RESUMEN

El autor realiza un análisis crítico del IV Pleno Nacional Civil y, respecto a la tramitación del desalojo express, se expresa en contra de la improcedencia de plano de las excepciones y defensas previas, pues considera que en la búsqueda de un proceso más célere no se debe vulnerar el derecho de las partes al debido proceso. Por otro lado, concluye que la cláusula de allanamiento a futuro en los contratos de arrendamiento, estipulados en mérito al artículo 594 del Código Procesal Civil, no puede entenderse como el allanamiento previsto en el artículo 330 del referido código, por lo que el supuesto allanamiento a futuro no debe de servir de sustento para ninguno de los acuerdos adoptados por el Pleno.

MARCO NORMATIVO

Código Procesal Civil: arts. 330, 446, 455, 456. 593 y 594.

Código Civil: arts. 1687, 1689, 1699, 1700, 1703 y 1708.

PALABRAS CLAVE: Desalojo express / Excepciones / Defensas previas / Celeridad / Debido proceso / Clausula de allanamiento

Recibido: 05/12/2017

Aprobado: 19/12/2017

Introducción

No pocas veces he tenido la oportunidad de escuchar a algunos conferencistas de las materias de Derecho y de Economía usar una referencia recurrente para explicar cómo existen en la sociedad costos a los cuales no se puede renunciar, toda vez que los beneficios que generan a cambio son necesarios. La reflexión a la que me refiero comienza por la pregunta: ¿renunciarías a usar tu auto, el vehículo que te sirve de transporte, solo por el hecho de que existe la probabilidad de generar algún accidente funesto? La respuesta que le sigue generalmente es que no^[1]. Y la verdad, coincidimos con dicha respuesta. Tal vez existan muchas variables que no se toman en cuenta en tal cuestionamiento; no obstante, es una reflexión directa y concreta que nos ayuda a entender cierta arista del funcionamiento de nuestra sociedad. Ahora, la pregunta en la que debemos meditar es: ¿qué pasaría si nosotros fuésemos legisladores y tuviéramos el poder de normar el uso de los autos en la sociedad? Volveremos a esta cuestión cuando sea necesario.

Sabemos que el Derecho mayoritariamente responde regulando cambios o situaciones que surgen primariamente en la sociedad. Es por ello que todo análisis del derecho debe siempre tomar en cuenta el contexto económico y social.

Partiendo de dicha premisa, nótese que en los últimos años en nuestro país el mercado inmobiliario ha experimentado un gran desarrollo, tan cierto es esto que se ha llegado a denominar a dicho fenómeno “el boom inmobiliario”^[2]; en consecuencia, era inevitable que ante tal progreso del rubro inmobiliario surja la exigencia y/o presión para que el Derecho responda favorablemente a las nuevas necesidades de este dinámico mercado (construcción, saneamiento, compraventa, arrendamientos, etc.).

Así pues, en este contexto, se dio a conocer la regulación de un nuevo proceso de desalojo al cual se le atribuía celeridad procesal, y que sería resultado del afán del Estado por brindar una alternativa legal de solución, al problema que aquejaba a los arrendadores de inmuebles por los abusos de sus arrendatarios, que se rehusaban a devolver la posesión del bien.

I. Generalidades

Los días 3 y 4 de noviembre de 2017 se llevó a cabo en la ciudad de Chiclayo el Pleno Nacional en materia Civil y Procesal Civil (en adelante El Pleno). Dentro de los temas de agenda del Pleno, se encontraban, entre otros, el proceso de desalojo express, siendo las cuestiones a dilucidarse sobre este punto, las siguientes:

• ¿Es exigible el Acta de Conciliación Extrajudicial, en los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento (desalojo express) regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil?

• En el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del bien ¿procede o no darle trámite a las excepciones y defensas previas planteadas?

Al respecto, en líneas posteriores analizaremos si las decisiones adoptadas en el Pleno, para dar respuesta a las dos interrogantes planteadas, fueron o no las acertadas, debiendo precisar que aun pudiendo coincidir con alguno de los acuerdos, ello no implica que coincidamos también con los argumentos que sustenten el mismo.

