Un asesor legal nos indica que uno de sus clientes inscribió en el Registro de Predios un proyecto de habilitación urbana ejecutada que ha sido aprobada vía regularización por la municipalidad correspondiente, siendo que dicha habilitación cuenta con 250 lotes. Sobre el particular nos consulta si procede la preindependización de dichos lotes a pesar de que el referido proyecto de habilitación urbana no cuenta con autorización de compraventa garantizada.

Respuesta:

No procede la preindependización de los lotes que integran una habilitación urbana ejecutada que ha sido regularizada si es que aún no cuenta con la recepción de obras, y en la que no se ha autorizado la venta garantizada. En efecto, para que el registro proceda a independizar tales lotes, deberá constar previamente inscrita la recepción de obras de la habilitación, no habiéndose previsto ni regulado legalmente la posibilidad de la preindependización en calidad de anotación preventiva de los lotes, salvo cuando se cuente con la autorización de compraventa garantizada.

FUNDAMENTACIÓN:

Las habilitaciones urbanas se encuentran actualmente reguladas en la Ley de Regulación de Habilitación Urbana y Edificaciones, Ley N° 29090, publicada en el diario oficial El Peruano el 25 de setiembre de 2007 y vigente desde el 28 de setiembre de 2008. De acuerdo a esta ley, el proceso de habilitación urbana pasa por obtener una licencia de habilitación urbana, y una vez concluidas las obras se solicita la recepción de las mismas.

En la Ley N° 29090 se distingue a las habilitaciones urbanas nuevas, las habilitaciones urbanas ejecutadas (en vía de regularización) y las habilitaciones urbanas de oficio. Los requisitos se encuentran previstos en la Ley N° 29090 y en el Reglamento de la ley de habilitación urbana y licencias de edificaciones aprobado por Decreto Supremo N° 008-2013-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 4 de mayo de 2013.

Ahora bien, en el artículo 16.1 del Reglamento se indica que el procedimiento de habilitación urbana tiene dos etapas:

“16.1 El procedimiento de habilitación urbana contempla dos etapas:

a) Aprobación de proyecto; y,

b) Recepción de las obras (…)”.

Como puede verse, si bien dentro del contexto registral el procedimiento de habilitación urbana tiene dos etapas perfectamente definidas, como son la aprobación de la habilitación urbana y la recepción de obras finales; en el ámbito extrarregistral se puede distinguir una etapa intermedia entre ambas, que es la ejecución de las obras de habilitación urbana. Es decir, luego de obtenida la aprobación de la habilitación urbana y la autorización para la ejecución de las obras corresponde al habilitador la ejecución de las mismas, a fin de que el predio rústico o eriazo se convierta en un predio urbano que cuente con los respectivos servicios públicos.

La diferenciación de estas tres etapas que tiene todo proceso regular de habilitación urbana nos conduce a la conclusión de que en el ámbito registral la primera etapa únicamente implica la aprobación e inscripción del proyecto de la futura urbanización. Por lo tanto, no puede concluirse que la sola aprobación de la habilitación urbana implica la existencia de lotes de terrenos urbanos, pues como queda indicado, en la esfera extrarregistral se requiere de la ejecución de las obras de habilitación y en la registral de la inscripción de la resolución de recepción de obras finales.

En ese mismo sentido se pronuncia el Reglamento Nacional de Edificaciones, al establecer que es terreno urbano “el que cuenta con los servicios generales propios de la población donde se ubica o los establecidos en los reglamentos correspondientes. En ambos casos el terreno deberá haber sido habilitado como urbano con sujeción a las respectivas disposiciones legales o reglamentarias”.

En razón de que con la sola inscripción de la aprobación de la habilitación urbana únicamente se tiene –en el ámbito registral– el proyecto de la futura lotización y, por lo tanto, no existen propiamente lotes de terreno urbanos sino “futuros lotes urbanos”, es que el artículo 49 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que para inscribir la transferencia de propiedad y los demás actos de disposición de los lotes que integran la habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras, salvo que en la resolución que aprueba dicha habilitación se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción de obras conforme a la normativa vigente.

