La reinscripción de la hipoteca caduca es posible, pues lo que se llega a extinguir únicamente es el derecho real de garantía, mas no el contrato de hipoteca que le dio origen, por consiguiente, la decisión arribada por el Tribunal Registral en la Resolución Nº 851-2018-SUNARP-TR-L resulta ser correcta. A esta conclusión llega el autor luego de realizar un exhaustivo análisis de los antecedentes legislativos y jurisprudenciales en materia registral, junto con un estudio dogmático sobre la validez y eficacia de los negocios jurídicos.

MARCO NORMATIVO

Ley de aplicación de plazo de caducidad previsto en el artículo 625 del Código Procesal Civil, Ley Nº 26639 (27/06/1996): art. 3.

Código Civil: arts. 144, 1097, 1098 y 1099.

PALABRAS CLAVE: Acto jurídico / Validez / Eficacia / Hipoteca / Formalidad / Reinscripción

Recibido: 28/06/2018

Aprobado: 05/07/2018

I. Antecedentes

1. Plazo para la extinción de las medidas cautelares: la redacción original del artículo 625 del Código Procesal Civil y las precisiones de las Leyes N° 26639 y N° 28473

Con la entrada en vigencia del Código Procesal Civil de 1993, era necesario precisar los aspectos prácticos derivados de la eventual caducidad de las medidas cautelares expedidas durante la vigencia del Código Procesal derogado de 1912. Además, era imprescindible regular el plazo de la caducidad de las medidas cautelares que nuestra actual norma adjetiva –en ese entonces de estreno– otorgara.

Ello explica la redacción del artículo 625, cuyo texto original señalaba:

Artículo 625.- Toda medida cautelar caduca a los dos años de consentida o ejecutoriada la decisión que amparó la pretensión garantizada con esta. La caducidad opera de pleno derecho, siendo inimpugnables los actos procesales destinados a hacerla efectiva.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, toda medida cautelar caduca a los cinco años contados desde la fecha de su ejecución. Si el proceso principal no hubiera concluido, puede el juez, a pedido de parte, disponer la reactualización de la medida. Esta decisión requiere de nueva ejecución cuando implica inscripción registral.

Una redacción tan amplia generó problemas en su aplicación, razón por la cual se expidió la Ley N° 26639 (publicada el 27 de junio de 1996) en virtud de la cual se especificaron los plazos de los supuestos establecidos en el precitado artículo; pero además reguló el plazo de caducidad de las inscripciones registrales de las hipotecas (situación no prevista en la redacción original del artículo 625 del CPC, la cual solo hacía mención a toda medida cautelar).

Dicho plazo es de diez años, conforme lo señala el artículo 3 de la norma mencionada que citamos a continuación:

Artículo 3.- Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado.

Posteriormente, el 18 de marzo de 2005 se publicó la Ley N° 28473, en virtud de la cual se modificó el texto del artículo 625 del Código Procesal Civil en los términos siguientes:

Artículo 625.- En los procesos iniciados con el Código de Procedimientos Civiles de 1912, la medida cautelar se extingue de pleno derecho a los cinco años contados desde su ejecución. Si el proceso principal no hubiera concluido, podrá el juez, a pedido de parte, disponer la reactualización de la medida. Esta decisión requiere de nueva ejecución cuando implica una inscripción registral.

En estas líneas centraremos nuestra atención en el plazo de 10 años para que opere la caducidad de las inscripciones reales hipotecarias (supuesto introducido por la Ley N° 26639).

En ese orden de ideas, teniendo en cuenta que se trata de un tema administrativo-registral (con indudables connotaciones procesales y sustantivas), iniciaremos nuestro estudio con el precedente de observancia obligatoria registral anterior (basado en el Acuerdo XXXII, y sustentado en la Resolución del Tribunal Registral N° 311-2008-SUNARP-L, del 19 de marzo de 2008); para posteriormente analizar el nuevo precedente: (basado en el Acuerdo CXXXVII y sustentado en la Resolución del Tribunal Registral N° 851-2018-SUNARP-L, del 11 y 12 de abril de 2018), y así arribar a ciertas conclusiones preliminares derivado del análisis comparativo de ambos precedentes.

