Consulta:

Un asesor legal nos indica que uno de sus clientes cuenta con la aprobación municipal del proyecto de habilitación urbana de su predio; sin embargo, cuando solicitó la inscripción de dicho proyecto ante los Registros Públicos le formularon distintas observaciones. En tal sentido, nos consulta si resultaría procedente solicitar la anotación preventiva por defecto subsanable mientras realiza ante la municipalidad los trámites correspondientes a efectos de subsanar las observaciones formuladas por el registrador público.

Respuesta: El proyecto de habilitación urbana puede ser objeto de anotación preventiva debiendo, para tal caso, cumplir con las exigencias legales y reglamentarias; por lo que no puede ser objeto de anotación preventiva por defecto subsanable a que se refiere el inciso d) del artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos.

FUNDAMENTACIÓN

El artículo 64 del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante, RGRP) define las anotaciones preventivas como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

Esta reserva o advertencia es relevante por los efectos retroprioritarios de la anotación preventiva. El artículo 68 del citado RGRP establece que inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación salvo disposición distinta.

El artículo 65 del referido RGRP señala que son susceptibles de anotación preventiva los siguientes actos o derechos:

a) Las demandas y demás medidas cautelares.

b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva.

c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho donde emane.

d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.

e) Los títulos que en cualquier otro caso deban anotarse conforme a disposiciones especiales.

En cuanto a la procedencia y al plazo de la anotación preventiva, el artículo 66 del citado RGRP precisa que las anotaciones a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 proceden únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019 del Código Civil.

Añade el citado artículo 66 que dichas anotaciones preventivas se extienden a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y tiene una vigencia de un año contando a partir de la fecha del asiento de presentación, cuyo vencimiento acarrea la caducidad de pleno derecho del asiento respectivo.

Asimismo el propio RGRP ha establecido limitaciones a las causales de anotación preventiva. Así, el último párrafo del artículo 66 ya citado, señala que no procede la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva de la misma naturaleza. Tampoco procede la anotación preventiva a que se refiere este artículo en los supuestos de tacha sustantiva señalados en el artículo 42 del citado RGRP ni cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexistente a la fecha del asiento de presentación del título.

Con relación al proyecto de habilitación urbana se precisa que el Reglamento Nacional de Edificaciones define a la habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico en urbano mediante la ejecución de obras de accesibilidad distribución de agua y recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente podrá contar con redes para distribución de gas y redes de comunicación.

Este procedimiento se encontraba regulado, entre otros, por la Ley General de Habilitaciones Urbanas (Ley N° 26878) y en la actualidad se encuentra regulado por la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (Ley N° 29090).

Así, con relación a las habilitaciones urbanas el artículo 34 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dispone lo siguiente:

“Artículo 34.- Inscripción de la habilitación urbana

De conformidad con el artículo 10 de la Ley N° 29090 solo es inscribible la recepción de obras de la habilitación urbana, salvo los supuestos de aprobación de habilitaciones urbanas nuevas con autorizaciones de construcción simultánea y/o venta garantizada de lotes cualquiera sea la modalidad de la aprobación de la misma en cuyo caso podrá anotarse preventivamente el proyecto de habilitación urbana.

En los casos de habilitaciones urbanas aprobadas que no cuenten con las autorizaciones previstas en el párrafo anterior podrá anotarse preventivamente el proyecto de habilitación urbana a solicitud y bajo responsabilidad del promotor supuesto en el cual en ningún caso se preindependizarán los lotes conformantes de la habilitación urbana”.

Entonces, si la aprobación del proyecto de habilitación urbana solo será objeto de anotación preventiva –en tanto se cumpla con adjuntar la documentación correspondiente– no podrá ser objeto de anotación preventiva por defecto subsanable, ya que ello constituiría una anotación preventiva (por defecto subsanable) que reserve prioridad para otra anotación preventiva (por falta de recepción de obras); situación que la desnaturalizaría.

Si bien aquellas anotaciones preventivas no son de la misma naturaleza, debe considerarse que las anotaciones, por constituir excepciones, solo pueden efectuarse cuando se encuentren expresamente autorizadas por la normativa vigente. Siendo que lo solicitado no se encuadra en ninguno de los supuestos establecidos por el artículo 65 del RGRP, no procede la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva aun cuando sean de distinta naturaleza, como ocurre en el presente caso.

Además, siendo que la finalidad del proceso de la habilitación urbana es la modificación de la naturaleza del predio de rústico a urbano se puede concluir que no se encuentra comprendido o relacionado con los actos establecidos en los numerales del 1 al 6 del artículo 2019 del Código Civil para que proceda su anotación preventiva por defecto subsanable.

En consecuencia, en el caso en consulta, por los fundamentos antes expuestos, no resultará procedente la anotación preventiva por defecto subsanable del proyecto de habilitación urbana, siendo necesario subsanar todas las observaciones formuladas a efectos de realizar la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana de su predio.

Base legal:

Código Civil: art. 2019, nums. 1 al 6.

Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, Ley Nº 29090 (25/09/2007).

TUO del Reglamento de la Ley Nº 29090, Decreto Supremo N° 011-2017-VIVIENDA (15/05/2017).

TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución Nº 126-2012-SUNARP-SN (19/05/2012): arts. 42, 64 al 66, y 68.

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, N° 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013): art. 34.