RESUMEN

Recientemente se han dado nuevos precedentes de observancia obligatoria en materia registral. Sobre el particular, el autor comenta dos de ellos: i) la función de las coordenadas UTM en la calificación registral y ii) la inscripción de la resolución unilateral del contrato y de solución de controversias. Manifiesta que no se encuentra conforme con la primera decisión, pues no se llegó a brindar razones suficientes por las cuales se negó a las coordenadas UTM la posibilidad de describir características físicas del predio; sin embargo, sí se encuentra de acuerdo con el segundo precedente, dado que no media discrepancia alguna entre el empleo de la cláusula resolutoria expresa y la cláusula de solución de controversias.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: arts. 169, 1362, 1429 y 1430.

Ley del Instituto Geográfico Nacional, Ley Nº 27292 (27/06/2000): arts. 3 y 4.

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013): art. 11.

PALABRAS CLAVE: Coordenadas UTM / Inmatriculación / Resolución de contrato / Cláusula de solución de controversias / Interpretación del contrato

Recibido: 02/11/2018

Aprobado: 29/11/2018

I. Primer precedente

Mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 246-2018-SUNARP/PT del 01/10/2018, publicada en el diario oficial El Peruano el 06/10/2018, se aprobó como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio:

Las coordenadas UTM sirven para ubicar espacialmente a los predios y no están establecidas legalmente para calcular el área o medidas perimétricas, por lo que no cabe formular observación en virtud de la discrepancia existente entre el área gráfica resultante de la reconstrucción a partir de las coordenadas UTM, efectuada por el área técnica, y el área del plano presentado por el interesado.

Los comentarios que se puedan efectuar sobre el tema en cuestión requieren de la previa explicación de algunos aspectos que faciliten su comprensión; luego de ello, se procederá a reflexionar sobre los fundamentos que sostienen la vigencia de esta nueva orientación jurisprudencial y que están desarrollados en la Resolución N° 1569-2017-SUNARP-TR-L del 18/07/2017.

El primer párrafo del artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro (inmatriculación) o su modificación física (subdivisión y acumulación), se inscribirán previo informe técnico de la Oficina de Catastro de la sede registral respectiva. Su segundo párrafo señala que este órgano de apoyo verificará los datos técnicos del plano presentado, de acuerdo a la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Este informe se realizará teniendo como soporte ineludible a la base gráfica registral^[1] con la que cuente dicha oficina, actualizada a la fecha de expedición del informe, bajo responsabilidad. Aquí, el rol que cumple la Oficina de Catastro consiste en: el análisis técnico - especializado de los datos contenidos en el plano presentado; la contrastación con la información gráfica que emana de los predios inscritos; y, la comparación del plano frente a la partida de un inmueble en específico.

Continúa el tercer párrafo del artículo 11 comentado cuando expresa claramente que el informe de la Oficina de Catastro es vinculante para el registrador. Así pues, en la esquela denegatoria se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos detectados, sin embargo, el registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a cuestiones eminentemente técnicas. Ello se justifica en la especialidad de los profesionales que ejercen funciones en la Oficina de Catastro (ingenieros, arquitectos, geógrafos), cuya labor no la pueden relevar las instancias registrales, salvo que conciernan a aspectos que exceden el alcance técnico.

El precedente a explicar se sustentó en la Resolución N° 1569-2017-SUNARP-TR-L, el que a su vez se respaldó en el Informe N° 58-2016-SUNARP/DTR/SCT del 24/02/2016 emitida por la Subdirección de Catastro Registral de la Sunarp. En esta resolución se precisó que tratándose de información contenida en planos presentados en los trámites de inscripción elaborados por verificadores y suscritos por autoridades competentes y que además son el resultado de una inspección de campo, el Registro no puede utilizar las coordenadas UTM que sirven para ubicar y no están establecidas para calcular el área o medidas (fundamento quinto); por tanto, no cabe formular observación en virtud de la discrepancia existente entre el área gráfica resultante de la reconstrucción a partir de las coordenadas UTM y el área del plano (fundamento sétimo).