II. Análisis del proceso denominado desalojo express

Con fecha 28 de mayo de 2014 se publicó en el diario oficial El Peruano la Ley N° 30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos (en adelante, la Ley); por esta, como es evidente, se creó un novedoso registro judicial en el que se podría, a solicitud del ejecutante, inscribir a aquellos deudores que no cumplían con pagar sus acreencias establecidas en resoluciones judiciales firmes. Obviamente, el fin de tal registro es hacer de conocimiento público, de manera gratuita a través de la página web del Poder Judicial, la lista de deudores morosos, para que, de esa manera, la ciudadanía pueda informarse y eventualmente abstenerse, de ser el caso, de celebrar negocios con algún deudor moroso que figure en tal registro.

No obstante, de los seis artículos que componen la ley, es de nuestro interés en el presente texto solamente su artículo quinto, por el cual se modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil (CPC), estableciéndose la redacción siguiente:

En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.

Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil (...).

Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.

La novísima redacción antes citada crea una alternativa procesal para aquellos arrendadores que hubiesen incluido en sus contratos de arrendamiento una “cláusula de allanamiento a futuro por parte del arrendatario”. De esa manera, de incurrir su arrendatario en uno de los supuestos establecidos en el nuevo artículo 594 del CPC, el arrendador podía acceder a un proceso de desalojo que, en apariencia, era mucho más breve que el proceso de desalojo general^[3]. Es por ello que, al nuevo proceso de desalojo se le atribuyo prontamente el adjetivo de rápido, y valiéndose de una combinación de términos (en realidad de idiomas), surge el famoso proceso de desalojo express.

Es claro que lo que pretendía el legislador con la referida modificatoria era establecer un proceso de desalojo rápido, pues en el mercado ya no debía tolerarse que un propietario^[4] se vea privado del uso y disfrute de su inmueble por el abuso de malos arrendatarios que, habiendo culminado el arrendamiento, se reusaban a devolver la posesión del bien, condenando al arrendador a recurrir a la vía judicial mediante un proceso de desalojo que tardaba años en finalizar.

Definitivamente, creemos que las intenciones del legislador fueron encomiables; no obstante, en lo primero que se erró, fue en las expectativas creadas –antes y después de la emisión de la Ley– sobre lo eficiente que resultaría, en términos de rapidez, el nuevo proceso de desalojo^[5]. Así, pues, poco tiempo después de promulgada, no tardó en hacerse evidente la defraudación de las expectativas generadas, ya que, debido a cuestiones procesales, la pretensión del proceso de desalojo express, no podía concretarse en el breve plazo prometido.

Primero, siendo el desalojo una materia conciliable no podía estar exento, al igual que la mayoría de los procesos civiles, de agotar la etapa de conciliación extrajudicial previa al proceso. Posteriormente, una vez presentada y admitida la demanda (sin mencionar el tiempo que se tarda el juez para calificarla), se corría el traslado de esta al demandado, y este último podía con todo derecho valerse de las excepciones y/o defensas previas, con el trámite que ello representaba. Luego, presumiendo que tales defensas eran desestimadas, y que el a quo declarará fundada la demanda de desalojo, el demandado aún podía impugnar tal sentencia ante el ad quem, y ni qué decir si es que todo este proceso, por temas de cuantía^[6], hubiese comenzado ante un juzgado especializado, pues de ser así, el litigio podía llegar hasta la Corte Suprema vía casación.

En suma, el tan publicitado desalojo rápido no resulto tan express que digamos. Bien podríamos citar la expresión de Ninamanco (2014), quien en sus comentarios a este proceso ironiza con el célebre personaje de Don Ramón, para sarcásticamente pensar en lo que este diría si se le demandase en un proceso de desalojo express, cito: “Que desalojo express, que desalojo en quince días, yo aquí podría quedarme catorce meses sin pagar la renta, diría el entrañable personaje. Y razón no le faltaría”.

Ahora, como se menciona en las generalidades del presente artículo, el Pleno tomo la posta de discutir dos cuestiones del proceso de desalojo express, respecto de las cuales existía discrepancia entre los jueces, dando lugar a actos procesales distintos ante supuestos similares.

Previamente, creemos oportuna la ocasión para aclarar brevemente otra cuestión dudosa en la regulación del proceso de desalojo express.

1. El supuesto de restitución del bien por “conclusión del contrato”

Lama (2014) reflexiona con justa razón sobre la redacción de la referida causal para acceder al proceso express, ya que el término “conclusión del contrato”, que entendemos quiso referirse a la “conclusión del arrendamiento”, puede dar cabida a confusiones. Me explico, el “vencimiento del plazo” en el contrato de arrendamiento, es un hecho distinto a la “conclusión del arrendamiento”. Así, pues, siendo concretos, lo primero hace referencia, en principio, a aquellos contratos de duración determinada donde se puede saber en qué fecha vence el plazo de arrendamiento, lo cual se aprecia de la redacción de los artículos 1687, 1689 y 1699 del CC. Mientras que lo segundo engloba muchos otros supuestos, incluyendo el vencimiento del plazo en el contrato de duración determinada, conforme al artículo 1699 del CC. Siendo otro supuesto, por ejemplo, aquel donde habiendo vencido el plazo de arrendamiento, el arrendador consintió que el arrendatario permanezca usando el bien por un tiempo adicional, por lo que se genera la continuación del arrendamiento hasta el momento en que el arrendador decida solicitar la devolución del bien, conforme lo establece el artículo 1700 del CC. Otro supuesto es aquel donde el contrato de arrendamiento es uno de duración indeterminada, operando la “conclusión del arrendamiento” cuando el arrendador da aviso de dicha decisión al arrendatario, conforme al artículo 1703 del CC. Un supuesto adicional sería la conclusión del arrendamiento por venta del inmueble conforme lo establece el artículo 1708 del CC.

El maestro Lama afirma que la redacción del supuesto comentado debió ser al “vencimiento del plazo”; no obstante, discrepamos de dicha opinión, pues de darse tal redacción, a nuestro entender se limitaría la figura solo a los contratos de duración determinada. Así, si vencido el plazo en este tipo de contratos y el arrendatario continuara en uso del bien con el consentimiento del arrendador nos preguntamos ¿acaso el arrendador habría perdido la oportunidad para demandar el desalojo vía el proceso express por no haberlo solicitado en la misma fecha en que venció el plazo de arrendamiento? Pues con la redacción sugerida por el maestro pareciese que sí. Además, que pasaría en el caso de un contrato de duración indeterminada, donde no se habla de vencimiento del plazo, sino solo de la conclusión del arrendamiento cuando el arrendador comunica tal decisión al arrendatario, conforme al artículo 1703 del CC.

sin perjuicio de la mencionada discrepancia, si coincidimos^[7] con Lama (2014) en el sentido de que pueden generarse problemas con la terminología actual, por lo que creemos que lo mejor que puede hacer la norma de desalojo express es limitar expresamente los supuestos de conclusión del arrendamiento a los cuales no sería aplicable.

III. La conciliación extrajudicial previa en el desalojo express

1. La conciliación extrajudicial en el proceso

El 13 de noviembre de 1997 se publicó en el diario oficial El Peruano la Ley N° 26872, Ley de Conciliación Extrajudicial, la cual sufrió de no pocas modificaciones al corto tiempo de su vigencia; no obstante, en el presente artículo nos interesa analizar dicha ley, principalmente a raíz de las modificatorias introducida por el Decreto Legislativo N° 1070^[8], ya que por este último se estableció un cambio radical al contenido de la ley primigenia.

Así, la ley en comentario estableció la obligatoriedad de agotar, previo al proceso judicial, el mecanismo alternativo de conciliación en aquellos conflictos que versen sobre derechos disponibles, salvo las excepciones establecidas. La finalidad práctica de esta medida era disminuir la carga del Poder Judicial.

Sabido es para toda persona familiarizada con el litigio que el acudir a un centro de conciliación como exigencia necesaria antes de iniciar un proceso judicial representa un costo, tanto por la contratación de los servicios del centro, así como por el tiempo invertido antes de poder acceder a la tutela jurisdiccional. Y esto último es una de las principales críticas que en su momento se hicieron a tal ley, pues la obligatoriedad impuesta era una carga que limitaba un derecho fundamental, el acceso a la tutela jurisdiccional, y si bien existen centros de conciliación gratuitos a cargo del Ministerio de Justicia, estos hoy aún resultan insuficientes.

Ahora bien, la temática de este apartado no es traer a colación todas las críticas de las cuales puede ser objeto la ley de conciliación extrajudicial. En realidad, para el análisis de los temas principales del presente artículo, solo es de nuestro interés reflexionar si realmente la conciliación extrajudicial obligatoria cumplió su fin de descargar al Poder Judicial y será la conciliación extrajudicial eficiente para todas las materias puestas a conciliar.

La respuesta a ambas preguntas creemos que es negativa. Por muchos casos que puedan conciliarse, existen muchos otros que no y la finalidad de descargar al Poder Judicial, a nuestro criterio, siempre fue incorrecta, pues se condicionó el acceso a la tutela de los justiciables, por tratar de solucionar una incapacidad funcional del Estado.