II. Acuerdo XXXII, sustentado en la Resolución del Tribunal Registral N° 311-2008-SUNARP

1. Los datos fundamentales de dicho acuerdo son los siguientes:

2. Los fundamentos jurídicos esenciales para arribar a dicha conclusión, fueron los siguientes:

3. Conforme podemos observar, el precitado análisis del Acuerdo XXXII se centra en la validez del acto jurídico en general y de la hipoteca en particular.

Para Espinoza Espinoza (2008), la validez del acto jurídico viene a ser: “el momento estático del negocio jurídico y se configura cuando el mismo cuenta con todos sus elementos esenciales (agente, objeto, fin y formalidad, si se trata de un acto ad solemnitatem)”.

En ese mismo orden de ideas, Rubio Correa (2003) señala que:

[V]alidez es aquella característica que el acto jurídico asume al haberse reunido en él todos los requisitos fácticos y jurídicos establecidos por el Derecho para su conclusión debida. Desde luego, el acto jurídico valido puede ser a su vez ineficaz, no porque le falten requisitos intrínsecos, sino porque algún factor externo le impide producir sus efectos.

Por su parte, Northcote Sandoval (2012) señala que “la validez de un acto jurídico requiere de la presencia de todos los requisitos exigidos por ley y ante la falta de uno de estos requisitos, nos encontraremos ante un acto nulo o anulable, según sea el caso” (p. VIII-1).

Según Taboada Córdova, la estructura del acto jurídico se divide en presupuestos, elementos y requisitos, conforme al siguiente esquema:

a) Presupuestos:

Para el citado autor, los presupuestos son definidos como “los antecedentes o términos de referencia, es decir, todo aquello que es necesario que preexista para que el acto jurídico pueda celebrarse o formarse” (Taboada Córdova, 2002, p. 37). La gran mayoría de especialistas aceptan que los presupuestos comunes a todo acto jurídico son dos: el objeto y el sujeto.

En ese sentido, dicho autor entiende por objeto a:

[L]a relación o situación jurídica que nace del acto jurídico. Se entiende por relación jurídica a la vinculación entre situaciones jurídicas y a estas últimas como a las posiciones que ocupa el sujeto de derecho frente al ordenamiento jurídico. (Espinoza Espinoza, 2008, p. 72)

Por sujeto (también denominado por un sector de la doctrina como agente capaz), se hace alusión a la persona (natural o jurídica) que ha de declarar su voluntad a efectos de vincularse jurídicamente (Espinoza Espinoza, 2008).

De otro lado, es preciso que según la doctrina tradicional el objeto era considerado como uno de los elementos esenciales, al igual que el denominado “agente capaz”. De otro lado, la orientación actual entiende que tanto el objeto como el sujeto, forman parte de la estructura del acto jurídico, como presupuestos (Taboada Córdova, 2002, p. 37).

Con el término “presupuestos”, no se pretende afirmar que los mismos no sean necesarios para la existencia del acto jurídico, sino señalar que los mismos deben preexistir para que el acto jurídico conformado por sus elementos pueda establecerse.

b) Elementos

Taboada Córdova (2002) respecto a los elementos, afirma que estos: “se entienden como los componentes del acto jurídico, es decir, todo aquello que conforma el acto jurídico celebrado por lo sujetos” (p. 36). En ese orden de ideas, el citado autor considera que los únicos elementos comunes a todo acto jurídico son dos: la declaración o manifestación de voluntad y la causa o finalidad.

En esa misma orientación, por declaración o manifestación de voluntad, según lo detalla Espinoza Espinoza (2008) se entiende a: “(…) la exteriorización de un hecho psíquico interno destinado a producir efectos jurídicos. Si estos son queridos por el agente, se trata de una declaración de voluntad” (p. 49).

Por su parte Esquivel Oviedo (2013) define a la manifestación de voluntad como: “la exteriorización del hecho psíquico interno, que consciente y voluntariamente trasciende del individuo y surte efectos ante terceros con valor expositivo, aunque estuviera lejos del ánimo del agente el querer producir tales efectos” (p. 290).

De otro lado, la causa o finalidad, de acuerdo a lo establecido en el fundamento jurídico dos de la Casación N° 939-2004-Lima, consiste en:

[L]a orientación que se da a la manifestación de voluntad, esto es, que esta se dirija, directa y reflexivamente, a la producción de efectos jurídicos, vale decir, a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas; las cuales deben ser licitas y, por tanto, amparadas por el ordenamiento jurídico.