Las coordenadas UTM (Universal Transverse Mercator) constituyen un sistema de códigos que permiten localizar con exactitud a un predio dentro de un ámbito geográfico en la superficie terrestre. La tarea de verificar que las coordenadas UTM representen al predio graficado en el plano recae en la Oficina de Catastro. Este proceso se llama reconstrucción o reconstitución de las coordenadas del plano^[2]. En frecuentes ocasiones esta operación arroja un gráfico distinto al dibujado en el plano o en una localización diferente. Esto se debe a la discrepancia existente entre los datos contenidos en la propia documentación aportada (gráficos, cuadro de áreas, cuadro de coordenadas) por el propio usuario y no con la información obrante en el Registro. Pese a ello, el referido precedente establece que este defecto no amerita la observación del título porque las coordenadas UTM carecen de legalidad para determinar el área y el perímetro de un predio.

Sin embargo, es importante anotar que las coordenadas UTM sí gozan de cierto revestimiento de oficialidad normativa en nuestro ordenamiento jurídico. Para demostrar esto se debe tener en cuenta que por Ley N° 27292, Ley del Instituto Geográfico Nacional (IGN), se fijaron como finalidades de esta entidad a las siguientes: i) elaborar y actualizar la Cartografía Básica Oficial del Perú, proporcionando a las entidades públicas y privadas la Cartografía que requieran para los fines del desarrollo y la Defensa Nacional (artículo 3); y, ii) planear, normar, dirigir, ejecutar y controlar las actividades que el país requiere para el desarrollo y la Defensa Nacional referidas al levantamiento cartográfico, así como a los aspectos físicos y sociales inherentes a las Ciencias Geográfico-Cartográficas (artículo 4). Es dentro de este contexto que, mediante la Resolución Jefatural Nº 112-2006-IGN-OAJ-DGC-J del 16/05/2006 emitida por el IGN, se reconoce como sistema de proyección cartográfico para la República del Perú al Sistema UTM.

Siendo así, la valoración de las coordenadas UTM en el informe técnico debe ser integral, por lo que su empleo no se debe limitar a proporcionar la ubicación del predio, sino también a calcular su área y medidas perimétricas. En este sentido, del aludido precedente, y de su respectiva resolución de sustento, no se vislumbra razón o fundamento alguno que a pesar de admitir la validez del sistema de coordenadas UTM para localizar un terreno, la rechaza para la determinación de sus demás características físicas. No está demás afirmar que se trata de un defecto que es susceptible de subsanación durante el procedimiento registral porque estamos ante un documento presentado por el administrado, lo que justifica que pueda corregirlo para eliminar esta discordancia. Caso contrario, el Registro empezaría a avalar el acceso a su base gráfica de predios cuyos documentos técnicos no guardan coherencia interna. También, fluye del criterio jurisprudencial adoptado que la responsabilidad sobre la realidad del predio en cuanto a medidas y área recae en el ente generador de catastro (municipalidades, Cofopri o gobiernos regionales) o en el verificador, quienes, como se puede inferir, no advirtieron oportunamente la discrepancia generada entre la reconstrucción a partir de las coordenadas UTM frente al polígono del mismo plano.

Aunque es correcto afirmar que el Registro no realiza una verificación física del predio que permita evaluar su área y medidas, a diferencia de las entidades generadoras de catastro, esto no califica como argumento suficiente para descartar la validez de su pronunciamiento. Dirigirse en el sentido marcado por el pleno conduciría a pasar por alto que las acciones de preparación y comprobación técnica del plano ejercidas por dichas entidades fueron defectuosas, pues no se cercioran de la coincidencia técnica a cabalidad de los datos contenidos en el plano.

