LA CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
Aspectos prácticos sobre cómo resolver un contrato
Jhoel Chipana Catalán*
RESUMEN
El autor comenta la decisión suprema recaída en la Casación Nº 1725-2016-Lima Este, la que versaba sobre un caso de desalojo por ocupación precaria derivada de la resolución extrajudicial del título posesorio (compraventa). Al respecto, luego de analizar todas las posturas doctrinarias que se han esbozado sobre la resolución por cláusula expresa (elementos, características, naturaleza, etc.), sostiene que la comunicación resolutoria únicamente operará cuando sea dejada en el domicilio del contratante incumpliente, pues de lo contrario no existirá nada más que un mero intento resolutivo, situación que no es suficiente para privar de efectos al contrato.
MARCO NORMATIVO
Código Civil: arts. 40, 1371, 1372, 1374, 1428, 1429 y 1430.
PALABRAS CLAVE: Contrato / Resolución / Cláusula expresa / Carta notarial / Domicilio
Recibido: 23/02/2018
Aprobado: 28/02/2018
Introducción
Hace unas semanas se publicó una sentencia[1] emitida en un proceso que tiene como una de sus partes a un reconocido exseleccionado de fútbol nacional. Diversos han sido los comentarios que se han emitido por distintos colegas y el análisis de los problemas planteados ha sido interesante, puesto que este caso ha traído a la mesa de debate una figura que en el ámbito contractual resulta de vital importancia: la resolución.
Si bien es cierto que dicho caso tiene varios temas que merecen ser comentados (como aquellos relativos al contrato de compraventa, la condición de precario, el Cuarto Pleno Casatorio Civil, etc.), en esta entrega vamos a referirnos únicamente a la figura de la resolución contractual regulada por el artículo 1430 del Código Civil (conocida como cláusula resolutoria expresa).
En ese sentido, queremos señalar que este trabajo tiene como objetivo principal analizar los alcances de este tipo de resolución (fundamentalmente, cuestiones de índole práctico) y, posteriormente, sobre la base de dicho análisis, emitiremos una breve opinión sobre el caso mencionado.
I. La cláusula resolutoria expresa
Partamos por entender que “la resolución afecta no el contrato, sino directamente y solo sus efectos: hace el contrato ineficaz, sin tocar la validez. En otras palabras, la invalidez atañe al contrato como acto; la resolución como relación” (Roppo, 2009, p. 859). De esta manera, “la resolución designa la extinción del contrato por un evento que impide la relación; así, la resolución puede ser definida, sin más, como la disolución de la relación contractual” (Bianca, 2007, p. 754).
Cabe anotar que, dentro de la legislación nacional, se regulan no solo el concepto, sino también los efectos, de la figura de la resolución contractual en dos preceptos legales; a saber:
Artículo 1371.- La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración.
Artículo 1372.- La rescisión se declara judicialmente, pero los efectos de la sentencia se retrotraen al momento de la celebración del contrato.
La resolución se invoca judicial o extrajudicialmente. En ambos casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva.
Por razón de la resolución, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran al momento indicado en el párrafo anterior, y si ello no fuera posible deben rembolsarse en dinero el valor que tenían en dicho momento.
En los casos previstos en los dos primeros párrafos de este artículo, cabe pacto en contrario. No se perjudican los derechos adquiridos de buena fe.
Así las cosas, dentro de las diversas clasificaciones que la doctrina ha esbozado para analizar esta figura, se tiene una que parte por dividir las clases de resolución en aquellas que son judiciales y las que son extrajudiciales. El caso del artículo 1430 del Código Civil es un tipo de resolución extrajudicial.
En ese entender, partamos por conocer qué establece el artículo 1430 del Código Civil:
Artículo 1430.- Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión.
La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.
En torno a la naturaleza de este mecanismo resolutorio, la Exposición de Motivos del Código Civil ha señalado que “no se trata, como afirman algunos autores, de una sanción impuesta a quien no satisface sus obligaciones. En realidad, es una manera de liberar a quien ha cumplido el contrato, sin que incurra por ello en responsabilidad” (Arias-Schreiber, 2015, p. 123). Asimismo, se ha sostenido que “el objetivo de esta cláusula es crear una prevención psicológica en el deudor, a fin de que no incurra en un particular tipo de incumplimiento” (Navarreta como se citó en Morales, 2011, p. 269).
