Las consecuencias del envío de la carta notarial requiriendo la desocupación del bien cuando el contrato de arrendamiento ha vencido
Verónica Rosas Berastain* / Massiel Silva Santisteban Amésquita**
RESUMEN
Las autoras expresan su desacuerdo con la decisión adoptada en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil 2017 en cuanto al tema del desalojo luego de la remisión de la carta de restitución. Desde su perspectiva, las normas del Código Civil permiten interpretar que luego de concluido el arrendamiento y enviado el comunicado de restitución, el contrato sigue manteniéndose vigente, existiendo obligaciones que aún deben ser asumidas y cumplidas por las partes, por lo que mal se hace en calificar apriorísticamente al arrendatario como un poseedor precario. De esta manera, consideran que no existe inconveniente para que sean los jueces de paz letrados quienes conozcan un proceso de desalojo por vencimiento de plazo.
MARCO NORMATIVO
Código Civil: arts. 911, 1365, 1666, 1678, 1680, 1681 y 1704.
Código Procesal Civil: arts. 585, 586, 591 y 598.
PALABRAS CLAVE: Pleno casatorio / Pleno jurisdiccional / Arrendamiento / Restitución / Precario
Recibido: 27/11/2017
Aprobado: 28/11/2017
I. El proceso de desalojo por vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento
Hinostroza (2002) define como desalojo a aquel proceso que promueve una persona contra otra que ocupa indebidamente un bien, a efectos de que lo deje a disposición de la primera, pues su finalidad es la restitución de bienes muebles e inmuebles (p. 171).
Conforme al artículo 585 del Código Procesal Civil[1] de 1993, la restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo.
El artículo 586 del mismo cuerpo normativo identifica a los sujetos que tienen legitimidad para obrar activa y la legitimad para obrar pasiva. Así, en dicha norma se establece que pueden demandar el desalojo el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto artículo 598[2], considere tener derecho a la restitución de un predio. Como correlato, pueden ser demandados el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.
De otro lado, el artículo 591 del Código Procesal hace referencia específica a la posibilidad de demandar el desalojo por causal de vencimiento del plazo.
En aplicación de las normas citadas, existía acuerdo de que el arrendador, al vencimiento del plazo del contrato, podía exigir la restitución del bien mediante un proceso de desalojo que podía tramitarse en la vía sumarísima. Asimismo, se aceptaba que, dependiendo de la cuantía de la pretensión, la demanda debía presentarse ante los juzgados de paz letrados o los juzgados especializados.
Esta situación ha variado a partir de lo decidido por mayoría en el IV Pleno Casatorio Civil y en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil de noviembre de 2017 que ha complementado los alcances del primero.
Como explicaremos en los apartados que siguen, se ha establecido como precedente judicial vinculante la regla según la cual el arrendador que pretende la restitución del bien como consecuencia del vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento debe recurrir necesariamente al juez especializado. Esta regla, que impone al arrendador un proceso más largo y costoso para recuperar la posesión del bien, parte de una interpretación que otorga la calidad de poseedor precario a aquel arrendatario que ha sido requerido a restituir el bien al término del plazo contractual.
II. La posición adoptada por el IV Pleno Casatorio Civil y el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil de noviembre de 2017 en torno al desalojo del arrendatario por vencimiento del plazo del contrato
El IV Pleno Casatorio Civil (en adelante, el Pleno Casatorio) establece una serie de reglas jurisprudenciales vinculantes al proceso de desalojo, todas las cuales se centran en lo que, en dicho Pleno, se califica como la correcta aplicación del artículo 911 del Código Civil.
Así, en el Pleno Casatorio se resalta que el artículo 911 “regula dos supuestos en que se configura la precariedad: cuando quien ocupa el inmueble carece de título, o cuando el título del ocupante ha fenecido” (Pleno Casatorio, 2012, p. 70).
La finalidad del análisis de estos supuestos es identificar los casos en que el legitimado para obrar pasivo es un poseedor precario. Esto, ya que el Pleno entiende que, por su complejidad, tales casos no deberían resolverse en un proceso sumarísimo ante un juez de paz letrado.
