RESUMEN

No hace mucho que se publicó la Ley Nº 30741, norma que regula la hipoteca inversa. En dicho contexto, el autor realiza un pormenorizado estudio de los aspectos más “problemáticos” que la mencionada ley trajo consigo, tales como, la edad para acceder a la hipoteca inversa, la edad de los posibles beneficiarios del prestamista, el cobro de la deuda generada, la posibilidad de futuros gravámenes del bien hipotecado, etc.

MARCO NORMATIVO

Constitución Política del Perú: art. 2 inc. 2).

Ley que regula la hipoteca inversa, Ley Nº 30741 (28/03/2018): arts. 2 al 6.

Código Civil: art. 661.

Código Procesal Civil: art. 724.

PALABRAS CLAVE: Hipoteca inversa / Garantía / Crédito / Gravamen / Préstamo / Monto de gravamen

Recibido: 07/06/2018

Aprobado: 05/07/2018

I. Antecedentes

En el 2014, mediante el Proyecto de Ley N° 04058/2014-CR, se dio un primer intento por regular la figura de la hipoteca inversa (en adelante, HI) en el Perú. Tal propuesta no tuvo éxito. En noviembre de 2016, se presentó un nuevo Proyecto de Ley N° 570/ 2016-CR (en adelante, el Proyecto) sobre HI, el cual sería asignado a la Comisión de Justicia y Derechos Humanos del Congreso de la República.

El 13 de junio de 2017, la comisión encargada aprobó por mayoría el Proyecto, emitiéndose el respectivo dictamen, el cual establecía un texto sustituido a la propuesta de ley. El 21 de febrero de 2018, el dictamen del Proyecto es aprobado por la Comisión Permanente del Congreso. Finalmente, el 28 de marzo de 2018, se publicó en el diario oficial El Peruano, la Ley N° 30741, “Ley que regula la hipoteca inversa” (en lo sucesivo, la Ley)^[1].

II. Noción de hipoteca inversa

La descripción que sigue será acorde con lo establecido en la Ley^[2]. Así, podemos concebir a la HI como una operación de crédito financiero, una modalidad más de préstamo hipotecario por la cual una entidad financiera autorizada^[3] otorgará un préstamo dinerario a una persona natural. El capital objeto de préstamo, según lo acuerden las partes, será entregado al prestatario en: i) disposiciones periódicas; o, ii) en una sola armada, aunque esto último no es lo habitual. Naturalmente, en el primer supuesto las disposiciones periódicas durarán hasta agotarse el valor total del crédito.

Asimismo, para garantizar la operación, se constituirá una hipoteca sobre un inmueble de propiedad del prestatario, el cual deberá cumplir con la característica de servirle de habitación. Finalmente, el pago del crédito, salvo algunos supuestos excepcionales^[4], solo podrá ser requerido luego del fallecimiento del prestatario (y de haber beneficiarios supervivientes, recién al fallecimiento de estos); es decir, estará dirigido contra sus sucesores^[5], y si estos no cumplieran con la obligación, la entidad estará facultada a satisfacer su acreencia ejecutando la garantía hipotecaria.

Por disposición de la Ley, el cobro de este crédito se ejecutará única y exclusivamente contra el bien afectado en garantía, lo que quiere decir que no se extendería a los demás bienes de la herencia. Se entiende que, para llegar al supuesto de cobro por ejecución hipotecaria, primero se agota la vía del requerimiento de pago voluntario.

1. La imprecisa denominación

La expresión “hipoteca inversa” no pasa de ser una denominación ligera del tipo de crédito descrito en el apartado anterior. Y, dentro de esta, la mención de “inversa” obedece a la forma de colocación y devolución del capital prestado, en contraposición a la de un préstamo común y/o convencional.

Para aclarar la idea, reflexionemos sobre el funcionamiento de un mutuo bancario común y corriente garantizado con una hipoteca; en este, el prestamista suele entregar el dinero al prestatario en una armada. Luego, transcurrido un periodo de tiempo acordado, el prestatario empezará a devolver el capital prestado más los respectivos intereses, mediante abonos de cuotas habitualmente detalladas en cronogramas de pago. Si el prestatario incumpliera con pagar, el acreedor podrá hacer uso de la garantía hipotecaria.

A diferencia de lo anterior, en la HI, la entidad entregará el dinero al prestatario –en la mayoría de casos– a través de cuotas periódicas hasta donde alcance el monto del préstamo. Posteriormente, los herederos del prestatario tendrán que responder por la deuda generada, y en caso no se honre esta obligación, la entidad podrá apelar a la garantía hipotecaria para satisfacer su acreencia.

Entonces, nótese que la diferencia entre ambos tipos de crédito, es la forma inversa en la entrega y devolución del capital prestado. Sin embargo, si algo se mantiene invariable en ambos casos, es la hipoteca en su calidad de derecho real de garantía, esperando a responder por la obligación ante el eventual incumplimiento del deudor.

Por lo tanto, la denominación “hipoteca inversa” no resulta acertada para el crédito analizado^[6], siendo más idóneos los nombres crédito inverso, préstamo reverso, préstamo al revés –como lo llamó Martín Mejorada (2018) recientemente^[7]–, entre otros similares. No obstante, la decisión del legislador peruano, en este extremo, no es ajena al derecho comparado, pues en los países donde está regulada esta operación, también se adoptaron denominaciones similares (hipoteca inversa, hipoteca reversa, hipoteca invertida, entre otros), las cuales, si bien imprecisas, son las que han tenido mayor acogida social, y es por ello que, en nuestra modesta opinión, es tolerable la opción elegida en la Ley.

Sin perjuicio de lo anterior, resulta relevante para evitar interpretaciones equivocadas, distinguir el uso del término “hipoteca inversa” del de “hipoteca” por sí solo. Siendo lo primero el crédito, préstamo u operación bancaria; y lo segundo el derecho real que garantiza tal crédito.

2. Finalidad originaria

Es una condición propia de las personas de avanzada edad^[8], que sufran el descenso de sus aptitudes físicas; lo cual, entre otros, ocasionará una disminución de su capacidad para generar ingresos económicos como otrora lo hacían (obviamente esta condición no sucederá de igual forma en todos los casos). Sumado a ello, sus gastos, lejos de mantenerse estables, se incrementarían por problemas relacionados al deterioro natural de la salud. Asimismo, si bien una parte de estas personas gozará de una pensión, esta en varios casos les resultaría insuficiente para la satisfacción de sus necesidades, incluso de las básicas^[9].

