En este artículo se analiza detalladamente el instituto jurídico de la servidumbre, sea este como una limitación de algunos de los derechos o atributos de la propiedad y como acto inscribible en el Registro de Predios. Así, el autor sostiene que al ser la servidumbre un acto típico de inscripción, está sujeto a ciertos requisitos y calificación por el registrador público. También realiza un análisis crítico-constructivo sobre ciertas decisiones del Tribunal Registral, la mayoría referidas a la afectación por la servidumbre de una parte física del predio sirviente, conllevándole ello a proponer una modificación parcial del artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: arts. 1035 al 1054, 2019 nums. 1) y 5).
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución Nº 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013): arts. 133 y 144.
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución Nº 126 -2012-SUNARP/SN (19/05/2012): arts. V, 7, 8, 9, 31, 32, 40, 165 al 170.

PALABRAS CLAVE: Propiedad / Tipicidad / Acto inscribible / Limitación de derechos / Servidumbre / Registrador público / Calificación registral / Tribunal Registral

Recibido : 14/09/2016
Aprobado : 15/12/2016

Introducción

La definición sobre la propiedad, desde un punto de vista jurídico, actualmente son muchas, así se desprende de la doctrina nacional y comparada. De hecho que ahora ni en el futuro habrá una sola definición de la propiedad y menos aún pacífica (ni en el pasado tampoco lo hubo). Esto es natural y necesario, porque solo así se seguirá perfeccionando el contenido y la razón de ser del instituto jurídico de la propiedad; en lo general, es innegable que la propiedad siga siendo la columna vertebral del Derecho Civil patrimonial y, en particular, de los derechos reales.

Como la definición de propiedad en la doctrina no es pacífica y para entender la figura de la servidumbre, al menos, es necesario conocer la definición clásica o tradicional, al cual la mayoría de los tratadistas aterrizan, por no decir que lo toman como base jurídico. Al respecto, el tratadista peruano Jorge Avendaño Valdez, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 923 del Código Civil¹, ha definido a la propiedad como un poder jurídico, o sea, un poder que nace del Derecho; además, dice que la propiedad confiere cuatro atributos o derechos a su titular: usar (servirse del bien), disfrutar (percibir los frutos del bien), disponer (prescindir del bien, ya sea jurídica o físicamente) y reivindicar (es el ejercicio de la persecutoriedad)².

Pero, no puede eludirse que los derechos o atributos de la propiedad se encuentran sujetos a las restricciones o limitaciones impuestas por voluntad del mismo propietario o por disposición legal. Entendido así las cosas, debemos tener en claro que la servidumbre es un instituto jurídico que limita ciertas facultades o atributos de la propiedad (el uso y el disfrute), opinión que se encuentra sujeto a cierta posición de la doctrina (que lo considera como una carga), pese a que la otra posición doctrinal considera a la servidumbre como un gravamen. Al ser la servidumbre una limitación a los atributos de la propiedad, esta puede ser constituida por voluntad del titular del predio o por mandato de la ley.

Entendido que la servidumbre es una limitación a alguno de los derechos sobre la propiedad, es también preciso afirmar que es un acto y contrato inscribible en el Registro de Predios que administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (en adelante la Sunarp), así se encuentra previsto en el numeral 1) del artículo 2019 del Código Civil (principio de tipicidad). Tal inscripción garantizará que terceros tengan conocimiento que cierto predio se encuentra con carga en beneficio del titular de un predio dominante, la seguridad jurídica para el titular del predio sirviente como para el titular del predio dominante y a evitar ciertos conflictos que sean irreparables.

Al ser la servidumbre un instituto jurídico muy importante del Derecho Real, aunque algunos lo consideran no relevante, es necesario abordarla no solo en la doctrina civil, sino que además tratarla en su relación propia con la doctrina del Derecho Registral. Es por ello que en esta ocasión les será útil a los operadores jurídicos, se plantea la definición y funcionalidad de la servidumbre, y se dan algunas precisiones: la servidumbre como acto inscribible, requisitos para su inscripción, aspectos calificables por el registrador y su tratamiento por el Tribunal Registral. Igualmente, se plantea algunas críticas constructivas contra las decisiones del Tribunal Registral que vulneran la seguridad jurídica respecto a la servidumbre. Por último, también se formula una propuesta de modificación parcial del artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

