La declaración de verdadero propietario importa la transferencia de propiedad del adquirente a través de un mandato sin representación a favor del mandante o verdadero propietario, concepto que guarda concordancia con lo previsto en el artículo 1810 del Código Civil, según el cual el mandatario sin representación queda automáticamente obligado en virtud del mandato a transferir al mandante los bienes adquiridos en ejecución del contrato. Así, no es necesario que en el instrumento que contiene la declaración de verdadero propietario se consigne que la transferencia se efectuó a título gratuito, ni que se indique la valorización del predio submateria, pues el valor del bien en la transferencia es el que consta en la compraventa inscrita que se celebró por encargo.

JURISPRUDENCIA

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 2426-2015-SUNARP-TR-L

Lima, 27 de noviembre de 2015

Apelante : Diego Francisco Arauco Lezama.

Título : N° 709140 del 31R12015.

Recurso : H.T.D. N° 3150 del 11l912015.

Registro : Predios de Lima.

Acto : Reconocimiento de derecho de propiedad.

SUMILLA

DECLARACIÓN DE VERDADERO PROPIETARIO

“El instrumento que contiene la declaración de verdadero propietario debe expresar el encargo conferido, no requiriéndose la valorización del bien, pues este consta en la compraventa celebrada por encargo”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del reconocimiento del derecho de propiedad por declaración de verdadero propietario, del predio inscrito en la Partida Electrónica N° 11152798 del Registro de Predios de Lima, a favor de Ninfa Huamani Alegría.

Para dicho efecto se adjuntan los siguientes documentos:

- Parte notarial de la escritura pública de declaración de verdadero comprador del 13/04/2015 otorgada ante el notario de Lima Juan Carlos Peralta Castellano.

- Certificación de reproducción del recibo de pago del impuesto predial correspondiente a los cuatro trimestres del año 2015 emitido por la municipalidad distrital de Breña, efectuada por el notario de Lima Juan Carlos Peralta Castellano el 25/05/2015.

- Certificación de reproducción de las declaraciones juradas del impuesto predial PU y HR, efectuada por el notario de Lima Juan Carlos Peralta Castellano el 25/05/2015.

- Escrito de subsanación del 19/08/2015.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Pelma Tricia Casimiro Julca formuló observación en los siguientes términos:

(Se reenumera para mejor resolver)

Visto lo señalado mediante reingreso, se reitera en todos sus extremos lo observado mediante esquela de observación del 05/08/2015:

La declaración de verdadero propietario importa la transferencia de propiedad del adquiriente a través de un mandato sin representación a favor del mandante o verdadero propietario, lo cual guarda concordancia con el artículo 1810 del Código Civil, según el cual el mandatario sin representación queda automáticamente obligado en virtud del mandato a transferir al mandante los bienes adquiridos en ejecución del contrato.

1. Al respecto, de la revisión del parte notarial de la escritura pública del 13/04/2015 - Kárdex 7514, no consta de manera expresa que Amelia Huamani Alegría transfiera la propiedad del inmueble inscrito en la Partida N° 11152798 del Registro de Predios de Lima a favor de Ninfa Huamani Alegría.

2. Así como también se ha omitido consignar si la transferencia se realiza a título gratuito, debiendo consignarse el valor real del inmueble.

3. Asimismo, no resulta suficiente que se haya señalado en el contrato: “(...) la declarante reconoce que la verdadera compradora del inmueble a que se hace referencia en la cláusula primera del presente contrato es la adquiriente (...) la declarante hace esta declaración de verdadero comprador para que en los Registros Públicos se inscriba la propiedad antes mencionada en nombre de la adquiriente (...)”.

Sírvase tener en cuenta que el Tribunal Registral ha emitido la Resolución N° 482-2013-SUNARP-TR-L del 21/03/2013 y Resolución N° 601-2014-SUNARP-TR-L del 28/03/2014, las cuales tienen como una de sus sumillas: DECLARACIÓN DE VERDADERO PROPIETARIO “Procede inscribir la declaración de verdadero propietario, si se advierte de la escritura pública que dicho acto contiene elementos de la donación, siempre que se cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 1625 del Código Civil”.

