El autor expresa que la decisión emitida por los jueces supremos en la Cas. N° 1659-2014 La Libertad, es conforme a derecho, toda vez que los hechos deducidos por las partes en el proceso configuraban un contrato final de compraventa y no un contrato preparatorio de este. En ese sentido, destaca la finalidad económica que tiene el contrato final respecto a la mera funcionalidad de asegurar su cumplimiento por parte del contrato preparatorio, el cual se agota exclusivamente en la posibilidad de exigir una conducta traducida en la celebración del primer tipo de contrato. Asimismo, menciona que identificadas y ejecutadas las prestaciones de un contrato de compraventa, es imposible catalogar o tipificar los hechos deducidos en juicio como configurantes de un contrato preparatorio.

MARCO NORMATIVO

• Código Civil: arts. 1414, 1419, 1420, 1425, 1532, 2011, 2019 y 2023.

PALABRAS CLAVE: Contrato / Contrato preparatorio / Contrato de opción / Compraventa / Escritura pública / Inscripción

Recibido: 07/10/2016
Aprobado: 17/10/2016

I. Los contratos preparatorios

Los contratos preparatorios son los acuerdos mediante los cuales las partes contratantes manifiestan su voluntad para celebrar un contrato definitivo en un tiempo posterior, el que no podrá ser mayor de un año, compeliéndose a una debida diligencia en su cumplimiento, todo ello con la finalidad de garantizar contractualmente su formalización posterior, bajo apercibimiento de exigir judicialmente su celebración o dejar sin efecto el compromiso pactado, en caso de inobservancia por parte de uno de los intervinientes a materializar el contrato definitivo.

En los contratos preparatorios las partes solo manifiestan su compromiso de formalizar ulteriormente un contrato típico o atípico bajo determinadas estipulaciones esenciales, en cambio, en el contrato definitivo se encuentran todas las condiciones del contrato que se obligaron a celebrar; en tal sentido, el contrato preparatorio es distinto del contrato definitivo, es autónomo respecto del que se obligan a ejecutar en el futuro.

Dicho esto, los contratos preparatorios son de suma utilidad y sobre todo muy usados para garantizar la adquisición del derecho de propiedad respecto de un bien mueble o inmueble que ha despertado sumo interés en su aprovechamiento, pero que por determinadas circunstancias desfavorables a su formalización o ejecución inmediata (ejemplo: ausencia actual de disponibilidad del dinero para satisfacer la contraprestación, pero con la seguridad de contar posteriormente con el mismo), se quiere reservar la prioridad de la adquisición de determinado derecho real sobre un bien, ello en un corto plazo que no puede exceder de un año; inclusive, se puede celebrar un contrato preparatorio para que próximamente se pueda contar con los servicios de un profesional, por cuanto, los contratos preparatorios se emplean para obligarse a formalizar en el futuro contratos definitivos, los que pueden tener por objeto no solamente la obligación de dar un bien mueble o inmueble determinado, sino además puede contener la obligación de hacer (ejemplo: posterior formalización del contrato de locación de servicios) e, inclusive, la de no hacer (ejemplo: el deber de formalizar dentro del próximo año contado desde la fecha de convenio del contrato preparatorio, un contrato definitivo por medio del cual el vecino se comprometa desde el 1 de enero de 2018, al cese de emanar ruidos sumamente molestos para los vecinos, a pesar de encontrarse ubicado el inmueble en una zona industrial); en síntesis, los contratos preparatorios son de naturaleza obligacional, ya que crean la obligación de hacer, esto es, de celebrar ulteriormente un contrato definitivo cuya prestación pueda consistir en cumplir una obligación de dar, hacer o no hacer1.

Como consecuencia lógica de lo señalado en el párrafo que antecede, se puede afirmar que los contratos preparatorios solo generan entre las partes la obligación de formalizar en el futuro un contrato definitivo, mas no genera cambios en el patrimonio de los contratantes, por cuanto esto último se producirá con la celebración del contrato definitivo.