2. La conciliación extrajudicial y el desalojo express

En cuanto a la duda planteada por el Pleno de si debía ser exigida o no la conciliación extrajudicial previa al proceso de desalojo express, el acuerdo adoptado que primó fue que esta no es exigible. Al respecto, debemos adelantar nuestra opinión positiva a tal decisión; no obstante, discrepamos de los fundamentos de los cuales se valió la ponencia ganadora.

3. El fundamento del proceso rápido

Así pues, la postura ganadora sustento que si bien el proceso de desalojo express se encuentra regulado en el artículo 594 del CPC, título correspondiente al proceso sumarísimo, ello solo obedece a una mala técnica legislativa. Además, como el espíritu y finalidad del desalojo express es resumir el proceso a favor del justiciable, buscando que este sea rápido; por tanto, el juez no debe exigir la conciliación extrajudicial, ya que de hacerlo se desnaturalizaría el espíritu de la Ley N° 30201.

Resumiendo, el primer fundamento básicamente apela a la rapidez y al supuesto espíritu de La Ley, para así excluir la exigencia conciliatoria previa. Al respecto, creemos que ello no es sustento suficiente para tal decisión, teniendo en cuenta que los procesos que a la fecha se encuentran excluidos de agotar la vía conciliatoria previa, están taxativamente señalados en la ley de conciliación.

El Pleno bien pudo aprovechar esta excelente oportunidad para traer a colación la discusión planteada respecto a las críticas a ley de conciliación. Pero enfocada concretamente a los procesos de desalojo. En este extremo, la experiencia profesional hace que tengamos una opinión negativa en cuanto a la utilidad de la conciliación en los procesos de desalojo, dado que si un arrendatario, habiendo concluido el arrendamiento no manifiesta intención de devolver voluntariamente la posesión del inmueble a su arrendador, simplemente, en la mayoría de casos tampoco tendrá interés en conciliar y es por esta situación que la obligatoriedad de la conciliación se convierte en una carga y dilatación temporal innecesaria para los arrendadores que ven postergado el ejercicio de su derecho.

Reflexionemos en lo siguiente: ¿Qué resultaría más rápido: seguir un proceso de desalojo express o arribar a un acuerdo conciliatorio extrajudicial? Definitivamente, lo segundo resultaría más rápido, pues aun en el caso de incumplimiento de lo acordado, se tendría expedita la vía de ejecución. Entonces, si ello es así, por qué se tuvo que discutir si debe o no exigirse la conciliación previa en este tipo de procesos. La respuesta es que de manera indirecta estamos reconociendo que, al menos para los procesos de desalojo, la conciliación no cumple su fin de resolver el conflicto de intereses.

Finalmente, retomando la pregunta de las reflexiones previas, si fuésemos legisladores, sería inaudito que actualmente obligásemos a las personas a recurrir a un medio alternativo de transporte, como, por ejemplo, un carruaje a caballos, sabiendo que ello solo ocasionaría una pérdida de rapidez y, por ende, un perjuicio a las actividades de la sociedad, la cual precisa en realidad de un medio más rápido de transporte, como lo es un automóvil. De igual manera, creemos que obligar a las personas a valerse de una alternativa que no cumple las expectativas esperadas no hace nada más que perjudicar al sujeto al condicionar su acceso a la tutela jurisdiccional.

4. El fundamento del allanamiento

El segundo fundamento resaltante para eliminar la exigencia de conciliación previa fue que el hecho de que previamente el arrendatario haya asentido allanarse a la futura demanda que el arrendador plantee, es un claro indiciador de que la invitación a conciliar sería inoficiosa.

Entonces, nos preguntamos: ¿en el contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento a futuro, estamos realmente ante un allanamiento?

En el título XI del CPC, dentro de las denominadas formas especiales de conclusión del proceso, hallamos al artículo 330, que regula el allanamiento juntamente con el reconocimiento. Conforme lo refiere el mismo artículo, lo primero implica la aceptación de la pretensión de la demanda, mientras que lo segundo implica aceptar la veracidad de los hechos expuestos en la demanda y los fundamentos jurídicos de esta.

