LA FORMALIDAD EN LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA CONFORME AL CUARTO PLENO CASATORIO Y A LA CASACIÓN Nº 1725-2016-LIMA ESTE
Iván Alejandro Ortega López*
RESUMEN
En este interesante estudio, el autor analiza la Casación Nº 1725-2016-Lima Este, que resolvió el caso Nolberto Solano. Al respecto, luego de repasar las instituciones del domicilio, la carga de la prueba y la buena fe en los contratos, el autor considera que la decisión suprema no fue justa. Señala ello en la medida en que el argumento del demandado, esto es, que la compraventa (que representaba su título posesorio) no llegó a ser resuelta por no haber recibido la comunicación resolutoria en su domicilio, pierde plena credibilidad cuando se verifica que el demandado sí llegó a asistir a la conciliación cuya invitación fue diligenciada al mismo domicilio en el que se cursó la carta notarial que informaba la resolución del contrato.
MARCO NORMATIVO
Código Civil: arts. 34, 40 y 1362.
Ley de Títulos Valores, Ley Nº 27287 (19/6/2000): art. 66 inc. 1.
TUO del Código Tributario, D.S. Nº 133-2013-EF (22/06/2013): art. 11.
Ley del Notariado, D.Leg. Nº 1049 (26/06/2008): arts. 95 y 100.
PALABRAS CLAVE: Compraventa / Domicilio / Carta notarial / Buena fe / Resolución
Recibido: 16/02/2018
Aprobado: 21/02/2018
Introducción
La Cas. Nº 1725-2016-Lima Este, expedida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia, nos lleva a una investigación, en cuanto a la formalidad de la invocación de resolución contractual en un contrato de compraventa, conforme lo permite el inciso 20 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú[1].
De acuerdo a los considerandos de la casación, la discusión jurídica no se centra en la causal de la resolución contractual, tampoco en la vía procedimental utilizada para la restitución de la prestación luego de resuelto el contrato (en nuestro caso el inmueble transferido), menos en la inaplicación o apartamiento del Cuarto Pleno Casatorio, sino en que si la carta notarial enviada por el vendedor-demandante al domicilio señalado por el comprador-demandado en el contrato de marras, tiene que ser recibida por este para producir los efectos resolutorios válidamente.
En tal sentido, los temas que analizaremos serán los siguientes:
a) Qué se entiende por domicilio. Sus clases, entre otros, el domicilio contractual.
b) A quién corresponde la carga de la prueba en la notificación notarial.
c) La resolución contractual debe ser conocida formal y personalmente por el deudor.
d) La buena fe contractual.
I. El domicilio en el Código Civil y en otras materias jurídicas
El Código Civil de 1936 se caracterizaba por ser un cuerpo de leyes extremadamente técnico, marcadamente privatista, paternalista, discriminatorio y patrimonialista. Fernández (2014), ponente del Libro Primero del Código Civil y defensor de un radical cambio en la visión filosófica de la regulación de la “persona”, señala en sus propias palabras lo siguiente:
Ya no es la propiedad el ente prioritario a proteger por el Derecho, sino lo es el ser humano, la persona humana. El ser humano, no podemos olvidarlo, es el creador, el protagonista y el destinatario del Derecho. Es su centro y su eje. La finalidad del Derecho es la de proteger la libertad de cada persona, dentro del bien común, para que, con la dignidad que le es inherente pueda, efectivamente, vivir como un ser libre. Es decir, tener las oportunidades que le permitan proyectar su vida, trazar su personal destino en el mundo que le ha tocado vivir. La afirmación central del personalismo es la existencia de seres libres y, por lo tanto, creadores. Es una filosofía que nos ofrece una nueva visión del ser humano, como un “ser libertad”, y del mundo. No es un sistema cerrado de ideas. (p. 45)
Entre los atributos de la personalidad, tenemos dos principales: El nombre y el domicilio. Por el segundo, debemos señalar, previamente, que no tendría ningún sentido crear leyes sino tuviera un lugar donde aplicarse y es por eso que la ciencia jurídica ha sistematizado las relaciones posibles de la persona con el lugar donde se encuentra, siendo así, el domicilio, como derecho de la persona, tiene por finalidad determinar su ubicación en el espacio, para los efectos de ejercitar los derechos o de cumplir obligaciones que se le imputan (Espinoza, 2003, p. 239).