I. Los principios de tipicidad y numerus clausus en el sistema registral peruano

La misión actual de la Sunarp, obviamente estando a la altura y siguiendo los pasos de la globalización en la que estamos viviendo, es brindar los servicios registrales de inscripción y publicidad de actos, contratos, derechos y titularidades de las personas de manera oportuna, inclusiva, transparente, predictible y eficiente. Por cierto, esta misión guarda relación con la política de calidad de la Sunarp, la que fue aprobada por Resolución Nº 220-2016-SUNARP/SN, de fecha 2 de agosto de 2016. Como se puede ver, los servicios registrales que brinda la Sunarp van cubriendo ciertas necesidades importantísimas de los ciudadanos (buscan la protección de sus derechos y la seguridad jurídica) que participan en una relación jurídica, ya sea como vendedor, comprador, arrendatario, asociado, socio, testador, etc. Además, es notorio que el contenido de los servicios registrales está acorde con la modernidad, pero sujeta a cambios en bien de la comunidad.

¿Dónde se inscriben y se publicitan los actos, contratos, derechos y titularidades de las personas? Las situaciones jurídicas mencionadas se inscribirán y publicitarán en los cuatro (4) importantes Registros Jurídicos administrados por la Sunarp, los cuales son: Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Bienes Muebles, Registro de Personas Naturales y Registro de Personas Jurídicas. De hecho que las situaciones jurídicas, tanto de bienes como de personas, serán inscribibles en el registro al cual pertenecen.

Se gesta otra interrogante, ¿serán inscribibles en los Registros Jurídicos cualquier acto, contrato, derecho y titularidad de las personas? La respuesta es no. Porque de conformidad al Principio de Tipicidad, aplicable también al Sistema Registral peruano –así lo ha ratificado la doctrina mayoritaria y el Tribunal Registral en sus sendas resoluciones emitidas–, serán inscribibles solo los actos, contratos, derechos y titularidades de las personas dispuestas por leyes especiales, las previstas en el Libro IX del Código Civil, en reglamentos especiales para cada registro y las contenidas en las directivas emitidas por la Sunarp. Con relación a este principio, los legisladores han permitido que ciertos hechos y actos que tengan trascendencia jurídica en las contrataciones y causen certeza a los intervinientes en la relación jurídica, sean inscribibles en los Registros Jurídicos.

El principio de tipicidad guarda estrecha relación con el principio numerus clausus, porque de acuerdo a este último ningún funcionario o ciudadano pueden crear actos a su libre arbitrio para ser ingresados a los Registros Públicos, perteneciendo esa competencia solo a los legisladores. Dicho de otro modo, por el principio de numerus clausus quedan cerradas las puertas para el ingreso de actos a los Registros Públicos que no se encuentran previstos taxativamente en la ley como materia registrable enunciada por el legislador. Todo lo indicado, se puede resumir a lo que dice el especialista Gunther Gonzales Barrón, citando a Casado Burbano Pablo (“El principio de tipicidad en el nuevo régimen de nuestro Registro Mercantil”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario.Nº 657, Madrid, enero de 2000, p. 1057): “En la práctica, el principio de tipicidad se traduce en un doble mandato. El primero dirigido al legislador para que determine con precisión la materia registrable; y segundo, un mandato dirigido al registrador para que únicamente permita el acceso de aquello que el legislador a previsto”³.

II. La servidumbre como acto inscribible

Teniendo en cuenta lo expuesto referente al principio de tipicidad, es de manifestar, de hecho que no hay duda, que la constitución de la servidumbre es un acto típicamente inscribible en el Registro de Predios, así consta o tiene su reconocimiento en los numerales 1) y 5) del artículo 2019 del Código Civil (“1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito”). Este instituto jurídico es inscribible no solo porque tiene reconocimiento legal, sino porque en la doctrina ha quedado establecido que la servidumbre constituye una limitación a los poderes jurídicos de uso y disfrute del derecho de propiedad respecto del predio sirviente que merece ser publicitada, es decir, se restringen o limitan los derechos reales sobre el inmueble (en este caso del predio sirviente) en beneficio del propietario del predio dominante; para que este no haga uso abusivo del derecho otorgado y que sea de público conocimiento, es necesario su inscripción en el Registro de Predios.

Ahora podemos decir con seguridad, que el artículo 2019 del Código Civil es fuente legal base de los enunciados en los artículos 133 (“Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o sesión en uso que afecten parte del predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que esta se pueda determinar de los antecedentes registrales”) y 144 (“La inscripción de la servidumbre se realizará en la partida del predio sirviente. En la partida del inmueble dominante se extenderá una anotación de correlación indicando que este se encuentra favorecido con la servidumbre”) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por la Resolución Nº 097-2013-SUNARP/SN. Un asunto muy relevante es que en los artículos mencionados del Reglamento, queda establecida la técnica registral para la inscripción de la servidumbre en el Registro de Predios y que estará a cargo del registrador público.

