No debe determinarse definitivamente el derecho de propiedad en los procesos de desalojo
En un proceso de desalojo por ocupación precaria, la pretensión está dirigida a que el emplazado desocupe el inmueble materia de litis. No es esencia de este proceso determinar o resolver en definitiva el derecho de propiedad, sino la validez de la restitución o la entrega de la posesión con base en un título válido y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante. Esto debe ser, por su naturaleza, de elemental probanza y dilucidación; lo cual no ha sucedido en el presente caso, ya que los medios probatorios ofrecidos por la parte demandante solo configuran relaciones jurídicas entre terceros.
JURISPRUDENCIA
Cas. Nº 1389-2014-Lima
Lima, veinticinco de mayo de dos mil quince
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
Vista la causa número mil trescientos ochenta y nueve - dos mil catorce, en audiencia pública realizada en la fecha y producida la votación correspondiente, emite la siguiente sentencia:
1. ASUNTO
En el presente proceso de desalojo por ocupación precaria, la sociedad conyugal conformada por Pedro Raúl Chauca Fernández y Hermenegilda Alendez Vera, sucesores procesales de la demandante Rosa Antonia Chumbe Espinoza de Arredondo, interpusieron recurso de casación a través del escrito obrante a folios ciento noventa y nueve, contra la sentencia de vista de fecha diecinueve de noviembre de dos mil trece, de folios ciento ochenta y nueve, que revocando la sentencia apelada del veintidós de abril de dos mil trece, la reforma y declara improcedente la demanda en todos sus extremos.
2. ANTECEDENTES
Demanda
2.1. A folios treinta y tres, subsanada a folios cuarenta y tres, Rosa Antonia Chumbe Espinoza de Arredondo interpone demanda de desalojo de ocupación precaria contra Jacqueline Julissa Vilca Díaz, a fin que desocupe el inmueble de su propiedad ubicado en la avenida Angamos número mil quinientos cincuenta y uno, Stand número treinta y nueve, Block II (Centro Comercial Plaza Hogar) del distrito de Surquillo, departamento y provincia de Lima. Sostiene que: i) Su derecho de propiedad obra inscrito en la Partida número 11071396 de los Registros Públicos; ii) la demandada viene ocupando el referido predio sin justo título, de facto o de forma clandestina; y, iii) con fecha veinticinco de abril de dos mil doce, le cursó a la emplazada una carta notarial invitándola a formalizar una relación contractual de arrendamiento que le permitiese ocupar legalmente el bien en mención, empero, y pese al tiempo transcurrido, no ha tenido ninguna respuesta.
Contestación de la demanda
2.2. A folios setenta y nueve, Jacqueline Julissa Vilca Díaz propone las excepciones de falta de legitimidad para obrar pasiva y activa, y contesta la demanda señalando que: i) Con la Partida Registral pertinente se acredita que la demandante no es propietaria del bien objeto de desalojo, por lo que carece de legitimidad para obrar; ii) La actora no ha demostrado que el referido inmueble se encuentre en su posesión, habiéndose precisado la persona que posee el mismo, a quien se le debe emplazar con la demanda; iii) El título en virtud del cual la accionante alega haber adquirido la propiedad del predio es nulo, teniendo en cuenta que si bien manifiesta haberlo adquirido por subasta administrativa efectuada por la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria - Sunat1, a la fecha en que se produjo el remate, la propiedad del local era de la empresa E. Wong, quien lo adquirió de Casas y Cosas Sociedad Anónima en Liquidación; iv) El título de la demandante tampoco respetó el principio de tracto sucesivo en materia registral, por cuanto lo inscribe cuando el inmueble aparecía registrado a favor de Casas y Cosas Sociedad Anónima En Liquidación, y luego de la empresa E. Wong, quien no era deudor tributario ni parte en el proceso administrativo que originó el remate; y; v) E. Wong Sociedad Anónima se encuentra actualmente discutiendo la validez del título de propiedad de la demandante en un proceso de mejor derecho de propiedad, por lo que cualquier derecho de posesión que derive de la citada empresa no puede ser considerado inválido o como actos de posesión precaria.
