El inciso 9 del artículo 688 del Código Procesal Civil dispone que constituirá título ejecutivo “el documento impago de renta por arrendamiento, siempre que se acredite instrumentalmente la relación contractual”. De esto no debe entenderse que el ejecutante tiene que acreditar la vigencia del contrato de arrendamiento, sino que para que el documento sea calificado como título ejecutivo basta que adjunte los documentos que evidencien el no cumplimiento de la prestación pactada (recibos de arrendamiento impagos), acompañando además el instrumento que demuestre documentalmente la existencia de la relación contractual (el contrato de arrendamiento).

JURISPRUDENCIA

Casación Nº 4100-2016-Lima

Lima, nueve de mayo de dos mil dieciocho

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número cuatro mil cien - dos mil dieciséis, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

I. MATERIA DEL RECURSO

Se trata del recurso de casación interpuesto por María Judith Egas Terrones (fojas 154), contra el auto de vista contenido en la resolución número cuatro, de fecha uno de junio de dos mil dieciséis, corregida mediante resolución número cinco, de fecha uno de agosto de dos mil dieciséis (fojas 148) expedida por la Primera Sala Civil Subespecializada en Materia Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima la cual revocó el auto apelado de primera instancia contenido en la Resolución número ocho, de fecha diez de agosto de dos mil quince (fojas 96) que declara infundada la contradicción formulada y ordena llevar adelante la ejecución hasta que la demandada cumpla con pagar la suma adeudada; y reformándola declara improcedente la demanda.

II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO

Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha quince de junio de dos mil diecisiete (folios 49 de cuadernillo de casación), ha declarado procedente el recurso por las causales de:

a) Infracción normativa procesal del inciso 4 del artículo 122 y del artículo 585 del Código Procesal Civil, concordante con el inciso 3 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, refiriendo que la Sala Superior ha desnaturalizado la garantía del debido proceso y tutela jurisdiccional efectiva que previene al incluir un pronunciamiento sobre inexigibilidad del pago de la renta por el periodo comprendido en la demanda y su ampliación, sin tener en cuenta que el artículo 585 del código adjetivo en su texto modificatorio señala en forma expresa que procede acumular la pretensión de pago de arriendos cuando el desalojo se fundamenta en la causal de falta de pago y, por lo tanto, tiene el deber de pagar la contraprestación hasta la oportunidad que efectúe la devolución del predio como se desprende de lo normado por el artículo 1361, inciso 1 del artículo 1681, artículos 1700, 1704, 1706 y 1707 del Código Civil.

b) Infracción normativa procesal del artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil, al negar el cobro de la contraprestación impaga bajo el régimen del proceso único de ejecución y derivarla a una vía más lata en perjuicio del acreedor y beneficio del deudor en contravención a las normas del Gobierno Central orientadas a fomentar el desarrollo de la inversión privada en predios de arrendamiento, como las que son objeto de los Decretos Legislativos números 709 y 1177 inobservadas en la resolución de vista.

c) Infracción normativa material del artículo 1428, inciso 1 del artículo 1697 y artículos 1700, 1704, y del Código Civil toda vez que el hecho de haberse dado por concluido el arrendamiento en virtud del proceso de desalojo por falta de pago solo significa que el arrendador tiene derecho a exigir la devolución del bien, lo que no convierte al arrendatario en ocupante precario, como da a entender la resolución de vista, puesto que de acuerdo con la interpretación conjunta de las normas invocadas el arrendatario sigue obligado a pagar la prestación que tiene con el arrendador, como una de las dos obligaciones, derecho a exigir una prestación igual a la renta del periodo precedente.

d) Infracción normativa material del inciso 1 del artículo 1219 y artículos 1351, 1354, 1361, 1362 y del Código Civil puesto que como acreedora, título que emana de un contrato válido, se encuentra facultada para emplear los medios legales conducentes a satisfacer su acreencia vía el proceso único de ejecución.