1. Definición de la servidumbre

Antes de dar una definición sobre este instituto, de hecho a la luz de la doctrina, debe tomarse conocimiento que en gran parte de la jurisprudencia judicial y registral consta que dicha figura jurídica ha sido tratada teniendo en cuenta solo a la ley como fuente del Derecho, vale decir, pocas veces se han considerado las definiciones y naturaleza jurídica dada por la doctrina, pese a ser una fuente más del Derecho positivo. No es una obligación que los operadores jurídicos tengan en cuenta lo que aporta la doctrina, pero consideramos que sí es necesario tenerlo presente para una buena interpretación de las normas y una justa solución de conflicto de intereses.

Entonces, ¿cómo se define, en la doctrina, a la servidumbre? Respecto a este tema, se ha tenido en cuenta la definición dada por el jurista Nerio González Linares, quien considera a la servidumbre “como el derecho real que recae sobre bienes inmuebles de naturaleza rural o urbana de propiedad ajena, creando derechos y obligaciones –relaciones jurídicas– entre el propietario del predio dominante –servidumbre activa– y el propietario del predio sirviente –servidumbre pasiva–, los cuales restringen o limitan –gravamen– el derecho de propiedad del dueño del predio sirviente en beneficio del propietario del predio dominante”⁴. A diferencia de otras definiciones dadas por especialistas en el Derecho, al parecer, esta es una definición acertada porque se pone de manifiesto la naturaleza jurídica del predio sobre la que recae la servidumbre (rural y urbana).

2. Sujetos que intervienen en la constitución de la servidumbre

Hay que destacar, con relación a este tema, que la doctrina no es uniforme, porque se han utilizado varias nominaciones a los intervinientes en la constitución de la servidumbre. Pero para el entendimiento de este artículo, teniendo en cuenta la definición propuesta por el jurista Nerio Gonzales Linares, los sujetos que participan en la constitución de la servidumbre son:

• El propietario del predio dominante (quien se beneficia con la servidumbre).

• El propietario del predio sirviente (el que sufre la carga de la servidumbre).

3. Fuentes de constitución de las servidumbres

De la lectura e interpretación realizada al contenido del artículo 1035 del Código Civil, podemos decir que la constitución de las servidumbres se pueden dar por dos fuentes: por mandato de la voluntad de las partes o por mandato de la ley⁵. Además, en el artículo 1040 del mismo cuerpo legal⁶, se establece que las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción, mientras que en el artículo 1041 se ha previsto que el usufructuario de un predio puede constituir en servidumbre el predio⁷. En razón a lo que se ha dicho, es necesario identificar cuáles son estos actos voluntarios que constituyen a las servidumbres:

• Por actos inter vivos: en este caso, el propietario del predio dominante y propietario del predio sirviente, mediante acto contractual (ya sea a título oneroso o a título gratuito), deciden constituir la servidumbre.

• Por actos mortis causa: se da cuando el testador, mediante acto testamentario, instituye un legado, es decir, constituye una servidumbre en favor de otra persona, pero que la titularidad y administración del predio sirviente estará a cargo de la persona designada por el testador. Esta constitución de servidumbre surtirá su efecto cuando se haya muerto el testador y tal situación se tendrá que acreditar con la partida de defunción.

• Por prescripción adquisitiva: esta figura se encuentra establecida en el artículo 1040 del Código Civil, cuyo contenido es: “solo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción, mediante la posesión continúa durante cinco años con justo título y buena fe o durante diez años sin estos requisitos”. ¿Cuándo estamos ante servidumbres aparentes? Para el jurista Nerio Gonzales Linares, “las servidumbres aparentes consisten en aquellas que se muestran o se exteriorizan mediante signos materiales y visibles, sin duda, señalan la existencia real de la servidumbre, pero toda esta exteriorización objetiva debe tener duración permanente, por ejemplo, un camino trazado para uso peatonal, una acequia de riego a tajo abierto, etc. Las aparentes son las que se muestran o se anuncian por signos, obras exteriores o visibles que ofrecen su aprovechamiento o utilidad”⁸.