2.3. A folios ciento nueve, Hermenegilda Alendez Vera y Pedro Raúl Chauca Fernández peticionan su incorporación al proceso como sucesores procesales de la demandante; solicitud que fue amparada a folios ciento doce.
Punto controvertido
2.4. Mediante Audiencia Única de fecha tres de abril de dos mil trece, a folios ciento treinta y uno, se resuelve declarar infundadas las excepciones propuestas por la emplazada, se declara saneado el proceso y se fijan como puntos controvertidos: i) Determinar si la parte demandante ha acreditado tener un título de dominio sobre el inmueble cuyo desalojo pretende. ii) Determinar si la parte emplazada ha acreditado tener algún título que la faculte legalmente a la ocupación del inmueble materia de litis; esto es, avenida Angamos número mil quinientos cincuenta y uno, Stand número treinta y nueve, Block II, Centro Comercial Plaza Hogar - Surquillo. iii) Determinar, en consecuencia, si corresponde la desocupación del inmueble materia de litis, conforme está solicitando.
Sentencia de primera instancia
2.5. El Décimo Segundo Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, emitió sentencia a folios ciento cuarenta y cinco, de fecha veintidós de abril de dos mil trece, declarando fundada la demanda, al considerar que: i) De la Ficha Registral del predio sublitis se puede verificar que si bien la empresa E. Wong S.A. tenía el dominio del bien, la parte accionante adquiere el predio por adjudicación, sin que se anote asiento registral alguno que enerve su validez; siendo incluso que a la fecha el inmueble en mención corresponde a los sucesores procesales, tal como se verifica del asiento C de la Partida número 11071396; ii) Las copias certificadas del contrato de arrendamiento y sus adendas lo único que acreditan es un vínculo contractual entre terceros; situación que en nada enerva el derecho de propiedad de la parte actora. iii) De las copias certificadas de la Solicitud de Conciliación y del Acta de Conciliación, no se aprecia la existencia de una acción tendiente a desvirtuar el derecho de dominio que la parte actora mantiene sobre el bien sublitis; y, iv) La emplazada no ha acreditado tener alguna relación contractual o título válido que justifique el derecho de posesión sobre el citado inmueble.
Recurso de apelación
2.6. Contra dicha decisión, la demandada a folios ciento sesenta interpone recurso de apelación, a través de su escrito de fecha diez de mayo de dos mil trece.
Sentencia de segunda instancia
2.7. La Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, a folios ciento ochenta y nueve, emitió sentencia de vista de fecha diecinueve de noviembre de dos mil trece, revocando la apelada, y reformándola, declara improcedente la demanda en todos sus extremos. Fundamenta su decisión en lo siguiente: Se evidencia la existencia de controversia sobre la titularidad del bien, lo que corresponde ser dilucidado en la vía judicial pertinente, como efectivamente está sucediendo en el proceso sobre mejor derecho de propiedad, en el Expediente número 525-2013, tramitado ante el Décimo Sétimo Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, seguido por E. Wong Sociedad Anónima contra Pedro Raúl Chauca Fernández y otros; en tal sentido, lo referente a la discusión de la titularidad del bien no puede ser dilucidado en este tipo de procesos sumarios, así como tampoco es posible emitir juicio sobre la pretensión planteada para determinar si la demandada tiene o no condición precaria, considerando dicha incertidumbre.
