El autor concuerda con la decisión expuesta por la Sala Suprema. Considera que si el juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad y que no resultan convincentes los fundamentos fácticos y las pruebas del demandante o del demandado, deberá declarar la infundabilidad de la pretensión. Asimismo refiere que en el presente caso, si bien el demandante afirmaba la remisión de una carta notarial al demandado, existían dudas respecto si esa parte había tomado conocimiento de la decisión del acreedor, por tanto, considera que no se había cumplido la formalidad regulada en el artículo 1430 del Código Civil para la resolución del contrato.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: arts. 40, 896, 905, 906, 907, 908, 909, 910, 911, 1371, 1428, 1429, 1430, 1559 y 1561.

Código Procesal Civil: arts. 585 y 586.

PALABRAS CLAVE: Desalojo / Resolución extrajudicial / Cláusula resolutoria / Carta notarial

Recibido: 19/02/2018

Aprobado: 20/02/2018

Introducción

En la Casación Nº 1725-2016-Lima Este, se tiene como antecedente la demanda de desalojo por ocupación precaria, interpuesta contra Nolberto Solano. La demanda se sustentó en que se había celebrado un contrato de compraventa de un bien, y al no cumplirse con el pago ni con la firma de la escritura pública, se remitió una carta notarial al demandado indicándole que el contrato se había resuelto en virtud de una cláusula de incumplimiento contenida en el contrato.

En primera instancia la demanda fue declarada infundada, al considerarse que si bien se había remitido una carta notarial a fin de resolver el contrato de compraventa del inmueble, esta fue presentada a una persona que manifestó que el destinatario ya no domiciliaba en dicho lugar, por lo que la comunicación no fue entregada a su destinatario.

Apelada la sentencia, la Sala Superior declaró fundada la demanda al indicar que la carta notarial fue entregada en el domicilio indicado por el demandado, no siendo atribuible al demandante que al momento de dicha diligencia ya no domicilie en la dirección señalada por este en el contrato de compraventa, máxime si no ha alegado que aun domiciliaba en dicha dirección, ni menos que haya puesto en conocimiento al demandante de su nuevo domicilio de conformidad con lo previsto por el artículo 40 del Código Civil.

Finalmente, la Corte Suprema declaró fundado el recurso de casación e infundada la demanda al señalar que la “aplicación del cuarto pleno casatorio sobre desalojo, considera que al advertirse que los hechos que motivaron la resolución contractual, revisten mayor complejidad, declara la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia, atendiendo además a que la naturaleza de la resolución de contrato es disímil a la naturaleza del presente proceso”.

De los antecedentes esputos, analizaremos las principales instituciones jurídicas contenidas en él, como son la posesión precaria, el proceso de desalojo y la resolución contractual.

I. Análisis

1. El proceso de desalojo

El desalojo se encuentra regulado en el artículo 585 del Código Procesal Civil, y mediante esta pretensión, se exige “la restitución” del uso del bien. Por “restitución” del bien, según el cuarto precedente judicial (Casación N° 2195-2011, Ucayali), se entiende como la entrega de la posesión, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no.

El proceso de desalojo se tramita en un proceso sumarísimo, lo “sumario” de este procedimiento, según (Ledesma, 2010): “es que comprende una sola audiencia, con una carga probatoria reducida, pues solo resulta admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, cuando el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento de plazo”. (p. 63)

Asimismo, según el artículo 586 del Código Procesal Civil y el pleno casatorio sobre desalojo, el sujeto que goza de legitimación para obrar activa no solo puede ser el propietario, sino también, el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución de un predio.

Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía ha fenecido.

De lo expuesto se puede concluir lo siguiente:

2. La posesión precaria

El artículo 896 del Código Civil la regula de la siguiente manera: “la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”.

Según Gonzales (2007) sobre la posesión hay dos teorías:

i) Teoría subjetiva. Propuesta por Savigny, quien concibe la posesión como el poder de la persona de disponer materialmente de una cosa, con base en la intención de tener la posesión para sí o como propietario. La posesión tiene dos elementos: corpus que es el contacto físico con la cosa y el animus, que es la intención de conducirse como propietario.

ii) Teoría objetiva. Elaborada por Ihering, quien señaló que la posesión es un derecho, que tiene por objeto inmediato la cosa, no se requiere animus, pues los derechos no existen para realizar la idea de voluntad abstracta, es decir solo se requiere corpus. (pp. 144-145)

Las clases de posesión están reguladas de los artículos 905 al 911 del Código Civil, las que clasifica de la siguiente manera:

a) Posesión legítima e ilegítima

La posesión legítima se entiende que emana de un título, un negocio jurídico, el cual tiene que ser válido. Por título se entiende el documento por el cual se otorga un derecho o se establece una obligación.

