Consulta:

Un abogado nos comenta que inició un proceso de retracto, pues su patrocinado ostenta la calidad de copropietario del bien inmueble materia de venta. Sin embargo, la vendedora demandada ha propuesto una excepción de caducidad, sosteniendo que el demandante conoció de la venta cuando se procedió a realizar una inspección policial sobre el inmueble, diligencia en la que participó la compradora como nueva propietaria. En ese sentido, nos consulta si el plazo de caducidad del retracto comenzaría a correr desde el momento indicado por la vendedora demandada o desde que el demandante tomó conocimiento de los pormenores de la venta a través de los datos publicitados en el Registro Público.

Respuesta: El plazo de caducidad del retracto se inicia cuando el retrayente toma conocimiento pleno del contenido del contrato de compraventa, tales como el precio, gastos, tributos, modalidades, etc. En consecuencia, el plazo de caducidad no se computa desde que el retrayente se entera, directa o indirectamente, de la celebración de un contrato de compraventa, sino desde que tiene todos los datos adecuados que le permitan decidir si le es conveniente o no ejercer el derecho de retracto.

FUNDAMENTACIÓN

El retracto, de acuerdo al artículo 1592 del Código Civil, es el derecho que la ley otorga a determinadas personas (artículo 1599 del Código Civil) para que puedan subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.

De acuerdo a De La Puente (1998):

La ley crea el derecho de retracto y lo pone a disposición del retrayente, que es un tercero calificado, correspondiendo a este activar o no tal derecho en su favor cuando el propietario del bien procede a enajenarlo. Si el retrayente se decide a hacerlo se coloca en el lugar del comprador en el previo contrato de compraventa, sin que se modifiquen las estipulaciones de este contrato, salvo en lo relativo al cambio de personas. (p. 126)

Ahora, en lo que respecta a la caducidad del derecho de retracto, el artículo 1596 del Código Civil indica que: “el derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho (…)”. Asimismo, el artículo 1597 del Código Civil prescribe “si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 solo es oponible después de un año de la inscripción”.

Estas normas refieren que el retracto debe ser ejercido dentro de los treinta días posteriores de la toma de conocimiento de la celebración de la venta. Sin embargo, cabe mencionar que el plazo de caducidad no inicia su curso con el mero conocimiento de la suscripción del contrato. La doctrina se ha mostrado unánime en especificar que, para la operatividad del plazo de caducidad del retracto, es necesario que el retrayente tenga un conocimiento cualificado de los pormenores de la venta, tales como: el monto del precio a pagar, las modalidades de pago, el alcance de los tributos, etc. Esto es así pues serán estos datos los que viabilicen la futura decisión de ejercitar o no el derecho de retracto. Así, Peña (1999) y Albaladejo (s.f.) inciden en la idea que el decurso del plazo para retraer empieza cuando el retrayente tiene un conocimiento completo, cumplido o cabal de las condiciones en que se hizo la venta.

En el caso en concreto, el que la demandante haya tomado conocimiento de la celebración de la compraventa por una diligencia policiaca no activaba el plazo de caducidad, pues dicho acto no le permitió saber a ciencia cierta cuál fue el precio pactado, los tributos pagados, etc. Estos datos recién los conoció al momento en que acudió a los Registros Públicos, por lo que es a partir de ese instante que comienza a correr el plazo de caducidad de treinta días.

Base legal:

Código Civil: arts. 1592, 1596 y 1597.

Referencias bibliográficas

Albaladejo, M. (s.f.). Derecho Civil III. Derecho de bienes (Octava ed.). Madrid: Bosch.

De La Puente, M. (1998). Derecho de retracto. Themis (38).

Peña, M. (1999). Derechos reales. Derecho hipotecario. Madrid: Centro de Estudios Registrales del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.