Consulta:

Un abogado nos indica que sus clientes son copropietarios de dos predios, siendo que a la fecha quieren poner fin a la copropiedad mediante división y partición, razón por la cual uno de los copropietarios le otorgó poder al otro con el objetivo de llevar adelante dicha operación. Sin embargo, en el poder otorgado no se autoriza al apoderado para contratar consigo mismo. En ese sentido, la consulta del abogado consiste en saber si podrá inscribirse la división, partición y adjudicación, en mérito a la escritura pública otorgada únicamente por el copropietario que intervendrá por derecho propio y en representación de su otro condómino o, en todo caso, será necesario que se amplíe el poder para que se autorice de manera expresa la celebración de un acto jurídico consigo mismo o que el otro propietario ratifique la escritura pública.

Respuesta: La división y partición celebrada entre dos condóminos en la que uno de ellos intervino por poder otorgado por el otro no se adecúa al supuesto de acto consigo mismo, prevista en el artículo 166 del Código Civil, razón por la cual no resulta necesario que en el poder se autorice de manera expresa al apoderado para celebrar un acto consigo mismo. Así, en el caso materia de consulta se podrá inscribir la división, partición y adjudicación del predio en mérito a la escritura pública otorgada únicamente por el copropietario que interviene por derecho propio y en representación de su copropietario, al estar debidamente facultado para realizar el acto de disposición.

FUNDAMENTACIÓN

Cuadros Villena señala que: “[l]a copropiedad es un derecho real en el que el derecho de propiedad corresponde a varias personas, sobre un bien que no está dividido, de tal modo que cada copropietario conoce la proporción de su derecho de propiedad, pero no conoce en qué parte de la cosa o del bien recae ese derecho”¹.

Así, la división y partición es la forma más común de extinguir la copropiedad. El artículo 983 del Código Civil, señala lo siguiente: “Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican”.

Por lo tanto, la división y partición del bien común se realiza con la finalidad de que las cuotas ideales que tienen los copropietarios dejen de serlo, para materializarse real y dimensionalmente, es decir, antes de este acto no se puede determinar la parte material del inmueble que le pertenece a cada uno de los propietarios. En virtud de la partición se adjudica a favor de cada copropietario las partes concretas en que resulta dividido el bien.

De otro lado, el contrato consigo mismo, o autocontrato, puede definirse como el acto jurídico que una persona celebra consigo misma, en el cual actúa a la vez, como representante de otra, y a nombre propio o como representante.

Es preciso indicar que esta figura del acto jurídico consigo mismo es castigada con anulabilidad, en el sentido de que el representante a pesar de ostentar facultades para realizar actos jurídicos frente a una gama de sujetos (terceros), decide contratar con él mismo, pudiendo generar un conflicto de intereses entre representante y representado.

En el LX Pleno del Tribunal Registral celebrado el 17/06/2010 se adoptó como acuerdo: “Procede observar por defecto subsanable el acto jurídico que el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, cuando el representante no lo hubiere autorizado específicamente”.

En el caso de la división y partición en la que uno de los condóminos interviene por derecho propio y en representación de otro condómino, no nos encontramos frente al supuesto contemplado en el artículo 166² del Código Civil. En efecto, en el acto de división y partición solo podrán intervenir por la propia naturaleza del referido acto, los copropietarios de un bien o bienes que se pretende adjudicar, no existiendo impedimento para que sean representados por un apoderado debidamente legitimado.

En otras palabras, en este escenario las facultades otorgadas en lo que concierne al acto de partición se encuentran delimitadas por la propia naturaleza del acto, anulando la posibilidad de elección de la persona con quien se ha de contratar, puesto que el apoderado solo podrá pactar la adjudicación con el otro copropietario, siendo que dicha cualidad recae sobre la misma persona del apoderado.

En este sentido, careciendo de la posibilidad de elegir a la persona con quien contratar, el acto realizado por el apoderado no se encuentra regulado bajo lo dispuesto en el artículo 166 del Código Civil.

De lo expuesto, podemos concluir que en el caso materia de consulta, se podrá inscribir la división, partición y adjudicación del predio en mérito a la escritura pública otorgada únicamente por el copropietario que interviene por derecho propio y en representación de su copropietario al estar debidamente facultado para realizar el acto de disposición, no siendo necesario que exista autorización para contratar consigo mismo.

Base legal:

Código Civil: art. 166.

Resolución N° 176-2011-SUNARP-TR-L de fecha 09/09/2011.

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1 CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. Derechos Reales. Tomo II, Cultural Cuzco, Lima, 1995, p. 613.

2 Código Civil

Artículo 166.- Es anulable el acto jurídico que el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, a menos que la ley lo permita, que el representado lo hubiera autorizado específicamente, o que el contenido del acto jurídico hubiere sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un conflicto de intereses.

El ejercicio de la acción le corresponde al representado.