Designar un domicilio, genera diversos efectos jurídicos (Borda, s.f., pp. 213-214):
a) En materia de derecho internacional privado, determina cuál es la ley aplicable al estado y capacidad de la persona.
b) Fija la competencia de las autoridades judiciales conforme a las normas procesales.
c) El domicilio del deudor, en la fecha de cumplimiento de la obligación, determina el lugar en donde debe hacerse el pago, salvo pacto en contrario.
Nuestro Código Civil adopta la tesis objetiva, es decir, se admite la posición que preconiza que el domicilio debe fijarse, exclusivamente, en atención a un elemento objetivo, rechazándose así la teoría subjetiva que privilegia el animus de permanecer en un lugar (Fernández, 2014, p. 115). La teoría adoptada por nuestro código sustantivo llega a su máxima expresión, en cuanto al domicilio, cuando permite la designación de un domicilio especial para la realización de actos jurídicos, más allá si vive o no en dicho lugar o sea su residencia permanente.
En efecto, el artículo 34 del Código Civil[2] permite que las partes, voluntaria y espontáneamente, señalen un domicilio específico, distinto o no de su domicilio real, en donde se le notificará cualquier evento derivado de la ejecución de una relación obligacional o para otra finalidad, generando efectos no solamente contractuales sino procesales, en caso de incumplimiento de las prestaciones por alguna de las partes.
En otras palabras, y para nuestro caso en análisis, por el domicilio especial las partes en un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanen[3]. Más aún, establecido contractualmente un domicilio especial, no puede variarse este, a menos que la contraparte lo acepte, tal como lo prescribe el artículo 40 del Código Civil[4], a fin de dotar de seguridad al tráfico comercial y evitar la burla de los deudores en el cumplimiento de las prestaciones.
La jurisprudencia peruana ha sido unánime en este punto:
- Para los efectos de un contrato, el domicilio es el que figura en la introducción de la escritura y el cambio de domicilio, para los efectos que se deriven del contrato, debe ser comunicado oportuna y fehacientemente (Exp. Nº 0361-2001-AA/TC).
- Si bien puede resultar indubitable que los ejecutados fijaron un nuevo domicilio, al constituir, residencia habitual en el extranjero. Este nuevo domicilio no enerva el domicilio especial señalado en el contrato, ya que el domicilio contractual en concreto, no podía ser variado sino con la concurrencia de dos requisitos: por carta notarial y dentro de la misma ciudad de Lima. En consecuencia, el citado cambio de domicilio efectuado por los ejecutados no puede ser oponible al banco ejecutante (Exp. Nº 98-49505).
- Si se aduce haberse encontrado de viaje, cuando se efectuó el emplazamiento, dicha circunstancia viene a ser una cuestión ajena a los fines del emplazamiento (Exp. Nº 136-2002)
El domicilio no es privativo del Código Civil sino otras materias lo regulan como centro de imputación de derecho, deberes y obligaciones para la persona humana y la persona jurídica, inclusive con efectos y presunciones mayores. Para tal efecto, nos permitimos indicar dos disciplinas jurídicas que también norman el domicilio y convirtiéndose en subclases de domicilio: Domicilio fiscal y domicilio cambiario.
1. En el Código Tributario
El Texto Único Ordenado del Código Tributario regula en su artículo 11 lo relativo al domicilio fiscal[5], concluyéndose que se hará en el “domicilio fiscal” las notificaciones del procedimiento administrativo, es decir es un domicilio especial para las relaciones tributarias entre el contribuyente y la entidad fiscalizadora. Este domicilio especial prima sobre cualquier otro que tenga el contribuyente y no se haya comunicado conforme a la formalidad establecida por la Sunat, por otro lado, el domicilio fiscal permanece inalterable aun cuando se le considere “no habido”.
2. En la Ley de Títulos Valores
La Ley de Títulos Valores es categórica en señalar que el lugar de pago del título valor es aquel que consignó el obligado, aun cuando hubiere cambiado de domicilio[6]. Como bien señala Montoya (1984) comentado una norma similar a la antigua ley de títulos valores:
[E]n materia cambiaria, debe considerarse que el tenedor de la letra ha adquirido el derecho a obtener el pago en el lugar o dirección mencionados en la cambial, del mismo modo que el emitente y el aceptante han asumido la obligación de pagar en ese lugar. El tenedor no tiene, pues, por qué estar en incertidumbre respecto al lugar donde puede hacer valer su derecho a ser pagado. (p. 290)
II. La carga de la prueba en la notificación notarial
La carga de la prueba señala quién está obligado a probar un determinado hecho ante el juez. Si el demandante afirma un hecho a él le corresponde probarlo. En cambio, la inversión de la carga de la prueba opera como un mecanismo de asignación de responsabilidad sobre la probanza de determinados hechos a quien se encuentre en mejor aptitud de hacerlo (Ortega, 2008, pp. 210-214).