Conforme lo señala Ledesma (2012): “El allanamiento es calificado como una excepción a la defensa, porque quien se allana no se defiende, quien admite algo no se defiende. La aceptación de lo que se pide es un allanamiento”. (p. 696)

Ahora bien, la nueva redacción del artículo 594 del Código adjetivo señala que en los contratos que contengan la cláusula de allanamiento a futuro por parte del arrendatario, este, una vez emplazado con la demanda de desalojo, solo podrá contradecir está: (i) acreditando la vigencia del contrato de arrendamiento; o (ii) la cancelación del alquiler adeudado. Así, si ante el emplazamiento en el proceso de desalojo express, el demandado tiene la posibilidad de defenderse cuestionando la pretensión, pudiendo hacerlo precisamente mediante las formas establecidas en el mismo artículo en comentario. Entonces ¿cómo puede afirmarse que el arrendatario se encontraba allanado a la pretensión? Pues si de verdad habría operado un allanamiento previo del demandado, este no tendría posibilidad de defensa, ya que habría aceptado la pretensión de su demandante. Sin embargo, nótese que la realidad es distinta, y esto es así porque el allanamiento al que se hace referencia en el artículo 594 del CPC, no sería pues un verdadero allanamiento. Tan cierto es esto que si el arrendatario así lo deseara, una vez emplazado con la demanda podría allanarse a la pretensión de su demandante y, sobra la pregunta: ¿acaso en este supuesto existirá una especie de doble allanamiento? Pues claro que no, solo existirá un allanamiento, aquel por el cual el demandado se somete a la pretensión una vez estuvo en posibilidad de defenderse en el proceso.

Similar opinión tiene Pozo Sánchez (2014), en cuanto al allanamiento del 594 del CPC señala que:

Se trata, por tanto, de un reconocimiento a futuro por parte del arrendatario, de que, en caso de incurrir en alguno de los 2 supuestos comentados, dejará facultado al arrendador para optar por una vía de desalojo especial. Así a nuestro modo de ver, el termino allanamiento es utilizado, para definir este reconocimiento o aceptación futura y no puede equipararse, para su entendimiento, a la figura del allanamiento como mecanismo autocompositivo de solución de conflicto de intereses o su reflejo en el proceso civil, como forma especial de conclusión del proceso. (p. 38)

En consecuencia, la apelación a la cláusula de allanamiento a futuro en el contrato de arrendamiento, para fundamentar con base en ello que resultaría inoficiosa la conciliación extrajudicial, no encuentra mayor sustento a la luz de lo expuesto, pues queda claro que el allanamiento del 594 del CPC, a pesar la idéntica denominación al allanamiento regulado en el artículo 330 del CPC, no es más que una aceptación de someterse a un proceso de desalojo especial.

Sin perjuicio de lo expuesto, conforme lo manifestamos anteriormente, coincidimos con la decisión adoptada de eliminar del proceso de desalojo express la exigencia de conciliación extrajudicial previa, aunque nuestros fundamentos sean distintos.

IV. Excepciones y defensas previas en el desalojo express

Todo sujeto que tenga un conflicto de intereses jurídico o una incertidumbre jurídica, tiene expedita la vía para recurrir al Estado en busca de la tutela jurisdiccional. Este derecho con el que cuenta es ejercido primariamente a través del derecho denominado de acción, por el cual se establecerá una relación entre el sujeto solicitante de tutela y el Estado, este último representando por el juez. Al respecto, Devis (1997) señala: “la acción es el derecho público, cívico, subjetivo, abstracto y autónomo, que tiene toda persona natural o jurídica, para obtener la aplicación de la jurisdicción del Estado a un caso concreto mediante una sentencia, a través de un proceso”. (p. 189)

La tutela jurisdiccional también ampara o cubre al sujeto demandando, pero este ejercerá su derecho a través del denominado derecho de contradicción, que tiene similares características al derecho de acción; no obstante, lo distintivo es que la contradicción surge de manera posterior al derecho de acción, pues uno será consecuencia de lo otro, al menos dentro de un sistema procesal válido.

En ejercicio del derecho de contradicción, el demandado podrá ejercer su derecho de defensa. Sobre este extremo, existen pues varias formas de ejercer el derecho de contradicción sin que ello implique el ejercicio de la defensa. Por ejemplo, una vez emplazado el demandado, este ya cuenta con el derecho de contradicción; no obstante, puede que ni siquiera se apersone al proceso o, aun haciéndolo, no ejercer ninguna defensa.

Ahora, en caso de que el demandado sí quiera ejercer su derecho de defensa, existe conceso en que este derecho se puede manifestar mediante (i) defensa de fondo (cuestionamiento de la pretensión); (ii) defensa de forma (cuestionamiento de los presupuestos procesales y condiciones de la acción) y (iii) defensa previa (cuestionamiento de incumplimiento de actos previos al proceso).