La posesión ilegítima, es cuando se posee mediante un título nulo, o por haberse adquirido de modo derivado, sin observar los requisitos de validez del acto jurídico. A su vez, la posesión ilegítima se divide de buena fe y mala fe. Es de buena fe cuando el poseedor cree que su título es legítimo y es de mala fe cuando es consciente de que su título es de mala fe.

b) Posesión mediata e inmediata

Poseedor mediato es el que confirió el título y el poseedor inmediato es la persona que recibió el título del poseedor mediato, por ejemplo en el arrendamiento, el poseedor mediato es el arrendador y el poseedor inmediato es el arrendatario.

c) Posesión precaria

El artículo 911 del Código Civil señala: “la posesión precaria es la que se ejerce sin título o cuando el que se tenía ha fenecido”. Cuando dicho artículo en análisis hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico o circunstancia que hayan expuesto las partes, y que lo autorice a ejercer el pleno disfrute del derecho a la posesión, hechos o actos cuya probanza puedan realizarla, a través de cualquiera de los medios probatorios que el ordenamiento procesal admite.

En el IV Pleno Casatorio, la Corte Suprema, estableció como doctrina vinculante lo siguiente respecto a la posesión precaria:

1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.

2. Cuando se hace alusión de carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.

3. La resolución contractual

La resolución contractual “es el remedio que confiere el ordenamiento jurídico en protección del interés particular de la parte contratante que sufre el incumplimiento de la contraparte, la imposibilidad de la prestación esperada, la sobrevenida excesiva onerosidad de la prestación, etc. En términos del artículo 1371, la resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración” (Torres, 2012, p. 1135).

En el Código Civil, hay diferentes formas de resolver un contrato, entre las cuales están:

a. Resolución judicial.- Regulada en el artículo 1428 del Código Civil, que señala: “en los con prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar su cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios”.

b. Resolución por intimación.- Contenida en el artículo 1429 del Código Civil, en la que el acreedor intima a su contraparte, otorgándole un plazo para que este subsane su situación de incumplimiento y solamente si es que no hubiera cumplido con hacerlo, quedará resuelta la relación jurídica que los vincula.

c. Resolución de pleno derecho.- Prevista en el artículo 1430 del Código Civil, el cual indica que puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.

Asimismo, en los casos de resolución del contrato de compraventa por falta de pago del precio, hay dos supuestos que podrían suceder:

a. Se resuelve el contrato por falta de pago parte del precio.- En este caso, el artículo 1559 del Código Civil indica que cuando se ha pagado parte del precio y en el contrato no se estipuló plazo para la cancelación del saldo, el vendedor puede ejercitar el derecho contemplado en el artículo 1429, es decir intimarlo para que cumpla con su prestación. Resuelto el contrato, el vendedor debe devolver la parte del precio pagado, deducidos los tributos y gastos del contrato.

b. Se resuelve el contrato por falta del pago restante que se tenía que pagar en cuotas o armadas.- En este supuesto fijado en el artículo 1561 del Código Civil, cuando el precio debe pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que estuvieran pendientes.

Este segundo supuesto se aplica exclusivamente a contratos de compraventa en que se haya convenido un pago en más de dos cuotas, lo que significa que el precio deba pagarse en tres o más armadas.

Como señala Castillo (2002): “el artículo 1561 otorga un beneficio adicional al vendedor que se viese afectado por un eventual incumplimiento del comprador en el pago de tres cuotas del precio, sean estas sucesivas o no: la opción entre resolver el contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que estuviesen pendientes”. (p. 157)

En caso que se resuelva el contrato, el 1563 señala que el vendedor devolverá lo recibido, teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto en contrario. Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a título de indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con cláusula penal.

II. Opinión

En la sentencia analizada se aprecia que el tema controvertido consistió en determinar si el contrato de compraventa se había resuelto, y de esa manera decidir respecto de la fundabilidad de la demanda de desalojo por precario.

1. Sobre la resolución del contrato

En primer lugar se debe señalar que en el caso se aprecia la suscripción de un contrato de compraventa de un inmueble, en el que se estableció una cláusula resolutoria en caso de que el comprador no cumpla con pagar una suma de dinero a la suscripción de la escritura pública, la que tenía como plazo una fecha determinada, siendo que en ese supuesto, el comprador debía entregar el inmueble al día siguiente de la fecha pactada para la escritura pública; además, se estableció que toda comunicación o notificación del contrato debía ser cursada a los domiciliados consignados en dicho documento.

De la cláusula pactada se aprecia que fue la regulada en el artículo 1430 del Código Civil, es decir de pleno derecho, al establecerse que el contrato se resolvería en caso que por causas no imputables al comprador no se suscriba la Escritura Pública de Compraventa.