En doctrina se señala que la cláusula resolutoria expresa parece hacer innecesaria la interpelación (Romero, 1999, p. 69), es decir, el requerimiento al que hace referencia el artículo 1429 del Código Civil[2], pues de manera antelada las partes han integrado en el contrato una cláusula especial, en la cual declaran que, si una de ellas no cumple con la prestación determinada a su cargo, el contrato quedará resuelto automáticamente, de pleno derecho. Así, a diferencia de la intimación a cumplir, que reposa totalmente en la voluntad unilateral de la víctima del incumplimiento, en nuestro caso el mecanismo resolutorio se funda en la acorde previsión de las partes. (Roppo, 2009, p. 884)
Como veremos, una de las particularidades de la denominada “cláusula resolutoria expresa” es que, como su propio nombre lo indica, tiene que estar estipulada de manera clara en el contrato, a través de una cláusula que cumpla con determinados requisitos que más adelante señalaremos. Ello significa que una parte no podrá resolver un contrato en virtud de lo establecido por el artículo 1430 del Código Civil, si es que dicho contrato no posee una cláusula resolutoria expresamente incluida en él.
En ese sentido, debe existir un acuerdo expreso entre las partes, a efectos de que se permita resolver el contrato recurriendo a esta figura, a diferencia de lo que sucede con las otras maneras de resolver un contrato y que se encuentran contenidas en los artículos 1428 y 1429 del Código Civil (y en otras normas del propio Código), pues para que estas se puedan aplicar no es necesario que en el contrato se haga referencia a las mismas, debido a que ellas serán de aplicación supletoria a todos los contratos[3].
Sin duda, el mecanismo resolutorio contenido en el artículo 1430 del Código es la forma más eficaz, directa y potente para resolver un contrato, ya que al ser una forma extrajudicial de resolución y no prever la exigencia del otorgamiento de plazo alguno para que la parte que no cumple sí lo haga, se está ante una resolución inmediata, bastando para ello el envío de una comunicación (que también deberá cumplir con determinados requisitos) a la parte que ha incumplido.
A continuación, vamos a enumerar las características más importantes de este tipo de resolución contractual, teniendo como base el contenido del ya citado artículo 1430 del Código Civil:
1. Estar ante un contrato con prestaciones recíprocas
En primer lugar, debemos estar ante contratos con prestaciones recíprocas. Es decir, ante negocios jurídicos en los que las partes sean acreedores y, a su vez, deudores de una prestación entre sí. El típico ejemplo será el de un contrato de compraventa, en donde una parte es acreedora del precio (que usualmente recae en dinero) y, a su vez, deudora del bien objeto de la venta; y la otra parte es acreedora del bien y deudora del precio.
2. Subsistencia de prestaciones por ejecutar
Las prestaciones de este contrato, o al menos una de ellas, no deben haberse ejecutado. En este caso, podremos estar ante contratos con prestaciones cuya ejecución ha sido diferida por acuerdo de las partes, o prestaciones que tengan la naturaleza de ser ejecutadas de manera periódica o continua. Ello se explica debido a que es la inejecución de esa prestación la que va a gatillar la activación del mecanismo resolutorio contenido en el artículo 1430 del Código Civil.
3. La “parte fiel” y la “parte infiel”
En doctrina se denomina “parte fiel” a aquella que se encuentra facultada a resolver el contrato porque es la perjudicada con el incumplimiento de su contraparte. Empero, debemos precisar que para que la “parte fiel” pueda resolver el contrato, deberá encontrarse al día en la ejecución de las prestaciones que tiene a su cargo (ser fiel al cumplimiento), pues, de lo contrario, no tendrá legitimidad para activar el mecanismo resolutorio, debido a que ella misma se encuentra también en situación de incumplimiento.
Por otro lado, la denominada “parte infiel” es aquella que ha incumplido con su prestación, facultando con dicho acto a la otra parte a que pueda resolver el contrato. En este punto debemos precisar que el incumplimiento de esta parte debe obedecer a causas imputables a ella misma (es decir, dolo o culpa), ya que, si ello no es así, se abriría la posibilidad para que dicha parte pueda alegar una inimputabilidad por alguna causa que la exima de responsabilidad por la inejecución de su obligación.
