El autor realiza un análisis pormenorizado de cada una de las mejoras que regula nuestro sistema jurídico, incidiendo en la señalización de la definición y alcances de las mismas sin desmerecer los esfuerzos que haga el poseedor no propietario si es que mereciera ser recompensado. En ese sentido, propone la modificación de los artículos 916, 917 y 918 del Código Civil.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: arts. 916, 917 y 918.

PALABRAS CLAVE: Mejoras necesarias / Mejoras útiles / Mejoras de conservación / Mejoras de recreo / Retención.

Recibido: 07/08/2017

Aprobado: 09/08/2017

Introducción

La regulación de las mejoras forma parte del grupo de reglas que delimitan los derechos de poseedores y propietarios en los casos en que la posesión es ejercida por una persona distinta al propietario del bien. En efecto, si bien la protección al derecho de posesión se justifica principalmente en la protección indirecta que se genera en favor del derecho de propiedad, en algunos casos, poseedor y propietario no son la misma persona y se hace necesario establecer reglas que determinen el alcance de los derechos de cada quien1.

Se entiende que estando un bien en posesión de quien no es su propietario, es probable que dicha persona incurra en gastos en relación al bien en posesión. En estos casos, es necesario determinar si los gastos incurridos deben ser compensados o no por el propietario del bien.

El Código Civil de 1984 regula la institución en cuatro (4) artículos (916 al 919), como parte de los efectos de la posesión. Los temas que estos artículos regulan, son básicamente los siguientes:

a) Clases.

b) Derecho al pago.

c) Derecho de retención.

d) Efectos de la restitución del bien.

Seguidamente procedemos a analizar los temas que consideramos más relevantes de las normas relativas a mejoras y a proponer las modificaciones que estimamos que, de ser tomadas en consideración, pueden enriquecer nuestro sistema legal en este tema.

I. Definición de mejoras

Un primer vacío de nuestro Código Civil es la falta de una definición que enmarque cuándo nos encontramos ante una mejora2. Si bien la ausencia de una definición de lo que es una mejora es recurrente en diversos códigos latinoamericanos y europeos, consideramos que incorporar una definición de lo que es una mejora sería de gran utilidad para facilitar una adecuada aplicación de esta institución. Por ello, analizaremos algunos temas que nos parecen relevantes de determinar para optar por una definición, para luego proponer una definición aplicable a nuestro sistema legal.

En primer lugar, nuestro sistema al hablar de mejoras trata de regular el tratamiento de los gastos incurridos para realizarlas.

En segundo lugar, como ya habíamos adelantado, estos gastos corresponden a los realizados por un poseedor no propietario del bien. Esto es evidente en tanto que, lo que se busca es que aquel que se va a ver finalmente beneficiado por la mejora, asuma el costo económico de la misma, evitando que se produzca un enriquecimiento sin causa en favor del propietario. Nótese que en los casos en que el poseedor es a su vez el propietario del bien, resulta innecesario determinar ningún tipo de regulación de retribución de gastos, dado que estos se habrían realizado en su propio beneficio.

En tercer lugar, en el caso peruano, solo se reconocen los gastos por modificaciones, edificaciones y reparaciones del bien, es decir, es necesario que el gasto se exprese en un hecho material en el bien. Al respecto, otras legislaciones no hacen referencia a un régimen de mejoras sino específicamente a una retribución de gastos3, donde se incluyen algunos supuestos que no implican ningún gasto efectivo en el bien, sino más bien el pago de algunas obligaciones vinculadas a este.

En cuarto lugar, es recurrente ver en la doctrina nacional y extranjera que, al esbozar una definición de mejoras, se incluye como un requisito intrínseco que estas eleven el valor del bien4.

En nuestra opinión, esto no es preciso y genera gran confusión tanto a nivel académico como de los operadores del Derecho. La condición de incremento del valor del bien no es connatural a todos los tipos de mejoras, sino de las útiles, incluir el requisito del incremento de valor en todos los casos es contradictorio con la vigente clasificación y con la realidad de las mismas; por lo demás, tampoco resulta necesario exigir que todas eleven el valor del bien. Cuando analicemos las distintas clasificaciones, mostraremos como no siempre está presente el incremento de valor en las mejoras necesarias y como incluir esta condición eliminaría por completo a las de recreo.