Dentro de dicho contexto debe interpretarse el artículo 39 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual permite la anotación preventiva de la compraventa garantizada; pues se trata de un bien futuro respecto del cual se ha abierto una partida registral.

“Artículo 39.- Anotación preventiva de la compraventa garantizada

La compraventa garantizada, y en su caso la cesión de posición contractual, se anotarán preventivamente en la partida individual del respectivo predio. La inscripción definitiva de dichos actos se efectuará simultáneamente con la inscripción de la recepción de obras”.

En el caso de regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas, el artículo 23 de la Ley N° 29090 dispone que la resolución de aprobación de las habilitaciones urbanas ejecutadas, expedida por la municipalidad distrital, deberá contener la resolución que apruebe el proyecto de habilitación urbana en vía de regularización y, de ser el caso, la recepción de obras.

Al respecto, el artículo 47 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula la inscripción de regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas, disponiendo que dicha inscripción se efectuará en mérito a los siguientes documentos:

a) Resolución municipal que en vía de regularización aprueba el proyecto, en cuyo caso se extenderá la anotación preventiva, aplicándose el artículo 37, en lo que fuere pertinente o la recepción de obras de la habilitación urbana ejecutada, en cuyo caso se extenderá el asiento de inscripción de la habilitación y de la independización de los lotes.

b) Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y lotización o de replanteo en su caso, presentados ante la municipalidad.

c) Memoria descriptiva.

d) En el supuesto de regularización con recepción de obras, se presentará la valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que esta se encuentre contenida en la memoria descriptiva.

La norma añade que en los casos en que la resolución municipal de regularización apruebe el proyecto, la misma se anotará preventivamente. Los lotes serán independizados una vez que se presente la resolución de recepción de obras.

Como puede apreciarse, en el caso de regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas, la municipalidad puede:

a) Aprobar en vía de regularización la aprobación del proyecto

En este caso se extiende anotación preventiva, aplicándose en lo pertinente el artículo 37 del mismo reglamento, que regula el contenido del asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación.

b) Aprobar en vía de regularización la recepción de obras

En este caso se extiende la inscripción e independización de los lotes.

Ahora bien, al igual que en los proyectos de habilitación, en los que la municipalidad puede conceder autorización para la compraventa garantizada o puede disponer la libre disponibilidad de los lotes, en las habilitaciones urbanas ejecutadas la municipalidad también puede –cuando aprueba en vía de regularización el proyecto de habilitación– conceder autorización para la compraventa garantizada o autorizar la libre disponibilidad de los lotes.

Cuando se cuenta con autorización para la compraventa garantizada o con autorización para la libre disponibilidad de los lotes, dichas transferencias se extenderán con la calidad de anotaciones preventivas, pues la inscripción definitiva solo podrá obtenerse cuando se cuente con la recepción de obras. Así, mientras no se cuente con la recepción de obras no estamos en estricto ante lotes urbanos, sino ante futuros lotes urbanos.

Por lo expuesto, en el caso materia de consulta para que el registro proceda a independizar los lotes conformantes de una habilitación urbana ejecutada que ha sido regularizada, deberá constar previamente inscrita la recepción de obras de la habilitación, no habiéndose previsto ni regulado legalmente la posibilidad de la preindependización en calidad de anotación preventiva de los lotes, salvo cuando se cuente con la autorización de compraventa garantizada.

Base legal:

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN (04/05/2013): arts. 39, 47 y 49.

Ley de Regulación de Habilitación Urbana y Edificaciones, Ley N° 29090 (25/09/2007): art. 23.

Reglamento de la ley de habilitación urbana y licencias de edificaciones, Decreto Supremo N° 008-2013-VIVIENDA (04/05/2013): art. 16.