4. Existencia, en el contrato, de una cláusula resolutoria expresa
En el contrato debe encontrarse la cláusula resolutoria expresa, pero ella debe cumplir con algunos requisitos que pasamos a mencionar.
En primer lugar, se debe hacer referencia expresa a las causales que van a originar la resolución de pleno derecho, es decir, detallar –con toda precisión– el incumplimiento de qué prestación va a originar la resolución.
En este punto es recomendable que se enumeren dichas causales, a efectos de poder identificarlas e invocarlas de manera clara cuando alguna de ellas se presente.
Asimismo, resulta importante que se tenga en cuenta que no podrán considerarse como causales que permitan la resolución extrajudicial, aquellas que sean genéricas, ambiguas, latas, laxas o generales, pues de lo que se trata es de que exista absoluta certeza de que el incumplimiento de una prestación previa y claramente determinada en el contrato, es el que originará la facultad resolutoria que recaerá en la parte que no esta en situación de incumplimiento. En ese entender, frases como “el incumplimiento de cualquier prestación contenida en este contrato”, o “el incumplimiento de alguna prestación contenida en este acto jurídico” no servirán para los efectos que prevé el artículo 1430 del Código Civil.
Por otra parte, también se presenta en la práctica las denominadas cláusulas por referencia, es decir, aquellas que en su texto no mencionan expresamente la causal que originaría la aplicación del artículo 1430, sino que tienen textos como “el incumplimiento de la prestación contenida en la cláusula anterior” o “el incumplimiento de la prestación contenida en el numeral X de este contrato”, entre otros.
Si bien es cierto que estas cláusulas sí cumplen con el objetivo de lo que persigue una cláusula resolutoria expresa, en la práctica pueden ser cuestionadas porque –según quienes optan por dicha posición– estos supuestos no establecen expresamente la causal de resolución, sino que de manera referencial desvían dicha causal a otra cláusula, con lo que, en realidad, no se está ante esa característica de “expresa” que exige este mecanismo resolutorio. Por lo demás, otro problema con este tipo de cláusulas por referencia es que muchas de ellas son muy generales o, incluso, tienen varias causales que son, a su vez, generales y no concretas, y al recurrir a ellas se cae en esa generalidad que este mecanismo resolutorio quiere evitar. Sacco (2003) advierte que la cláusula debe contener referencias específicas a las obligaciones cuya infracción producirá la resolución. Si ella comprende todas las obligaciones impuestas por el contrato a cargo de una de las partes, genéricamente indicadas, se entiende como cláusula de estilo y se tiene por no puesta (p. 910).
Un ejemplo de cómo es que no se debe redactar una cláusula resolutoria expresa, lo tenemos en el siguiente modelo:
“Cláusula vigésimo cuarta.- Queda expresamente convenido que el contrato se resolverá de pleno derecho, al amparo del artículo 1430 del Código Civil, cuando alguna de las partes incumpla alguna de las prestaciones a las que se ha obligado en el presente contrato.
En el citado ejemplo, la generalidad es clara, de tal manera que si es que una parte quiere valerse del contenido de esta cláusula para resolver el contrato según el mecanismo contenido en el artículo 1430 del Código Civil, cuando el tema sea analizado por un juez o árbitro, es probable que se determine que dicha resolución no se ha realizado de manera válida, debido a que la puerta (es decir, la cláusula del propio contrato) que abría a dicho mecanismo resolutorio adolece de un vicio, pues no cumple con uno de sus requisitos esenciales: establecer con total claridad la causal que va a originar la resolución.
En ese entender, este tipo de cláusulas –en realidad– son de estilo y con ellas se hace referencia a la figura de la resolución en general, razón por la cual, si se quiere resolver un contrato, habrá que activar los mecanismos contenidos en los artículos 1428 y 1429 del Código Civil, relativos a la resolución judicial y a la resolución extrajudicial, respectivamente.