1. Las defensas previas

La defensa previa es el medio por el cual el demandado pondrá en evidencia que no se ha cumplido con un requisito o exigencia previa al inicio del proceso. Tales requisitos están establecidos en la ley; no obstante, como señala Monroy (1994): “esta actividad previa regularmente prevista en la norma jurídica puede en casos excepcionales ser convenida por las partes” (p. 121).

El efecto de estas defensas de acuerdo con el artículo 456 del CPC, es suspender el proceso hasta que se cumpla con el acto y/o tiempo exigido. Asimismo, el trámite y propuesta de estas, de acuerdo con el artículo 455 del CPC, será como el de las excepciones.

2. Las excepciones

Las excepciones en nuestro CPC se encuentran reguladas desde el artículo 446, y en este mismo artículo se enumeran cuales son dichas excepciones, ya que en nuestra legislación constituyen numerus clausus.

Se debe precisar que las excepciones son consideradas una defensa de forma, es decir, que por estas se evidencia la falta o defecto de uno o más presupuestos procesales o alguna condición de la acción.

Monroy (1994) define a los presupuestos procesales como los elementos básicos y necesarios para la existencia de una relación jurídica procesal válida. Si faltase algún presupuesto o este estuviese viciado, la relación jurídica procesal será defectuosa. Así, pues, dentro de los presupuestos están la competencia, la capacidad procesal, la representación procesal, entre otros.

Asimismo, el citado autor define a las condiciones de la acción como los elementos indispensables para que el órgano jurisdiccional pueda expedir un pronunciamiento valido sobre fondo.

3. La decisión del Pleno

El Pleno, respecto de las excepciones y defensas previas en el proceso de desalojo express, decidió que de ser propuestas debían ser declaradas de plano improcedentes. Al respecto, los fundamentos de esta decisión son similares a los ya mencionados en el apartado referido al primer acuerdo adoptado. Esto es, la argumentación de que el desalojo express ha de ser un proceso especial y rápido, el supuesto allanamiento del demandado y la desnaturalización del espíritu de la Ley.

La opinión que tal acuerdo nos merece es simplemente negativa y los fundamentos para la misma insuficientes, pues a consecuencia de tal decisión, se vulnera el derecho de defensa del demandado.

4. Vulneración al debido proceso

De todo lo expuesto podemos simplificar que tanto las excepciones como las defensas previas forman parte del derecho de defensa, el cual a su vez es ejercido mediante del derecho de contradicción.

La garantía de la existencia de tales derechos en un proceso asegura el cumplimiento de un derecho constitucional fundamental, el derecho al debido proceso, el cual es, con razón, la base de un sistema procesal garantista.

Definiciones del derecho al debido proceso, de sus implicancias y alcances hay muchas; no obstante, citaremos una dada por la misma Corte Suprema (Casación N° 2195-2011-Ucayali) con ocasión del IV Pleno Casatorio Civil:

A nivel doctrinario, se ha señalado que el derecho al debido proceso tiene dos vertientes, la primera referida, de orden procesal, que incluye las garantías mínimas que el sujeto de derecho tiene al ser parte en un proceso. En esta fase se puede encontrar el derecho al juez natural, el derecho a probar, el derecho a impugnar, el derecho a la doble instancia, el derecho a ser oído, el derecho a la defensa, entre otros (...) (el resaltado es nuestro).

En ese sentido, aun si pudiese pensarse en un supuesto ponderable para dejar de lado los mecanismos de defensa en comentario, estos deberían recaer en los fundamentos de la decisión adoptada por el Pleno. Al respecto, la simple alegación a un supuesto proceso rápido o la remisión a un seudo-espíritu de la ley, como si de algún principio constitucional se hablara, simplemente no alcanzan para la sustentar la magnitud de la decisión adoptada que vulnera el derecho al debido proceso.

5. Otros fundamentos cuestionables

Adicionalmente, en algún extremo de los argumentos del Pleno, se indicó que el desalojo express es análogo al proceso único de ejecución, de allí el sustento de preservar su rapidez dejando de lado el derecho de defensa. Al respecto, bastaría con recodar a los defensores de tales argumentos que, aun en el proceso único de ejecución, de acuerdo con el artículo 690-D del CPC, se reconoce que se pueden deducir las excepciones y defensas previas.