Por último, este precedente supone un alejamiento al criterio adoptado en el CXXX Pleno del Tribunal Registral, realizado el 08/06/2015, en el que se señaló que: “Constituye obstáculo para la inscripción el informe de catastro que advierte la discrepancia entre el polígono resultante de la reconstrucción efectuada en mérito a las coordenadas UTM indicadas en el plano y el predio registrado”. Si bien los elementos que se contraponen en este supuesto son el polígono reconstruido en función a las coordenadas UTM que emanan del plano frente al predio registrado, sí resultan aplicables los argumentos desarrollados por cuanto se reconoció que se trata de un aspecto técnico conforme a estos términos:

Cuando una municipalidad visa un plano otorga conformidad a todo su contenido. El contenido está formado por el gráfico del predio y las coordenadas UTM pertenecientes a dicho gráfico. Por lo tanto, entre ambos elementos debe existir identidad, pues el título administrativo es una unidad, o sea, un todo indesligable. En el plano visado aparece el gráfico de un predio y sus respectivas coordenadas UTM. (…) La tarea de determinar la identidad entre el gráfico y las coordenadas UTM recae en el área de catastro. Es esta oficina técnica la que definirá si el plano se encuentra conforme. Su pronunciamiento, por lo tanto, resulta vinculante para las instancias registrales (artículo 11 del RIRP), pues se trata de un asunto estrictamente técnico^[3].

Por ello, al ser esta discrepancia detectada una de carácter técnico, ella debe prevalecer sin posibilidad de que el registrador la revise o la descarte.

II. Segundo precedente

Con la Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 247-2018-SUNARP/PT del 01/10/2018, publicada en el diario oficial El Peruano el 06/10/2018, se aprobó como precedente de observancia obligatoria el siguiente texto:

Se podrá registrar la resolución unilateral de contrato, en aplicación de los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, aun cuando se haya estipulado una cláusula de sometimiento a la vía arbitral o judicial, para solución de las controversias que surgieran del contrato, por cuanto ambas no son excluyentes.

Los comentarios respectivos, como no pueden ser de otra manera, deben elaborarse a partir de la Resolución N° 1131-2018-SUNARP-TR-L del 15/05/2018, cuyos fundamentos constituyen el sustento del mencionado criterio.

La rogatoria involucrada en este caso comprendía la solicitud de inscripción de la escritura pública de resolución unilateral de un contrato de cesión minera otorgada por la titular de la concesión ante el incumplimiento de ciertas obligaciones imputable a su contraparte. Esta unilateralidad se estructuró sobre la base de las propias estipulaciones que admitían esta forma de conclusión de la relación contractual y conforme al artículo 1429 del Código Civil, el cual permite que, en los contratos con prestaciones recíprocas, si alguna de las partes falta a la realización de su prestación, la otra puede solicitar la resolución del contrato. Para tal efecto, el contratante perjudicado con el incumplimiento puede requerir a la otra mediante carta cursada por conducto notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que el contrato quedará resuelto^[4]. Asimismo, en el aludido contrato de cesión minera las partes habían pactado una cláusula de que toda controversia sería solucionada en el fuero judicial.

En una primera etapa, el registrador rechazó la inscripción porque el hecho de que una de las partes solicite la resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones de la otra transmite un matiz conflictivo o discrepante que amerita ser dilucidado en la vía judicial de acuerdo a la cláusula que para tal efecto ellas habían previsto. Esto pues, significaba que esta estipulación contractual neutraliza a la cláusula sobre resolución unilateral.

Luego, en segunda instancia, el Tribunal Registral en la Resolución N° 1131-2018-SUNARP-TR-L señaló que ambas cláusulas no se contraponen ni una elimina a la otra, sino que todas han sido pensadas para actuar en armonía. Así, procede la inscripción de la resolución unilateral en los términos descritos, para la cual solo basta verificar la intimación dirigida a la parte que no ha cumplido con su obligación y el plazo del apercibimiento para resolver el contrato; mientras, la cláusula de sometimiento de la controversia ante el juez actuaría cuando el contratante afectado por esta resolución decida cuestionarla porque no concurrían los presupuestos para su ejercicio. Como vemos, ambas cláusulas se mantienen en coexistencia. Asimismo, los alcances de este criterio son aplicables para la cláusula resolutoria expresa regulada en el artículo 1430 del Código Civil^[5] y para la estipulación que incorpore un convenio arbitral en la que las partes consignen que la solución de sus diferencias será dirimida ante un árbitro^[6].