En la casación bajo comentario, el demandante tiene la carga probatoria de acreditar que envió la carta notarial a la dirección señalada por el demandado en el contrato de compraventa, adjuntando para tal efecto el cargo de certificación de entrega de la notarial[7], conforme al artículo 95 de la Ley del Notariado[8], aprobado por Decreto Legislativo Nº 1049.
El hecho de que el demandado haya cambiado de domicilio contractual, se haya mudado, se encuentre de viaje o se resistan a la recepción de la notarial, en nada desvalora la probanza del hecho afirmado.
Nótese que según los considerandos de la casación, no se ha determinado como punto controvertido si el demandado fue válidamente notificado con la carta notarial y si es necesaria que sea recibida por él para que surta efectos la resolución del contrato.
III. Formalidad de la resolución contractual
La resolución, según una definición recogida por Forno (1987), es la extinción de un vínculo contractual válido como consecuencia de un evento sobrevenido, o de un hecho (objetivo) nuevo, o un comportamiento de la contraparte, posterior a la formación del contrato, que de algún modo altere las relaciones entre las partes tal como se habían constituido originalmente o perturbe el normal desarrollo (ejecución) del contrato, de manera que este no puede continuar existiendo (p. 75).
Se ha declarado con certeza que existen dos modelos de resolución de contrato (Morales, 2014):
- El modelo “judicial” que impone al acreedor de la prestación incumplida dirigirse al juez para obtener una sentencia constitutiva, que produzca la extinción de las respectivas obligaciones de las partes.
- El modelo “sustancial” en el cual la resolución se produce por efecto de una declaración unilateral del contratante insatisfecho, cuya legitimidad podrá ser sucesivamente evaluada por el juez con una mera verificación de la subsistencia de los requisitos previstos por la ley.
Evidentemente, estamos de acuerdo que tiene que notificarse al deudor sobre la invocación resolutoria, dado que de no existir una comunicación que haya cumplido con su objetivo se estará frente a una resolución unilateral del contrato, colocándose a la parte deudora en una situación de desigualdad pues continuará actuando en la creencia que el contrato aún se encuentra vigente porque el acreedor no ha hecho valer aún la facultad resolutoria (Cas. Nº 2056-2007-Lima).
IV. La buena fe contractual
El artículo 1362 del Código Civil prescribe la buena fe que debe existir en la celebración y ejecución de cualquier tipo de contratos nominados e innominados[9], desde la etapa formativa de la voluntad negocial hasta su cumplimiento total, es decir en toda la vida del contrato.
Se ha desarrollado in extenso sobre la buena fe, tanto como principio rector general del derecho como principio sustantivo y principio procesal. En el ámbito contractual abarca: i) la buena fe objetiva, como deber de conducta de las partes, de lealtad, colaboración, probidad; y, ii) la buena fe subjetiva, que se refiere a la creencia, confianza en lo declarado externamente por la otra parte (Ordoqui, 2011, p. 32). Además, “abre el sistema jurídico para que entren pautas de orden y valores éticos que permitan un derecho contractual justo (…) legitima el actuar del juez cuando establece criterios de conducta debida aún no prevista por las partes (Ordoqui, 2011, p. 56).
Como apreciamos, la buena fe contractual implica que una de las partes actúe y se comporte como desea la contraparte, es decir, si pactó que te pagaré en seis meses, el acreedor confía en que se pagará en el plazo acordado, si señaló un domicilio contractual para cualquier coordinación sobre la ejecución o inejecución, entonces la contraparte confía en que allí se recibirá las notificaciones, aun cuando no domicilies allí o cualquier otra circunstancia sobre el domicilio, consecuentemente el emplazamiento notarial, judicial o arbitral a dicho lugar se reputará siempre como válida, porque se espera que se respete lo pactado, lo declarado, tanto por un común y leal comportamiento, como porque como deudor debes comprometerte a adoptar valores en los demás actos de tu vida privada y patrimonial.