En busca de una alternativa para este colectivo de personas, se evidenciaría que estas son titulares de patrimonio factible de ser explotado, sus viviendas. Es así que surge un idóneo tipo de crédito, la hipoteca inversa^[10], que satisface la necesidad de financiamiento; y, además, asegura que el titular pueda disfrutar de su inmueble hasta su fallecimiento. Basta revisar la legislación comparada^[11], para darse cuenta que esta es la orientación del crédito de HI.

No obstante, no debemos dejarnos llevar por el aspecto altruista de la HI y pretender a partir de ello imponer deberes que no corresponden a la otra parte de este negocio, la entidad financiera. Nótese que, para esta, la HI no es más que un producto dentro del abanico de posibilidades de financiamiento que brindará al público. La entidad no deja de ser una empresa que, fiel a su objeto de intermediación financiera, buscará –con todo derecho– percibir las ganancias que este negocio le genere. En ese sentido, por más que las disposiciones de dinero otorgadas al prestatario puedan asemejarse en apariencia a la pensión producto de un fondo previsional, lo cierto es que la naturaleza del crédito de HI es completamente distinta a la de dicho ingreso, por lo que no debería pretenderse aplicar a esta los principios del derecho previsional.

III. Análisis de la Ley

1. El criterio de la edad

En el Proyecto de Ley se había contemplado como uno de los requisitos para el acceso al crédito de HI, que el solicitante tenga mínimamente una edad a partir de los 65 años. Tal criterio no era ajeno a la legislación comparada sobre la materia, y respondía a la necesidad de limitar el crédito al público objetivo al cual, en principio, estaba dirigido, adultos mayores ávidos de liquidez económica. No obstante, la Ley terminó prescindiendo de tal requisito. Al respecto, consideramos que esta decisión no resulta acertada, los argumentos que sustentan nuestra opinión se desarrollarán en los apartados posteriores.

Previamente, debemos dejar claras las siguientes premisas:

• En una operación de crédito o préstamo convencional, es común que el prestamista tenga la tendencia de conceder el préstamo a una persona relativamente joven, en contraposición a una de elevada edad, pero ¿cuál es el motivo de ello? Pues que, en este crédito, luego de un plazo relativamente corto, la devolución del capital se realizará a través de cuotas periódicas, generalmente de acuerdo a un cronograma de pagos; entonces, se presume que una persona joven, activa económicamente y con plena capacidad de generar ingresos, estaría en mejor aptitud para cumplir con sus obligaciones en oposición a una persona de edad muy avanzada.

• En la operación de HI la tendencia del prestamista, respecto de la elección del prestatario, resultaría contraria a la del crédito convencional; esto debido a que el pago de la deuda solo podrá requerirse después del fallecimiento del prestatario; por lo que, si se opta por una persona demasiado joven, se incrementaría la probabilidad de postergar el cobro del crédito por un tiempo mayor, lo cual representa un riesgo crediticio (además de otros efectos negativos que desarrollaremos adelante).

Entonces, tomando en cuenta la omisión de la Ley ¿podrían las entidades financieras establecer una edad base para el acceso al crédito de HI, amparadas únicamente en el argumento de que una edad joven del prestatario representaría un mayor riesgo crediticio? La respuesta sería que no, al menos en principio, por los motivos que se exponen a continuación.

1.1. Constitucionalidad de la edad para el acceso al crédito

El Tribunal Constitucional (TC) mediante sentencia recaída en el Expediente N° 05157-2014, declaró en el año 2017 fundada en parte una demanda de amparo donde se denunciaba un trato discriminatorio que vulneraba el derecho a la igualdad. El pronunciamiento surgió a raíz de la negativa del Banco de la Nación (BN) en otorgar un crédito a una persona de avanzada edad. Resumamos lo sucedido.

Una señora de 85 años de edad solicitó un préstamo dinerario al BN. En respuesta, el banco, amparado en una directiva interna, le negó el crédito bajo el único argumento de que este solo se concedía a personas hasta un máximo de 83 años, pues una edad más avanzada incrementaba el riesgo crediticio, a pesar de que la solicitante recibía una pensión canalizada por el mismo banco, y además se había ofrecido a pagar un seguro de desgravamen. Tal negativa dio lugar a que la agraviada interponga una demanda de amparo, la cual fue declarada infundada en primera y segunda instancia. Cuando el caso llegó al TC, este se propuso como problema a determinar: “si establecer límites en razón de la edad para el acceso a un crédito resulta constitucional o no”.

Repasemos el fallo del TC. En la primera parte de la sentencia se desarrollan argumentos del por qué una persona adulta mayor requiere una especial protección del derecho, sobre los cuales no redundaremos. Más adelante, el TC busca determinar si la Constitución ampara (o no) el supuesto de protección contra la discriminación por motivos de edad, para ello se enfrasca en analizar el artículo 2.2 de la Constitución, que a la letra dice: “toda persona tiene derecho a la igualdad ante la ley. Nadie puede ser discriminado por motivo de origen, raza, sexo, idioma, religión, opinión, condición económica o de cualquier otra índole”. Así, luego de ciertos argumentos, el TC concluye que, dentro la expresión “de cualquier otra índole”, se puede tutelar el criterio de la edad como factor discriminante, pues resulta uno jurídicamente relevante. Esto implica, según el TC, que cualquier distinción tomando en cuenta este factor (edad), requerirá de una fuerte argumentativa de parte del órgano que efectuó el trato diferenciado a fin de justificar la constitucionalidad de la medida adoptada.

Prosiguiendo, el TC analiza el derecho de acceso al crédito, concluyendo que, si bien este no está reconocido como un derecho fundamental en la Constitución, sí tiene estrecha conexión con otros derechos y/o principios que cuentan con respaldo constitucional. Para esto, apela fundamentalmente a evidenciar las posibilidades que brinda el obtener capital mediante un financiamiento crediticio, el cual puede ser destinado a la consecución de ciertos objetivos vinculados a la realización de la persona, ya sea mediante el acceso a la vivienda, educación, negocios, salud y otros. En ese sentido, el TC estima que la denegatoria del crédito de manera injustificada o basada únicamente en la edad, puede afectar distintos derechos constitucionales; por lo que, si bien resulta legítimo que las entidades del sistema financiero puedan tomar en consideración la edad al momento de decidir si se otorga (o no) un préstamo; sin embargo, tal factor no ha de ser el único criterio a tomar en cuenta para la decisión de denegar el acceso al crédito.

a) En el caso concreto

Llegados a este punto, se buscó determinar si la política del BN de restringir el acceso al crédito a personas mayores a 83 años –intervención en la igualdad mediante un trato diferenciado–, constituye (o no) una basada en criterios objetivos y razonables.