• Por el usufructuario: como se ha dicho, el artículo 1041 del Código Civil permite a que un usufructuario de bien ajeno constituya servidumbre a favor de un propietario de predio dominante por menor o igual plazo al del usufructo, pero para su validez no solo debe estar al conocimiento del propietario del predio sirviente, sino que además este debe prestar su consentimiento (que puede constar en el contrato de usufructo o mediante otro documento). Si el predio usufructuado llegara a ser dominante, en la relación jurídica de la servidumbre, considero que no habría necesidad de poner en conocimiento del propietario por cuanto no habría afectación sino más bien un beneficio.

III. La calificación registral

No hay duda que la columna vertebral del procedimiento registral es la calificación registral, pero este trabajo minucioso y formal solo estará a cargo del registrador público (en primera instancia) y del Tribunal Registral (en segunda instancia), así se desprende del artículo 31 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Con justa razón y por ser la calificación de títulos una actividad delicada (de existir errores podría acarrear responsabilidad administrativa, civil o penal), estos profesionales deben tener una sólida base intelectual jurídica –en otras palabras– deben tener conocimiento sobre normas jurídicas, doctrina jurídica y jurisprudencia.

Al ser la calificación registral una labor importantísima dentro del procedimiento registral, merece destacar cómo es tratada en la doctrina, en el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos y en la jurisprudencia registral.

En la doctrina: para Luis Díez-Picazo, la calificación registral es un: “Enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos”⁹.

A su turno, Ángel Rimascca Huarancca considera a la calificación registral como: “Un juicio lógico, examen, verificación o evaluación de los títulos presentados, los mismos contienen el derecho o acto rogado que serán materia de análisis para su respectiva inscripción, por parte de un funcionario, esto es, el registrador, y en su caso lo será en segunda instancia el Tribunal Registral en aras de determinar si puede acceder al registro el referido acto o derecho rogado. En tanto que solo tengan acceso al mismo títulos válidos y perfectos en la forma y en el fondo. Por tanto, se examinan los documentos en su forma externa (aspecto formal), se evalúan los derechos contenidos en el acto o contrato y su validez (aspecto material), y se verifica el título con sus antecedentes que obran en el Registro”¹⁰.

En el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: en el artículo 31 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, la calificación registral ha quedado definida en la siguiente forma:

“La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del registrador y del Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este reglamento y en las demás normas registrales.

En el marco de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro”.

En la jurisprudencia registral: el Tribunal Registral en muchas de sus resoluciones emitidas ha considerado que la calificación a un título es examinarla, evaluarla y confrontarla. Se examinan los actos en su forma externa (aspecto formal), se evalúan los derechos contenidos en el acto o contrato y su validez (aspecto material), y se confronta el título con sus antecedentes que obran en el Registro¹¹.

Sin duda, es innegable, por no decir sumamente claro, que tanto la doctrina, el Reglamento y la jurisprudencia registral, han tratado que el punto álgido o piedra angular de la calificación registral a un título dentro del procedimiento registral son las actividades de examinación, evaluación y confrontación.

IV. Requisitos para la inscripción de las servidumbres en el registro de predios

• Instrumento público donde conste la constitución de la servidumbre: En este caso nos estamos refiriendo a los instrumentos públicos procedentes de sede notarial (escrituras públicas), judicial (resoluciones judiciales), consular, administrativo (en el caso de las resoluciones emitidas por Cofopri, SBN, gobiernos regionales, municipalidades u otras entidades del Sector Público) o arbitral (laudos arbitrales protocolizados). Por cualquiera de estos instrumentos públicos se pueden constituir servidumbres que recaigan sobre la totalidad del área del predio inscrito o que solo afecte parte del área total del predio inscrito. De esta manera, no será posible inscribir las servidumbres que constan en documentos privados. Lo dicho tiene su sustento en el Principio de Titulación Auténtica, el que se encuentra previsto en el artículo 2010 del Código Civil, concordante con el artículo III del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Este principio ha previsto que las inscripciones registrales se realicen solo en virtud de títulos que consten en instrumentos públicos (regla general), salvo disposición en contrario (como excepción a la regla).

Claro está, en la doctrina, Antonio Manzano Solano (1994)¹² ha expresado que en la titulación auténtica: “No basta, sin embargo cualquier título o documento, sino que además, ha de ser documento público y auténtico. Esta sería la segunda nota básica del procedimiento registral en nuestro sistema: principio de documentación pública frente al principio de documentación privada. Es suficiente, pues, que los documentos que contengan derechos inscribibles estén solamente suscritos por los interesados; precisa que en su creación haya intervenido una persona dotada por el Estado de facultades legales para conferirles carácter de públicos y auténticos”.