Partiendo de esta premisa, al referirse al supuesto correspondiente al desalojo por vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, el Pleno Casatorio (2012) concluye lo siguiente:
8. El vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento no convierte al arrendatario en precario pus [sic] si bien no se contempla en nuestra legislación civil la renovación tácita del contrato también lo es que la ley prevé la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite su devolución la cual puede pedir en cualquier momento acorde a lo estipulado por el artículo 1700 del Código Civil, facultando la ley al arrendador a exigir la devolución del bien y a cobrar la penalidad convenida o en su defecto una prestación igual a la renta del periodo precedente hasta su devolución de conformidad a lo establecido por el artículo 1704 del Código acotado no importando el cobro de los mismos la continuación del arrendamiento cuando el plazo de este ha vencido o se ha cursado el aviso de conclusión del arrendamiento. (pp. 83-84)
Como se observa, el Pleno Casatorio adopta como una de sus reglas que el arrendatario no se convierte en poseedor precario con el solo vencimiento del plazo contractual pactado. La condición de poseedor precario la obtiene siempre que el arrendador exija la devolución del bien arrendado.
Ahora bien, con fechas 3 y 4 de noviembre de 2017 se realizó en la ciudad de Chiclayo el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil (en adelante, el Pleno Jurisdiccional), en el que se abordó como uno de sus cuatro temas, el análisis de las consecuencias del envío de la carta notarial requiriendo la desocupación del bien cuando el contrato de arrendamiento ha vencido.
Es así que, en dicho Pleno Jurisdiccional, partiendo de aquello que fue concluido en el IV Pleno Casatorio Civil, se dio respuesta a una pregunta específica, a saber, si ha quedado impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato cuando ya realizó el requerimiento (carta notarial) de restitución del bien, o si es facultativo que lo haga valer por esa causal o por ocupación precaria.
Como respuesta, el Pleno Jurisdiccional acordó por mayoría que “Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de paz letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el juez competente para conocerlos es el especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria”.
III. Una interpretación alternativa a aquella adoptada por el pleno casatorio y el pleno jurisdiccional: el vencimiento del plazo no convierte al arrendatario en poseedor precario
Tal cual se desprende de lo delineado en el acápite precedente, la posición asumida por el Pleno Casatorio y el Pleno Jurisdiccional tiene como base la interpretación que efectúan de los efectos del vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento.
Para quienes han votado en mayoría, el vencimiento del plazo y el requerimiento de devolución del bien que efectúa el arrendador determina que el arrendatario se convierta en un poseedor precario. Así, identifican el vencimiento del plazo y el requerimiento formal de devolución con la extinción del vínculo contractual entre arrendador y arrendatario. Sobre la base de esa identificación sostienen que el título sobre el que se basaba la posesión del arrendatario ha fenecido y que, por consiguiente, ese arrendatario ha devenido en un poseedor precario.
Al margen de que no compartimos esa interpretación desde un punto de vista conceptual, no negamos que jurídicamente la misma puede ser sustentada. No obstante lo anterior, y como explicaremos en esta parte, pensamos también que la interpretación sobre la que se sostiene la conclusión plenaria no debió ser adoptada debido a las consecuencias prácticas que genera.
Al respecto, cabe subrayar que esa conclusión plenaria tiene como efecto impedir que un juez de paz letrado pueda resolver un proceso de desalojo que tenga como causal el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento. Esta consecuencia no es menor ya que despoja al arrendador de la posibilidad de obtener la satisfacción de su derecho mediante un proceso más corto y menos costoso, forzándolo a acudir al juez especializado. Ello pese a que el proceso de desalojo tiene por finalidad tutelar los intereses del titular del derecho de restitución (en este caso, el arrendador) y que, en definitiva, el vencimiento del plazo que se concreta mediante el requerimiento no constituye un hecho que necesite complejos debates ni la actuación de medios probatorios distintos a los que se exigen en el artículo 591 del Código Procesal Civil[3].
Cabe precisar que los mayores costos en tiempo y dinero en que debe incurrir el arrendador ante la imposibilidad de acudir al juez de paz letrado no solo lo afectan a él. Esas consecuencias también afectan al sistema en su conjunto, dado que desincentiva las inversiones en bienes para arrendar y encarece los costos de transacción vinculados a los contratos de arrendamiento.
Frente a ello cabe preguntarnos si era posible interpretar de manera distinta los efectos del vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento de modo que dicho vencimiento no convierta al arrendatario en un poseedor precario.