Así, a efectos de realizar el examen de constitucionalidad, el TC parte por establecer la existencia de dos colectivos de personas (pensionistas para ser exactos) que serán objeto de comparación: i) personas mayores de 60 años y menores de 84, que son las que pueden acceder a créditos; y, ii) personas mayores a 84 años, las cuales tienen vedada esa posibilidad. Cabe precisar a título personal que el segundo grupo debió ser “personas a partir del día siguiente de cumplidos 84 años”, y no simplemente “mayores a 84 años”; sin perjuicio de que tal aclaración no le resta validez alguna al análisis realizado por el TC, pues es una precisión meramente técnica.

El instrumento formal del cual se valió el BN para aplicar el criterio de distinción, fue una directiva interna, y la finalidad esperada era reducir el riesgo crediticio derivado de la edad del solicitante. Siendo más claros, el objetivo del BN a través del tratamiento diferenciado, era la reducción del riesgo de incumplimiento de su contraparte en la operación de crédito; en tanto, la finalidad perseguida era el interés por hacer efectivo el cobro del crédito, lo cual resulta legítimo.

Test de idoneidad: en este examen se busca determinar si el medio empleado –denegatoria del crédito a personas mayores a 83 años– logra la obtención del fin esperado.

Al respecto, a criterio del TC, efectivamente existiría una relación de causalidad entre el medio y el objetivo, pues al denegarse el crédito al colectivo mayor a 83 años, se reduciría el riesgo de incumplimiento de pago. Asimismo, al cumplirse el objetivo, también se satisface la finalidad de la intervención, pues se resguarda el interés del banco de hacer efectivo el cobro de sus créditos. Por tanto, el TC concluye que se supera el examen de idoneidad.

Test de necesidad: para concluir si la intervención supera el examen de necesidad, se deben agotar dos fases: i) determinar si existen (o no) medios alternativos a la medida que sean por lo menos igual de idóneos; y, ii) determinar si entre los medios alternativos, existen algunos más benignos con el derecho involucrado.

El TC concluye que sí existen otros medios por lo menos con el mismo grado de idoneidad que la medida aplicada, y que permiten satisfacer la finalidad perseguida. En otras palabras, refiere que existen posibilidades que contribuirían a disminuir el riesgo crediticio, sin implicar una afectación a los derechos e intereses de la entidad y del solicitante; por ejemplo, contar con garantes, tasas de interés diferenciado, seguros de desgravamen, reducción del monto a prestarse, entre otras opciones razonables. Por tanto, ante la existencia de medios alternativos que podrían reducir el riesgo crediticio, y que a criterio del TC resultan válidos e idóneos, no se supera el test de necesidad.

En suma, nos quedamos con la conclusión de que la denegatoria genérica de acceso al crédito, considerando para ello como único factor la edad del solicitante, sería un trato discriminatorio prohibido por el artículo 2.2 de la Constitución.

Finalmente, cabe precisar que, nuestra intención con la descripción anterior solo tiene como fin explicar la posición que ha adoptado el TC respecto de la edad en los otorgamientos de créditos. Obviamente, se puede tener una opinión y/o posición distinta a lo establecido; sin embargo, no es objeto del presente artículo cuestionar tal fallo, sino solamente extraer los criterios que nos sirvan para, a partir de ellos, analizar el crédito que es el tema principal de este paper, la hipoteca inversa.

1.2. Cómo debió regularse el criterio de la edad

Teniendo en cuenta la Ley y las conclusiones del TC; la respuesta a la pregunta planteada líneas atrás, respecto de si las entidades financieras podrían fijar una edad base y/o genérica para el acceso al crédito de HI, apelando solamente al riesgo crediticio que representaría la prematura edad de los solicitantes, resulta negativa. Las entidades tendrían que evaluar la generalidad de solicitudes de crédito de HI, y de encontrarse entre ellas las de personas –a su criterio– demasiado jóvenes, y que por ende representen un riesgo crediticio, igualmente tendrían que realizar las gestiones de evaluación en pos de alternativas disponibles que disminuyan tal riesgo, y así no negar el acceso al crédito amparadas únicamente en el factor de la edad.

Lo cierto es que el fallo del TC es contundente en señalar que la edad por sí sola, no debe ser el único criterio a tomarse en cuenta para la negativa a otorgarse un crédito, y si bien, obviamente, el caso que ameritó tal pronunciamiento, se trataba de un crédito común y corriente, mas no de un crédito por HI, donde el eventual grupo afectado podrían ser personas jóvenes, ello no obsta para, prima facie, mantener tal razonamiento.

Siendo que en la HI, el colectivo en el cual radica el riesgo serían las personas jóvenes, la edad continúa siendo el factor latente que puede generar una situación de discriminación. Sin perjuicio de ello, tenemos la opinión de que existen razones suficientes por las que la Ley debió fijar una edad mínima de acceso a este crédito, la cual no necesariamente debía coincidir con la edad planteada en el Proyecto (a partir de 65 años), sino tal vez unos cuantos años menos, teniendo en cuenta la esperanza de vida en el Perú (74.6 años, en el 2015^[12]). Nuestras razones las pasamos a detallar:

• Primero, debe tenerse en cuenta que en determinadas situaciones los tratos diferenciados sí resultan legítimos. El mismo TC en la sentencia en comentario indicaba que estos deben obedecer a las especiales circunstancias del caso y, en la medida de lo posible, velando por el respeto y garantía a los derechos de las personas.

• En los prolegómenos de la Ley, el Banco Central de Reserva del Perú sugirió que la HI no debía ser restringida a personas con una edad a partir de 65 años, en cambio estar disponible a toda persona que tenga una vivienda propia. Tal sugerencia terminaría siendo adoptada por la Ley sin mayor sustento y/o motivación. En ese sentido, parece que no se reflexionó en que la operación que se pretendía implementar, tenía una razón de ser distinta a la de un simple préstamo dinerario, una naturaleza propia; pues esta, en la legislación comparada, responde a un supuesto concreto, personas de elevada edad ávidas y necesitadas de financiamiento, y que además requieren la seguridad de tener una vivienda de la cual servirse hasta el final de sus días. Entonces, es obvio que este tipo de crédito tenía sus particulares características de las cuales no debía prescindirse sin un sustento y/o análisis adecuado.

Así pues, en la HI, la edad, por sí sola, juega un rol mucho más relevante que en un crédito convencional, ya que es un criterio decisivo para estimar aproximadamente hasta cuándo el acreedor estará impedido de cobrar el crédito (recordemos que el cobro solo es posible después del deceso del prestatario). Entonces, hubiese resultado adecuado que la ley de la materia establezca una edad mínima de acceso, ahorrándoles a las entidades las eventuales gestiones de evaluación crediticia de solicitantes demasiado jóvenes (con elevada esperanza de vida).

• ¿Qué pasa si posterga el cobro del crédito por un tiempo largo? Nótese que en la HI existe una relación directamente proporcional entre el tiempo de vida del prestatario, y el monto de la deuda; esto es, a más tiempo de vida, mayor será la deuda que se genere.