Por otro lado, un modelo válido de cláusula resolutoria expresa que sí cumple con los requisitos que la ley señala y sí podría generar una resolución extrajudicial válida, si es que esta se realiza de manera adecuada, sería el siguiente:
“Cláusula vigésimo cuarta.- Queda expresamente convenido que el contrato se resolverá de pleno derecho cuando el comprador no entregue el bien en el plazo de dos meses contado a partir de la suscripción del presente contrato, o cuando el vendedor no pague el precio pactado dentro del plazo de un mes contado a partir de la suscripción del presente contrato. Para que se produzca la resolución, el interesado deberá comunicar a la contraparte su intención de resolver el contrato en virtud de la presente cláusula resolutoria expresa y al amparo del artículo 1430 del Código Civil.
Como se aprecia, en este modelo sí se identifican con absoluta claridad las causales que podrían originar la resolución contractual.
En segundo lugar, en la cláusula resolutoria expresa debe estar establecido que la potencial resolución contractual se realizará al amparo de esa cláusula y de lo establecido en el artículo 1430 del Código Civil.
En tercer lugar, es recomendable señalar quién es el que gozará de esa facultad, pues puede ocurrir que el diseño contractual prevea que solo una de las partes podrá acceder a dicho mecanismo resolutorio, de manera que la titularidad de esa facultad debe estar establecida de manera clara.
Resulta claro, por lo demás, que es común que en los contratos se establezcan causales de resolución directa por el incumplimiento de determinadas prestaciones, de forma que bastará identificar quién es el obligado a dicha prestación para, de ahí, entender quién es el que tiene la facultad de resolver el contrato en los términos de dicha cláusula.
5. La comunicación
Quien resuelva el contrato deberá comunicarlo, es decir, la parte interesada (fiel) deberá comunicar a la otra (parte infiel) que quiere valerse de la cláusula resolutoria. En ese sentido, no debe entenderse que basta que el incumplimiento (o la causal de resolución) se produzca para que, de manera automática, el contrato quede resuelto, sino que en todos los casos se requerirá el envío de una comunicación que manifieste una voluntad de resolver el contrato, la que podrá realizarse desde que la contraparte se encuentre en situación de incumplimiento, esto es, desde que el plazo para que ejecute su prestación se haya vencido, pues, de lo contrario, si es que se envía alguna comunicación antes de que dicho plazo venza, esta no servirá para resolver el contrato, sino que únicamente estaremos ante una manifestación de voluntad sin consecuencias jurídicas.
En ese entender, Barbero (como se citó en De la Puente, 2001) señala que el incumplimiento como tal no despliega por sí el efecto resolutorio, sino que deja subsistir siempre la facultad de la opción, en la otra parte, entre el cumplimiento o la resolución. Dicha facultad solo desaparece con la efectiva elección realizada por medio de la declaración de servirse de la cláusula. De este modo, para dicho autor, el efecto resolutorio se encuentra propiamente ligado a esa declaración que sustituye a la sentencia (p. 443).
Ahora bien, la norma es clara al no establecer alguna formalidad que la comunicación debe cumplir. No estamos ante un caso como el planteado en el artículo 1429 del Código Civil, en donde la norma claramente establece que se deberá enviar una carta notarial. En nuestro caso, la norma señala que esa voluntad de resolver se deberá “comunicar” y nosotros entendemos que ello resiste la más amplia variedad de supuestos, desde cartas manuscritas simples hasta correos electrónicos o, incluso, una comunicación verbal.
Sin perjuicio de ello, y desde un punto de vista práctico, es recomendable que una resolución contractual de esta naturaleza sea realizada a través del envío de una carta notarial. Ello, debido a que esta alternativa otorga la fecha cierta que será fundamental tener de nuestra parte, a efectos de que posteriormente la contraparte no cuestione no solo la existencia de dicha comunicación, sino también la fecha en que esta fue notificada.
Por lo demás, si bien la norma es general y dentro de su supuesto cabría una comunicación verbal, es claro que para efectos probatorios resolver un contrato verbalmente en virtud de una cláusula resolutoria expresa sería lo mismo que no resolver contrato alguno, pues la contraparte podría, sin mayor esfuerzo, negarse a reconocer que ha tomado conocimiento de dicha resolución. Sin embargo, precisamos que teóricamente sí es posible resolver un contrato de manera verbal, en los términos establecidos en el artículo 1430 del Código Civil.