Los contratos preparatorios se encuentran regulados en el título V de la Sección Primera del Libro VII del Código Civil (arts. 1414 al 1425), en el citado cuerpo sustantivo encontramos una regulación normativa distinta entre el compromiso de contratar y el contrato de opción.

Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo, debiendo contener, por lo menos, sus elementos esenciales; asimismo, en caso uno de los contratantes no cumpliera con celebrar el contrato definitivo, la otra parte puede exigir judicialmente la formalización del contrato o solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar, en ambos casos, tiene derecho a la respectiva indemnización por los daños y perjuicios causados. En este punto del análisis, es preciso indicar que los elementos esenciales de un contrato definitivo, son aquellos que sin su existencia o determinación, no podría perfeccionarse de ninguna forma el contrato que queremos celebrar posteriormente, precepto que resulta aplicable tanto para los contratos típicos (Ejemplos: compraventa: el bien y el precio; arrendamiento: el bien, la renta y el plazo), como para los atípicos, en los cuales debemos identificar los elementos básicos sin los cuales no podría materializarse el contrato definitivo, no debiendo confundirlas con las estipulaciones y obligaciones accesorias, las cuales son adoptadas para garantizar el cumplimiento de las prestaciones principales.

En ese sentido, y ampliando con la muy utilizada figura jurídica denominada promesa de venta, si no se encuentra determinado ni es determinable el bien a transferir, como lo exige el artículo 1532 del Código Civil; y/o tampoco se encuentran identificadas las partes del contrato; y/o el precio no se ha determinado o no es determinable, bien sea por las partes o por un tercero; el contrato carecería de los elementos esenciales para considerarlo un compromiso de contratar.

Mientras que por el contrato de opción2, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no, debiendo contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo, por lo tanto, una de las partes contratantes puede optar entre formalizar o no el mismo, sin que exista sanción alguna para el optante, en caso no desee perfeccionar y concretar el contrato definitivo, por cuanto más que una obligación, es un derecho que goza de celebrarlo o no. A diferencia del compromiso de contratar, que recluye solamente los elementos esenciales del contrato definitivo, el contrato de opción deberá de contener todos los elementos y condiciones del mismo, esto es, tanto las prestaciones principales como accesorias, quedando una parte con el deber de ofertar por la sola formalización del contrato y el destinatario de la oferta queda en libertad de aceptarlo o no, así, en virtud de este contrato, el contrato definitivo se ejecutará a la sola comunicación del optante, manifestando su deseo de hacer valer su derecho de celebrar el mismo.

II. Los contratos preparatorios y su acceso al registro

La calificación registral constituye el examen y análisis que efectúa el registrador público y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, con la finalidad de establecer si los títulos presentados, cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

Asimismo, la calificación registral también comprende la verificación del carácter inscribible del acto o derecho cuya inscripción se solicita extender, ello de conformidad con lo dispuesto por el literal c) del artículo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos3.

Se debe tener en cuenta que en el artículo 2019 del Código Civil4, se señalan los actos inscribibles en el Registro de Predios, el cual tiene la naturaleza de numerus clausus y no de numerus apertus, no estando comprendido como acto registrable, el compromiso de contratar.

Al respecto, los actos susceptibles de acceder al Registro de Propiedad Inmueble, se encuentran enumerados en el artículo 2019 del Código Civil, determinándose como acto inscribible, entre otros, al contrato de opción, ello como excepción, al igual que el contrato de arrendamiento, ya que se trata de un acto de naturaleza meramente obligacional, mas no constituye, declara, trasmite, extingue, modifica o limita los derechos reales sobre inmuebles.

Ampliando lo señalado en el párrafo que antecede, el contrato de opción es una opción unilateral, similar a la acción de aceptar una oferta, por cuanto el contrato se encuentra total y previamente estipulado, conteniendo todos los elementos, condiciones, prestaciones y obligaciones del contrato definitivo, por esta razón es que se inscribe (entiéndase, se anota). Esto no ocurre en el compromiso de contratar, en el que no se encuentra íntegramente configurado el contrato, sino únicamente se establecen sus elementos esenciales.

