Modificación de porcentajes de participación de propietarios puede adoptarse con quórum y mayoría requeridas para adecuar reglamento interno
Consulta:
Un abogado que brinda asesoría a los propietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y común, nos indica que en el reglamento interno inscrito de dicho edificio, el que todavía no ha sido adecuado a la Ley N° 27157, no se les asignó porcentajes de participación a los propietarios respecto de los bienes comunes a los estacionamientos. Esto se debió a que la Ley N° 22112 –vigente en aquel momento– establecía que dichos porcentajes se fijaban sobre la base del área techada, y al no contar los estacionamientos con área techada no se les pudo asignar el porcentaje correspondiente. En ese sentido, el referido abogado nos consulta cuál es la mayoría que se requiere para adoptar el acuerdo de adecuación del reglamento interno y al mismo tiempo modificar los porcentajes de participación de los propietarios a efectos de asignarles los estacionamientos.
Respuesta: La adecuación del reglamento interno a la Ley N° 27157 implica su modificación y la de los porcentajes de participación de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva sobre los bienes y gastos comunes, si estos no son compatibles con dicha norma o adolecieran de las exigencias señaladas por ella. En tal sentido, en dicho supuesto tenemos que el acuerdo de modificación de los porcentajes de participación de los propietarios para asignarles los estacionamientos podrá adoptarse con el mismo quórum y mayoría requerida para adecuar el referido reglamento interno.
FUNDAMENTACIÓN:
El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, anteriormente denominado “propiedad horizontal”, está regulado por la Ley N° 27157, Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el TUO de su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, y la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN que establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y común.
Al respecto, cabe mencionar que el reglamento interno es el acto constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, siendo por lo tanto de suma importancia en dicho régimen porque establece las reglas de convivencia de los residentes de la edificación y regula todo el procedimiento que se debe seguir para que la junta de propietarios adopte acuerdos válidos.
La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, “Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común”, señala que: “El reglamento interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos reales y obligacionales. Así pues la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes”.
Con relación a la adecuación de los reglamentos internos otorgados antes de la vigencia de la Ley N° 27157, la tercera disposición final de la misma, estableció que: “Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la presente ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la junta de propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la junta de propietarios”.
Al respecto, el Tribunal Registral estableció como precedente de observancia obligatoria que: “La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio”.
La Ley N° 27157 y su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, introdujeron diversas modificaciones a la regulación de los reglamentos internos, referidas al régimen aplicable al reglamento interno, a los diversos criterios para determinar el porcentaje de participación en la propiedad de los bienes comunes y a la posibilidad de establecer la transferencia de los bienes comunes. De esta manera, actos como la inscripción de la junta de propietarios no eran inscribibles con la normativa anterior y recién con la Ley N° 27157 se presenta como tal, precisándose sus atribuciones y responsabilidades; asimismo, es necesario para actos como este, saber el régimen al que estará sujeta la edificación (de propiedad exclusiva y común o de independización y copropiedad) y las demás regulaciones propias del régimen elegido, por lo que se requiere la aprobación previa de la adecuación del reglamento interno a la nueva ley.
Además, el artículo 42 de la Ley N° 27157, a diferencia de la normativa anterior, contempla que el reglamento interno debe comprender los porcentajes que a cada propietario corresponde en la propiedad de bienes comunes, pero de acuerdo al criterio adoptado en el reglamento interno. Complementariamente, el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157 precisó que dichos criterios debían ser razonables.
Por su parte, el derogado régimen de propiedad horizontal establecía que los porcentajes se determinaban en forma imperativa de acuerdo con el área techada de la edificación o conjunto de edificaciones. Así, el artículo 2 del Decreto Ley N° 22112 regulaba lo siguiente: “Cada propietario de una sección de dominio exclusivo es copropietario del terreno sobre el que está construida la edificación o conjunto de edificaciones y de los bienes de dominio común, en proporción al área construida de su sección. En igual proporción tendrá derecho a participar en las votaciones que se lleve a cabo en las juntas de propietarios y obligación de contribuir para los gastos de conservación, mantenimiento y administración de dichos bienes y de los servicios comunes. En los casos mencionados en el segundo párrafo del artículo 1, la participación en las votaciones de la junta de propietarios y la contribución a la conservación, mantenimiento y administración de los bienes de usos común y servicios comunes, será asimismo, proporcional a las áreas construidas de las secciones de dominio exclusivo”.
Al respecto, el Reglamento de la citada Ley estableció que el área construida que señalaba el artículo 2 del Decreto Ley N° 22112 para el cómputo de la cuota de participación, los derechos y deberes del copropietario corresponden a los ambientes techados de cada sección; sin embargo, quedaban fuera de dicho marco normativo otros bienes de dominio exclusivo sin techar, como azoteas y estacionamientos.
La Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN precisó en el numeral 5.3 las mayorías necesarias para modificar tanto el reglamento interno como los porcentajes de participación sobre los bienes comunes bajo el siguiente tenor: “El reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente con más del 50 % de la participación de los propietarios. De conformidad con el artículo 135 del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificación de porcentajes de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de 2/3 de las participaciones. En estos casos, la comunicación notarial a los propietarios que no asistieron a la junta así como el transcurso del plazo de veinte días útiles contados a partir de dicha notificación, a que se refiere el artículo 43 de la Ley N° 27157, podrá ser acreditado mediante declaración jurada otorgada por el presidente de la junta”.
Es así que, por regla general, para modificar el reglamento interno se requiere de mayoría absoluta: más del 50 % de las participaciones y para modificar los porcentajes de participación se requiere de mayoría calificada: 2/3 de porcentajes de participación. Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado que el citado artículo de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN no precisa cuál es la mayoría necesaria para la modificación de porcentajes de participación derivadas de la adecuación del reglamento interno, razón por la cual aprobó en el Pleno CXIX Pleno del Tribunal Registral el siguiente acuerdo plenario:
“La adecuación del reglamento interno a la Ley N° 27157, implica su modificación y la de los porcentajes de participación de las secciones de propiedad exclusiva sobre bienes y gastos comunes, si estos no son compatibles con dicha ley o adolecieran de las exigencias señaladas por esta, las mismas que pueden ser modificadas por acuerdo de la junta de propietarios con el quórum y mayoría señalados por la tercera disposición final de la Ley acotada”.
En tal sentido, el Tribunal Registral fundamentó dicho acuerdo plenario de la siguiente manera:
a) De conformidad con el Diccionario de la Real Academia Española, “adecuar” significa proporcionar, acomodar, apropiar algo a otra cosa. Por tanto, la adecuación del reglamento interno a la Ley N° 27157 comprende la incorporación de las normas de carácter imperativo que la ley introduce, así como la incorporación de nuevas posibilidades de carácter dispositivo –anteriormente no reguladas–, que si bien, no necesariamente deben ser incorporadas, pueden ser comprendidas.
Así las cosas, es de entender que la adecuación contiene implícitamente la modificación del reglamento interno. No cabe la posibilidad de que pueda adecuarse un reglamento interno a la nueva legislación sin modificarlo, total o parcialmente.
b) En trámites regulares relativos a la modificación del reglamento interno o modificación de los porcentajes de participación en los bienes y gastos comunes, el registrador deberá verificar que los mismos se hayan adoptado con el quórum y mayorías requeridas por la normatividad aplicable.
No obstante, si la Ley N° 27157 autoriza adecuar los reglamentos internos existentes a la fecha de su entrada en vigencia con la asistencia del 50 % + 1 en primera convocatoria y los que asistan en segunda convocatoria, así como el voto de la mayoría de los concurrentes de la junta; resulta coherente sostener que dicha autorización contenga implícita la autorización excepcional para modificar el reglamento interno con el mismo quórum y mayoría.
c) Bajo el mismo razonamiento, si en trámites regulares de modificación de los porcentajes de participación en los bienes y gastos comunes se requiere quórum calificado, ello no sucederá cuando se modifique aquel porcentaje en virtud de la adecuación del reglamento interno a las disposiciones de la Ley N° 27157.
Esto tiene sentido, si se advierte que el porcentaje de participaciones antes referido debe encontrarse descrito obligatoriamente en el reglamento interno, conforme lo exige el artículo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA. Esto es, para adecuar el reglamento interno debe modificarse el porcentaje de participaciones de las secciones de propiedad exclusiva si en el anterior reglamento solo se asignó a algunas y no a otras. Por tanto, resulta también lógico asumir que pueden modificarse los porcentajes de participación en los bienes y gastos comunes con el quórum y mayoría que se requiere para la adecuación a la Ley N° 27157.
Por lo expuesto podemos concluir que, en el caso materia de consulta, para la modificación de los porcentajes de participación derivada de la adecuación del reglamento interno a la Ley N° 27157, se requiere el quórum y mayorías establecidas en la tercera disposición final de la mencionada ley, esto es, “la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la junta de propietarios”.
Base legal:
Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, Ley N° 27157 (20/07/1999): arts. 42 y 43.
TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA (08/11/2006): arts. 130, 135 y 153.
Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común, Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, aprobada mediante Resolución N°340-2008-SUNARP/SN (26/12/2008): num. 5.3.