Sírvase subsanar lo observado mediante escritura pública aclaratoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 48 de la Ley del Notariado D. Leg. Nº 1049, la cual deberá ser de misma fecha o anterior a la del presente título”.

Base legal: Arts. 31, 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos y Arts. 1625, 1810 y 2011 del Código Civil.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta el recurso de apelación sobre la base de los siguientes fundamentos:

a) En la escritura pública que nos ocupa se advierte que se ha cumplido con todo lo normado por el artículo 112 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y lo normado en los artículos 1625 y 1810 del Código Civil.

b) Dicha escritura pública contiene expresamente el reconocimiento de verdadero propietario, del inmueble inscrito en la Partida N° 11152798 del Registro de Predios de Lima, que realiza Amelia Huamani Alegría a favor de Ninfa Huamani Alegría, lo que significa legalmente la transferencia del derecho de propiedad del referido inmueble, y cumple con lo normado en el artículo 112 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que hacemos nuestro el argumento expresado en el punto cuarto y quinto de la Resolución N° 482-2013-SUNARP-TR-L del 21/03/2013: “4. Es decir, conforme a la norma reglamentaria citada, la declaración de verdadero propietario importa la transferencia de propiedad del adquirente a través de un mandato sin representación a favor del mandante o verdadero propietario, concepto que guarda concordancia con lo previsto en el artículo 1810 del Código Civil, según el cual el mandatario sin representación queda automáticamente obligado en virtud del mandato a transferir al mandante los bienes adquiridos en ejecución del contrato” y “5. Conforme lo glosado anteriormente, la declaración de verdadero propietario supone en buena cuenta, la existencia de un contrato de mandato sin representación, regulado por el artículo 1809 y siguientes del Código Civil, (...).

c) En la escritura pública presentada, la otorgante Amelia Huamani Alegría adicionalmente expresa que Ninfa Huamani Alegría le remitió el dinero para que haga la adquisición del inmueble materia de inscripción. Asimismo, declara que otorga la declaración de verdadero comprador para que en los Registros Públicos se inscriba la propiedad antes mencionada a nombre de dicha otorgante, a quien inclusive la nombra como “La adquiriente”, siendo que por su parte dicha adquiriente, confirma que remitió el dinero para la mencionada adquisición, por lo que hacemos nuestro el argumento expresado en el punto décimo sexto de la Resolución N° 482-2013 SUNARP-TR-L antes citada: “16. Para determinar los alcances del acto jurídico a través del cual se constituye la donación, debe recurrirse a las reglas de interpretación del acto jurídico contenidas en el Título IV del Libro II del Código Civil:

En el caso que surjan dudas respecto a los alcances del acto jurídico, los artículos 168 y 169 del Código Civil, contienen reglas para su interpretación. Así tenemos que en primer lugar se privilegia la interpretación literal según el cual los actos jurídicos deben ser interpretados de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de buena fe; asimismo, en el caso de cláusulas confusas o eventualmente contradictorias, se regula la interpretación sistemática, según el cual las diversas cláusulas del acto jurídico se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndose a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. Por otra parte, el artículo 170 señala que las expresiones que tengan varios sentidos deben entenderse en el más adecuado a la naturaleza y al objeto del acto”. Por lo que con los argumentos expresados en los literales b) y c) de este escrito, se demuestra indubitablemente la existencia de la voluntad de transferencia de propiedad del inmueble submateria, y su naturaleza jurídica (donación).