III. CONSIDERANDO

Primero.- Del examen de autos se advierte que mediante escrito de fecha siete de enero de dos mil quince (fojas 18) María Judith Egas Terrones, interpone en vía ejecutiva demanda sobre Obligación de Dar Suma de Dinero, solicitando que la ejecutada Claudia Patricia María Cossio Bolaños cumpla con pagar la suma de noventa y cuatro mil quinientos dólares americanos (US$ 94,500.00), más el pago de intereses legales. La demandante sustenta su demanda señalando haber arrendado a la ejecutada mediante contrato de arrendamiento de fecha veinte de abril de dos mil doce, el inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Larco número 599, esquina con la Calle Manco Cápac número 515, interior izquierdo (hoy Calle Manco Cápac 501-A), distrito de Miraflores, Lima por un plazo de cinco años, pactándose una renta mensual de siete mil dólares americanos (US$ 7,000.00) por el año dos mil doce, siete mil quinientos dólares americanos (US$ 7,500.00) por el año dos mil trece y ocho mil dólares americanos (US$ 8,000.00) por el año dos mil catorce, agrega que la arrendataria adeuda la renta de las mensualidades desde el veinte de enero de dos mil catorce al veinte de diciembre de dos mil catorce, que es finalmente el monto por el que interpone la presente demanda, reservándose el derecho de ampliar la demanda al pago de las nuevas mensualidades que se devenguen en el futuro.

Segundo.- La ejecutada al contradecir el mandato ejecutivo denuncia como causal de contradicción, la inexigibilidad de la obligación de conformidad con lo establecido en el inciso 1 del artículo 690-D del Código Procesal Civil, refiriendo sustancialmente que a la fecha de interposición de la presente demanda no existía contrato de arrendamiento entre las partes por cuanto en el mes de noviembre de dos mil trece, se le notificó la resolución que admite a trámite la demanda de desalojo por ocupante precario, incoada en su contra ante el Trigésimo Cuarto Juzgado Civil de Lima, recaída en el Expediente número 25748- 2013, al haber quedado resuelto el vínculo contractual con la ejecutante, demanda que fue finalmente declarada fundada por sentencia de fecha setiembre del dos mil catorce, la que al no haber sido apelada se dispuso su ejecución, devolviéndose en consecuencia el inmueble a la ejecutante antes de que la recurrente fuera notificada con la presente demanda, agrega que es falso que deba la suma puesta a cobro ya que la demandante tiene en su poder la suma de catorce mil dólares americanos (US$ 14,000.00) en garantía de los alquileres pactados a los que debe sumarse los veinte mil dólares americanos (US$ 20,000.00) que se le embargó en bienes de su propiedad en el proceso de medida cautelar fuera del proceso, ordenado por el Décimo Segundo Juzgado Especializado en lo Civil de Lima en el Expediente número 9081-2013.

Tercero.- Tramitada la demanda conforme a su naturaleza, el Octavo Juzgado Especializado en lo Civil Sub Especialidad Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima, mediante resolución número ocho, de fecha diez de agosto de dos mil quince (fojas 96) declaró infundada la contradicción formulada por la ejecutada y, en consecuencia, ordena llevar adelante la ejecución hasta que la ejecutada cumpla con pagar la suma de ciento dos mil quinientos dólares americanos (US$ 102,500.00), más el pago de los intereses legales, al haberse establecido que el argumento de la ejecutada en el sentido que habría entregado catorce mil dólares americanos (US$ 14,000.00) como garantía de los alquileres pactados deviene en desestimable toda vez que conforme se advierte de lo acordado en la cláusula décimo segundo del contrato de arrendamiento, la garantía entregada no podrá ser destinada a cubrir el pago de la renta de ningún periodo, por lo que mal puede la ejecutada pretender imputar dicha garantía al pago de arriendos al haber quedado proscrito entre las partes; asimismo, si bien la ejecutada refiere que la ejecutante ha embargado la suma de veinte mil dólares americanos (US$ 20,000.00) en bienes de su propiedad en el proceso sobre medida cautelar fuera del proceso; sin embargo, no acredita que este se haya ejecutado en el monto que indica, por lo que tampoco puede admitirse dicho medio de defensa.

Cuarto.- La Primera Sala Superior Civil Sub Especialidad Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima mediante resolución número cuatro, de fecha uno de junio de dos mil dieciséis, revoca la resolución apelada y reformándola declara improcedente la demanda. La Sala Superior sustenta su decisión señalando que no se advierte la existencia de una obligación cierta, expresa y exigible, con suma líquida o liquidable según lo establecido por el artículo 689 del Código Procesal Civil, toda vez que el contrato de arrendamiento se encuentra concluido desde el veintiocho de noviembre de dos mil trece, por intimación judicial del arrendador emitida en el proceso de desalojo; de lo que se desprende en consecuencia que no existe renta por pagar pues el pago por el periodo que es materia del presente proceso (enero del dos mil catorce a enero del dos mil quince) ha sido solicitada con posterioridad al requerimiento de devolución del inmueble arrendado; por lo que deja a salvo el derecho de la ejecutante para que haga valer, de ser el caso, el pago de la penalidad en la vía legal correspondiente.