En este punto queremos poner de manifiesto que la resolución se produce de plano, con la sola notificación de la comunicación. Aquí hay otra diferencia con el mecanismo resolutorio contenido en el artículo 1429 del Código Civil, ya que en él se exige que quien va a resolver otorgue un plazo mínimo de quince días, a efectos de que su contraparte tenga la posibilidad de cumplir. En el caso del artículo bajo estudio, no existe tal plazo, por lo que la resolución operará de manera inmediata una vez que la comunicación que la contiene sea notificada.
Finalmente, en torno al contenido de la comunicación, es recomendable que esta tenga, cuanto menos, la siguiente información:
- La fecha.
- La identificación del destinatario (que es la parte que ha incumplido con la prestación que tenía a su cargo).
- La identificación de la causal que origina la resolución y que está contenida en la cláusula resolutoria expresa del contrato.
- Señalar con absoluta claridad que dicha causal se ha presentado en la realidad, es decir, que se ha incumplido con esa prestación.
- Invocar la resolución del contrato al amparo de dicha cláusula resolutoria expresa, al amparo del artículo 1430 del Código Civil.
- Notificar de manera adecuada dicha comunicación, es decir, que sea enviada al domicilio contractual de la parte que ha incumplido.
Es claro que esta comunicación debe caracterizarse por su precisión y evitar consignar información que nada tenga que ver con su verdadero objetivo, esto es, resolver el contrato.
Cabe anotar que esta comunicación no tiene la naturaleza de ser una constitución en mora, sino simplemente una notificación de resolución contractual. Por lo demás, si la comunicación no se da, es como si la parte que tiene derecho a hacerla renunciara a valerse de la resolución; el contrato no se disuelve y el derecho y el deber de ejecución de los contratantes subsisten (Messineo, 2007, p. 726).
6. La resolución opera sin necesidad de la intervención de un juez o árbitro
La resolución del contrato opera por voluntad de la parte que ejercita ese derecho, es decir, nada tiene que ver en este supuesto la intervención del juez o árbitro, pues quien resuelve no son ellos, sino la parte contractual.
Tratándose de un contenido como producto de la voluntad declarada, corresponderá a esta determinar los alcances o extremos de la cláusula resolutoria y cuando se reconoce su operatividad, sin duda debe ser así, ipso jure, sin necesidad de intervención judicial. Lo que ha de variar en la casuística corresponderá a las variaciones de contenido de la cláusula. Normal consecuencia del pacta sunt servanda. Sin embargo, bajo determinadas circunstancias y por seguridad jurídica, puede solicitarse la intervención judicial, pero únicamente para ejecutar coactivamente los extremos negados, porque la resolución del contrato constituirá un hecho consumado. (Romero, 1999, pp. 69-70)
Sin perjuicio de lo señalado, en la práctica es común que cuando una parte resuelve el contrato, la otra o desconoce tal resolución, o también opta por resolver el mismo contrato. En ambos casos, el tema necesariamente va a tener que ser resuelto por un tercero (juez o árbitro) y es importante que quien vaya a demandar tenga en cuenta la manera cómo es que va a plantear su pretensión, ya que en ocasiones se solicita al juez “que resuelva el contrato”, cayéndose en un gravísimo error, pues si dicha parte ya resolvió el contrato, no tiene sentido que solicite al juez que resuelva el mismo contrato debido a que “no se puede resolver lo ya resuelto”.
En ese entender, lo correcto sería que el demandante solicita al juez “que declare la validez de la resolución realizada mediante comunicación de tal fecha”, con lo que se tiene que únicamente el juez o árbitro tendrá que verificar si es que la resolución que ha realizado dicha parte es, o no, válida. En este caso, su sentencia será meramente declarativa.
De otro lado, en el caso en el que ambas partes se hayan cursado comunicaciones resolutorias, y el tema vaya a ser resuelto por un juez o árbitro, es claro que ese tercero tendrá que verificar cuál de todas las resoluciones es válida, pero no solo eso, sino que cual de todas esas resoluciones ha sido la primera, pues “primero en el hecho, primero en el Derecho”.