Proponemos la inclusión del siguiente artículo:

“Artículo. Son mejoras, las modificaciones, edificaciones y reparaciones realizadas en un bien por un poseedor que no es su propietario”.

II. Clases de mejoras

El artículo 916 del Código Civil clasifica las mejoras de la siguiente manera:

“Artículo 916. - Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien.

Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.

Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad”.

El citado artículo clasifica a las mejoras en necesarias, útiles y de recreo. La importancia de esta clasificación es que los efectos de tratarse de un tipo u otro, determinarán consecuencias distintas.

Las necesarias están definidas como aquellas que están dirigidas a evitar la destrucción o deterioro de un bien. En los casos de los gastos incurridos para realizarlas, pareciera razonable considerar que son los casos más “resarcibles” en tanto se dirigen a evitar el deterioro o la pérdida del bien y ello genera evidentes beneficios para el propietario.

Se produce un caso especial con aquellas que corresponden a un mantenimiento regular o “mero mantenimiento”, en estos casos, creemos razonable considerar que estos gastos incurridos, que son regulares en el tiempo y que guardan relación con el deterioro por el uso efectivo del bien, benefician en realidad al poseedor que viene usando el mismo y que es compensado con el uso que detenta. Por eso, proponemos que se distinga en el código a las mejoras necesarias de las de “mera conservación”5.

Por otro lado, como adelantáramos anteriormente, tanto en las mejoras necesarias como en las de conservación se puede apreciar que el requisito de incremento del valor del bien no siempre está presente. No es extraño, pues que se realicen inversiones que eviten el deterioro y hasta su destrucción (a corto o largo plazo), pero que en la práctica no generen un aumento del valor del mismo, por ejemplo, porque su magnitud no genera un impacto relevante en el valor del bien.

En el caso de las mejoras útiles, el Código Civil las define como aquellas que, sin pertenecer a la categoría de las necesarias, aumentan el valor y la renta del bien. En nuestro ordenamiento son las mejoras útiles aquellas que deben elevar el valor y la renta del bien, por lo que debe entenderse que esta condición es solo indispensable en el caso de estas, de hecho ya hemos visto que en el caso de las necesarias, no se exige que estas generen un aumento de valor o de renta (aunque no se descarta que este se produzca).

Se puede apreciar que el código establece un criterio residual para determinar ante qué tipo de mejora nos encontramos, donde si una mejora cumple con los requisitos para ser calificada como necesaria y como útil, deberá considerársele como necesaria6 7.

Las mejoras de recreo son aquellas que, sin pertenecer a la categoría de las necesarias ni de las útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.

En el caso de las de recreo se hace más evidente que no todas las mejoras elevan el valor o la renta del bien, de hecho, dado el criterio residual para la determinación de cada tipo de mejora, en ningún caso, una mejora realizada con fines de ornato, lucimiento o mayor comodidad podrá ser considerada como una mejora de recreo si además eleva el valor del bien8.

Un ejemplo típico es el de la piscina, que siendo una mejora que claramente tiene fines de lucimiento y comodidad, normalmente generará un aumento en el valor del bien. En ese caso, de acuerdo al criterio del artículo 916 del Código, la piscina deberá ser considerada como una mejora útil. Este ejemplo es interesante porque el efecto de comodidad y lujo de una piscina podría dejar la sensación que está tiene que ser calificada como mejora de recreo, también, se podría cuestionar que es injusto que el propietario tenga que asumir el costo de una inversión de este tipo (que ya veremos es consecuencia de que la mejora sea útil). Sin embargo, la norma es clara en el sentido de que, por más que la mejora tenga fines ornamentales, de lujo o comodidad, si esta eleva el valor del bien, será una mejora útil, pues debe considerarse que el propietario se va a beneficiar por un incremento patrimonial que debe reconocer y compensar9.

Finalmente, proponemos la modificación del artículo 916 del Código Civil en el siguiente sentido:

“Artículo 916. - Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien.

Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.

Son de conservación cuando sin ser necesarias ni útiles, corresponden a las medidas ordinarias y recurrentes de mantenimiento del bien.

Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles ni de conservación, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad”.

III. Pagos por mejoras

El artículo 917 del Código Civil clasifica las mejoras de la siguiente manera:

“Artículo 917. - El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual.