Quinto.- Habiéndose declarado procedente el recurso de casación por la causal de infracción normativa material y procesal, debido a su naturaleza y efectos corresponde analizar en principio la causal de infracción normativa in procedendo, que de merecer amparo, carecería de objeto emitir pronunciamiento respecto a la causal de infracción normativa in iudicando.

Sexto.- En cuanto a los cargos procesales propuestos, es preciso señalar que el inciso 3 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú regula los principios del debido proceso y la tutela jurisdiccional. Al respecto, debe precisarse que el debido proceso se encuentra definido como aquel dentro del cual las partes han tenido la oportunidad de ser oídas, de aportar medios probatorios e interponer medios impugnatorios, todo lo cual debe hacerse respetando las estaciones procesales establecidas, así como dentro de los plazos previstos por la ley.

Sétimo.- La impugnante sostiene que se habría infringido el derecho al debido proceso, la tutela jurisdiccional efectiva así como los fines del proceso al no haberse tenido en cuenta que el artículo 585 del Código Procesal Civil señala en forma expresa que procede acumular la pretensión de pago de arriendos cuando el desalojo se fundamenta en la causal de falta de pago por lo que el ejecutado tiene el deber de pagar la contraprestación hasta la oportunidad que efectúe la devolución del predio, además sostiene no se habría atendido que la finalidad concreta del proceso es resolver el conflicto de intereses al haberse negado el cobro de la contraprestación impaga y se le ha derivado a una vía más lata en perjuicio del acreedor

Octavo.- Examinados los fundamentos que sustentan la decisión de la Sala Superior impugnada en casación, no se advierte la infracción de las normas procesales descritas en tanto que la recurrente hace alusión a una serie de hechos que no guardan relación con la naturaleza del presente proceso ejecutivo, por tanto, no resulta factible amparar este extremo del recurso, lo que en todo caso será analizado a través del cargo sustantivo, debiendo, en consecuencia, declararse infundado el recurso de casación por la causal de infracción normativa procesal denunciada en los apartados a) y b). Siendo esto así, procede, a continuación, examinar la causal que tiene relación con el derecho sustantivo o material.

Noveno.- El inciso 1 del artículo 1219 del Código Civil regula los derechos y acciones del acreedor como efecto del incumplimiento de las obligaciones, encontrándose, entre ellas, la facultad de emplear las medidas legales pertinentes a fin de que el deudor le procure aquello a que está obligado.

Décimo.- En el presente caso, se advierte que la ejecutante María Judith Egas Terrones interpone demanda de obligación de dar suma de dinero en vía ejecutiva señalando haber suscrito un contrato de arrendamiento de fecha veinte de abril de dos mil doce con la ejecutada Claudia Patricia María Cossío Bolaños respecto de un bien inmueble de su propiedad y que al no haber cumplido con pagar la contraprestación respectiva por más de dos meses y quince días, ha resuelto el referido contrato, requiriendo por consiguiente en esta causa el pago de la renta de las mensualidades desde el veinte de enero de dos mil catorce al veinte de diciembre de dos mil catorce que se encuentran impagas, haciendo extensiva su demanda al pago de las nuevas mensualidades que se devenguen en el futuro.

Décimo primero.- La ejecutada al contradecir la demanda incoada la sustenta en la causal de inexigibilidad de la obligación señalando en concreto que a la fecha de interposición de la presente demanda no existía contrato de arrendamiento entre las partes al habérsele notificado la resolución que admite a trámite la demanda de desalojo por ocupante precario quedando, en consecuencia, resuelto el vínculo contractual con la ejecutante, agrega que la demandante tiene en su poder la suma de catorce mil dólares americanos (US$.14,000.00) en garantía de los alquileres pactados a los que debe sumarse los veinte mil dólares americanos (US$ 20,000.00) que se le embargó en bienes de su propiedad en el proceso de medida cautelar fuera del proceso.

Décimo segundo.- Conforme al artículo 688 del Código Procesal Civil los procesos de ejecución se promueven en mérito de títulos ejecutivos de naturaleza judicial o extrajudicial, siendo que para el presente caso sobre Obligación de Dar Suma de Dinero el título lo constituye el documento impago de renta por arrendamiento, siempre que se acredite instrumentalmente la relación contractual, conforme a lo previsto en el inciso 9 del artículo 688 del citado Código.

Décimo tercero.- De conformidad con el artículo 689 del Código Procesal Civil, constituyen requisitos comunes a los procesos de ejecución, la existencia del título que contenga la obligación cierta, expresa y exigible siendo que, cuando se trate de una obligación de dar suma de dinero, esta debe ser además líquida o liquidable mediante operación aritmética.