En nuestro caso, el deudor-demandado no actuó con buena fe, por cuanto:
a) Cuando consignó su domicilio en el contrato quizá ya no vivía o no lo conocían allí, hecho que no se le puede trasladar a la otra parte.
b) Cuando consignó su domicilio en el contrato declara como cierto que vive allí, pero si luego se mudó y no comunicó al acreedor su nuevo domicilio, tampoco se le puede trasladar a la otra parte averiguar donde vive.
c) Cuando consignó su domicilió en el contrato se obligó para seguridad y derecho de él y como deber para la otra parte que allí se le notificaría cualquier evento derivado del contrato.
V. Crítica a la sentencia casatoria
Bajo los conceptos analizados y explicados del “domicilio”, de la “carga de la prueba”, de la “buena fe contractual”, concluimos que la Sala Suprema yerra notablemente. No solamente porque protege a un deudor sino que además acepta un comportamiento indebido, negligente y antiético del comprador-demandado, exigiendo formalidades, no regulados contractual o legalmente previamente.
En efecto, mucho se ha discutido de la cultura judicial prodeudor o proinquilino en nuestro país, en donde los procesos de cobranza, ejecuciones de garantías y procesos de desalojo demoran en exceso, en claro perjuicio del tráfico comercial, del patrimonio impago de las personas y de la tutela jurisdiccional efectiva.
Veamos la casación:
- Ambas partes están de acuerdo en la existencia del contrato de compraventa así como de los términos contractuales
- Todas las instancias están de acuerdo en que hubo incumplimiento del deudor, consecuentemente se encontraba incurso en la causal de resolución.
- Todas las instancias están de acuerdo en que la carta notarial comunicando la resolución del contrato fue dirigida al domicilio especial señalado por el deudor-demandado en el contrato de compraventa.
La Corte Suprema establece, como fundamento concluyente, lo siguiente: Para que opere válidamente la resolución contractual debe la carta notarial ser necesariamente recibida por el demandado o un tercero vinculado a esta persona, caso contrario si no es recibida, por cuanto se ha mudado o no domicilia allí entonces “existiría dudas respecto de la validez o invalidez de la pretendida resolución de contrato (…) pues no toca en este proceso analizar si se configuró o no la resolución del contrato, en la medida que existe incertidumbre respecto de su comunicación (…)” (Décimo considerando) y siendo así, conforme al Cuarto Pleno Casatorio al no verificarse el cumplimiento de la formalidad de resolución no puede ampararse el desalojo por ocupante precario.
Pero es el caso que la Sala no repara en que el demandado si bien afirma que no recibió la carta notarial, si recibió la invitación al centro de conciliación toda vez que acudió a las audiencias previstas. Entonces nos preguntamos: ¿cómo es posible que el demandado no haya recibido la notarial, pero si recibió la invitación para la conciliación? Esta contradicción sobre el conocimiento que tuvo el demandado de la controversia, aún en etapa extrajudicial, nos hace presumir que sí vivía o al menos tenía alguien, bajo sus instrucciones, en la vivienda donde consignó como su domicilio especial, toda vez que sí fue a las audiencias de conciliación, consecuentemente fue válidamente notificado, por lo que en nuestra opinión no cabe alegar luego que la resolución es invalida porque no tuvo conocimiento de esta.
Lamentablemente con estos considerandos, la Suprema hace rasa tabla y caso omiso a todas las normas y doctrina sobre los efectos del domicilio especial o domicilio contractual, de la certificación notarial, así como de la buena fe contractual, porque castiga al demandante-acreedor diligente y cumplidor de los pactos contractuales y premia al deudor que incumple el contrato, que no avisa que se cambió de domicilio y que no actuó correctamente.
Conclusiones
Es desoladora e incompresible la conclusión a la que arriba la Cas. Nº 1725-2016-Lima Este expedida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia, toda vez que haría inoperativas las resoluciones contractuales para el futuro.
En efecto, con esta casación, lo primero que recomendarán algunos abogados o tinterillos, es que Ud. puede firmar cualquier contrato, luego incumplirlo, pero no se preocupe porque no se lo podrán resolver tan fácilmente, toda vez que al momento que le notifiquen notarialmente de la resolución, Ud. instruya al que abra la puerta del domicilió que consignó en el contrato, a decir lo siguiente: “El señor (…) se mudó o ya no domicilia en este lugar”.
Suficiente ni una palabra más. Con esto le basta al deudor-demandado para que no opere la resolución y así podrá seguir incumpliendo al infinito, porque recuerde, tiene una sentencia de la máxima instancia que le da la razón y ante la misma situación, debe aplicarse el mismo resultado.