Advierte Taboada Córdova (2002) que:

[L]a formalidad no es un elemento común a la estructura de todo acto jurídico, sino solamente en aquellos casos en los cuales las partes o la ley prescriban la formalidad bajo sanción de nulidad como componente del acto jurídico y que por ello mismo se denominan actos jurídicos solemnes o formales. (p. 36)

c) Requisitos

Según el mismo autor, los requisitos vienen a ser: “todas aquellas condiciones que deben cumplir tanto los elementos como los presupuestos, para que el acto jurídico formado por la concurrencia de los mismos, pueda producir válidamente sus efectos jurídicos” (Taboada Córdova, 2002, pp. 38-39).

De otro lado, es del caso recalcar que la doctrina tradicional denominaba a los requisitos como “elementos esenciales” o “elementos de validez”; los cuales, según expresa Torres Vásquez (2001):

[S]on indispensables para la existencia válida de cada acto jurídico, basta que falta uno solo de ellos para que el acto no exista válidamente o el acto sea de otra especie; los tres primeros [es decir sujeto, objeto y el fin] deben encontrarse en todo acto jurídico, mientras que la forma prescrita bajo sanción de nulidad es exigida solamente en algunos actos jurídicos (…). (p. 100)

Lo expresado precedentemente, implica que, si los elementos y presupuestos son obligatorios para la formación del acto jurídico, adicionalmente; los requisitos son indispensables para que el acto jurídico (adecuadamente conformado pueda generar válidamente sus efectos jurídicos).

Según lo señalado, en la concepción actual sobre la estructura del acto jurídico, ya no hacemos referencia a elementos esenciales, naturales y accidentales; sino únicamente a los tres componentes estructurales del acto jurídico: elementos, presupuestos y requisitos.

Finalmente, corresponde ahora señalar cuales son los requisitos del acto jurídico. Son los siguientes: la capacidad legal de ejercicio, la capacidad natural (entendida como el actuar con discernimiento), la licitud, es decir que las obligaciones que se originan del acto jurídico “deben ajustarse a las leyes que interesan al orden público y las buenas costumbres, de lo contrario el negocio jurídico sería nulo en aplicación del artículo V del Título Preliminar del Código Civil” (Peralta Andia & Peralta Zecenarro, 2005, p. 118); la posibilidad física y jurídica del objeto, la cual consiste en que el objeto del acto jurídico “debe estar de acuerdo con las leyes de la naturaleza y con el ordenamiento jurídico, por eso se dice que el objeto debe ser posible física y jurídicamente. La primera, es una posibilidad material como la existencia o posibilidad de existir de los bienes o un poder hacer o poder hacerse tratándose de servicios. La segunda, en cambio, se refiere a su conformidad con el ordenamiento jurídico” (Peralta Andia & Peralta Zecenarro, 2005, p. 119), la determinación en especie y cantidad, la cual está referida a la identificación o individualización de las obligaciones con prestaciones de dar, hacer y no hacer (Peralta Andia & Peralta Zecenarro, 2005, p. 119), y finalmente el que la voluntad manifestada haya estado sometida a un proceso normal de formación, es decir, sin vicios de la voluntad.

Lo que hemos señalado sobre la estructura general del acto jurídico, podemos expresarla respecto de la hipoteca. Esta es definida por Díez-Picazo & Gullón (1997) como:

[U]n derecho real de garantía y de realización de valor que recae sobre bienes inmuebles, y que asegura el cumplimiento o la satisfacción forzosa de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo la realización del valor de aquéllos, enajenándolos y percibiendo su precio a través del procedimiento legalmente establecido y cualquiera que sea en ese momento su poseedor o propietario. (p. 510)

Por su parte, Roca Sastre (1968) sostiene que la hipoteca:

[E]s un derecho real que, ya de momento, sujeta lo hipotecado, cualquiera sea su titular, el poder de exigir eventualmente la realización de su valor así como la adopción de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos, enajenables, que permanecen en posesión a sus propietario o titular, y el cual también implica un poderoso instrumento de crédito territorial. (p. 121)

A su vez, Mejorada Chauca (2002) nos dice que esta figura jurídica:

[E]s un derecho real de garantía. El artículo 1097 del Código Civil la define con toda claridad, de modo que quedamos exonerados de proporcionar mayor detalle. Dice la norma: “(p)or la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”.