La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citación judicial sino cuando se trata de las necesarias”.

El artículo 917 establece que el poseedor, independientemente de la clase de posesión que ostente, tiene derecho al pago por la restitución del valor de las mejoras, siempre que estás sean necesarias y útiles. Las mejoras de recreo no dan derecho a dicho pago y solo admiten el retiro de las que puedan ser separadas sin causar daño al bien10.

El primer comentario que merece esta disposición, es que nuestro código ha omitido incorporar la buena fe del poseedor como criterio para determinar si se tiene derecho a ser compensado económicamente o no. Solo en el caso de las mejora útiles realizadas después de la citación de la demanda, se excluye el pago, al parecer porque este se habría realizado claramente de mala fe.

Al respecto, parte de la legislación comparada incluye este criterio para la determinación de si se deben retribuir los gastos incurridos para las mejoras11. Del mismo modo, parte de la jurisprudencia ha interpretado que el derecho al pago por mejora corresponde solo a los poseedores legítimos12.

En nuestra opinión, en algunos casos, es conveniente que la norma considere la buena o mala fe del poseedor que realiza la mejora como un elemento para determinar si debe tener derecho a la restitución de su valor.

En el caso de los poseedores legítimos, será su título el primer elemento a considerar si tiene derecho al reembolso13, solo en el caso que el título no regulara este tema, correspondería la aplicación del régimen general del Código Civil. En estos casos, tratándose de poseedores legitimados, consideramos indiscutible que deben tener derecho a la retribución de los gastos incurridos en el caso de las mejoras necesarias, útiles y de conservación14.

En el caso de los poseedores ilegítimos, debemos distinguir entre aquellos que tienen buena o mala fe.

En el caso de los gastos realizados para la realización de mejoras necesarias, consideramos que tanto los poseedores de buena o mala fe deben tener derecho a que se les reconozca dicho valor, esto porque es necesario que ambos tipos de poseedores tengan el incentivo necesario para invertir lo que se requiera para evitar la destrucción o deterioro del bien y no estén sujetos a riesgo de que el monto invertido sea castigado al calcularse el valor actual, al momento de la restitución. La única excepción que proponemos es para los casos en que la mejora se haya hecho necesaria por culpa del poseedor de mala fe15. Además, en el caso de los poseedores de mala fe, proponemos que estos solo tengan derecho a su valor actual al momento de la restitución y asuman el riesgo de que la mejora se mantenga en el tiempo.

Con respecto a las mejoras útiles, si creemos que debe marcarse una diferencia. El poseedor de buena fe, realiza la mejora sin ser consciente de su ilegitimidad y al generar un aumento patrimonial para el propietario, debe tener derecho a ser compensado, en cambio, el poseedor de mala fe es consciente de su ilegitimidad y realiza su inversión a sabiendas de su condición y no debería ser “premiado” con ninguna compensación económica. Esta lógica ya está presente en el artículo 917, cuando excluye el derecho de reembolso respecto a las mejoras útiles realizadas por el poseedor luego de la citación de la demanda.

En el caso de las mejoras de conservación y de recreo, la buena o mala fe del poseedor no sería determinante porque en ninguno de los casos correspondería el pago.

En segundo lugar, tratándose de las mejoras necesarias y útiles que deban ser compensadas, el artículo 917 hace referencia a que en ambos casos corresponde el pago de su valor actual. Al respecto, consideramos que no es conveniente homogenizar el concepto indemnizatorio, pues corresponden a supuestos distintos.

Como hemos visto anteriormente, el pago de las mejoras necesarias no se justifica en un mayor valor que se aporta al bien sino en que esta sirva para evitar su deterioro o destrucción. Un valor justo de compensación debería ser el del gasto incurrido y no el del valor actual de la mejora. Consideremos, por ejemplo, el caso de un cambio de tuberías que evita el deterioro de paredes y pisos, con el paso del tiempo, el valor de esta mejora podría disminuir producto del deterioro que con el tiempo se podría producir, lo que conllevaría a que el poseedor recibiría un valor menor que el invertido. Nótese que aquí lo determinante no es que recibe el propietario al momento de la devolución (tuberías con uso determinado) sino el beneficio que ha tenido al conservarse su bien en buen estado. Por eso creemos que, en este caso, lo justo es que el valor reconocido al poseedor sea el equivalente al gasto incurrido16.