d) En la escritura pública que nos ocupa no consta la obligación de pago o de otra naturaleza de parte de la adquiriente, por lo que indubitablemente se trata de un acto a título gratuito. Adicionalmente, en ella sí consta el valor del inmueble (US$ 11,000.00), declarado por ambas partes, por lo que hacemos de nuestro argumento lo expresado en el punto décimo noveno de la citada Resolución N° 482-2013-SUNARP-TR-L: “19. Como se aprecia de las estipulaciones del contrato, si bien se le ha denominado ‘declaración de verdadero propietario’, pueden advertirse los elementos estructurales que permiten afirmar que se trata de un contrato de donación; es decir, tiene la naturaleza de ser a título gratuito (pues no implica obligación alguna de los señores Miriam Yolanda Ruiz Osario, Eliana Gaby Sousa Osorio, María Luisa Ruiz Osorio, Miguel Armando Sousa Osario y Víctor Leoncio Reyes Osorio, Luis Alberto Vásquez Ruiz y la sociedad conyugal formada por Emiliano Rodríguez León y Angie Victoria Sousa Osorio, tal como se señala en la cláusula cuarta del contrato correspondiente), se ha individualizado el bien, se ha indicado el valor real del mismo, y si bien no se señalan cargas, ello no implica que no se han cumplido los requisitos del contrato de donación, sino que los donatarios no deben satisfacer ninguna carga; además consta la conformidad de la transmisión”.

e) Adicionalmente, es necesario señalar que ya constan inscritos varios actos de reconocimiento de verdadero comprador con las mismas características del que nos ocupa (títulos 2012-1063176, 2014-501870, 2 15-240988).

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la Partida Electrónica N° 11152798 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el Puesto N° 301 ubicado en el Pasaje 3 de Febrero N° 111 del distrito de Breña, provincia y departamento de Lima.

En el asiento C00003 consta inscrita la compraventa otorgada por la sociedad conyugal conformada por Sergio Anselmo Delgado Creamer y Reyna Caridad Sabogal Rodríguez de Delgado, a favor de Amelia Huamani Alegría, por la suma de US$ 11,000.00 Dólares Americanos, en mérito de la escritura pública del 04/03/2009 otorgada ante el notario de Lima Selmo Iván Carcausto Tapia. (Inscrita en virtud del título archivado N° 159964 del 06/03/2009).

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

Si el instrumento que contiene la declaración de verdadero propietario requiere necesariamente consignar la valorización del bien objeto de la compraventa celebrada por el mandatario sin representación.

VI. ANÁLISIS

1. El contrato de mandato se encuentra regulado en el artículo 1790 y siguientes del Código Civil. El artículo 1790 lo define del siguiente modo: “Por el mandato el mandatario se obliga a realizar uno o más actos jurídicos, por cuenta y en interés del mandante”.

El mandato puede ser con representación o sin representación:

a) El mandato es con representación si el mandatario es representante del mandante por haber recibido poder para actuar en nombre del mandante. En este caso, el mandatario debe indicar, al ejecutar los actos por cuenta y en interés del mandante, que lo hace en su representación. En este caso, los actos que celebre el mandatario afectan directamente la esfera jurídica del mandante. Por ejemplo, si el acto que ejecuta el mandatario es una compraventa, en calidad de comprador, el bien adquirido pasará directamente de ser de propiedad del mandante.

b) El mandato es sin representación si el mandatario no es representante del mandante, por no haber recibido poder para actuar en su nombre. En estos casos, el mandatario actuará a nombre propio, y en tal sentido, como lo señala el artículo 1099 del Código Civil, adquirirá los derechos y asumirá las obligaciones derivadas de los actos que celebre en interés y por cuenta del mandante. Así, si el acto que ejecuta el mandatario es una compraventa, en calidad de comprador, el bien adquirido no pasará directamente a ser de propiedad del mandante, sino que será de propiedad del mandatario. Para que pase a ser propiedad del mandante, se requiere que el mandatario celebre un acto jurídico adicional.

2. Al respecto, la declaración de verdadero propietario, se encuentra regulada en el artículo 112 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en el siguiente sentido:

“La transferencia de propiedad. que debe efectuar el mandatario sin representación a favor de su mandante se inscribirá en mérito del formulario registral o escritura pública que contenga dicha transferencia.