En ese orden de ideas, Esquivel Oviedo (2013) sostiene que la hipoteca es:

[U]n derecho real de garantía que otorga al titular de esta las facultades de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. La persecución hace referencia a que el acreedor hipotecario pueda ejercitar su derecho cualquiera sea el titular del bien, por ende, si el deudor dispone del bien dado en garantía ello es irrelevante para proceder con la ejecución. Este principio toma su sustento en que los terceros adquirientes se encontraban en las posibilidades de conocer dicho gravamen mediante la inscripción registral, por ende, se encuentran sometidos a ella. La preferencia hace referencia a que el acreedor hipotecario cobra primero la deuda antes que los demás. Se trata, sin lugar a dudas, de un crédito preferente. La venta judicial hace referencia a todos los mecanismos del que se sirve el acreedor para cobrarse de la deuda con la venta del bien hipotecado. (p. 234)

De acuerdo a la Casación N° 723-98-Arequipa la hipoteca es: “un derecho real, accesorio e indivisible, pues el acreedor tiene el derecho de persecución y venta del bien y que se constituye en garantía de un crédito y obligación, extendiéndose a todas las partes del bien hipotecado”.

Finalmente, la Casación N° 306-97-Arequipa define a este tipo de garantía como:

[L]a afectación de un inmueble en garantía del cumplimiento de una obligación, lo que otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. Los caracteres jurídicos de la hipoteca son: a) constituye un derecho real sobre un bien determinado, b) es un derecho accesorio, puesto que se constituye en seguridad del cumplimiento de una obligación; c) es indivisible, de tal manera que recae sobre el todo y cada una de las partes, y si el bien hipotecado se divide, todas y cada una de las partes continúan gravadas en garantía del cumplimiento o pago.

Retomando lo expresado en el primer párrafo del presente numeral, realizando una extrapolación del esquema general del acto jurídico (ya descrito) al tema del derecho real de garantía denominado hipoteca tenemos el siguiente esquema aproximativo:

Obviamente, conforme ya lo hemos anotado anteriormente, si un acto jurídico es válido (o lo que es lo mismo decir, que sus presupuestos, requisitos y elementos se hallen debidamente estructurados), entonces la consecuencia general será que dicho acto jurídico es eficaz.

Sobre el particular, Rubio Correa (2003), citando a los autores De Castro y Bravo y García Amigo, afirma que la eficacia del acto jurídico consiste en “la aptitud de este para producir los efectos pretendidos por el sujeto o los sujetos que lo realiza” (p. 11).

Desde una perspectiva similar, Espinoza Espinoza (2008) sostiene que la eficacia del acto jurídico es “el momento dinámico del mismo y se configura como consecuencia de la validez, al producirse los efectos jurídicos del negocio” (p. 483).

En esa misma orientación, Northcote Sandoval (2012) sostiene que la eficacia de un acto jurídico “será aquella condición en la cual el acto jurídico surte plenos efectos. En contra posición, la ineficacia del acto jurídico será aquella situación en la cual el acto no surte efectos, pudiendo deberse esto a distintos motivos” (p. VIII-1).

No obstante lo anteriormente señalado, existen circunstancias que se apartan de la regla general señalada en las citas precedentes. Así, por ejemplo, un acto jurídico podrá ser válido pero ineficaz. Es el caso que dicho acto jurídico se halle bajo condición suspensiva (como el supuesto del testamento, mientras esté vivo el testador). También, observamos dicho efecto en los casos en que las partes o los sujetos intervinientes no ejecutan el acto, por desidia, o no ejecutan dicho acto como consecuencia de una simulación relativa. A su vez, por el contrario, es posible que un acto inválido, surta efectos precarios prácticos, mientras que no sea declarada su ineficacia judicialmente (supuestos de los artículos 219 y 221 del Código Civil)

Desde la perspectiva del acuerdo citado, la validez de la hipoteca (y, por ende, la que otorga el surgimiento de su eficacia jurídica), se fundamenta en los requisitos de validez que debe contener la hipoteca según el artículo 1099 del Código Civil, conforme lo detallamos en el numeral siguiente.