En cuanto a la cláusula de allanamiento, ya nos encargamos de analizar que la mención de esta en el artículo 594 del CPC, no debe equipararse al allanamiento regulado en el artículo 330 de dicho Código. No obstante, es del caso precisar que aun considerando un supuesto allanamiento, este, de acuerdo a su definición, es una aceptación de la pretensión del demandante, mas ello no implica que la parte renuncie a un proceso válido en el cual se garantice toda la amplitud de su derecho de defensa; resulta, pues, inadmisible que ante una ausencia o defecto, por ejemplo, de algún presupuesto procesal, la parte afectada no tenga la oportunidad de deducirlo.

Queda claro que creemos que el Derecho debe procurar adaptarse a las necesidades que la sociedad y el mercado demanden; así, si es necesario desarrollar procesos céleres, implementar alternativas nuevas para descartar formalismos del sistema judicial y, en fin, cualquier medida destinada a hacer más eficiente la administración de justicia, serán bienvenidas dichas reformas siempre que las iniciativas no impliquen una vulneración a los derechos sustanciales y procesales que todo Estado que se presuma respetuoso del debido proceso, debe honrar.

Para concluir, retomando nuevamente al ejemplo inicial, por muy beneficioso que pueda ser que en la sociedad existan autos que nos permitan desarrollar las actividades de una manera más rápida, ello no es sustento para que el día de mañana, en busca de una mayor rapidez, se dejen sin efecto las normas de tránsito, pues ello traería costos más graves que los beneficios obtenidos. De igual manera, creemos que, en la busca de un proceso de desalojo más célere, no se debe vulnerar el derecho de las partes, en este caso, ejercido a través de las excepciones y defensas previas.

Conclusiones

• Los fundamentos del Pleno, para eliminar la exigencia de agotar la conciliación extrajudicial en los procesos de desalojo express, no son los más idóneos; no obstante, por las razones expuestas en el principal del presente artículo, creemos que resulta positivo dicho acuerdo.

• La cláusula de allanamiento a futuro en los contratos de arrendamiento, estipulados en mérito al artículo 594 del CPC, no puede entenderse como el allanamiento previsto en el artículo 330 del CPC; por lo que el supuesto allanamiento a futuro no debe de servir de sustento para ninguno de los acuerdos adoptados por el Pleno.

Referencias bibliográficas

Echeandía, H. D. (1997). Teoría General del Proceso (3ª ed.). Buenos Aires: Universidad S.R.L.

Gonzales, G. B. (2015). Los derechos Reales y su inscripción registral (2ª ed.). Lima: Gaceta Juridica.

Lama, H. (Julio de 2014). Nuevas reglas para el desalojo con condena a futuro. Actualidad Civil. 1, (28).

Ledesma, M. N. (2012). Comentarios al Código Procesal Civil (4ª ed.). Lima: Gaceta Jurídica.

Monroy, J. (1994). Las excepciones en el Código Procesal Civil peruano. Themis, (121).

Ninamanco, F. (Junio de 2014). Notas críticas sobre la denominada Ley de Inquilinos Morosos. Gaceta Civil & Procesal Civil (12).

Pozo, J. (2014). Breves puntos sobre el nuevo desalojo express para los inquilinos bajo la cláusula de allanamiento futuro. Actualidad Civil.

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* Asesor legal en el área civil-corporativa del Estudio Laos, Aguilar, Limas & Asociados Abogados. Miembro del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

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^[1] Hasta el momento no he tenido éxito en identificar al verdadero autor de tal reflexión; sin embargo, recientemente pude apreciar un material audiovisual de una conferencia brindada por el Dr. Alfredo Bullard, donde citando a Guido Calabresi (jurista estadounidense), contaba una reflexión muy similar, pero más elaborada que la planteada. No podría aventurarme a afirmar que el respetable jurista es el autor indiscutible de tal reflexión; no obstante, constituye un gran referente que se sirva de ella. El material se encuentra disponible en el enlace web siguiente: <https://www.youtube.com/watch?v=IYIfAUwX-eM&t=1214s>.

^[2] Para más detalle puede consultarse el informe periodístico. “Del surgimiento hasta el fin del ‘boom’ o la evolución del mercado inmobiliario en el Perú” (15 de julio de 2015). Gestión. Disponible en <https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/surgimiento-boom-evolucion-mercado-inmobiliario-peru-94801>.