Cabe precisar que para que se produzca la resolución del contrato, según Torres (2016), se requiere:

1) Que se produzca el incumplimiento previsto.

2) Que la parte interesada comunique a la otra haciéndole saber que se vale de la cláusula resolutoria acordada. La resolución de pleno derecho solamente opera cuando el deudor ha tomado conocimiento de la decisión de su acreedor mediante comunicación válida. (p. 397)

Asimismo, la Corte Suprema en fallos anteriores, ha señalado que: “la norma del artículo 1430 del Código Civil establece con carácter imperativo que la resolución convenida de pleno derecho opera solo cuando a la parte deudora se le comunica de dicha decisión, esto es, cuando la referida parte toma conocimiento de tal decisión mediante notificación válida; dado que de no existir una comunicación que haya cumplido con su objetivo se estará frente a una resolución unilateral del contrato contraria a la propia naturaleza de los contratos; colocándose a la parte deudora en una situación de desigualdad, pues continuará actuando en la creencia que el contrato aún se encuentra vigente” (Casación N° 1132-2002, Callao):

Como se aprecia, un requisito fundamental para que opere la cláusula resolutoria expresa es que la parte deudora haya tomado conocimiento de la decisión del acreedor mediante comunicación válida.

En el caso, si bien es cierto se envió una carta notarial al domicilio del comprador, no existe la certeza de que la parte deudora haya recibido dicha carta a fin de conocer que el contrato se estaba resolviendo, por tanto, no se ha cumplido la formalidad regulada en el artículo 1430 del Código Civil para la resolución del contrato.

2. Sobre la aplicación del IV Pleno Casatorio

Mediante Casación Nº 2195-2011, Ucayali, se emitió el cuarto precedente judicial a fin de uniformizar criterios respecto a los procesos de desalojo.

En el considerado 63 de la citada sentencia, se señaló que en la práctica judicial, “se plantea un conjunto de casos, que se han evidenciado como los más recurrentes en los procesos de Desalojo que se tramitan en los diferentes órganos jurisdiccionales y que configurarían supuestos de ocupación precaria”.

Uno de los casos mencionados fue el de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. En estos, se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para esto, bastará que el juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Siendo así, no es necesario exigir la previa resolución judicial del contrato, puesto que la terminación de este se acordó en los términos contractuales suscritos por las partes.

Si el juez advierte, como consecuencia de la valoración correspondiente, que los hechos revisten mayor complejidad y que no resultan convincentes los fundamentos fácticos y las pruebas del demandante o del demandado deberá dictar sentencia declarando la fundabilidad o infundabilidad de la pretensión.

Asimismo, en el fundamento 64, se indica que en esos casos, el juez no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino, por el contrario, deberá de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida.

En el caso la Corte Suprema declaró infundado el recurso de casación en aplicación de la regla establecida precedentemente, pues si bien la parte demandante había señalado que había remitido una carta notarial al comprador a fin de hacer valer la resolución de pleno derecho, existían dudas respecto si esa parte había tomado conocimiento de la decisión del acreedor, por tanto, los hechos revestían mayor complejidad, por lo que en aplicación el cuarto presente judicial, se debía pronunciar sobre el fondo del caso y emitir una sentencia de tipo desestimatoria.

Colofón

• En la sentencia analizada se aprecia que el tema controvertido consistió en determinar si el contrato de compraventa se había resuelto, y de esa manera decidir respecto de la fundabilidad de la demanda de desalojo por precario.

• Según el artículo 1430 del Código Civil, es un requisito fundamental para que opere la cláusula resolutoria expresa es que la parte deudora haya tomado conocimiento de la decisión del acreedor mediante comunicación válida.

• En aplicación del IV Pleno Casatorio, la Corte Suprema declaró infundado el recurso de casación, pues si bien la parte demandante había señalado que había remitido una carta notarial al comprador a fin de hacer valer la resolución de pleno derecho, existían dudas respecto si esa parte había tomado conocimiento de la decisión del acreedor, por tanto, no se ha cumplido la formalidad regulada en el artículo 1430 del Código Civil para la resolución del contrato.

Referencias bibliográficas

• Castillo Freyre, Mario (2002). Comentarios al contrato de compraventa. Lima: Gaceta Jurídica.
• Gonzales Linares, Nerio (2007). Derecho Civil Patrimonial. Lima: Palestra.
• Ledesma, M. (2010). La actividad probatoria en el desalojo. En varios, la prueba en el proceso civil, Lima: Gaceta Jurídica.
• Torres Vásquez, Aníbal (2012). Teoría General del Contrato. Lima: Editores Pacífico.
• Torres, Aníbal (2016). Código Civil. Tomo IV. Lima: Idemsa.

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* Abogado por la Universidad de San Martín de Porres, maestro en Derecho Constitucional y doctor en Derecho. Docente de pregrado y posgrado.