• Presentación de plano: Se tendrá en cuenta este requisito solo en el caso que la servidumbre afecte parte del área total del predio inscrito o no inscrito (en este caso, previamente tendrá que inmatricularse el predio). La presentación del plano tiene la finalidad de identificar qué parte del área matriz del predio inscrito será afectado con la servidumbre, además, esta identificación permitirá dilucidar conflictos en caso que el titular del predio dominante afectara el predio sin respetar el área de afectación que consta en el plano. Por otro lado, los datos técnicos que constan en el plano, ayudará a identificar las posibles superposiciones o desplazamientos gráficos sobre predios de terceros. A parte de ello, en el artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios al no estar establecido que el plano sea firmado por profesional competente, consideramos que tal condición sea necesaria.

V. Aspectos calificables de la servidumbre

Hemos dicho que la calificación a un título en el procedimiento registral implica examinarla, evaluarla y confrontarla. Pero esta actividad no se hará al libre albedrío del registrador, sino que aquel debe realizarla teniendo en cuenta el principio de legalidad y rogación prevista en el artículo 2011 del Código Civil¹³, concordante con lo prescrito en los artículos III y V del Título Preliminar, 31¹⁴ y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Siendo así, cabe preguntarnos: ¿cómo debe realizar la calificación el registrador?; ¿qué aspectos debe calificar el registrador respecto a un título de constitución de servidumbre? La primera interrogante está referida a las características de la calificación, es decir, la calificación a cargo del registrador es de manera integral, autónoma (sin intervención o presión de nadie), personalísima e indelegable. En cuanto a la segunda interrogante (si la constitución de servidumbre recae sobre la totalidad del área del predio inscrito o si solo afecta parte del área total del predio inscrito), el registrador calificará los siguientes aspectos:

• Deberá examinar el aspecto formal del título: Examinará y verificará que la constitución de la servidumbre consta en instrumento público (de procedencia notarial, administrativo, judicial, arbitral o consular) o en una ley. Que el instrumento público haya sido presentada con las formalidades del caso: para las servidumbres que constan en instrumentos públicos notariales, arbitrales (cuando sea protocolizada ante el notario) y consulares se deberá tener en cuenta la formalidad de presentación prevista en la sétima disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo Nº 1049 –Decreto Legislativo del Notariado– modificado por el Decreto Legislativo Nº 1232; en cuanto a la servidumbre que consta en una resolución judicial, su remisión a los Registros Públicos deberá ser mediante un parte judicial y con oficio suscrito por el juez de la causa (previsto así en el artículo 8 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y en la Directiva Nº 002-2012-SUNARP-SA). Otro aspecto a examinar, para el caso de los instrumentos notariales y consulares, es la capacidad de los otorgantes, o mejor dicho, determinar que en el Registro Personal no consta inscrito alguna interdicción respecto de los otorgantes, así como ver si han sido identificadas correctamente: que haya nombre(s) y apellidos, Documento Nacional de Identidad o Carné de Extranjería, estado civil, nacionalidad y domicilio. Por otro lado, debe precisarse que la determinación de la capacidad de los otorgantes, en sí es tarea propia del notario.

• Deberá evaluar el aspecto de fondo del título: Nos estamos refiriendo a la evaluación de la validez y naturaleza inscribible del contrato de servidumbre. En cuanto a la validez del acto, teniendo en cuenta el principio de legalidad, comprende la verificación de algún vicio de nulidad o anulabilidad que existiera en el título. Referente a si es inscribible el contrato de servidumbre, no cabe duda de su inscripción (limitación al derecho de propiedad, numeral 1 del artículo 2019 del Código Civil).

• Deberá confrontar el contenido del título con el antecedente registral: Aquí el registrador tendrá que verificar el contenido de las partidas registrales donde constan inscritas el predio dominante y el predio sirviente. De ser el caso también podrá revisar el título archivado, porque a estas alturas el principio de legitimidad no solo valora al contenido de los asientos registrales sino que además esta debe reflejar la información que constan en los documentos que forman parte del título archivado (así ha quedado establecido con la dación de la Ley Nº 30313, que modificó el artículo 2014 del Código Civil). ¿Qué tendrá que confrontar el registrador? Tendrá que revisar que los otorgantes en la constitución de la servidumbre sean los mismos titulares registrales del predio sirviente y del predio dominante; que las partidas indicadas en el instrumento público de servidumbre presentada sean las mismas donde corre inscrito el predio sirviente y el predio dominante; que los predios estén ubicados e inscritos en la jurisdicción de la oficina registral en donde ingresó el título de la servidumbre; que las partidas no se encuentren inmovilizadas.