Un cuadro comparativo sobre lo que dos destacados autores nacionales nos dicen acerca de los requisitos de validez del artículo 1099 del Código Civil nos dará una visión panorámica sobre el particular:

III. Acuerdo CXXXVII, sustentado en la Resolución del Tribunal Registral N° 851-2018-SUNARP

1. Los aspectos más relevantes del último acuerdo son los siguientes:

2. Es menester precisar que el texto del presente Acuerdo CXXXVII, señala expresamente que no se trata de un cambio de orientación respecto del Acuerdo XXXII; sino una precisión, una excepción al mismo.

Los principales fundamentos en los cuales se basó el tribunal registral para arribar al acuerdo de excepción se sustentan en las siguientes razones:

3. De la lectura del texto precedente, se evidencia que los requisitos, en virtud de los cuales opera excepcionalmente la reinscripción de la hipoteca caduca, en virtud de lo dispuesto por la ley N° 26639, son los siguientes:

a) Hallándose en trámite el proceso de ejecución de la hipoteca, opere la caducidad de la inscripción en el registro de dicha hipoteca, al transcurrir más de 10 años, conforme al artículo 3 de la Ley N° 26639.

b) Dicha caducidad debe ser solicitada por el interesado (deudor hipotecario y/o constituyente de la hipoteca, emplazados en calidad de ejecutados) ante Registros Públicos. En dicho supuesto, somos de la opinión de que el proceso de ejecución deberá ser archivado provisionalmente por el juez, por cuanto existe la posibilidad de su eventual y futura reinscripción.

c) Posteriormente, una vez extinguida dicha inscripción, si el inmueble materia de la ejecución judicial hipotecaria, sigue perteneciendo al mismo deudor o al mismo constituyente de la hipoteca, entonces.

d) El mismo ejecutante (acreedor hipotecario) deberá –demostrando los puntos a), b) y c)– solicitar ante los mismos Registros Públicos, la reinscripción de la hipoteca. No siendo necesario para ello, la intervención del juez en sede administrativa registral;

e) Una vez, reinscrita la hipoteca, el proceso de ejecución deberá ser desarchivado y continuar su trámite de ley.

Es posible que sucedan estas variantes:

f) Que, encontrándonos en el paso d), el ejecutante haya dejado pasar demasiado tiempo para solicitar la reinscripción, siendo posible que en ese ínterin el inmueble tenga otro propietario o se halle afectado por otra hipoteca;

g) En el primer caso, no procederá la reinscripción debido a que nos encontramos frente a un nuevo titular del inmueble el mismo que obviamente, tampoco tuvo participación en la constitución de la hipoteca cuya inscripción caducó;

h) En el segundo caso, preservando el derecho de actual acreedor hipotecario, la hipoteca reinscrita deberá ocupar el segundo rango. En estas circunstancias, el proceso archivado provisionalmente según b) (que correspondía al de la ejecución de la hipoteca antes de su caducidad) deberá ser archivado definitivamente, debiendo el acreedor entablar un nuevo proceso de ejecución de garantía hipotecaria.

IV. A manera de conclusiones preliminares

• Evidentemente, el análisis del Acuerdo XXXII, centrado en el artículo 1099 sobre los requisitos de validez de la hipoteca, debe ser compulsado con el artículo 1098 del Código Civil cuando este expresamente dice que: La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente a la ley; el cual si bien es cierto no ha sido expresamente citado en el Acuerdo CXXXVII; resulta útil a la hora de comprender mejor los fundamentos de este, conforme lo desarrollaremos más adelante.

En efecto, cuando Aliaga Huaripata (2007), efectúa el comentario a esta norma (artículo 1098 del Código Civil) puntual y certeramente, señala lo siguiente:

En el caso de la hipoteca, el artículo 1098 del Código Civil establece que su constitución debe exteriorizarse a través de una determinada formalidad, es decir, “escritura pública” o aquella prevista por la ley (“documentos privados con firmas legalizadas”, “formularios registrales”, etc.). Estas formalidades servirán igualmente para exteriorizar los actos secundarios o derivados (ej. modificación, rectificación, ratificación, levantamiento o cancelación, etc.), salvo que exista dispositivo que autorice el empleo de formalidades especiales (ej. “declaración jurada con firma legalizada notarialmente”, Ley N° 26639).