Así pues, otorgarle el crédito a una persona demasiado joven incrementaría las probabilidades de que la deuda final por la que tendrán que responder sus herederos sea tan elevada que no podrían asumirla; y, en este contexto, en cierta manera se estaría aumentando las probabilidades de pérdida del inmueble del patrimonio familiar.

• El hecho de que el crédito de HI esté respaldado por la garantía real de hipoteca, no generaría suficiente seguridad del cobro de la acreencia en el caso de una deuda que con el tiempo resulte excesivamente elevada (supuesto perfectamente posible en el caso de un prestatario joven), y que probablemente supere el valor de la garantía. A esto hay que sumarle otra innovación de la Ley, por la cual el cobro de este crédito se ejecutará “única y exclusivamente contra el bien afectado en garantía hipotecaria”; es decir, la entidad ni siquiera podría extender el cobro a los demás bienes de la herencia.

En mérito a lo anterior, no está de más recordar que el negocio esperado de una entidad financiera no es el cobro de sus créditos mediante la ejecución de las garantías a su favor, ya que esto es una medida extrema en defecto del incumplimiento de pago voluntario del deudor; sin embargo, dadas las especiales características del crédito de HI, existiría una mayor probabilidad de que el cobro de la deuda se efectivice mediante la ejecución de la garantía, y no por la voluntad y/o disposición de los herederos del prestatario.

• Para celebrar un crédito de HI, es requisito necesario que el inmueble ofrecido en garantía hipotecaria, sea de propiedad del prestatario; excluyéndose, en principio, la figura del tercero garante. Sin embargo, cabe la precisión de que dicha exigencia es para efectos de la constitución del negocio; no obstante, superado ello, no habría impedimento para que, si el prestatario y la entidad lo acuerden, se pueda incrementar el respaldo del crédito constituyéndose otras garantías.

Ahora bien, a pesar de lo anterior, el pensar que existirían personas interesadas en garantizar una operación de HI, a sabiendas de que el cobro solo será posible luego del fallecimiento del prestatario (plazo no conocido), y que además el pago de la deuda depende de la buena voluntad y posibilidades de los herederos, resulta un poco improbable, más aún si a ello le sumamos una edad joven del prestatario que, en probabilidades, incrementaría tanto el tiempo de espera para el cobro, así como el monto de la deuda.

• En la operación de HI, el prestatario tendría que soportar hasta su fallecimiento, el gravamen hipotecario que pesa sobre su inmueble (sin perjuicio de la alternativa de cancelación anticipada^[13]), ya que el cobro de la deuda también se supeditará a tal hecho funesto. Lo positivo de esto es que podrá tranquilamente poseer y servirse de su inmueble, sin temor a que este sea ejecutado por su acreedor; y este último, soportaría la postergación del cobro de su acreencia por un estimado de tiempo razonable, con base en la edad avanzada del prestatario.

Sin embargo, contrariamente a lo anterior, al no fijarse una edad mínima de acceso, se promueve en cierta medida que incautos jóvenes puedan celebrar negocios de HI, operación que realmente no está diseñada para ellos. Además, para este colectivo existirían en el mercado mejores alternativas de financiamiento que una riesgosa HI.

Asimismo, establecer una edad de acceso incentivaba a que las entidades financieras centren sus esfuerzos en conceder créditos de HI, al grupo de personas a quienes realmente les resultaba beneficiosa esta operación, adultos mayores a los que se les aseguraría un financiamiento; y, además, servirse de su vivienda hasta su deceso.

• En los supuestos en que la deuda empiece a superar el valor de la garantía hipotecaria, o el valor del inmueble en sí, la Ley no ha diseñado una alternativa para que la entidad pueda pretender el cobro anticipado del crédito; por lo que, mientras el prestatario viva, se tendrá que soportar la postergación del cobro.

Consideramos que de darse el supuesto de incremento excesivo de la deuda a raíz de que el prestatario viva más de lo estimado, resulta legítimo que la entidad soporte tal situación si, desde el inicio del crédito, el prestatario era un adulto mayor, ya que ello sería un riesgo asumido por la entidad, al igual que los riesgos asumidos por el prestatario dadas las características del crédito de HI. No obstante, si se incentiva a las entidades para que no puedan restringir el otorgamiento de créditos de HI apelando meramente a la edad demasiado joven del solicitante, el riesgo al que se las expone tiene tintes ilegítimos.

Al respecto, cierta opinión afirmaba que la ley, ante el supuesto de que la deuda supere o se aproxime al valor de la garantía, debía dar alternativas para que la entidad pueda ejecutar el cobro anticipado del crédito y no verse perjudicada. Evidentemente, ello es una opción válida; sin embargo, discrepamos de la misma, pues consideramos que se terminaría por convertir el crédito de HI, en una operación completamente distinta a la figura original que se importó, siendo este cambio planteado negativo. Nótese que, la característica de supeditar el cobro de la deuda al fallecimiento del prestatario, es algo esencial que hace atractiva la operación al público, pues esta les aseguraría un financiamiento que, si bien puede no durar hasta el último de sus días, al menos les posibilita mantenerse en posesión de la vivienda y no quedar así completamente desprotegidos.

• La normativa actual promueve que las entidades realicen una evaluación crediticia a cualquier persona relativamente joven que, tal vez sin contar con mayor información, vea atractivo celebrar un crédito de HI. Tal evaluación obviamente le representa un costo ya sea directo o indirecto a la entidad. Entonces, si reflexionamos pragmáticamente, es necesario evocar que existen proyectos y/o normativas estatales bien intencionados que, a pesar de lo encomiable, no terminaron de afianzarse en el mercado, nos referimos concretamente al leasing y la capitalización de inmobiliarios; las causas de esto serán diversas; no obstante, una de ellas ha de ser que no se pensó adecuadamente en los intereses esperados por las dos partes del negocio^[14]. En el caso de la HI, a partir de la regulación dada, con todos los riesgos que pesarían sobre las entidades ¿realmente se espera que estas promuevan felizmente el otorgamiento de este tipo de crédito? La respuesta es obvia.

En suma, los puntos anteriores resumen los motivos principales de nuestra posición, a los cuales seguramente se les podría añadir otros más; sin embargo, es también menester en este artículo, dar espacio para desarrollar otras particularidades de la Ley.

2. Titular, titulares y beneficiarios

2.1. Titular y titulares

Si revisamos el Proyecto de Ley, encontraremos una constante a lo largo de su redacción, la cual se puede evidenciar fácilmente de los párrafos que se citan a continuación, y el énfasis puesto.