Dios nos ampare.
Referencias bibliográficas
[1]* Abogado por la Universidad de Lima. Socio del Estudio Laos, Aguilar, Limas & Abogados.
Artículo 139.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional: 20. El principio del derecho de toda persona de formular análisis y críticas de las resoluciones y sentencias judiciales, con las limitaciones de ley.
[2] Artículo 34.- Se puede designar domicilio especial para la ejecución de actos jurídicos. Esta designación solo implica sometimiento a la competencia territorial correspondiente, salvo pacto distinto.
[3] Artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, vigente desde el 2015.
[4] Artículo 40.- El deudor deberá comunicar al acreedor el cambio de domicilio señalado para el cumplimiento de la prestación obligacional, dentro de los treinta (30) días de ocurrido el hecho, bajo responsabilidad civil y/o penal a que hubiere lugar.
El deudor y los terceros ajenos a la relación obligacional con el acreedor, están facultados para oponer a este el cambio de su domicilio.
La oponibilidad al cambio de domicilio se efectuará mediante comunicación indubitable.
[5] Artículo 11.- Los sujetos obligados a inscribirse ante la Administración Tributaria de acuerdo a las normas respectivas tienen la obligación de fijar y cambiar su domicilio fiscal, conforme esta lo establezca.
El domicilio fiscal es el lugar fijado dentro del territorio nacional para todo efecto tributario; sin perjuicio de la facultad del sujeto obligado a inscribirse ante la Administración Tributaria de señalar expresamente un domicilio procesal en cada uno de los procedimientos regulados en el Libro Tercero del presente Código con excepción de aquel a que se refiere el numeral 1 del artículo 112. El domicilio procesal podrá ser físico, en cuyo caso será un lugar fijo ubicado dentro del radio urbano que señale la Administración Tributaria, o electrónico, en cuyo caso, será el buzón electrónico habilitado para efectuar la notificación electrónica de los actos administrativos a que se refiere el inciso b) del artículo 104 y asignado a cada administrado, de acuerdo a lo establecido por resolución de superintendencia para el caso de procedimientos seguidos ante la Sunat, o mediante resolución ministerial del Sector Economía y Finanzas para el caso de procedimientos seguidos ante el Tribunal Fiscal. La opción de señalar domicilio procesal en el procedimiento de cobranza coactiva, para el caso de la Sunat, se ejercerá por única vez dentro de los tres días hábiles de notificada la resolución de ejecución coactiva y en el caso de domicilio procesal físico estará condicionada a la aceptación de aquella, la que se regulará mediante resolución de superintendencia. Cuando de acuerdo a lo establecido por resolución de superintendencia, en el caso de procedimientos ante Sunat o resolución ministerial, en el caso de procedimientos ante el Tribunal Fiscal, la notificación de los actos administrativos pueda o deba realizarse de acuerdo al inciso b) del artículo 104, no tiene efecto el señalamiento del domicilio procesal físico.
El domicilio fiscal fijado por los sujetos obligados a inscribirse ante la Administración Tributaria se considera subsistente mientras su cambio no sea comunicado a esta en la forma que establezca. En aquellos casos en que la Administración Tributaria haya notificado al referido sujeto a efecto de realizar una verificación, fiscalización o haya iniciado el Procedimiento de Cobranza Coactiva, este no podrá efectuar el cambio de domicilio fiscal hasta que esta concluya, salvo que a juicio de la Administración exista causa justificada para el cambio.
La Administración Tributaria está facultada a requerir que se fije un nuevo domicilio fiscal cuando, a su criterio, este dificulte el ejercicio de sus funciones.
[6] Artículo 66.1.- El título valor debe ser presentado para su pago en el lugar designado al efecto en el documento, aun cuando el obligado hubiere cambiado de domicilio, salvo que este haya comunicado notarialmente al último tenedor su variación, antes del vencimiento o fecha prevista para su pago y siempre dentro de la misma ciudad o lugar de pago.
[7] Artículo 100.- El notario certificará la entrega de cartas e instrumentos que los interesados le soliciten, a la dirección del destinatario, dentro de los límites de su jurisdicción, dejando constancia de su entrega o de las circunstancias de su diligenciamiento en el duplicado que devolverá a los interesados.
[8] Artículo 95.- Son certificaciones:
a) La entrega de cartas notariales
[9] Artículo 1362.- Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.