La respuesta es que sí era posible, ya que es viable argumentar válidamente que el vencimiento del plazo y el requerimiento de restitución del bien no suponen la finalización de la relación jurídica patrimonial nacida del contrato de arrendamiento. Nos explicamos. Todo contrato de arrendamiento supone el nacimiento de una relación jurídica patrimonial entre el arrendador y el arrendatario, en el que cada uno de ellos asume una serie de obligaciones a favor de su contraparte.
El arrendador se obliga a entregar el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos; a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento; y a realizar, durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto[4].
Por su parte, el arrendatario se obliga[5], entre otras cosas, a pagar una renta durante el tiempo que dure el arrendamiento y a devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
De este modo, tal cual se encuentra regulado el contrato de arrendamiento en el Código Civil peruano, el vencimiento del plazo contractual pactado determina que devenga en exigible la obligación del arrendatario de restituir el bien al arrendador en el estado en que le fue entregado.
Ahora bien, puede ocurrir que al vencimiento del plazo el arrendatario, sin mediar requerimiento alguno por parte del arrendador, cumpla con esa obligación y restituya el bien.
En este supuesto, como es lógico, el arrendador no estaría legitimado para exigir al arrendatario que desaloje el bien sencillamente porque el bien ya le habría sido devuelto. Aquí ya no habría un interés que satisfacer mediante una pretensión restitutoria porque la restitución ya habría operado.
Sin perjuicio de lo precisado, cabe señalar que incluso en este caso en el que ya se restituyó el bien podrían quedar pendientes obligaciones por cumplir que supongan que entre el arrendador y el arrendatario siga existiendo una relación jurídica Al respecto, cabe precisar que, por ejemplo, es práctica habitual que se establezca la entrega de una garantía al inicio del contrato y que la devolución se efectúe luego de restituido el inmueble al arrendador.
De otro lado, puede ocurrir que al vencimiento del plazo el arrendatario no entregue por propia iniciativa el bien al arrendador. En esta situación cabe la configuración de dos supuestos distintos.
En el primero, el arrendador, vencido el plazo del contrato, envía una carta notarial y requiere la restitución del bien y el arrendatario no cumple con el requerimiento.
En este caso, el pedido que efectúa el arrendador tiene por efecto constituir en mora al arrendatario, lo que, en buena cuenta, determina que la inejecución en que ha incurrido el arrendatario al no restituir el bien, sea calificada como un incumplimiento contractual en sentido estricto. La constitución en mora, entonces, tiene como consecuencias que el arrendatario deba asumir los daños y perjuicios moratorios, así como los intereses moratorios que pueda generar su demora en devolver el bien.
Debemos recordar que el propio artículo 1704 del Código Civil establece que vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta la devolución efectiva del inmueble. Si se trata de una penalidad convenida en el contrato de arrendamiento que suscribieron las partes, dicha penalidad solo puede ser cobrada como parte de la ejecución del contrato de arrendamiento. Ello reafirma que el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento no conlleva que el mismo haya fenecido.
En la situación planteada, el arrendador sigue siendo titular de derechos frente al arrendatario y estos se derivan del contrato de arrendamiento, por lo que cabe negar que el título haya fenecido.
El segundo supuesto que podría configurarse supone que el plazo del contrato venza y que luego de un tiempo el arrendador requiera la restitución. Es importante recordar que conforme al artículo 1700 del Código Civil[6], dado que se trata de la continuación del arrendamiento, dicho contrato se regirá bajo sus mismas estipulaciones.
En ese caso, el contrato de arrendamiento que originalmente era a plazo determinado habría seguido ejecutándose luego del vencimiento de dicho plazo, convirtiéndose en uno a plazo indeterminado. El requerimiento que efectúe el arrendador supondrá el término del contrato y constituirá en mora al arrendatario. La negativa de este último de cumplir con la devolución del bien también justificará el desalojo. Aquí tampoco estaríamos ante un título fenecido, en tanto que, de manera idéntica al supuesto previo, seguiría siendo exigible la obligación de restitución del bien de la que es titular el arrendador, así como cualquier otra obligación adicional que en virtud de su autonomía privada hayan pactado las partes.
Cabe precisar que el razonamiento que hemos delineado también resulta aplicable en los supuestos en los que se estableció que el arrendamiento sería a plazo indeterminado y que, en aplicación del artículo 1365 del Código Civil[7], cualquiera de las partes podría darlo por terminado con una anticipación de 30 días. Y es que, en este supuesto, el requerimiento que efectúe el arrendador también constituiría en mora al arrendatario, quien sería deudor de la obligación de restituir el bien. Esa obligación también se derivaría de la relación jurídica patrimonial que nació del contrato del arrendamiento.