Además, el artículo 2023 del Código Civil, dispone que la inscripción del contrato de opción otorga durante su vigencia, derecho preferente sobre todo derecho real o personal que se inscriba con posterioridad.

Finalmente, es necesario precisar que el contrato de opción, conforme a lo prescrito por el artículo 115 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no otorga mérito a inscripción, sino a la extensión de una anotación preventiva.

En contraposición de lo afirmado en los párrafos que anteceden, el artículo 2019 del Código Civil no establece que el compromiso de contratar sea un acto inscribible. Ello no solamente en atención a que el compromiso de contratar no transmite o modifica derecho real alguno (elemento coincidente con el contrato de opción), sino que además porque al contener solamente los elementos esenciales del contrato definitivo, ambas partes deberán nuevamente concertar sus voluntades, a fin de celebrar posteriormente un contrato en donde se estipulen las demás cuestiones y condiciones contractuales (elementos diferenciadores con el contrato de opción), y no solamente la aceptación unilateral de una de las partes y con ello se perfeccione el contrato, como si sucede en el contrato de opción.

Todo ello en atención a que el contrato preparatorio es meramente obligacional, no se dispone efectivamente de algún derecho real cuya titularidad corresponda a los contratantes, por lo que no constituye un acto inscribible en el Registro de Predios, ya que conforme a lo dispuesto en el artículo 2019 del Código Civil, solo se inscriben los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales, y no obligacionales, sobre bienes inmuebles; y más aún, no contiene todos los elementos y condiciones del contrato definitivo, sino únicamente los elementos esenciales del mismo.

De todo lo anteriormente expuesto, si se presenta para su inscripción en el Registro de Predios, una escritura pública que contenga un compromiso de contratar, el registrador procederá con extender la tacha sustantiva del título, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 42 literal b) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, por cuanto, como se ha afirmado en los párrafos que anteceden, se trata de un acto no inscribible; en cambio, si se presenta una escritura pública formalizando un contrato de opción, y el mismo cumple con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil, además de contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo, el registrador procederá con extender su anotación en la partida registral que corresponda.

III. ¿Compromiso de contratar o contrato de opción?

En este punto, es importante identificar y deslindar si un contrato preparatorio es un compromiso de contratar o contrato de opción, ello a fin de determinar su accesibilidad al registro, así como los distintos efectos que surten cada uno de ellos.

Para ello, analicemos un contrato preparatorio para celebrar en el futuro un contrato de compraventa, teniendo en consideración los fundamentos y el criterio adoptado en la Resolución N° 1426-2013-SUNARP-TR-L del 06/09/20135. En dicho caso, del análisis desarrollado por el Tribunal Registral, se determinó que el contrato de promesa de venta en realidad es un compromiso de contratar y no un contrato de opción, pues ambos contratantes se obligaron mutuamente a formalizar posteriormente un contrato definitivo de compraventa, por cuanto el contrato preparatorio no contenía todos los elementos y condiciones del mismo. En razón de que el compromiso de contratar no constituye un acto inscribible en el Registro de Predios, y resultando claro que el contrato preparatorio de compraventa celebrado fue un compromiso de contratar y no un contrato de opción, por lo tanto, se procedió con confirmar la tacha sustantiva del título presentado.

En ese sentido, si una de las partes hubiera quedado vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra parte se hubiera reservado el derecho exclusivo de celebrarlo o no; o si se ha pactado el contrato de opción recíproca, el mismo que puede ser ejercitado indistintamente por cualquiera de las partes (artículo 1420 del Código Civil); estaríamos frente a un contrato de opción, siempre que contuviera todos los elementos y condiciones del contrato definitivo y, en consecuencia, hubiera tenido acceso al registro, extendiéndose su respectiva anotación.