VI. Técnica registral para la inscripción de las servidumbres

Interpretando el enunciado jurídico previsto en el artículo 144 del Reglamento de Inscripciones del Registro (“La inscripción de la servidumbre se realizará en la partida del predio sirviente. En la partida del inmueble dominante se extenderá una anotación de correlación indicando que este se encuentra favorecido con la servidumbre”), el registrador al momento de realizar la inscripción del contrato de servidumbre en el Registro de Predios, deberá tener en cuenta la siguiente técnica registral:

• Cuando se traten de predios no inscritos y cuando la servidumbre recae sobre la totalidad del área del predio sirviente o solo cuando se afecte una parte de tal área: Si se desea inscribir la servidumbre que afecta el predio sirviente (en su totalidad o parte del área) en favor del titular del predio dominante (no inscritos), previamente se tendrán que inmatricular los predios. De tal manera que la servidumbre se extenderá en el Rubro “C” de gravámenes y cargas de la partida del predio sirviente, así como se extenderá una anotación de correlación del beneficio con la servidumbre en el Rubro “F” - Otros de la partida del predio dominante. ¿Sería necesaria la inmatriculación del predio dominante? Consideramos que no, pero por un tema de publicidad y seguridad jurídica debería hacerse. Además, no es posible la independización del predio sirviente cuando se esté afectando parte de su área, cuyo fundamento razonable es porque no se está disponiendo la titularidad del predio.

• Cuando se traten de predios inscritos y cuando la servidumbre recae sobre la totalidad del área del predio sirviente o solo cuando se afecte una parte de tal área: A diferencia del anterior caso, aquí los predios ya se encuentran inmatriculados. Por tanto, la servidumbre se extenderá en el Rubro “C” de gravámenes y cargas de la partida del predio sirviente, así como se extenderá una anotación de correlación del beneficio con la servidumbre en el Rubro “F” - Otros de la partida del predio dominante. En caso la servidumbre afecte solo parte del área del predio sirviente no es posible su independización por la razón ya indicada.

VII. El instituto jurídico de la servidumbre en la jurisprudencia registral

En las múltiples y variadas resoluciones emitidas por el Tribunal Registral se han resuelto que la figura jurídica de las servidumbres podría recaer sobre un predio no inscrito (carga o limitación a algunas de las facultades de la propiedad que se tendrá en cuenta al momento de inmatricularse el predio, de hecho si estuviera vigente) o sobre un predio inscrito en determinada partida registral. Además, el Tribunal Registral ha dicho que no solo se pueden constituir servidumbres que recaigan sobre un terreno sin construcción sino que también pueden constituirse servidumbres en zonas de propiedad común existentes en una construcción que tiene más de un piso. Veamos, de muchas, las sumillas de algunas resoluciones del Tribunal Registral (en teoría y en práctica conocidas como jurisprudencias registrales) relacionadas a las servidumbres:

Servidumbre legal

“La servidumbre legal de paso tiene como presupuesto que tanto el predio dominante como el predio sirviente pertenezcan a distintos propietarios, pues solamente en dicha circunstancia podrían surgir conflictos de intereses en cuanto a la utilización del área de acceso. Por lo tanto, en el caso en que tanto el predio dominante como el predio sirviente pertenecen al mismo propietario, la servidumbre de paso será convencional”¹⁵.

Inmatriculación

“Si el área de catastro no puede determinar si las servidumbres inscritas en el Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos afectan al área donde se ubica el predio a inmatricular, no procede el traslado de estas a la partida por aperturar, ni tampoco constituye esta situación un obstáculo para la inscripción solicitada”¹⁶.

Servidumbre de electroducto

“La Directiva Nº 006-2011-SUNARP-SA no solo regula la inscripción de las servidumbres reconocidas o impuestas a favor de una concesión, sino también rige para las servidumbres convencionales que recaen sobre predios a favor de concesiones para la explotación de servicios públicos. En tal sentido, el Registrador del Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos competente para calificar la inscripción de la servidumbre en la partida de la concesión, tiene competencia nacional a efectos de extender las anotaciones de correlación en las partidas de los predios afectados”¹⁷.