En este esquema podemos concluir que es viable interpretar que el arrendatario que posee un bien cuando el contrato de arrendamiento que le otorgó la posesión ya venció y cuando el arrendador ya le exigió su devolución no califica como poseedor precario. Ello porque su posesión se funda en el incumplimiento de una obligación que sigue siendo exigible y que se deriva del contrato de arrendamiento. El derecho a exigir la restitución del bien que tiene el arrendador se sostiene, precisamente, en el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento. Así, en estricto, la relación jurídica patrimonial entre el arrendador y el arrendatario no ha fenecido como consecuencia del vencimiento del plazo y el requerimiento de la devolución del bien, ya que persiste la obligación de restituir el bien.
Sumado a lo anterior, es importante resaltar que al momento de interpretar es necesario reconocer la eficacia del fin económico del negocio como pauta interpretativa, lo que implica tomar en consideración qué es lo que se persigue al celebrar el negocio, cuál es su finalidad (Rivera, 2007, p. 184).
Conforme al artículo 1666 del Código Civil, por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
Así las cosas, dado que lo que se persigue al celebrar un contrato de arrendamiento es la cesión temporal al arrendatario del uso del bien, es lógico que dicho contrato siga ejecutándose hasta que el arrendatario cumpla con devolver el bien.
En virtud del criterio interpretativo que hemos delineado, entonces, el arrendatario no se convierte en poseedor precario cuando vence el plazo del arrendamiento y el arrendador requiere la devolución del bien. Siendo ello así, esta interpretación permite que en caso el arrendatario no cumpla con su obligación de devolver el bien pese a haber sido constituido en mora, el arrendador pueda iniciar un proceso de desalojo por vencimiento del plazo.
IV. Reflexiones: al interpretar es necesario tener en cuenta las consecuencias que tendrá el criterio interpretativo que se adopte
En el presente artículo hemos comprobado que existen dos interpretaciones jurídicas distintas en torno a los efectos que tiene el vencimiento del contrato de arrendamiento en aquellos supuestos en los que el arrendatario se niega a devolver el bien pese al requerimiento del arrendador.
A partir de una de las interpretaciones sustentables, esto es, a partir de aquella adoptada por mayoría mediante el Pleno casatorio y el Pleno jurisdiccional, el arrendatario se convierte en poseedor precario y el arrendador se ve impedido de recurrir al juez de paz letrado para solicitar el desalojo. Si quiere recuperar su bien mediante un proceso de desalojo, tendrá que recurrir al juez especializado en lo civil e iniciar un proceso abreviado con todo lo que ello significa.
La segunda interpretación, esto es, la descartada por el Pleno casatorio y el Pleno jurisdiccional parte de reconocer que una de las obligaciones de las que es deudor el arrendatario al vencimiento del plazo del contrato, es devolver el bien, por lo que en estricto el requerimiento que efectúa el arrendador se da en el marco de la relación jurídico-patrimonial que lo vinculó al arrendatario y, del mismo modo, el cumplimiento de la restitución debida se da aún en el marco de esa relación jurídica. Admitiendo entonces que pese a que el plazo del contrato ha vencido aún hay obligaciones pendientes de cumplimiento que se derivan de este, se puede alegar que el título no ha fenecido y el arrendatario no califica como poseedor precario.
Al realizar un ejercicio comparativo que se centra en los efectos de cada decisión, la opción interpretativa asumida por el Pleno casatorio y el Pleno jurisdiccional no constituye el instrumento más adecuado para conseguir el objetivo perseguido por las normas, a saber, tutelar el interés del arrendador que, como consecuencia del vencimiento del contrato, tiene derecho a exigir la restitución del bien arrendado.
En esa línea, podemos advertir que la posición adoptada a partir del Pleno Casatorio y del Pleno Jurisdiccional no puede calificarse como aquella que mejor se condice con los criterios de justicia y eficiencia que debe perseguir toda interpretación normativa. Nos explicamos. En el Derecho la interpretación juega un papel esencial; interpretar es también crear. Aunque la legislación diseña cómo debe ser el Derecho, la labor interpretativa –que no se restringe al texto de las normas–, es la que se ocupa de cómo es el Derecho.