En el caso que el mandato sin representación estuviera inscrito en el Registro correspondiente y el predio estuviere determinado bastará la participación unilateral del mandatario.

Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplica también en el caso que se acredite la preexistencia del contrato de mandato mediante la presentación del instrumento público en el que consta el mismo”.

Es decir, conforme a la norma reglamentaria citada, la declaración de verdadero propietario importa la transferencia de propiedad del adquirente a través de un mandato sin representación a favor del mandante o verdadero propietario, concepto que guarda concordancia con lo previsto en el artículo 1810 del Código Civil, según el cual el mandatario sin representación queda automáticamente obligado en virtud del mandato a transferir al mandante los bienes adquiridos en ejecución del contrato.

3. Conforme a lo glosado anteriormente, la declaración de verdadero propietario supone en buena cuenta, la existencia de un contrato de mandato sin representación, regulado por el artículo 1809 y siguientes del Código Civil, en mérito al cual una persona llamada mandatario, que no es otra sino el comprador, se obliga a realizar uno o más actos jurídicos, en este caso la compraventa, por cuenta e interés de otra persona llamada mandante, que no es otro sino el tercero, pero sin haber recibido poder para actuar en nombre de esta, porque de lo contrario hubiera comparecido en el referido contrato en su nombre y representación.

4. Esta instancia ha emitido reiterados pronunciamientos sobre la materia1, en los que se cita a Messineo2, quien al comentar el Código Civil italiano señala que “la noción de mandato (...) debe integrarse poniendo de relieve que el mandato implica siempre un encargo conferido por el mandante al mandatario. Esto no es, en modo alguno, lo mismo que conferir poderes de representación (...). Dar un encargo no significa, también y necesariamente, que el encargo deba cumplirse utilizando, el nombre de quien confiere dicho encargo; puede cumplirse aun sin indicar el sujeto en cuyo nombre se lleva a cabo; es esta la figura del mandato sin representación”.

Asimismo, se cita a Lohmann3, quien señala que en el mandato sin representación “esto es, cuando no obra el mandatario en nombre de su representado, no indica el nombre de este, de modo que queda obligado directamente a favor de la persona con quien ha contraído como si el asunto fuera personal suyo”.

Queda claro, por tanto, que el mandato sin representación, el tercero (mandante), que habría encargado la realización de la compraventa, no adquiere el derecho de propiedad sobre el bien objeto de la transferencia hasta que el comprador (mandatario) del mismo, en su condición de propietario y en cumplimiento del encargo conferido, mediante un acto posterior y distinto a la compraventa, le transmita tal derecho.

Es preciso añadir que no obstante ser el mandato un contrato consensual que no requiere de solemnidad especial, pudiendo ocurrir inclusive que no conste en ningún documento menos aún público y cuya inscripción no es obligatoria, se requerirá, empero, de un acto posterior (al de la compraventa) que también conste en instrumento público y en mérito al cual el tercero (mandante) declare que efectivamente confirió el encargo de comprar, es decir, un instrumento que sustente la relación obligacional entre quien adquirió y el que encargó adquirir.

5. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del reconocimiento del derecho de propiedad por declaración de verdadero propietario, del predio inscrito en la Partida Electrónica N° 11152798 del Registro de Predios de Lima, a favor de Ninfa Huamani Alegría.

La Registradora denegó la inscripción señalando que en la escritura pública adjunta del 13/04/2015 no consta de manera expresa que la titular registral Amelia Huamani Alegría transfiera el referido predio a favor de Ninfa Huamani Alegría.

6. En el presente caso se ha presentado parte notarial de la escritura pública del 13/04/2015 otorgada ante el notario de Lima Juan Carlos Peralta Castellano, en donde consta inserta la minuta denominada por las partes “declaración de verdadero comprador”, que otorga Amelia Huamani Alegría, a favor de Ninfa Huamani Alegría.