Si bien es cierto, el artículo 1098 del Código Civil establece una formalidad para la constitución de la hipoteca, sin embargo, no sanciona con nulidad su inobservancia, por lo que conforme al artículo 144 del Código Civil el documento que se extienda solo tendrá carácter ad probationem.

Resulta pertinente señalar que, en tanto la constitución de hipoteca no se inscriba en el registro, solo tendrá eficacia obligacional o inter partes (obligación de gravar), ya que la existencia jurídica de la hipoteca como derecho real (gravamen) se halla sujeta a su publicidad registral (artículo 1099, Código Civil), al ser la inscripción una conditio sine qua nom de su existencia (Maisch Von Humboldt); en ese mismo sentido, en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil se refiere que “el contrato de hipoteca que no estuviere inscrito no confiere al acreedor la garantía real hipotecaria, sino un título que sirve al acreedor para obtener a través de la inscripción el derecho real de hipoteca”. (pp. 944-945)

• En efecto, una cosa es el contrato de hipoteca (el mismo que a su vez garantiza una obligación) y otra, el contrato que contiene la obligación garantizada (como un mutuo dinerario, por ejemplo).

Ambos son actos jurídicos distintos y perfectamente distinguibles uno del otro. Lo que sucede es que mayoritariamente los celebramos conjuntamente y en un mismo documento (“contrato de mutuo dinerario con garantía inmobiliaria”). Ello puede generar cierta confusión, pero que puede ser fácilmente despejada si se tiene en cuenta lo señalado por el artículo 225 del Código Civil: “No debe confundirse el acto con el documento que sirve para probarlo. Puede subsistir el acto aunque el documento se declare nulo”.

• Ahora, respecto de la estructura del acto jurídico, observamos claramente que (según lo señalado en el artículo 1098 del Código Civil) la hipoteca (acto jurídico) debe hallarse contenida en una escritura pública (documento que sirve para probar su existencia), lo que implica que la manifestación de voluntad, conjuntamente con los demás requisitos, elementos y presupuestos; habrán de generar su validez.

No hay que perder de vista que (como ya lo mencionó previamente Taboada Córdova) la formalidad viene a ser un elemento de la estructura del acto jurídico si la ley sanciona con nulidad su inobservancia (formalidad ad solemnitatem). En el caso de la hipoteca, ni el artículo 1098 ni el 1099 del Código Civil, señalan expresamente que la escritura pública (u otra formalidad dispuesta por la ley) sea considerada como elemento de validez de dicho derecho real de garantía, pues no se sanciona con nulidad su inobservancia.

Consecuentemente, la formalidad empleada será ad probationem, conforme lo señala el artículo 144 del Código Civil: “Cuando la ley impone una forma y no sanciona con nulidad su inobservancia, constituye solo un medio de prueba de la existencia del acto”.

• Ahora bien, el hecho de que el artículo precitado diga que el acto con formalidad ad probationem (como es el caso de la hipoteca): “(…) constituye solo un medio de prueba de la existencia del acto”; bajo ninguna perspectiva debe significar que ello pueda afectar su validez.

En efecto, si la hipoteca cumple con los requisitos de los artículos 1098 y 1099, concordantes a su vez con el 144 de nuestra norma sustantiva civil; entonces es plenamente válida y, por ende, surte efectos jurídicos. ¿Qué efectos genera? Eso nos lleva de regreso al Acuerdo CXXXVII, cuando se sostiene: “En resumen y como afirman, Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, no debemos confundir el contrato de hipoteca con el derecho real de hipoteca”.

• Esta cita es fundamental pues nos lleva a entender que los efectos jurídicos (eficacia) de la validez de la hipoteca serán distintos, pero no en virtud de su formalidad, sino de su inscripción o no en los Registros Públicos, veamos:

a) Si se inscribe en los Registros Públicos (contando previamente con la formalidad de la escritura pública por regla general), entonces la hipoteca dejará de ser un contrato de hipoteca (con efectos prácticos y jurídicos limitados) y se convertirá en un derecho real de hipoteca (pues en virtud de dicha inscripción, surtirá plenamente sus efectos conforme se detallan en los artículos 1097 al 1122 del Código Civil).