Otra interesante casuística, encontramos en la decisión adoptada mediante Resolución N° 859-2015-SUNARP-TR-L del 05/05/20156. En el caso bajo análisis, si bien las partes han considerado conveniente celebrar ulteriormente un contrato definitivo, previo ejercicio del derecho de opción por parte del optante, sin embargo, dicho pacto no desnaturaliza el contrato de opción; por cuanto el contrato contiene todos los elementos del contrato definitivo de compraventa como son la determinación del bien que se va a transferir, el precio a pagar y la forma de pago; asimismo, se ha señalado que queda a favor de la optante el derecho exclusivo de aceptar o no proseguir con la formalización y ejecución de dicho contrato, por lo tanto, se ha cumplido con lo dispuesto por el artículo 1419 del Código Civil; en tal sentido, en el contrato de opción, la parte que debe ofertar queda obligada a ello por la sola celebración del contrato, por lo que podría no intervenir en la suscripción del futuro contrato, sin embargo, si a pesar de ello se pactó su intervención, el Tribunal Registral consideró que no se está desnaturalizando el contrato, por lo que se dispuso revocar la observación y proceder con la anotación del contrato de opción.

Entonces, si en una promesa de venta solamente se encuentra determinado o es determinable el bien a transferir, se encuentran identificadas las partes del contrato y el precio ha sido determinado o es determinable, bien sea por las partes o por un tercero (elementos esenciales de la compraventa), nos encontramos frente a un compromiso de contratar; ahora bien, si además se han establecido todos los elementos y condiciones del contrato definitivo, y si una de las partes hubiera quedado vinculada a su declaración de celebrar posteriormente un contrato definitivo y la otra parte se hubiera reservado el derecho exclusivo de celebrarlo o no, nos encontramos frente a un contrato de opción; ello sin perjuicio de los demás pactos y condiciones que las partes crean conveniente incluir en los contratos antes aludidos, en consideración del ejercicio de la autonomía de la voluntad, la que deberá de ser respetada tanto por las partes contratantes como por los terceros ajenos a la relación jurídica contractual.

IV. ¿Contrato preparatorio o contrato definitivo?

También es preciso diferenciar claramente entre un contrato preparatorio y un contrato definitivo, para ello, analizaremos lo resuelto por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, mediante Cas. N° 1659-2014-La Libertad7. En el caso sublitis, se transfirieron un departamento y un estacionamiento, sin embargo, a pesar de que se ha pagado totalmente el precio pactado por ambos inmuebles, no se ha cumplido con otorgar la correspondiente minuta y escritura pública de transferencia de propiedad respecto del estacionamiento, pues únicamente lo han hecho respecto del departamento.

El ad quem analiza el contrato que se ha denominado de promesa de compraventa de inmueble, sin embargo, de la revisión de su contenido, se determina que por el mismo se da en venta real y enajenación perpetua el departamento y el estacionamiento, pagándose parte del precio a la suscripción del presente contrato y el saldo del precio se acordó que se pagaría al momento de la formalización del mismo; de lo antes señalado, se concluye que el citado contrato, es un acto jurídico que cumple con los requisitos establecidos por el artículo 1529 del Código Civil, esto es, se han identificado plenamente a los vendedores y a los compradores, se han determinado los bienes objeto de transferencia, así como también se fija el precio en dinero, incluso, se ha pagado parte del mismo; siendo ello así, resulta errado afirmar que se está frente a un contrato preparatorio de promesa de venta, más aún, si no se ha señalado la obligación de celebrar un contrato a futuro, por cuanto, conforme se puede inferir de lo expresado líneas atrás, ya se ha formalizado el contrato definitivo.

Acertadamente, la sala civil de la Corte Suprema dispuso que la parte demandada cumpla con otorgar a favor de los demandantes, la escritura pública de compraventa respecto del estacionamiento materia de sublitis.