El supuesto de las mejoras útiles es distinto, pues aquí lo que se compensa es el beneficio económico que percibe el propietario y este se produce en el momento de la recuperación del bien. Eso sí, más que el valor actual de la mejora, en este caso nos parece más adecuado el pago del mayor valor adquirido por el bien.

Por otro lado, tenemos el caso de las mejoras reembolsables realizadas por un anterior poseedor, en este caso y, siempre que se dé una cesión voluntaria de la posesión, consideramos que el nuevo poseedor adquiere con la posesión, los derechos de reembolso del anterior poseedor17. Por el contrario, de no haber una cesión voluntaria de la posesión, será el poseedor original quien mantendrá el derecho de reembolso. Por su parte, consideramos que el propietario actual debe responder por las mejoras realizadas antes de haber adquirido el bien18.

Nuestra propuesta de modificación del artículo 917 del Código Civil, sería la siguiente:

“Artículo 917. - Todo poseedor legítimo e ilegítimo de buena fe tiene derecho al pago de los gastos incurridos para la realización de las mejoras necesarias. En el caso de los poseedores de mala fe, solo tienen derecho a su valor actual al momento de la restitución.

En el caso de los poseedores legítimos y de los ilegítimos de buena fe, estos tienen derecho al pago del mayor valor adquirido por el bien al tiempo de la restitución, como resultado de las mejoras útiles realizadas.

Todo poseedor tiene derecho a retirar las mejoras de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual.

Las reglas de los párrafos anteriores no son aplicables a las mejoras hechas después de la citación judicial, sino cuando se trata de las necesarias.

El derecho al reembolso por mejoras se transmite junto con la posesión al sucesor posesorio.

La obligación del propietario de reembolsar los gastos por mejoras también se extiende a las realizados antes de haber adquirido la propiedad”.

IV. Derecho de retención

El artículo 918 del Código Civil otorga al poseedor el derecho de retención del bien hasta que se le paguen las mejoras debidas:

“Artículo 918. - En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención”.

Al otorgársele el derecho de retención al poseedor al que debe reembolsarse por mejoras, se le brinda una herramienta muy poderosa para ejercer su derecho, pero, a su vez, se podría generar abusos que lo norma no parece prever. Nótese que la retención es un derecho que supone una suerte de justicia por mano propia, sin necesidad de que medie pronunciamiento judicial previo que establezca la existencia del derecho ni el monto que debe ser restituido y que le permite hasta bloquear el derecho del propietario a la restitución del bien.

En nuestra opinión, dado el carácter excepcional del derecho retención19, no debería considerar a aquel que viene ejerciendo la posesión de mala fe, esto con la intención de desincentivar este tipo de conductas. Esta medida afectaría a los poseedores de mala fe exclusivamente en el caso de mejoras necesarias pues, en línea con lo propuesto anteriormente, se les ha excluido del derecho de reembolso por las mejoras útiles realizadas.

Finalmente, siguiendo la lógica del derecho de retención, este no autoriza al retenedor al uso del bien retenido, pues si bien lo conserva es solo con fines de garantizar su crédito y solo le corresponderían las facultades de administración del bien.

Proponemos la modificación del artículo 918 del Código Civil, de la siguiente manera:

“Artículo 918.- En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención.

La regla del párrafo anterior no es aplicable en favor de los poseedores de mala fe”.

Referencias bibliográficas

CAZEUX, Pedro y TRIGO REPRESAS, Félix, Compendio de Derecho de las Obligaciones. Tomo I, Ed. Platenses, La Plata, 1986, citado por el Grupo de Investigación de Themis en “El Derecho de retención por mejoras, una aproximación a la lógica del Código Procesal Civil”. En: Themis. Nºs 27-28.

RG GRUCHOT, citado por LUDWING KIPP, Enneccerus. Theodor Wolff, Martin. “Derecho de cosas”. En: Tratado de Derecho Civil. Tercer Tomo. Bosch. Traducido por Blas Pérez Gonzáles y José Alguer. Barcelona, 1936.

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* Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Socio de CMS-GRAU. Actualmente es profesor en las Facultades de Derecho de la Universidad del Pacífico, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y de la PUCP.