Revisada la referida minuta del 06/04/2015 se aprecia lo siguiente:

“Señor notario

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una declaración de verdadero comprador que otorgan de una parte:

Amelia Huamani Alegría, soltera, (...), a quien en adelante se le denominará la declarante.

Y de la otra parte Ninfa Huamani Alegría, soltera, (...) a quien en adelante se le denominará la adquiriente.

(...)

Antecedentes

Primero.- La declarante adquirió la propiedad del inmueble descrito como Puesto N° 301 ubicado en el Pasaje 3 de Febrero número 111, distrito de Breña, tal como costa en el Asiento C00003 de la partida 11152798 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima (...).

(...)

Segundo.- Por el presente instrumento la declarante reconoce que la verdadera compradora del inmueble a que se hace referencia en la cláusula primera del presente contrato es la adquiriente, siendo esta quien le remitió el dinero para que haga la adquisición del mencionado inmueble, es decir dicha adquiriente remitió los US$ 11,000.00 (once mil y 00/100 dólares americanos) para el pago total del precio de venta antes mencionado.

La declarante hace esta declaración de verdadero comprador para que en las Registros Públicos se inscriba la propiedad antes mencionada a nombre de la adquiriente.

Tercero.- La adquiriente reconoce haberle remitido a la declarante la cantidad de US$ 11,000.00 (once mil y 00/100 dólares americanos) y que con este se pagó el total del precio de venta por la compra del inmueble mencionado en la cláusula primera.

(...). (Lo resaltado es nuestro).

7. Conforme se aprecia de la minuta transcrita precedentemente, la actual titular registral del predio submateria, Amelia Huamani Alegría, ha declarado expresamente que la verdadera compradora de dicho predio es Ninfa Huamani Alegría, quien le entregó (conforme a lo declarado) la suma de US$ 11,000.00 dólares americanos para que efectúe la adquisición de este. Asimismo, se aprecia que Ninfa Huamani Alegría ha manifestado que dicha suma de dinero fue entregada a Amelia Huamani Alegría para que realice dicho pago; en tal sentido, de lo expuesto se tiene que el instrumento presentado contiene la declaración de verdadero comprador en los términos regulados por las normas citadas; por lo tanto, corresponde revocar los numerales 1 y 3 de la observación formulada por la Registradora.

8. De otro lado, en el numeral 2 de la observación, la Registradora señaló que en la escritura pública adjunta del 13/04/2015, se ha omitido consignar que la transferencia se efectuó a título gratuito, así como la valorización del predio submateria.

Conforme se advierte de la minuta transcrita en el considerando 7 que antecede, el acto contenido no corresponde a una donación como señala la Registradora, sino a la declaración de verdadera propietaria como se ha señalado precedentemente, por lo que en el presente caso no se requiere la indicación de que dicho acto fue realizado a título gratuito, ni la indicación de la valorización del predio submateria, pues el valor del bien en la transferencia es el que consta en la compraventa inscrita. Por consiguiente, corresponde revocar el numeral 2 de la observación formulada.

En el mismo sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N° 1774-2014-SU NARP-TR-L del 19/9/2014.

Estando a lo acordado por mayoría;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR los numerales 1, 2 y 3 de la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución, y DISPONER la inscripción previo pago de los derechos registrales de corresponder.

Regístrese y comuníquese

PEDRO ÁLAMO HIDALGO

Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral

GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA

Vocal del Tribunal Registral

LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA

Vocal del Tribunal Registral

____________________________

NOTAS:

1 Véase, entre otras, las Resoluciones N° 085-97-ORLC/TR y N° 097-97-ORLC/TR del 18 y 20 de marzo de 1997, respectivamente, y N° 154-98-ORLC/TR del 14 de abril de 1998.

2 Citado por ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo III, San Jerónimo Ediciones, Callao, Perú, p. 140.

3 LOHMANN LUCA DE TENA, Juan Guillermo. El Negocio Jurídico. 2ª edición, Grijley, Lima, 1994, p. 153.