7. La importancia del incumplimiento lo determinan las partes
Es importante tener en cuenta que la magnitud o importancia del incumplimiento no se discute en los casos de resolución operada por la aplicación de una cláusula resolutoria expresa.
Ello, debido a que el valor de la predeterminación de la hipótesis de incumplimiento lo determinan los interesados en el acuerdo contenido en dicha cláusula, de tal manera que nada tiene que evaluar el juez o árbitro, pues hacerlo importaría una intervención no legal en el contenido del instrumento suscrito por las partes.
Naturalmente, creemos que dentro del diseño contractual que las partes vayan a realizar, será probable que únicamente se establezcan como causales de resolución al amparo del artículo 1430 del Código Civil, supuestos de especial importancia y no prestaciones menores que abran la puerta a este mecanismo resolutorio.
El mismo De la Puente (2001) ha sostenido:
[L]a resolución de pleno derecho es una medida excepcional, que solo debe ser aplicable para el caso de aquellas prestaciones que las partes consideran de importancia determinante para la celebración de un cierto contrato, de tal manera que su incumplimiento (inejecución) lesiona gravemente los intereses que motivaron tal celebración. No cabe pensar que todas las prestaciones pactadas en un contrato tienen esta importancia determinante, pues la experiencia de la contratación pone de manifiesto que ello no es así. No debe desconocerse, desde luego, que muchas prestaciones consideradas secundarias, cobran especial interés en las circunstancias particulares de cada contrato, pero de allí a afirmar que todas las prestaciones, sean a cargo de una de las partes o de ambas, son determinantes hay un abismo. (p. 446)
Como se puede apreciar, son varios los elementos que deben tenerse en cuenta y que tienen que confluir para estar ante una resolución válidamente realizada al amparo de lo establecido por el artículo 1430 del Código Civil. Recuérdese que una vez activado este mecanismo no debería pensarse en la posibilidad de activar ni iniciar otro, o mezclar distintos tipos de resolución que la ley regula entre sí. Es importante que se tenga en cuenta que se debe analizar cuidadosamente los pros y contras de resolver un contrato, ya que una vez activado el camino de la resolución, cualquier otra acción que se tome podría traer serios riesgos.
II. El caso
La sentencia resuelve un caso en el que un exjugador de futbol de la selección nacional niega que se haya resuelto su contrato, debido a que la comunicación de resolución contractual (que debió originar que tenga la calidad de poseedor precario y, por ende, faculte el desalojo) nunca le fue notificada.
Así, se tiene que los hechos más resaltantes del caso se pueden esquematizar de la siguiente forma:
- El juez de primera instancia declaró infundada la demanda, señalando que de la certificación notarial se aprecia que la carta notarial no fue entregada al destinatario, pues al realizarse la diligencia e ir a la dirección que correspondía, se presentó una persona manifestando que el señor Nolberto Solano ya no domiciliaba en el inmueble. Por tal motivo, de acuerdo a la regla 5.1 del Cuarto Pleno Casatorio Civil, el juez refirió que no podía existir posesión precaria si la resolución extrajudicial no se realizó de manera adecuada.
- Apelada la sentencia, la Sala Civil revocó el fallo de primera instancia y, reformándolo, declaró fundada la demanda de desalojo al sostener que Nolberto Solano consignó en el contrato un domicilio ubicado en La Molina. Así, al verificarse que la carta notarial fue diligenciada a esa dirección, el contrato de compraventa se debía tener por resuelto y, consecuentemente, corresponde señalar que estamos ante una posesión precaria.
- Nolberto Solano interpuso recurso de casación. La Corte Suprema amparó el recurso y, actuando en sede de instancia, declaró infundada la demanda de desalojo por ocupación precaria. Ello, debido a que si bien no se puso en duda la existencia de una cláusula resolutoria expresa en el contrato, para la Suprema sí se generaron inconvenientes para determinar la validez de la comunicación notarial por medio de la cual se dejó sin efecto el contrato. La Sala aseveró que de la certificación de la carta se podía advertir que, al momento del diligenciamiento en la dirección indicada, “se presentó una persona sin identificarse, manifestando que el señor Nolberto Solano ya no se encuentra domiciliando en el inmueble”, situación que no permitió la entrega del documento. Por lo tanto, la Corte concluyó que, al no haber certeza plena sobre la correcta comunicación de la resolución extrajudicial, la demanda de desalojo por ocupación precaria no podía prosperar.