1 Otras instituciones importantes para la regulación de esta situación son, por ejemplo, las referidas a los frutos, la edificación en terreno ajeno, la defensa posesoria y la prescripción adquisitiva.

2 Los códigos civiles de 1936 y 1984 tampoco incluían este tema.

3 Por ejemplo, el Código Civil alemán.

4 Cazeux y Trigo De Represas las definen como “(…) toda aquella modificación material de la cosa que signifique un aumento de valor (…)”. CAZEUX, Pedro y TRIGO REPRESAS, Félix. Compendio de Derecho de las Obligaciones. Tomo I, Ed. Platenses, La Plata, 1986, p. 512, citado por el Grupo de Investigación de Themis en “El Derecho de retención por mejoras, una aproximación a la lógica del Código Procesal Civil”. En: Themis. Nº 27-28, p. 132.

5 Lo que conllevaría darles tratamientos distintos con relación al reembolso de los gastos.

6 En este caso estaremos ante mejoras necesarias que efectivamente elevan el valor o la renta del bien pero se deduce también que habrán otras necesarias que no eleven ni el valor ni la renta del bien.

7 Lo mismo veremos que ocurre en el caso de la determinación de cuáles son de recreo.

8 Pues le corresponderá la condición de mejora útil y si también impidieran la destrucción y deterioro del bien, serían mejoras necesarias.

9 Opinión contraria tiene el profesor Martín Mejorada que señala:

“De acuerdo a lo que ya hemos indicado, el incremento de valor y la renta es común a toda clase de mejoras, de modo que, tratándose de las útiles, el único distintivo es que las mismas no tienen el propósito de evitar el deterioro o la destrucción ni de servir para el lucimiento o mayor comodidad del bien”.

“La posesión y las mejoras en el Código Civil peruano”. En: Ius et Veritas. Revista editada por estudiantes de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Año IX, N°17.

10 Salvo que el propietario decida opte por pagarlas. Tampoco creemos que debería estar admitido el retiro de estas mejoras si el mismo no genera beneficio alguno para el poseedor y se realiza con el único objeto de no beneficiar al propietario, pues configuraría un caso de abuso del derecho.

11 Por ejemplo, el Código Civil alemán, el italiano y el español.

12 Por ejemplo, la Casación N° 2733-99-Huánuco, señala:

“El artículo 917 del Código Civil señala el derecho de reconocimiento al pago de mejoras del poseedor, sin embargo, no hace distinción expresa al poseedor legítimo o ilegítimo, no obstante, ello, su interpretación nos lleva a establecer que la posición adoptada por nuestra legislación es, que tratándose de mejoras necesarias y útiles, es el poseedor legítimo el que tiene el derecho al valor actual de las mismas”. El Peruano, 01/09/2000, p. 6193.

13 Las normas sobre mejoras son básicamente de índole patrimonial y por lo tanto, perfectamente disponibles.

14 En caso de incluirse como un nuevo tipo de mejora.

15 Artículo 1938 del Código Civil argentino.

16 RG GRUCHOT, citado por LUDWING KIPP, Enneccerus. Theodor Wolff, Martin. (1936). “Derecho de Cosas”. En: Tratado de Derecho Civil. Tercer Tomo, Bosch. Traducido por Blas Pérez Gonzáles y José Alguer. Barcelona, p. 534, señala:

“Trátese de un poseedor de buena o mala fe, es indiferente que los gastos en su día necesarios impliquen aún un aumento de valor de la cosa o este haya desaparecido: aunque la casa ruinosa, consolidada por el poseedor, se haya quemado más tarde, el propietario tiene que abonar los gastos de consolidación”.

17 El artículo 999 de Código Civil alemán señala:

“Artículo 999

(1) El poseedor puede exigir el reembolso de los gastos en los que ha incurrido el anterior poseedor, del que ha sido su sucesor, en la misma medida en que aquel podría haberlo exigido si hubiera tenido que restituir la cosa.

(2) La obligación del propietario de reembolsar los gastos también se extiende a los gastos realzados antes de haber adquirido la propiedad”.

18 Tratándose de mejoras necesarias y útiles que agreguen valor al bien al momento de que se le sea restituido.

19 Porque como indicábamos anteriormente, supone una suerte de autorización para hacer justicia de propia mano.