Nótese que la jurisprudencia registral apuesta por un criterio que favorece la coherencia o compatibilidad de las referidas cláusulas. Si bien el intérprete no está en aptitud de indagar libremente la voluntad de los declarantes, sino que está restringido a lo expresado por los celebrantes del negocio jurídico^[7], no obstante, a través de la interpretación sistemática que debe su fuente al artículo 169 del Código Civil, la labor hermenéutica no debe agotarse en una cláusula determinada del contrato, sino en su relación con otras, entendiendo sus partes no como un mero conglomerado, sino como una unidad funcional^[8]. En suma, todas las cláusulas están relacionadas orgánicamente y en caso de duda sobre el sentido de alguna, pues debe atribuirse a esta el sentido que resulte del conjunto, es decir, el de la totalidad del contenido del negocio jurídico (Taboada Córdova, 2013, p. 517).

Además, en sujeción al artículo 1362 del Código Civil, el contrato debe negociarse, celebrarse y ejecutarse según la común intención de las partes, la cual consiste en la unificación del querer de ambos contratantes en el propósito de crear una obligación jurídica, en otras palabras, se trata de la coincidencia de voluntad de las partes con relación al objeto del contrato, que es la creación, regulación, modificación o extinción, de la relación jurídica patrimonial (De la Puente y Lavalle, 2017, p. 282).

Bajo los cánones interpretativos de la sistematicidad del negocio jurídico y la común intención de las partes, pues se estima que el criterio adoptado por el Tribunal Registral se inclina en favor de la producción de los efectos pretendidos por las partes al momento de celebrar el contrato, y aunque constituyen situaciones futuras no deseadas, sea que trate de la resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones o de acudir al fuero arbitral o judicial para dilucidar sus controversias, los interesados han contemplado reglas específicas para afrontar estas circunstancias y como tales deben ser respetadas porque emanan de los pactos o estipulaciones libremente concertadas.

Referencias bibliográficas

De la Puente y Lavalle, M. (2017). El contrato en general. Comentarios a la sección primera del Libro VII del Código Civil (3ª ed.). Lima: Palestra.

Espinoza Espinoza, J. (2012). El acto jurídico negocial. Análisis doctrinario, legislativo y jurisprudencial (3ª ed.). Lima: Rodhas.

Ledesma Narváez, M. (2014). Jurisdicción y arbitraje (3ª ed.). Lima: Fondo Editorial de la PUCP.

Taboada Córdova, L. (2013). Acto jurídico, negocio jurídico y contrato (2ª ed.). Lima: Grijley.

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* Abogado por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo, con estudios concluidos en la Maestría de Derecho Civil y Comercial de la misma universidad. Excolaborador del área de protección al consumidor de la Oficina Regional del Indecopi de Lambayeque. Ha sido abogado en el área de calificación registral de la Zona Registral N° II - Sede Chiclayo.

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^[1] La base gráfica registral (BGR) es un sistema de información registral estructurada y organizada, constituida por la base de datos gráficos y alfanuméricos automatizados de predios inscritos en el Registro de Predios, a partir de la información técnica que obra en los títulos archivados, elaborado sobre una Cartografía Base. Así la define el numeral 5.1 de la Directiva N° 002-2014-SUNARP/SN aprobada por la Resolución N° 120-2014-SUNARP/SN.

^[2] Resolución N° 2192-2015-SUNARP-TR-L del 30/10/2015. Fundamento 7.

^[3] Estos argumentos fueron reproducidos en la Resolución N° 2229-2016-SUNARP-TR-L del 07/11/2016. Fundamento 8.

^[4] Concordante con el artículo 37 del Reglamento del Registro de Derechos Mineros.

^[5] Esta disposición normativa ha sido reiterada en el artículo 38 del Reglamento del Registro de Derechos Mineros.

^[6] El único fin del arbitraje es zanjar las controversias entre las partes. Nace del acuerdo de ellas para que se solucionen sus problemas en una vía ajena al Poder Judicial. Al respecto, véase: Ledesma Narváez (2014, p. 26).

^[7] Resolución N° 067-2007-SUNARP-TR-L del 30/03/2007.

^[8] Espinoza Espinoza (2012) señala que: “(…) En realidad, la interpretación de la cláusula en concreto que no tenga en cuenta el texto en conjunto, arriesga de confundir el significado, en cuanto, también una cláusula aparentemente clara debe ser vista y entendida en el unitario conjunto del contrato” (p. 229).