Desde esta perspectiva, el Derecho no es únicamente normas, es también doctrina y jurisprudencia. Entonces, si bien el legislador cumple un papel relevante en la creación de las normas, no es menos relevante la función que deben cumplir, también como creadores, quienes interpretan esas normas dadas por el legislador, ya sea por medio de comentarios en la doctrina o, como en el caso objeto de análisis, al aplicarlos y sentar jurisprudencia. La actividad del legislador debe ser necesariamente complementada con la función creadora de quienes formamos parte del universo jurídico.
Ahora, dado que el Derecho constituye un instrumento a partir del cual regulamos nuestras relaciones y la vida en sociedad, resulta evidente que esa labor interpretativa debe tener en cuenta las consecuencias que tendría el interpretar una norma en un sentido u otro. Frente a dos interpretaciones posibles debe elegirse la que, siendo justa, genere mayores beneficios y minimice de mejor manera los costos.
Así, lo cierto es que la interpretación no solo debe orientarse en una concepción netamente jurídica, sino que, además, es preciso incluir en la ecuación el criterio económico de la eficiencia, ya que este, al enfocarse en los resultados, nos permite trascender la idea abstracta de lo que “debe ser” y concretizarlo en la realidad. La relevancia de una norma no se restringe a lo que ella intenta conseguir, sino a lo que efectivamente consigue.
Partiendo de esa premisa, podemos y debemos admitir que la eficiencia es un principio que no puede ser ignorado si se pretende tener un sistema jurídico que no se encuentre conformado por un conjunto de enunciados, sino por normas capaces de alcanzar los objetivos que han justificado su creación.
Lo anterior determina que tanto a nivel interpretativo como legislativo, la decisión adoptada por los operadores jurídicos deba estar precedida por un análisis en el que se contrasten los resultados que podía generar el que se asuma de cada una de las alternativas que son conceptual y jurídicamente viables.
Desde esta perspectiva debemos reiterar que al acoger la interpretación de las normas que impide al arrendador recuperar su bien al vencimiento del plazo mediante un proceso sumarísimo a cargo de un juez de paz letrado, esto es, los votos en mayoría adoptados en el Pleno casatorio y en el Pleno jurisdiccional, se ha decidido por la opción menos acorde con los principios de equidad y justicia. Ello dado que no podría calificarse como justo o eficiente un sistema en el que se incrementan los tiempos y costos del arrendador que, ante el vencimiento del plazo del contrato, es titular de un derecho de restitución. Tampoco puede calificarse como eficiente una interpretación que tiene como efecto el desincentivar la inversión en propiedades para arrendar e incrementar los costos de transacción vinculados al arrendamiento.
En todo caso, y sintetizando nuestras reflexiones, podemos concluir en que, ante dos interpretaciones posibles se debe privilegiar aquella que facilita la satisfacción del derecho que la norma intenta tutelar y no aquella que le impone obstáculos. El Pleno casatorio y el Pleno jurisdiccional no han seguido este criterio.
Referencias bibliográficas
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* Abogada del Estudio Mario Castillo Freyre. Máster en Análisis Económico del Derecho y las Políticas Públicas por la Universidad de Salamanca. Egresada de la Maestría de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú.
** Estudiante de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Ha sido asistente de cátedra del curso de Obligaciones dictado por el doctor Felipe Osterling Parodi.
[1] Artículo 585.- La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en este Subcapítulo.Procede a decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza.
Cuando el demandante opte por la acumulación del pago de arriendos al desalojo, queda exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artículo 85 de este Código.
[2] Artículo 598.- Todo aquel que se considere perturbado o despojado en su posesión puede utilizar los interdictos, incluso contra quienes ostenten otros derechos reales de distinta naturaleza sobre el bien objeto de la perturbación.
[3] Artículo 591.- Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, solo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso.
[4] Artículo 1678.- El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.
Artículo 1680.- También está obligado el arrendador:
1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
2.- A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
[5] Artículo 1681.- El arrendatario está obligado:
1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
3.- A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
4.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.
6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
7.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.
8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.
10.- A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
11.- A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.
[6] Artículo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.
[7] Artículo 1365.- En los contratos de ejecución continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes puede ponerle fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una anticipación no menor de treinta días. Transcurrido el plazo correspondiente el contrato queda resuelto de pleno derecho.