^[3] Al respecto, es necesario referirnos al IV Pleno Casatorio Civil, publicado en el diario oficial El Peruano el 14 de agosto de 2013, cuya materia de análisis fue el “desalojo por ocupante precario”. (en lo sucesivo “IV Pleno”). En ese sentido, uno de los precedentes más controvertidos hasta la fecha es el recaído en el numeral 5.2. del quinto precedente, por el cual se estableció que de acuerdo con el artículo 1704 del Código Civil (CC), una vez que el arrendador requiera la devolución del inmueble a su arrendatario, este último quedará convertido en ocupante precario, pues el título que ostentaba habrá fenecido. Existen posiciones en contra de tal precedente, tal vez una de las más fundamentadas sea la sostenida por (Gonzales, 2015). Pero ¿cuál es el problema generado con tal precedente? El problema es que los jueces, a partir de dicho pleno, cuando se encuentran ante el supuesto donde existe un requerimiento de devolución del inmueble, ya no aceptan la tramitación de la demanda de desalojo por causal de vencimiento de contrato (por esta causal, dependiendo de la cuantía, podía tramitarse el proceso ante un juez de paz letrado o uno especializado), pues en virtud del precedente, ya no existiría título alguno, entonces, al no existir título, tampoco existe algún monto de referencia para determinar la cuantía (como antes si existía en base al importe de la merced conductiva) y, por tanto, solo corresponderá: (i) tramitar el desalojo por la causal de ocupante precario, mas no por vencimiento de contrato; (ii) al no haber cuantía, el trámite del proceso debía llevarse ante el juez especializado, con el riesgo que ello suponía, esto es, poder llegar hasta sede casatoria.

^[4] Entiéndase también cualquiera de los sujetos detallados en el artículo 586 del CPC, que establece:

“Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio”.

Esta diversidad en cuanto al sujeto activo se da porque, a diferencia de la acción reivindicatoria, cuyo titular es el propietario del bien (acción real); el desalojo, como explica Gonzales (2015), es “una acción posesoria en la que se hace efectiva la situación jurídica del poseedor mediato que exige la restitución del bien frente a uno inmediato (arts. 586 y 587 del CPC), por tanto, se trata de un instrumento sumario de tutela basado en la reducción de la controversia (cognición limitada a la posesión) y en la abreviación del procedimiento (restricción de prueba, menores tramites)”.

^[5] En diversos medios periodísticos se compartieron notas y artículos que publicitaban al desalojo express como un proceso rápido, de tan solo quince días. Para ejemplo, basta ver los enlaces siguientes:

• PIGHI BELE, Pierina, “En solo 15 días se podrá desalojar a inquilinos morosos”. El Comercio, 17/04/2014, disponible en: <https://elcomercio.pe/lima/15-dias-podra-desalojar-inquilinos-morosos-311268>.

• (RRP NOTICAS, 05/07/2016) “Ley de desalojo saca a inquilinos morosos en 15 días”, disponible en: shttp://rpp.pe/economia/economia/ley-de-desalojo-saca-a-inquilinos-morosos-en-15-dias-noticia-976726

^[6] “Artículo 547 del CPC.

(...) En el caso del inciso 4) del artículo 546, cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía, son competentes los Jueces Civiles. Cuando la cuantía sea hasta cincuenta Unidades de Referencia Procesal, son competentes los Jueces de Paz Letrados (...)”.

^[7] Debemos tener en cuenta que gran cantidad de procesos de desalojo no inician al momento exacto en que ha vencido el plazo del contrato; por el contrario, suelen iniciar meses después; entonces, es de presumir que en muchos de ellos existió un consentimiento del arrendador en mantener al arrendatario un periodo de tiempo más en uso del bien; no obstante, al comunicarle la voluntad de concluir el arrendamiento y si el arrendatario no aceptase ello, ahí recién surgirá el intereses del arrendador en recurrir a un proceso de desalojo. Véase, por ejemplo, el expediente de desalojo express N° 00093-2017-0-1815-JP-CI-08, en cuya Resolución de Sentencia N° 5, se da cuenta que el plazo del contrato habría vencido en julio de 2016; no obstante, la demanda fue presentada recién en enero de 2017. Entonces, en todo el periodo transcurrido, de haber mediado requerimiento de devolución (que de seguro lo hubo), el arrendatario se habría convertido en precario; no obstante, aun así, podría valerse del proceso de desalojo express. Sin duda, esta última reflexión merece un análisis más profundo que esperemos concretar en alguna publicación posterior.

^[8] Publicado en el diario oficial El Peruano el 28 de junio de 2008.