“Se entenderá como hipoteca inversa al préstamo o crédito, único o periódico, garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante”. “(…) que el solicitante tenga edad igual o mayor a 65 años (…)”.

A diferencia de ello, en la Ley se dispuso que el crédito por HI podía ser otorgado a favor del titular o titulares (nótese el término en plural) de un inmueble. Es evidente que este cambio sustantivo se complementa con el hecho de haber suprimido la exigencia de una edad mínima de acceso al crédito, pues de haberse mantenido ello, bastaba que uno de los titulares del inmueble no cumpliera con la edad requerida para que el crédito le sea denegado.

Antes de continuar, tal vez podría objetarse que la Ley al referirse a los titulares, quiso hacer alusión al titular y a los beneficiarios que este pueda nombrar; sin embargo, tal argumento queda descartado si nos remitimos al artículo 4 de la Ley, donde se distingue expresamente entre el titular o titulares, y los beneficiarios que estos podrían designar de ser el caso. Sobra la pregunta, ¿qué es un beneficiario en este contexto? La noción es simple, y se encuentra en el citado artículo, el cual señala que la entidad y el prestatario podrán acordar que este último nombre uno o más beneficiarios que, de darse el caso y sobrevivan a la muerte del prestatario, podrían seguir recibiendo las disposiciones de dinero siempre que aún no se haya agotado el total del crédito. Asimismo, en el supuesto general de existir beneficiarios supervivientes, el pago del crédito recién sería exigible a la muerte de todos estos.

Retomando la cuestión, conforme al citado inciso, los copropietarios de un inmueble podrían ser titulares de un crédito de HI. Al respecto, nos queda la duda de si el legislador previó los efectos de establecer abiertamente tal regulación, pues a raíz de ella se generan diversos escenarios interesantes, algunos de los cuales pasamos a detallar a modo de preguntas.

Si en un crédito de HI existen dos titulares (y podrían ser más), A y B; y, al fallecer A, B vive, por ejemplo, más de cinco años, ¿se estaría condenando acaso a los sucesores de A, a no poder disponer ampliamente de los derechos que tienen sobre el inmueble hasta el fallecimiento de B? ¿el fallecimiento de uno solo de los titulares, podrá ser causal para declarar el vencimiento del contrato de HI?

En el crédito de HI, los futuros sucesores del prestatario se encontrarán en situación de incertidumbre hasta la muerte de este, ya que recién al ocurrir ello, podrán saber el importe final de la deuda, y eventualmente (si así lo acordaran) responder por ella, liberando al inmueble del gravamen hipotecario. Sin embargo, de existir más de un prestatario, los futuros sucesores no se mantendrían en incertidumbre solamente respecto de su causante, sino también respecto del causante de otro grupo de futuros sucesores.

Nótese que la Ley en su artículo 2 establece que, el reembolso del crédito y la eventual ejecución de la garantía serán posibles solo al fallecimiento del titular o titulares (sin mayor precisión). Asimismo, en el desarrollo de la Ley, los únicos supuestos para declarar el vencimiento anticipado están recogidos en el artículo 6, y no se menciona entre ellos al que es materia de la segunda interrogante (fallecimiento de uno solo de los titulares). Ciertamente, no parece que la Ley, al momento de indicar que el crédito será exigible a la muerte del titular o titulares, haya pretendido establecer que en un contrato donde exista más de un titular prestatario, la muerte de uno de ellos sea un supuesto para iniciar la etapa de cobro del crédito, sino que se tendría que esperar el fallecimiento de la totalidad de titulares.

Prosiguiendo con las interrogantes:

¿Podrían los sucesores de A, pagar la parte del crédito que le fue otorgado a su causante sin tomar en cuenta lo entregado a B (si es que cabe división entre los titulares respecto del dinero dispuesto), o tendrán que soportar la vigencia del contrato de HI y continuar recibiendo el crédito correspondiente hasta la muerte de B? ¿Será eficiente para la entidad tener que dirigir el cobro de la deuda contra una pluralidad de herederos mayor de la que posiblemente se habría tenido si el contrato hubiese sido celebrado con un solo titular?

Sin perjuicio de que en el inciso e) del artículo en comentario se refiere a que está permitido que el titular o titulares puedan pagar anticipadamente –sin penalidad alguna– total o parcialmente el crédito, la primera pregunta del párrafo anterior tiene un tenor completamente distinto. Ahora bien, cierto es que se puede meditar en soluciones a partir de la teoría de las obligaciones, partiendo de la naturaleza divisible del crédito y la presunción de obligaciones mancomunadas y otros criterios; sin embargo, nos resistimos a ello, pues tal vez el reglamento al detallar las características del contrato, le puede dar un giro distinto a nuestras opiniones.

Definitivamente nos surgen muchas más interrogantes y cada una daría lugar a un extenso análisis, pudiendo apelar al terreno del derecho de las obligaciones, contratos y el Derecho Civil en general para encontrar algunas respuestas; no obstante, por el momento desistimos de tal empresa, pues consideramos que esto es mejor llevarlo a cabo teniendo a la vista el reglamento de la Ley.

Lo cierto es que tenemos la expectativa de que el reglamento desarrolle los temas planteados y muchos otros más (sin perjuicio de la crítica que puede hacerse sustentada en que varias de estas cuestiones debían quedar claras en la Ley y no impropiamente en el reglamento), entre otros justificantes, porque la HI es un producto especial donde estarán involucradas mayormente personas de la tercera edad, entonces, conviene tener las cuestiones claras sobre las consecuencias de celebrar este tipo de crédito y así las entidades puedan explicarle al solicitante el panorama completo, más aún si es que tales consecuencias se harán necesariamente extensivas a sus herederos, los cuales no serían una parte del contrato entre el prestatario y la entidad financiera.

2.2. Los beneficiarios

Habiendo explicado previamente la noción sobre el beneficiario, podemos decir que a este le son atribuibles varias de las observaciones que anteriormente hicimos respecto del prestatario. Nótese que cuando existan beneficiarios que sobrevivan a la muerte del prestatario, el cobro del crédito también se postergará hasta la muerte de estos. Entonces ¿le conviene a la entidad que el beneficiario sea una persona joven? obviamente que no, pues esto representaría un riesgo crediticio.

¿Estableció la Ley algún criterio para el nombramiento de beneficiarios? No lo hizo, por lo que en principio no existe ninguna calidad especial que tenga que cumplir el beneficiario para poder ser designado como tal. Esto no debería ser un tema que se pase por alto, pues, por ejemplo, si nos remitimos a la legislación mexicana y española^[15], veremos que el requisito de una edad mínima de acceso al crédito, es extendido también a los beneficiarios, lo cual tiene sentido y nos parece un acierto, ya que el cobro del crédito también está supeditado a la muerte de estos. Habrá que esperar qué tan ilustrativo resulta ser el reglamento en este extremo.