Servidumbre de predio sujeto a copropiedad

“Conforme con el artículo 1042 del Código Civil el predio sujeto a copropiedad solo puede ser gravado con servidumbres si prestan su consentimiento todos los copropietarios”¹⁸.

Servidumbre de paso

“Tratándose de centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso los propietarios pueden optar en constituir derechos reales de servidumbre perpetua obligatoria a favor de los predios dominantes respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y similares o considerar estos como zonas de propiedad común”¹⁹.

Improcedencia de rectificación de asiento

“No procede la inscripción de una servidumbre, vía rectificación, si los contratantes ya no son titulares de los predios involucrados; lo que constituye un obstáculo insalvable en la partida”²⁰.

Intervención de superficiario en constitución de servidumbre

“Para efectos de registrar el derecho de servidumbre sobre un predio en el que se [ha] constituido derecho de superficie –sobre y bajo el suelo–, se requiere acreditar ante el Registro que el superficiario a prestado su consentimiento, pues la constitución de un derecho real como el de la superficie importa un acto de disposición temporal del bien”²¹.

VIII. Comentario a una jurisprudencia registral que vulnera la seguridad jurídica

Lo que causó extrañeza y rechazo total es el argumento contenido en el numeral 8) de la Resolución Nº 59-2016-SUNARP-TR-T (de fecha 03/02/2016), cuyo detalle es: “(…) para la celebración y formalización del contrato de usufructo y servidumbre sobre un área de 7,018.45 hectáreas del territorio comunal, este colegiado ha constatado que dichas facultades actualmente constan inscritas en el Asiento A00019 de la partida Nº… del Registro de Personas Jurídicas de… a nombre del presidente… y del tesorero… con la medición métrica (ha) de las áreas objeto del contrato e información para su ubicación referencial (…)”.

Lo que pasó en este caso, solo respecto al tema de la servidumbre, es que una comunidad campesina cedió en servidumbre una parte física del territorio comunal a favor de una compañía minera, así consta en la escritura pública presentada a la oficina registral competente. Además, las facultades otorgadas por la comunidad al presidente y al tesorero para la constitución de la servidumbre sobre una parte física del territorio comunal (con indicación de área, linderos y medidas perimétricas, así como la indicación de vértices y coordenadas) constaban inscritas en la partida del Registro de Personas Jurídicas.

Cuando el título fue apelado a la IV Sala del Tribunal Registral - con sede en Trujillo (ante la tacha del título por defecto de forma y fondo), esta instancia, tal como se refleja en el fundamento 8 de la resolución cuestionada, ha revocado la tacha declarada por el registrador y consecuentemente ordenó la inscripción de la servidumbre, pero para este tribuno solo bastó la información técnica (vértices, coordenadas, área, linderos y medidas perimétricas) que formaban parte de las facultades inscritas en el Registro de Personas Jurídicas, esto es, considerando que ya constan en los antecedentes registrales (bendito sea el artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). Aquí no hubo informe técnico que validara la certeza y exactitud de los datos técnicos que constaban en el Registro de Personas Jurídicas, lo cual solo sería posible con la presentación del plano. La presentación de este documento técnico también ayudará a ubicar espacialmente el predio afectado con la servidumbre ¿Qué pasaría si esas coordenadas ingresadas al mosaico del área de catastro de Registro reflejaran superposición o desplazamiento sobre predios de terceros?

Particularmente, considero que la segunda oración del artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (“sin embargo, deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que esta se pueda determinar de los antecedentes registrales”) debe ser remediada con la precisión del caso, porque mantenerlo en sus propios términos conllevaría a múltiples interpretaciones y decisiones con las que podrían verse afectados los derechos de terceros, así como la propia seguridad jurídica; como ya lo hizo, por ejemplo, el Tribunal Registral en el caso comentado.

A fin de evitar peores irregularidades, consideramos como propuesta saludable la modificación parcial del artículo 133 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios y cuyo nuevo contenido podría ser el siguiente: “Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o sesión en uso que afecten parte del predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que esta se pueda determinar del título archivado donde constan los documentos técnicos que han sido respaldadas con informe técnico emitida por el área de catastro de ser el caso”.

Conclusiones

• Ha quedado claro que la servidumbre por ser una carga o limitación a algunas de las facultades o atributos de la propiedad, es inscribible en el Registro de Predios. Su inscripción no solo está sustentada en el principio de tipicidad (numeral 1 del artículo 2019 del Código Civil) sino que además en la seguridad que se genera con la publicidad en el registro.