Ello se debe a que, al ser un acto jurídico accesorio, sirve para garantizar una obligación (acto jurídico principal) afectando a un inmueble determinado. Por ello, su inscripción recae sobre la partida registral del inmueble afectado.

b) Si la hipoteca, por cualquier razón no llegase a inscribirse en los Registros Públicos (el contrato de hipoteca está en minuta, debido a que el constituyente de la hipoteca se rehúsa a formalizarla, o el bien inmueble sobre el cual recae es ajeno y aún no es adquirido, o todavía no existe, etc.); entonces nos encontramos frente al contrato de hipoteca; el cual sí surte efectos, pero obligacionales, no reales.

Efectivamente, en el primer caso; se exigirá al constituyente de la hipoteca, judicial o extrajudicialmente el otorgamiento de la escritura pública para su posterior inscripción, con lo cual se convertiría –según lo señalado precedentemente en a)– en un derecho real de hipoteca.

En los otros casos, sería cuestión de esperar el plazo señalado en la hipoteca, la cual una vez vencida ha de generar en el acreedor hipotecario diversas opciones (resolución del contrato, novación, transacción, etc.) siendo la que nos interesa; el hecho de poder exigir al constituyente, también judicial o extrajudicialmente, el correspondiente otorgamiento de la escritura pública para su ulterior inscripción.

• En este contexto se enmarca el Acuerdo CXXXVII: Caduca la inscripción de la hipoteca, no el acto jurídico como tal. Este fue el error del Acuerdo XXXII, basado en una interpretación aislada y literal del artículo 1099 del Código Civil.

Es decir, caduca el derecho real de hipoteca; pero subsiste el contrato de hipoteca; el mismo que sigue siendo válido y eficaz. Por ello, la reinscripción de la hipoteca implica que el contrato de hipoteca (cuya inscripción ya se canceló por caducidad), al volver a erigirse nuevamente como derecho real de hipoteca, permitirá que el acreedor pueda hacer cobro de su acreencia a través de la venta judicial del inmueble hipotecado o, excepcionalmente, vía adjudicación.

Referencias bibliográficas

Aliaga Huaripata, L. (2007). Comentario al artículo 1098 del Código Civil. En Código Civil comentado (2ª ed.). Lima: Gaceta Jurídica.

Díez-Picazo, L., & Gullón, A. (1997). Sistema de Derecho Civil (6ª ed., Vol. II: Derecho de cosas y Derecho inmobiliario registral). Madrid: Tecnos.

Espinoza Espinoza, J. (2008). Acto jurídico negocial. Lima: Gaceta Jurídica.

Esquivel Oviedo, J. (2013). Diccionario jurídico. Lima: Gaceta Jurídica.

González Linares, N. (2007). Derecho Civil Patrimonial: Derechos reales. Lima: Palestra.

Mejorada Chauca, M. (2002). ¿Se puede constituir una hipoteca unilateralmente? Comentarios a la Resolución Nº P003-ORLC/TR del Tribunal Registral de la ORLC. Ius et Veritas(24). Obtenido de http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/viewFile/16187/16604

Northcote Sandoval, C. (mayo de 2012). Validez y eficacia de los actos jurídicos. Actualidad Empresarial(255).

Peralta Andia, J., & Peralta Zecenarro, N. (2005). Fuentes de las obligaciones en el Código Civil. Lima: Idemsa.

Roca Sastre, R. (1968). Derecho hipotecario (6ª ed., Tomo IV). Barcelona: Bosch.

Rubio Correa, M. (2003). Nulidad y anulabilidad: La invalidez del acto jurídico. Lima: Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú.

Taboada Córdova, L. (2002). Nulidad del acto jurídico (2ª ed.). Lima: Grijley.

Torres Vásquez, A. (2001). Acto jurídico (2ª ed.). Lima: Idemsa.

_________________________

* Magíster en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional de Trujillo (UNT) y doctor en Derecho por la Universidad Privada Antenor Orrego (UPAO). Docente de pregrado en Derecho Civil de esta última universidad, de la Universidad César Vallejo y de la Universidad Antonio Guillermo Urrelo de Cajamarca; docente de posgrado de la UNT, de la UPAO, de la Universidad Nacional de Cajamarca, de la Universidad Nacional Santiago Antúnez de Mayolo de Áncash y de la Universidad Alas Peruanas filial Tarapoto. Abogado y árbitro.