3. El cobro del crédito

Antes de analizar este punto, es necesario mencionar que, para efectos del cobro de la acreencia por ejecución de la garantía hipotecaria, la Ley precisa que, en su reglamento, se diseñará un procedimiento extrajudicial. Ahora bien, sin perjuicio de esta vía, el acreedor podrá optar por recurrir a la vía judicial de considerarlo conveniente.

Creemos que es un acierto que se diseñe un procedimiento extrajudicial para el cobro de la deuda, pues hubiese sido un desincentivo mayúsculo condenar a la entidad a llevar la ejecución únicamente por la vía judicial, sabiendo las falencias de nuestro sistema de administración de justicia, donde un proceso de esta naturaleza podría extenderse por años. Precisado lo anterior, continuemos con el análisis.

En el artículo 3, inciso h), se establece:

“Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente contra el bien afectado en garantía hipotecaria”.

De una rápida lectura del inciso, resultaría una obviedad que el cobro de la acreencia tenga que dirigirse eventualmente contra el bien gravado, sin embargo, lo que en efecto se habría pretendido con tal texto es poner énfasis en que el cobro no podrá extenderse a otros bienes del patrimonio sucesorio^[16], aunque la redacción no es la más feliz, pues pudo ser más expresa en señalar ello, como por ejemplo: “el cobro de la deuda no se extenderá a la totalidad del patrimonio sucesorio y se limitará únicamente al bien afectado en garantía”. No obstante, más que la crítica a la redacción, nos surge una pregunta necesaria a raíz del contenido sustancial de lo dispuesto: ¿hasta dónde alcanza la cobertura de una hipoteca en un crédito convencional y que diferencias habría con un crédito de HI?

Primero dejemos claro que la hipoteca, para efectos de su existencia como derecho real, tiene que ser inscrita en los registros públicos. Asimismo, otro requisito de esta (en este caso de validez), es que se fije un monto de gravamen^[17] (conocido como monto de afectación), el cual también será publicitado por el registro. Al tener un monto de gravamen conocido, se posibilita que el propietario del inmueble, siempre que el valor del bien lo resista, pueda inscribir ulteriores hipotecas y de esta manera seguir beneficiándose del bien.

Llegados a la etapa de la ejecución judicial de la hipoteca, el monto del gravamen juega un rol aún más relevante. En un ejemplo concreto, supongamos que el banco le presta 100.00 soles a una persona (préstamo convencional o común), y esta, en garantía de su obligación, constituye una hipoteca sobre un inmueble de su propiedad, valorizado en 250.00 soles, fijándose el monto del gravamen hasta los 150.00 soles (el monto de gravamen que se suele señalar es en la mayoría de casos superior al monto prestado, ya que se prevé los intereses, atrasos y demás riesgos que puedan incrementar la deuda). Entonces, si la deuda final resulta igual o menor a los 150.00 soles, no habrá inconveniente en este extremo para que fácilmente pueda ser cancelada luego del remate del inmueble (claro está, siempre que este sea rematado por un monto mayor), pero ¿qué sucede si el valor de la deuda ha superado el monto de gravamen? Por ejemplo, que la nueva deuda ascienda a 200.00 soles. En principio, el acreedor en el proceso de ejecución, luego de rematado el inmueble, podría sin mayor complicación acceder hasta el monto del gravamen (150.00 soles), pero como ello es insuficiente para cubrir la deuda total, valiéndose de la normativa procesal^[18], podría en el mismo proceso requerir el pago de los 50.00 soles restantes; sin embargo, nótese que el pago de estos 50.00 soles, ya no estaba cubierto propiamente por la garantía hipotecaria.

En caso de que el inmueble gravado pertenezca a un tercero garante, el cobro de la deuda mediante la ejecución de la hipoteca no debería extenderse más allá del monto del gravamen. Esto es un motivo por el cual, en un crédito de HI, se exigiría que el inmueble gravado pertenezca al deudor y no a un tercero garante.

3.1. Particularidad del cobro en la hipoteca inversa

En un crédito por HI, partiendo del ejemplo anterior, si el monto del gravamen hubiese sido abismalmente superado por el monto de la deuda (lo cual es perfectamente posible en el crédito analizado), a primera vista, la figura debiera resolverse de manera similar a lo indicado precedentemente; no obstante, nótese que la Ley refiere que el cobro se realizará “única y exclusivamente contra el bien dado en garantía” (se entiende que sin extenderse al resto de la herencia), pero ¿qué tipo de garantía pesa sobre el bien? Pues una hipoteca, la cual tiene reglas particulares sobre su cobertura. Entonces ¿qué sucede si se supera el valor del monto de gravamen (diferenciándolo del valor del inmueble)? ¿Podría extenderse el cobro más allá del monto de gravamen considerando que si el inmueble es rematado por un monto mayor, lo que esté por encima del monto de gravamen constituye patrimonio proveniente de la sucesión no cubierto por la garantía hipotecaria? Definitivamente es una cuestión discutible, y no se hubiera generado mayor inconveniente si es que el cobro de la deuda se extendiera a todos los bienes de la masa hereditaria (hasta incluso al patrimonio de los herederos, si es que no acreditasen el exceso del pasivo, en defecto de no existir inventario judicial^[19]), como sucede en una obligación crediticia convencional, aun si el acreedor hubiese sido uno quirografario.

Con riesgo a equivocarnos, creemos que la intención del legislador al momento de diseñar la Ley fue que el acreedor pueda cobrarse la acreencia, de ser el caso, con todo lo que resulte luego de la ejecución del bien dado en garantía; no obstante, no se habría puesto a reflexionar en que la garantía hipotecaria tiene sus reglas particulares, siendo una de las principales la cobertura de la obligación hasta el monto fijado como gravamen.

En este extremo, las opiniones podrán ser diversas, unos podrían optar por entender que cuando la Ley indica que el cobro de la deuda puede hacerse contra el bien dado en garantía, se quiso decir que la entidad podrá pretender el cobro incluso con lo que esté por encima del monto del gravamen, a pesar de que la garantía tenga como límite dicho monto. Mientras otros podrán defender que el cobro se limitará al valor del gravamen, como se acepta generalmente. No obstante, si resultara lo primero, cabe la pregunta: qué pasará si ni bien ocurra el remate del predio, los herederos del prestatario disponen del dinero que estuvo por encima del monto del gravamen, pues en cuestión tendrían pleno derecho, ya que ello sería resultado del remate del bien que heredaron de su causante, y que por encima del monto de gravamen no pesaba ninguna garantía.