• Las servidumbres pueden recaer sobre predios rústicos y urbanos, sobre predios no inscritos e inscritos, sobre la totalidad del área del predio o sobre una parte física del área total del predio. No hay limitaciones para su afectación, salvo las impuestas por la manifestación de voluntad o las dispuestas por ley.

• La calificación de un título de servidumbre dentro del procedimiento registral, estará a cargo del registrador público y del Tribunal Registral, en primera y segunda instancia respectivamente.

• Los instrumentos públicos donde constan la constitución de las servidumbres y que deberían ser presentadas al registro como documentos sustentatorios, podrían ser: los procedentes de sede notarial (escrituras públicas), judicial (resoluciones judiciales), consular, administrativo (en el caso de las resoluciones emitidas por Cofopri, SBN, gobiernos regionales, municipalidades u otras entidades del Sector Público) o arbitral (laudos arbitrales protocolizadas).

• Si la inscripción de la servidumbre implica la seguridad jurídica tanto para el titular del predio sirviente como para el titular del predio dominante, también consideramos que lo debería ser para los terceros no intervinientes en el acto. Por ejemplo, que la carga o afectación no recaiga sobre predios de terceros. Para evitar posibles afectaciones, se ha propuesto una justa modificación parcial al artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Referencias bibliográficas

AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “La propiedad en el Código Civil”. En: Estudios sobre la propiedad. Giovanni F. Priori Posada (editor), Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, agosto de 2012.

DÍEZ-PICAZO Y PONCE DE LEÓN, Luis. Fundamentos de Derecho Civil patrimonial. Volumen III, 4ª edición, Civitas, Madrid, 1995.

GONZALES BARRÓN, Gunther. Manual Práctico de Sociedades. 4ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, junio de 2016.

GONZÁLEZ LINARES, Nerio. Derecho Civil patrimonial - Derechos Reales. 2ª edición, Jurista Editores, Lima, 2012.

MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Volumen 11, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1994.

RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral. Gaceta Jurídica, Lima, junio de 2015.

* Abogado por la Universidad Nacional Santiago Antúnez de Mayolo, con estudios concluidos en la maestría con mención en Derecho Civil y Comercial en la misma universidad. Asistente registral nombrado de la Zona Registral N° VII - Sede Huaraz.

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1 Código Civil
Artículo 923.- La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.
2 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “La propiedad en el Código Civil”. En: Estudios sobre la propiedad. Giovanni F. Priori Posada (editor). Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, agosto de 2012, p. 113.

3 GONZALES BARRÓN, Gunther. Manual práctico de sociedades. 4ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, junio de 2016, p. 75.

4 GONZÁLEZ LINARES, Nerio. Derecho Civil patrimonial: Derechos Reales. 2ª edición, Jurista Editores, Lima, 2012,p. 813.

5 Código Civil

Artículo 1035.- La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro, que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño e de este el ejercicio de alguno de sus derechos.

6 Código Civil

Artículo 1040.- Solo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción, mediante la posesión continua durante cinco años con justo título y buena fe o durante diez años sin estos requisitos.

7 Código Civil

Artículo 1041.- El usufructuario puede constituir servidumbres por el plazo del usufructo, con conocimiento del propietario.

8 GONZÁLEZ LINARES, Nerio. Ob. cit., p. 825.

9 DÍEZ-PICAZO Y PONCE DE LEÓN, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Volumen III, 4ª edición, Civitas, Madrid, 1995.

10 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral. 1ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2015, p. 157.

11 Resolución Nº 606-2012-SUNARP-TR-T, de fecha 21/09/2012.

12 MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Volumen 11, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1994.

13 Código Civil

“Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

(...)”.

14 TUO del Reglamento General de los Registros Públicos

“Artículo 31.- La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y del Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este reglamento y en las demás normas registrales.

(...)”.

15 Resolución Nº 346-2007-SUNARP-TR-L, de fecha 06/06/2007.

16 Resolución Nº 044-2012-SUNARP-TR-L, de fecha 10/01/2012.

17 Resolución Nº 1788-2013-SUNARP-TR-L, de fecha 31/10/2013.

18 Resolución Nº 1578-2013-SUNARP-TR-L, de fecha 27/09/2013.

19 Resolución Nº 456-2016-SUNARP-TR-L, de fecha 04/03/2016.

20 Resolución Nº 1021-2016-SUNARP-TR-L, de fecha 20/05/2016.

21 Resolución Nº 161-2016-SUNARP-TR-L, de fecha 26/01/2016.