3. RECURSO DE CASACIÓN
Contra la decisión adoptada por la Sala Superior, los sucesores procesales de la demandante, la sociedad conyugal conformada por Pedro Raúl Chauca Fernández y Hermenegilda Alendez Vera, interponen recurso de casación a través de su escrito obrante a folios ciento noventa y nueve. Esta Sala Suprema, por resolución de fecha doce de agosto de dos mil catorce, obrante a folios treinta del cuaderno de casación, declaró procedente el recurso por lo siguiente: i) Infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil, concordante con el artículo VIII del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por la Resolución número 126-2012-SUNARP. Sostienen que la recurrida ha sido emitida contraviniendo la seguridad jurídica, pues la inscripción en los Registros Públicos del derecho de propiedad invocado, constituye el único medio a través del cual los ciudadanos pueden oponer su derecho frente a terceros. Así, el artículo 2014 del Código Civil, concordante con el artículo VIII del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, regulan las características necesarias para que el Principio de Fe Pública Registral despliegue sus efectos, condiciones que se presentan en el caso de autos y que conllevan que mantengan su adquisición y por ende su derecho, en tanto no exista resolución judicial firme que los desfavorezca y ordene la cancelación de su registro o procedimiento de reversión de propiedad en su contra. ii) Infracción normativa de los artículos 197 y 559 del Código Procesal Civil. Refieren que la Sala Superior al sustentar su decisión hace alusión al Proceso Judicial número 525-2013, el cual no figura entre los medios probatorios ofrecidos por las partes en sus actos postulatorios, ni incorporados al proceso; en tal sentido, emite su decisión valorando pruebas no incorporadas al proceso en la etapa que la norma correspondiente establece, considerando que el dispositivo legal denunciado taxativamente prescribe la improcedencia del ofrecimiento de medios probatorios en segunda instancia. iii) Apartamiento inmotivado del Precedente Vinculante establecido por el Cuarto Pleno Casatorio Civil de fecha trece de agosto de dos mil doce, sobre Desalojo por Ocupación Precaria e Infracción normativa del artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú. Argumentan que la Sala Superior se ha negado a pronunciarse sobre la condición de precariedad de la demandada, en contravención a la tutela jurisdiccional efectiva, pese a que se ha determinado como un supuesto de ocupación precaria la enajenación de un bien arrendado cuyo contrato no estuviese inscrito en los Registros Públicos; desconociendo además, las recomendaciones contenidas en los considerandos 64, 68 y 69 del precedente vinculante invocado, que dispone que en todos los casos mencionados, el juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá pronunciarse sobre el fondo de la controversia en el sentido que corresponda, conforme a los hechos y a la valoración de las pruebas aportadas.
4. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE
En este caso, la cuestión jurídica objeto de control en sede casatoria, es verificar si la resolución recurrida ha infringido las normas contenidas en el numeral tres de la presente resolución; y, si se ha apartado del precedente judicial vinculante establecido por el Cuarto Pleno Casatorio Civil de fecha trece de agosto de dos mil doce, sobre Desalojo por Ocupación Precaria.
5. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA
5.1. Según lo establecido en el artículo 384 del Código Procesal Civil, modificado por el artículo 1 de la Ley número 29364, el recurso de casación tiene por fines esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia (finalidad nomofiláctica y uniformizadora, respectivamente), finalidad que se ha precisado en la Casación número 4197-2007-La Libertad2 y la Casación número 615-2008-Arequipa3; por lo tanto, este Tribunal Supremo, sin constituirse en una tercera instancia procesal, debe cumplir su deber de pronunciarse acerca de los fundamentos del recurso, por las causales declaradas procedentes.
5.2. Para tal efecto, resulta necesario citar la Sentencia del IV Pleno Casatorio Civil - Casación número 2195-2011/Ucayali, emitida por la Corte Suprema de Justicia de la República, sobre desalojo por ocupación precaria, la cual establece que la tutela jurisdiccional efectiva, consagrada en el artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política, debe entenderse como la observancia del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales, como a merecer un pronunciamiento sobre el fondo, según el sentido que a justicia corresponda, así como a la eficacia de lo decidido en la sentencia, dentro de una concepción garantista que comprende todo lo concerniente al derecho a accionar, a probar, a la defensa, al contradictorio e igualdad sustancial en el proceso, y a la obtención de una resolución fundada en derecho. En ese sentido, recomienda que los Jueces de toda la República, eviten emitir sentencias inhibitorias y resuelvan sobre el fondo, pronunciándose por la fundabilidad o no de la pretensión planteada.
5.3. Ahora bien, en el proceso sobre desalojo por ocupación precaria, la pretensión procesal está dirigida a que el emplazado desocupe el inmueble materia de litis; consecuentemente, la esencia de dicho proceso no consiste en determinar o resolver en definitiva el derecho de propiedad, sino la validez de la restitución o la entrega de la posesión en base a un título válido y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante; la misma que por su naturaleza, debe ser de elemental probanza y dilucidación; de allí que el ordenamiento jurídico ha dispuesto que dicha pretensión sea tramitada en la vía sumarísima de conformidad con el artículo 585 y siguientes del Código Procesal Civil, la cual resulta más breve y expedita, siendo improcedente el ofrecimiento de medios probatorios en segunda instancia, entre otros, de acuerdo al artículo 559 del texto normativo acotado4.
5.4. Por su parte, el numeral 2014 del Código Civil, dispone que el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Así, la doctrina ha señalado que del citado artículo, en concordancia con el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, se puede concluir que entre los requisitos necesarios para que el principio de fe pública registral despliegue sus efectos, figuran: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del derecho transmitido; inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido; onerosidad en la transmisión del derecho; buena fe del adquiriente; e inscripción del derecho a su favor.
5.5. Que, en concreto la actora pretende que se desocupe y restituya el inmueble ubicado en la avenida Angamos número mil quinientos cincuenta y uno, Stand número treinta y nueve, Block II (Centro Comercial Plaza Hogar) del distrito de Surquillo, departamento y provincia de Lima, atribuyéndose para tal efecto ser propietaria de dicho predio, según consta en la Partida Registral número 11071396, corriente a folios trece. De otro lado, la emplazada sostiene que el título de propiedad que ostenta la demandante es nulo, por no respetar el principio de tracto sucesivo, y que su validez está siendo discutida en un proceso sobre mejor derecho de propiedad.
5.6. Que, culminado el trámite procesal correspondiente, el Juez del Décimo Segundo Juzgado Civil de Lima declaró fundada la demanda, al concluir que se encuentra acreditado en el presente proceso la titularidad de los demandantes sobre el predio materia del proceso, mas no la existencia de un documento o acto jurídico que justifique la posesión de la emplazada respecto del bien; sentencia que al ser apelada fuera revocada por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, al determinar que no era posible emitir juicio sobre la pretensión planteada para establecer si la demandada tiene o no condición de precaria, considerando que existe controversia sobre la titularidad del bien, siendo que dicha situación corresponde ser dilucidada en la vía judicial pertinente, como está sucediendo en el proceso sobre mejor derecho de propiedad iniciado por la empresa E. Wong [Expediente número 525-2013].
5.7. De los antes expuesto se advierte, que la decisión arribada por los Jueces Superiores no solo se contrapone a los fundamentos del precedente vinculante precitado al declarar la improcedencia de la demanda, sino que además afecta el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, al inobservar la esencia del presente proceso, que consiste, por un lado, en determinar la validez de la restitución o la entrega de la posesión en base a un título válido y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante, por otro, lo cual se encuentra plenamente acreditado en el caso de autos.
5.8. En efecto, obra inscrito en el Asiento número C 00003 de la Partida número 11071396 de los Registros Públicos, la titularidad del bien sublitis a favor de los recurrentes, sin que se anote asiento registral alguno que enerve su validez, pese a los cuestionamientos de la demandada. Por su parte, la emplazada no ha acreditado, en el curso del proceso, tener alguna relación contractual o título con la actora que le dé derecho a la posesión del inmueble, pues con las copias certificadas del Contrato de Arrendamiento5 y sus respectivas Adendas6 que acompañan los autos, solo se acredita una vinculación contractual entre terceros, sin que tal relación puede menoscabar o incidir de algún modo en el dominio que ejerce los ahora demandantes sobre el predio materia del proceso. Asimismo, la Copia Certificada de la Solicitud de Conciliación7 y el Acta de Conciliación N° 807-20128, lo único que pueden abonar es el propósito de un tercero ajeno al proceso, por un reconocimiento de su supuesto mejor derecho de propiedad, y que en nada puede variar lo ya determinado anteriormente.
5.9. Aunado a ello, se aprecia que si bien la emplazada alega que se habría iniciado un proceso de mejor derecho de propiedad respecto al bien sublitis, seguido entre E. Wong y los ahora accionantes, en dicho proceso no se ha emitido una sentencia que determine la invalidez del título que ostentan los recurrentes, por lo que de conformidad con el artículo 2014 del Código Civil, dicha adquisición se mantiene en tanto no existe resolución judicial firme que los desfavorezca y ordene la cancelación de su registro. Además, no pasa desapercibido que la Sala Superior fundamenta su decisión en base al reporte del sistema sobre la existencia del proceso de mejor derecho de propiedad adjuntado por la emplazada en su recurso de apelación, medio de prueba que no ha sido incorporado al proceso; máxime, si se tiene en cuenta que dada la naturaleza de la vía procedimental en la que se tramita la causa no es procedente proponer medios de prueba en la apelación de la sentencia.
5.10. Que, se debe precisar que aunque los Jueces Superiores al revocar la apelada emitieron un pronunciamiento declarando improcedente la demanda, su fundamentación se basó en el análisis de los hechos, las pruebas y con aplicación de normas sustantivas que corresponden a una decisión sobre el fondo de la controversia; por lo que, al no encontrarse afectado el derecho de defensa de las partes, es decir, no les causa indefensión, en aplicación de los principios de economía y celeridad procesal contemplados en el artículo V del Título Preliminar del Código Procesal Civil, es menester resolver en Sede de Instancia la presente controversia a efectos de poner fin a la litis.
6. DECISIÓN
Por tales consideraciones y estando a la facultad conferida por la parte pertinente del artículo 396 del Código Procesal Civil
6.1. Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto a folios ciento noventa y nueve, por la sociedad conyugal conformada por Pedro Raúl Chauca Fernández y Hermenegilda Alendez Vera, sucesores procesales de la demandante Rosa Antonia Chumbe Espinoza de Arredondo; en consecuencia, NULA la sentencia de vista de fecha diecinueve de noviembre de dos mil trece, de folios ciento ochenta y nueve, emitida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima. Actuando en Sede de Instancia, CONFIRMARON la sentencia apelada a folios ciento cuarenta y cinco, de fecha veintidós de abril de dos mil trece, que declara FUNDADA la demanda y ordena que la emplazada desocupe y entregue a favor de la parte actora el inmueble ubicado en la avenida Angamos número mil quinientos cincuenta y uno, Stand número treinta y nueve, Block II (Centro Comercial Plaza Hogar) del distrito de Surquillo, departamento y provincia de Lima.
6.2. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Hermenegilda Alendez Vera y otros, contra Jacqueline Julissa Vilca Díaz, sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y los devolvieron. Ponente Señora Tello Gilardi, Jueza Suprema.
SS.
MENDOZA RAMÍREZ, TELLO GILARDI, VALCÁRCEL SALDAÑA, CABELLO MATAMALA, MIRANDA MOLINA
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA. La decisión arribada por los Jueces Superiores no solo se contrapone a los fundamentos del precedente vinculante contenido en la Sentencia del IV Pleno Casatorio Civil - Casación N° 2195-2011-Ucayali al declarar la improcedencia de la demanda, sino que además afecta el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, al inobservar la esencia del presente proceso, que consiste, por un lado, en determinar la validez de la restitución o la entrega de la posesión en base a un título válido y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante, lo cual se encuentra plenamente acreditado en el caso de autos.
NOTAS:
1 En el proceso seguido contra el deudor De Fábrica Sociedad Anónima.
2 Diario oficial El Peruano: Sentencias en Casación, lunes 31 de marzo de 2008, pp. 21689 a 21690.
3 Diario oficial El Peruano: Sentencias en Casación, lunes 31 de marzo de 2008, pp. 23300 a 23301.
4 Casación N° 4408-2011, Junín, Sala Civil Transitoria, del 9 de noviembre de 2012, sexto considerando.
5 Folios 63 a 66.
6 Folios 67 a 69.
7 Folios 70 a 74.
8 Folios 75. C-.