Si nos decantamos por la segunda interpretación, la entidad deberá ser aún más cuidadosa al momento de hacer sus cálculos, ya que en puridad, el cobro de su crédito estará limitado solo hasta el monto del gravamen, lo que hace más riesgosa la operación de HI. Frente a ello, una de las opciones que tendría la entidad para reducir el riesgo sería establecer montos de gravámenes iguales o superiores al valor del inmueble (tengamos en cuenta que gran parte de los inmuebles tienen la tendencia a apreciarse), para así correr un menor riesgo de que la deuda supere el monto de gravamen. No obstante, si el prestatario o sus beneficiarios viven un tiempo mucho mayor al previsto, el riesgo se volverá latente otra vez.

4. Cargas y gravámenes

Respecto del inmueble afectado en garantía, la Ley señala que únicamente se podrá enajenar, arrendar y/o constituir cargas y gravámenes, con autorización expresa de la entidad.

En ese sentido, si meditamos solo en el supuesto del arrendamiento, la supeditación de realizarse el mismo a una autorización previa por parte de la entidad, le resta evidentemente dinamismo y un valor importante al inmueble para su titular. En cierta medida, la disposición de la Ley en este extremo se complementa con la exigencia de que el titular(es) se mantenga habitando el inmueble^[20]; no obstante, se podría arrendar parte del bien y mantenerse habitando otra parte. Ahora, lo que nos genera incertidumbre es cuáles serán los criterios para que la entidad permita o no tal arrendamiento, pues dependiendo de estos se podría llegar a un extremo de abuso, no está demás mencionar que la entidad sería un tercero en la relación contractual entre el arrendador y arrendatario. En ese sentido, esperamos que el reglamento de la Ley sea esclarecedor.

Respecto a otro tipo de gravámenes, como por ejemplo una ulterior hipoteca, en teoría se podría concretar siempre que medie autorización por parte de la entidad. En ese sentido, resulta un poco difícil imaginar qué interés tendría la entidad en aceptar se constituya un nuevo gravamen sobre el único inmueble que respalda su crédito, teniendo en cuenta que de la redacción de la Ley pareciera una decisión completamente facultativa de esta. Quizá un supuesto en que la entidad acepte un gravamen posterior, volvamos al ejemplo, una hipoteca, sea que esta se constituya a favor de la misma entidad para garantizar otra obligación, aunque ello dependerá mucho del valor del inmueble al momento de constituirse. Partiendo de este último supuesto, surge la interrogante: qué pasaría si se quiere ejecutar la ulterior hipoteca, ¿se espera acaso que la ejecución de esta; se supedite también al fallecimiento del prestatario, o peor aún, de los beneficiarios? Creemos que no, pues esta opción no resultaría viable.

En las observaciones advertidas, esperemos que el reglamento de La Ley pueda resolver las dudas planteadas, y de esa forma no tener que remitirnos a la normativa general a buscar soluciones que, si bien podrían resultar acertadas, no contribuirían a tener definida la figura de la HI que presume de una regulación propia y especial.

Conclusiones

• En el crédito de HI, resultaba recomendable que la ley de la materia establezca una edad mínima de acceso, para de esa manera ahorrarles a las entidades financieras las gestiones de evaluación crediticia de solicitantes jóvenes que, a priori, representarían un riesgo crediticio. Asimismo, ello hubiera sido un incentivo para que estas entidades centren sus esfuerzos en conceder el crédito a las personas de elevada edad, colectivo para el cual sería más beneficioso este negocio. Además, debió tenerse en cuenta que, para los jóvenes, existen en el mercado productos financieros satisfactorios y menos riesgosos que una HI.

• Siendo que la Ley posibilita la existencia de más de un titular en un crédito de HI, el reglamento tendría que ser claro en detallar las responsabilidades obligacionales que surjan entre estos, y también respecto de su acreedor. Asimismo, los criterios por los que se opte, deberán tener en cuenta las consecuencias que se podría causar a los sucesores de cada titular.

• La Ley, al haber establecido que el cobro del crédito de HI se ejecutará “única y exclusivamente con el bien afectado en garantía hipotecaria”, ha creado la incertidumbre en el caso de que el valor de la deuda supere el monto de gravamen. Al respecto, la regla general es que la obligación (después de la muerte del titular) es perseguible hasta donde alcancen los bienes de la herencia, e incluso hasta el patrimonio de los sucesores si estos no demuestran la prueba del exceso^[21], por lo que, aún superado el monto de gravamen de la respectiva garantía, los acreedores podrían continuar con el cobro del crédito valiéndose de la normativa procesal; sin embargo, conforme a lo expuesto en el principal, no ha quedado claro a partir de la regulación de la Ley, si en el crédito de HI, el acreedor podrá perseguir el cobro más allá del monto de gravamen.

Referencias bibliográficas

Álvarez, H. (2009). La hipoteca inversa. Una alternativa económica en tiempos de crisis. Valladolid: Lex Nova. Obtenido de https://books.google.com.pe/books/about/La_hipoteca_inversa_Una_alternativa_econ.html?id=yi15_IvHQTkC&printsec=frontcover&source=kp_read_button&redir_esc=y#v=onepage&q&f=false

Banco de España. (2017). Guía de acceso a la hipoteca inversa (Segunda ed.). Madrid. Obtenido de http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/Folletos/Ficheros/GUIA.pdf

Informática, I. N. (mayo de 2018). Informe Técnico Nº 5. Situación del mercado laboral en Lima Metropolitana. Trimestre de febrero, marzo y abril de 2018. Obtenido de https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/boletines/informe-tecnico-empleo-mayo-2018-lima-metropolitana.pdf

Instituto Nacional de Estadística e Informática. (marzo de 2018). Informe Técnico Nº 1. Situación de la población adulta mayor. Trimestre de octubre, noviembre y diciembre de 2017. Obtenido de https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/boletines/01-informe-tecnico-n01_adulto-oct-nov-dic2017.pdf

Mejorada, M. (30 de mayo de 2018). El préstamo al revés. Gestión. Obtenido de https://gestion.pe/blog/prediolegal/2018/04/el-prestamo-al-reves.html

MVSC. (1 de enero de 2017). El leasing inmobiliario fue un fracaso. Gestión. Obtenido de https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/mvsc-leasing-inmobiliario-fracaso-126329

Pasco, A. (1 de julio de 2016). ¿Acreedor con minuta de hipoteca puede demandar el otorgamiento de la escritura pública? Obtenido de La Ley: http://laley.pe/not/3374/-acreedor-con-minuta-de-hipoteca-puede-demandar-elotorgamiento-de-la-escritura-publica-/

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* Asesor legal en el área civil-corporativa del Estudio Laos, Aguilar, Limas & Asociados Abogados. Miembro principal del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario (GEDI) de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

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^[1] Una síntesis pormenorizada de los antecedentes de la Ley, además de sus respectivos documentos sustentatorios, se halla disponible en la página web del Congreso de la República, a través del siguiente enlace: <http://www2.congreso.gob.pe/sicr/tradocestproc/CLProLey2016.nsf/Parlamentarios/FECC88E6734DFE4C052580650064A450?opendocument>.

