Procede la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas por mutuo acuerdo aunque exista superposición de áreas
Consulta
Un abogado nos indica que su cliente es propietario de un inmueble de 2700.00 m2. En el procedimiento de habilitación urbana se advirtió que el terreno realmente tiene 2780.00 m2 y que las medidas de los linderos derecho e izquierdo también son mayores a las que aparecen en la partida registral. Es así que, con la finalidad de rectificar el área y linderos, quieren otorgar una escritura pública conjuntamente con los propietarios de los predios colindantes; sin embargo, como consecuencia de la rectificación de áreas y medidas perimétricas, se generaría una superposición de áreas con uno de los predios colindantes. En tal sentido, el abogado nos consulta si podría realizar la rectificación de área por mutuo acuerdo a pesar de la superposición de áreas o, en caso contrario, tendría que realizar la rectificación en la vía judicial.
Respuesta: Se puede rectificar el área, medidas perimétricas y linderos de un predio por mutuo acuerdo en mérito a escritura pública con intervención del titular registral y de los propietarios de los predios colindantes, aunque como consecuencia de dicha rectificación se genere una superposición de área. Para ello, deberá indicarse en la escritura pública tanto la nueva área, medidas perimétricas y linderos del predio rectificado como del predio que ha resultado afectado con la rectificación.
FUNDAMENTACIÓN
El área puede definirse como la extensión superficial o ámbito físico de la finca, el mismo que debe ser expresado necesariamente en el sistema métrico decimal. Los linderos vienen a ser las líneas que delimitan una finca de otra. Generalmente se sostiene, en doctrina, que el elemento preferente son los linderos, pues la finca se encuentra encerrada dentro de ellos y, por lo tanto, todo lo que esté dentro de los lindes corresponde a la finca, al margen de que exista error en la medición del área.
Así, conforme a lo expuesto, se puede decir que para definir una finca es necesario que sus linderos estén fijados de modo preciso. Sin embargo, ocurre en muchas ocasiones que la realidad física de la finca no coincide con su realidad registral, de tal forma que se detecta un exceso o falta en el área.
La inexactitudes registrales constituyen discordancias entre lo registrado y la realidad extrarregistral, discordancias que pueden versar sobre los actos o derechos inscritos o sobre la base material respecto del que recaen tales actos o derechos, esto es, en el caso del Registro de Predios, el bien inmueble registrado.
Es así que para eliminar dichas inexactitudes registrales, respecto del predio registrado, la Ley N° 27333, estableció que la rectificación o determinación del área, linderos y medidas perimétricas de un predio puede efectuarse en mérito a cualquiera de los procedimientos siguientes: por mutuo acuerdo en mérito a escritura pública con intervención del titular registral y de los propietarios de los propietarios colindantes; mediante procedimiento no contencioso de competencia notarial y mediante proceso judicial.
Respecto a la rectificación por mutuo acuerdo, en la que se pide también la intervención de los propietarios de los predios colindantes, debe señalarse que la misma se sustenta en que la determinación o rectificación podría eventualmente afectar los derechos de dichos colindantes.
El Tribunal Registral ha señalado que en los 3 procedimientos de rectificación previstos por la Ley N° 27333, el requerir la intervención o notificación a los propietarios de los predios colindantes, se sustenta en que la rectificación podría afectarle eventualmente sus derechos.
Ahora bien, conforme a lo dispuesto en el literal a) del artículo 13 de la Ley N° 27333, la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas de un predio, por mutuo acuerdo, debe ser realizada mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes.
Cabe señalar que si bien la Ley N° 27333 no exige que los propietarios de los predios colindantes cuenten con derecho inscrito como presupuesto para suscribir la escritura pública de rectificación, no es menos cierto que tratándose de un título que pretende su acceso al Registro, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse.
En tal sentido, el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que desarrolla el principio de legitimación consagrado en el artículo 2013 del Código Civil señala que: “los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.
Por lo tanto, al tratarse de la inscripción de un acto que implica la variación de la situación física y jurídica de un predio y de sus colindantes, resulta relevante la calificación de la condición de propietarios de quienes suscriben el instrumento público de rectificación. En consecuencia, solo puede presumirse cierta la condición de propietario si esta consta inscrita en el Registro.
Asimismo, en relación con la rectificación por mutuo acuerdo, debemos señalar que, si la ley permite que los involucrados en un proceso judicial de rectificación, donde existe superposición de áreas o linderos, puedan arribar a un acuerdo durante el transcurso del proceso y otorgar escritura pública, entonces los propietarios de los predios que pretenden efectuar una rectificación de área, también pueden acudir al mecanismo del otorgamiento de escritura pública, aun cuando la rectificación genere una superposición, sin necesidad de que se inicie un proceso judicial.
No obstante, lo antes indicado, para que tal alternativa pueda ser inscrita, resulta indispensable que en la escritura pública respectiva se deje constancia de las áreas, medidas perimétricas y linderos de los predios que son objeto de rectificación y del o los predios que resulten menoscabados en sus áreas y linderos, es decir, que si bien los nuevos datos del predio que va a ser rectificado deben ser indicados en la escritura pública, no puede omitirse los nuevos datos o áreas y linderos del predio que ha resultado afectado con la rectificación (reducido en su área).
Así, la rectificación solicitada no solo va a modificar el área del predio rectificado, sino además el área del predio colindante, por la existencia de superposición. Si la rectificación de área implica la solución de una inexactitud registral para reflejar en el registro el área, medidas perimétricas y linderos reales de un predio, luego de esta operación no puede a su vez provocarse una nueva inexactitud registral consistente en omitir o dejar de corregir el área, medidas perimétricas y linderos del predio colindante.
Por lo antes expuesto, podemos concluir que en el caso materia de consulta, el abogado podrá rectificar el área y linderos del predio, presentando al Registro una escritura pública otorgada por su cliente y los propietarios de los predios colindantes que cuenten con su derecho inscrito, donde consten el área, linderos y medidas perimétricas de todos los predios que se ven afectados con la rectificación, acompañada del plano visado por la autoridad competente.
Base legal: