Fátima desea interponer una demanda de prescripción adquisitiva de dominio sobre el inmueble donde ha vivido diez años y del cual todos los vecinos la reconocen como única propietaria. Sin embargo, los tres primeros años el bien no estuvo independizado y, por lo tanto, los arbitrios que se pagaban estaban a nombre de otra persona; es recién cuando se independiza el bien que pudo pagar los arbitrios a su nombre. En tales circunstancias, el abogado de Fátima nos consulta si resulta suficiente acreditar como medio de prueba de su posesión los pagos de dichos impuestos municipales que efectuó a su nombre por siete años.

RESPUESTA: El solicitante de una prescripción adquisitiva de dominio podrá demostrar la continuidad de su posesión mediante los pagos de los arbitrios a la municipalidad, pero esta no es la única forma de demostrar la posesión continua sobre el inmueble a usucapir.

FUNDAMENTACIÓN:

La usucapión o prescripción adquisitiva de dominio es una forma de adquisición de la propiedad de un bien, la cual se encuentra regulada en el artículo 950 del Código Civil. En dicho precepto se establecen tres (3) requisitos que debe cumplir la persona que pretenda usucapir. Estos requisitos son: posesión pública, pacífica y continua, la cual deberá ser ejercida como si se fuese el verdadero propietario del bien que se pretende ganar.

En el caso materia de consulta, Fátima ha poseído un bien por diez (10) años, lo cual daría a entender que, aparentemente, ha cumplido los cuatro requisitos que exige la ley. Sin embargo, deberemos analizar si ciertamente aquella ha cumplido cada uno de estos.

Ha poseído el bien de manera pública, ya que ejerció esta ante los ojos de sus vecinos (terceros), no constituyendo de ninguna forma una posesión oculta o clandestina. Igualmente, esta ha sido pacífica, ya que no ha ejercido violencia para permanecer en el lugar. No obstante, el problema estaría en probar si existió continuidad en su posesión, por ello deberemos responder a la problemática: ¿es posible probar la continuidad de la posesión con la acreditación del pago de los arbitrios?

Según la jurisprudencia “para que se cumpla con el requisito de posesión continua no es necesario que el poseedor tenga un ejercicio permanente de posesión sobre el predio. No obstante, se ha vuelto un uso constante que los jueces requieran en el proceso que el usucapiente acredite haber cumplido con sus deberes y obligaciones del pago y presentación sucesiva y continua de las declaraciones juradas de autoavalúo por el periodo de tiempo que solicita prescribir, lo cual constituye una forma coherente de demostrar la posesión constante en el bien”1.

En este sentido, la misma jurisprudencia señala que una de las maneras de probar la continuidad de la posesión en el inmueble es la presentación de las declaraciones juradas de autoavalúo, pero no dice que constituya la única forma de probarlos. Por lo cual, Fátima podrá acreditar fehacientemente los siete (7) años que poseyó el bien, ya que tiene los recibos del pago de tributos que realizó, pero los tres (3) años restantes podrá acreditarlos de otra forma, por ejemplo, con declaraciones judiciales de terceras personas que acrediten que esta poseía el bien por el tiempo señalado.

Consideramos que el criterio asumido por la Corte Suprema deberá ser solo un factor de referencia que tenga en cuenta el juez al momento de valorar las pruebas (pago de arbitrios) presentadas por el solicitante de la prescripción adquisitiva de dominio. No obstante, no deberá considerarse que este pago sea la única forma de acreditar el animus dominus del poseedor del bien que se pretende usucapir.

En conclusión, en la consulta formulada, el juez sí podrá tener en cuenta como medio probatorio el pago de arbitrios municipales que realizó por los primeros siete años, pero no como criterio decisivo o determinante para que proceda la prescripción adquisitiva.

Base legal:

Código Civil: art. 950.

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NOTAS:

1 Cas. Nº 3872-2011-Lima. Considerando octavo.