Ampliando lo antes señalado, un contrato denominado de promesa de compraventa de inmueble, no es un contrato preparatorio, si las partes identifican el bien vendido y estipulan el precio, el mismo que es pagado total o parcialmente, y si contiene los elementos y condiciones del contrato definitivo; en tal supuesto no es un compromiso de contratar, ya que las partes no se obligaron a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, ni es un contrato de opción, porque no hubo una oferta (ya sea el vendedor o el comprador) en el que se otorgó el derecho exclusivo de decidir si aceptaba comprar o vender el inmueble, sino que efectivamente se hizo; de lo expuesto, de darse los supuestos antes indicados, se concluye que nos encontramos ante un contrato definitivo de compraventa y no un contrato preparatorio.

En otro sentido, en un contrato preparatorio, las partes se obligan recíprocamente a formalizar un contrato definitivo, por lo que la negativa de los contratantes de cumplir en los términos convenidos, es suficiente para impedir la formación del contrato definitivo; ello es obvio, ya que un contrato preparatorio no podría producir el efecto del contrato definitivo, por faltar el consentimiento y decisión final de las partes a celebrar el mismo.

Dicho esto, se concluye que en el compromiso de contratar y en el contrato de opción, no existe transmisión de la propiedad, por no concurrir uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de la compraventa, esto es, el consentimiento perfectamente formado, el cual se formaliza en un acto jurídico que los contratantes formalizarán y ejecutarán ulteriormente a la celebración del contrato preliminar.

Referencias bibliográficas

• OVIEDO ALBÁN, Jorge. “Apuntes sobre el contrato bilateral de promesa en el Derecho Privado colombiano”. En: Universitas. N° 106, Revista de Ciencias Jurídicas, Pontificia Universidad Javeriana, diciembre de 2013.

• TORRES MÉNDEZ, Miguel. “La utilidad del contrato de opción en el Código Civil de 1984”. En: Derecho PUCP. N° 42, Revista de la Facultad de Derecho, Lima, 1988.

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* Abogado con estudios de maestría con mención en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica. Asistente Registral de la Zona Registral Nº XI-Sede Ica.

1 Sobre los contratos preparatorios, véase: OVIEDO ALBÁN, Jorge. “Apuntes sobre el contrato bilateral de promesa en el Derecho Privado colombiano”. En: Universitas. N° 106, Revista de Ciencias Jurídicas. Pontificia Universidad Javeriana, diciembre de 2013, p. 611 y ss.

2 Sobre el panorama del contrato de opción en el Perú, véase: TORRES MÉNDEZ, Miguel. “La utilidad del contrato de opción en el Código Civil de 1984”. En: Derecho PUCP. N° 42, Revista de la Facultad de Derecho, Lima, 1988, p. 289 y ss.

3 “El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:

(…) c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que este consta y la de los demás documentos presentados; (…)”.

4 Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:

1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

2.- Los contratos de opción.

3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.

5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

6.- Los contratos de arrendamiento.

7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.

9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

5 Resolución N° 1426-2013-SUNARP-TR-L del 06/09/2013. SUMILLA: CONTRATO DE PROMESA DE VENTA “Bajo la normativa del Código Civil vigente, el contrato de promesa de venta es considerado como un contrato preparatorio; por lo tanto, para su inscripción en el Registro de Predios debe analizarse si se trata de un contrato de opción de compra, en cuyo caso procederá la anotación preventiva del mismo, o un contrato de compromiso de contratar que no constituye un acto inscribible”.

6 Resolución N° 859-2015-SUNARP-TR-L del 05/05/2015 SUMILLA: CONTRATO DE OPCIÓN “Procede inscribir un contrato de opción en el cual se establezca que ambas partes suscribirán el contrato definitivo”.

7 Cas. N° 1659-2014-La Libertad SUMILLA: OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA “El compromiso de contratar un contrato definitivo de compraventa crea la obligación de celebrar este contrato, el cual, a su vez, crea la obligación de transferir la propiedad de un bien; por tanto si no se indica la obligación de celebrar un contrato a futuro, es evidente que estamos ante un contrato definitivo y no una promesa de venta”.