De los hechos narrados se puede apreciar que, en realidad, no se cuestiona la existencia de una cláusula resolutoria expresa en el contrato celebrado entre las partes, ni mucho menos se cuestiona el contenido de la comunicación que la parte fiel ha elaborado.
El tema pasa por analizar la existencia de la notificación de la comunicación en virtud de la cual la parte fiel resuelve el contrato, pues esa resolución (si se hubiera realizado) modificaba la situación jurídica del exjugador, quien asumía la calidad de poseedor precario porque su título feneció por habérsele resuelto el contrato.
Sobre el particular, queremos señalar, en primer orden, que es responsabilidad de las partes el contenido de la información que consignan en los contratos que celebran. En ese sentido, el exjugador es responsable por el domicilio que había fijado en el contrato suscrito, y el hecho de que se haya mudado, o no viva más en dicho inmueble, no justifica el que no se le pueda remitir comunicaciones. En estos casos será de plena aplicación el contenido del artículo 40 del Código Civil, el mismo que establece que:
Artículo 40.- El deudor deberá comunicar al acreedor el cambio de domicilio señalado para el cumplimiento de la prestación obligacional, dentro de los treinta (30) días de ocurrido el hecho, bajo responsabilidad civil y/o penal a que hubiere lugar.
El deudor y los terceros ajenos a la relación obligacional con el acreedor, están facultados para oponer a este el cambio de su domicilio.
La oponibilidad al cambio de domicilio se efectuará mediante comunicación indubitable.
Ahora bien, teniendo en cuenta lo señalado, en el caso en el que la parte infiel no se encontrase en el domicilio, hubiera sido suficiente con que se realice una notificación por debajo de la puerta, a efectos de que la resolución que la parte fiel realizó sea válida. Ello, debido a que el primer párrafo del artículo 1374 del Código Civil, que establece que “cualquier declaración contractual dirigida a determinada persona se considera conocida en el momento en que llega a la dirección del destinatario, a no ser que este pruebe haberse encontrado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla”, sería de plena aplicación. Lo reiteramos, no es responsabilidad de la parte fiel el que el exjugador esté o no en el domicilio contractual que consignó, ya que lo único que importa es que se le notifique a dicha dirección la comunicación que contiene la resolución contractual.
Empero, y de la información que se tiene, no queda claro si es que, al margen de que el destinatario no se encontraba en dicho domicilio, la carta fue o no fue dejada en dicha dirección.
Así, si la carta fue dejada en el domicilio (pese a que se haya probado que el exjugador ya no vivía allí), resulta claro que la misma sí tendría los efectos que busca, esto es, resolver el contrato.
Sin embargo, si es que la carta no fue dejada en el domicilio, entonces no podría aplicarse el ya citado primer párrafo del artículo 1374 del Código Civil, justamente porque no hubo notificación, con lo que no se habría producido una resolución en los términos del artículo 1430 del Código Civil. Ello es así por la sencilla razón de que la comunicación nunca se realizó, es decir, hubo una intención de notificarla, pero ello efectivamente no ocurrió. De esta forma, no se habría cumplido con lo que la norma exige de manera clara, esto es que haya una comunicación por la que la parte interesada ponga en conocimiento de su contraparte que quiere valerse de la prerrogativa de resolver el contrato.
Referencias bibliográficas
[1]* Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Profesor en la Universidad de San Martín de Porres y asociado del Estudio Mario Castillo Freyre.
Se puede acceder al texto completo de dicha sentencia en el siguiente enlace: <http://www.gacetajuridica.com.pe/boletin-nvnet/ar-web/cas1725-2016limaeste.pdf>.
[2] Artículo 1429.- En el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto.
Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios.
[3] A estos efectos, es importante recordar lo establecido por el artículo 1356 del Código Civil, que establece:
Artículo 1356.- Las disposiciones de la ley sobre contratos son supletorias de la voluntad de las partes, salvo que sean imperativas.