^[2] En una anterior publicación abordamos nuestras apreciaciones sobre la Ley desarrollando algunas cuestiones que también serán objeto de exposición en el presente artículo, y otras de las que prescindimos, pero invitamos al lector a poder revisarlas. Evidentemente, en el presente trabajo atendemos al carácter siempre perfectible de las definiciones y/o conceptos que pudimos esbozar. El artículo en mención se encuentra disponible en el siguiente enlace: <https://legis.pe/consideraciones-hipoteca-inversa-regulacion-peru-expectativas/>.

^[3] En el artículo 5 de la Ley, se detalla la generalidad de entidades autorizadas a celebrar el crédito analizado.

^[4] En el artículo 6 de la Ley, se precisan los supuestos para declarar el vencimiento anticipado del contrato de HI.

^[5] En el artículo 3, inciso i, de la Ley, se indica que el cobro se entenderá contra “la sucesión o los legatarios” (distinción no muy acertada). Más adelante, en el inciso j, se precisa que si luego del remate existiera un remanente, este deberá ser entregado a los “herederos o legatarios” (distinción acertada). En este extremo, no entraremos en discusión sobre si la terminología empleada fue o no la correcta en sentido técnico. Y, para efectos del presente trabajo, optaremos por referirnos a los “herederos” del prestatario, pues consideramos que los supuestos donde existan legatarios, serán escasos.

^[6] El Banco de España (2017) explica el carácter inverso del crédito de HI, en los términos siguientes:

La primera nota característica de este producto financiero es que, al revés que en la ordinaria, donde lo normal es que el deudor o prestatario cumpla con su obligación de devolución del préstamo a plazos de forma periódica, la devolución del préstamo se producirá cuando se cumpla un hecho futuro, pero cierto, que se desconoce cuándo sucederá: el fallecimiento del deudor. El cliente no acude a la entidad a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda, que luego garantizará hipotecándola, sino que lleva la vivienda bajo el brazo ofreciéndola como garantía del préstamo. (p. 13) (el resaltado es nuestro)

^[7] “El préstamo al revés”, es precisamente el título de un artículo periodístico del citado autor, donde desarrolla de manera clara y breve sus apreciaciones sobre la flamante Ley.

^[8] Si bien en La Ley N° 30490, Ley de la Persona Adulta Mayor, se usa el término “adulto mayor” para referirse a las personas que tengan sesenta (60) o más años de edad. En el presente artículo, usaremos dicho término u otros similares, de una manera general sin tener una edad exacta que sirva de límite a tal colectivo.

^[9] En el Informe Técnico N° 1, Situación de la Población Adulta Mayor, de marzo de 2018, realizado por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), al trimestre de octubre, noviembre y diciembre de 2017, se aprecian distintas estadísticas relevantes sobre la población adulta mayor, que evidencian ciertas aristas de la situación de desventaja de este colectivo, entre ellas:

- Solo 32,2 % de la población adulta mayor está afiliada a un sistema de pensión, mientras que el 64,8 % no cuenta con afiliación alguna al sistema.

- Los adultos mayores incluidos en la Población Económicamente Activa (PEA) representan el 56,3 %, en oposición a los que no forman parte de la PEA, que representan el 43,7 %.

Asimismo, del Informe Técnico N° 5, Situación del Mercado Laboral en Lima Metropolitana, de mayo de 2018, al trimestre de febrero, marzo y abril de 2018, tenemos que:

- Del total de la PEA ocupada, el 19.7 % tiene entre 14 a 24 años de edad, el 52,4 % de 25 a 44 años y el 27,9 % de 45 y más años.

^[10] Históricamente, según lo refiere Álvarez (2009), la hipoteca inversa habría surgido en el Derecho anglosajón bajo la denominación reverse mortgage, siendo comercializada en su concepción moderna a partir de 1965; no obstante, desde los años 30 ya existian los home-equity reversion, figuras similares a la hipoteca inversa actual. (p. 37)

^[11] A modo de ejemplo, si nos remitimos a los preámbulos de la ley española que regula la HI (Ley 41/2007, del 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, del 25 de marzo), veremos que se señala expresamente el público objetivo y la finalidad esperada con tal crédito. Nos hemos permitido resaltar partes del texto:

Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida (…).

No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar (…)

^[12] Fuente INEI: <https://www.inei.gob.pe/prensa/noticias/esperanza-de-vida-de-poblacion-peruana-aumento-en-15-anos-en-las-ultimas-cuatro-decadas-8723/>.

^[13] Inciso e, del artículo 3 de la Ley: Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar el crédito anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.

^[14] En el 2017, Gestión informaba que Elmer Trujillo, en ese entonces titular del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, señalaba que el leasing y la capitalizacón inmobiliarias habían resultado un rotundo fracaso, ya que el mercado no respondió favorablemente a tales alternativas. (10 de enero de 2017).

^[15] En la legislación de México DF, se precisa:

Artículo 2939 Quinquies:(…) El solicitante o los beneficiarios que él designe deben ser personas de 60 años o más”.

En el mismo sentido, en España la norma refiere: “Que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años”. (Los resaltados son nuestros).

^[16] Contrariamente a la redacción de la Ley, en el artículo 14 del Proyecto se establecía que, si el crédito se veía insatisfecho con el valor del bien al momento de la ejecución, “el acreedor podría exigir el pago del mismo hasta donde alcancen los bienes de la herencia”. Redacción que era innecesaria en nuestra opinión, pues se podía apelar con similar resultado a la normativa general del Código Civil (CC).

^[17] Pasco (2016), analizando lo factible que resulta demandar el otorgamiento de escritura pública de una minuta de hipoteca, detalla los requisitos de validez, eficacia y de existencia del derecho real de hipoteca.

^[18] Artículo 724 del Código Procesal Civil: Si después del remate del bien dado en garantía, hubiera saldo deudor, se proseguirá con la ejecución dentro del mismo proceso, conforme a lo establecido para las obligaciones de dar suma de dinero.

^[19] Artículo 661 del Código Civil: El heredero responde de las deudas y cargas de la herencia solo hasta donde alcancen los bienes de esta. Incumbe al heredero la prueba del exceso, salvo cuando exista inventario judicial.

^[20] Artículo 3, inciso f, de la Ley: f) Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente pueda(n) enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la entidad autorizada acreedora. (El resaltado es nuestro).

^[21] Ver la nota en pie 19.