Si el copropietario realiza mejoras al bien podrá solicitar reconocimiento de gastos pero también pagar indemnización por el provecho obtenido
CONSULTA:
Adrián, Julia y Teresa son hermanos y copropietarios de un inmueble de un piso que heredaron de su madre en el año 1990. Pocos años después, Teresa fue sentenciada a 20 años de prisión por el delito de terrorismo, y Julia ha mostrado indiferencia por su herencia. En 1995, Adrián muy interesado en sacarle provecho al inmueble heredado, decide edificar dos pisos más, convirtiéndolo en un pequeño centro comercial, del cual obtiene una renta mensual por los estands alquilados. Hace un año Teresa salió en libertad y está reclamando la parte de la herencia que le corresponde como copropietaria, debido a que su hermano está sacando provecho de la totalidad del predio sin la participación de los otros dos copropietarios. Por ello, decide recurrir a su abogado, el cual nos consulta si es posible que su representada pueda hacer disposición sobre el inmueble en su estado actual.
Respuesta: Las mejoras útiles que sirvieron para el uso y disfrute excluyente del bien común por uno de los copropietarios pertenecen a todos, pero con la obligación de que estos respondan proporcionalmente por los gastos. No obstante, aquellos que fueron excluidos de esta disposición unilateral podrán solicitar una indemnización.
FUNDAMENTACIÓN:
Existe copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción.
Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, por lo que los derechos, obligaciones y beneficios producto de la disposición del inmueble deben ser distribuidos en proporción a sus cuotas respectivas. Así, cada copropietario tendrá el derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás. Por lo tanto, el derecho de usar el bien en común corresponde a cada copropietario.
En cuanto a las decisiones sobre el bien común (art. 971 del Código Civil), estas deberán adoptarse: i) por unanimidad, en caso de disponer gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él; ii) por mayoría absoluta, para los casos de administración ordinaria.
En el caso en consulta, los tres hermanos han recibido en herencia un único inmueble que los ha convertido en copropietarios, por lo cual, cada uno de ellos tiene el derecho de usar el bien común. Asimismo, ninguno de ellos podrá disponer del inmueble de forma unilateral, excluyendo a los demás copropietarios, si aquel no cuente con la autorización de los demás copropietarios para administrar el bien en su totalidad.
Ahora, las construcciones realizadas en el inmueble por Adrián, constituyen mejoras útiles en el inmueble, las cuales fueron realizadas de forma unilateral sin el asentimiento de los otros dos copropietarios del inmueble. Inclusive, estas mejoras permitieron a este beneficiarse económicamente con las rentas que le producían el alquiler de los estands construidos en el inmueble. En consecuencia, Adrián no respetó lo establecido por el artículo 971 del Código Civil, ya que no hubo acuerdo por unanimidad de los copropietarios que le facultaran hacer las modificaciones que realizó al bien.
Siendo esto así, se deberá aplicar lo estipulado en el artículo 980 del Código Civil, el cual establece que en caso de mejoras necesarias y útiles en el bien en copropiedad, estas pertenecen a todos los copropietarios, con la obligación de responder proporcionalmente por los gastos. En consecuencia, Teresa y Julia podrán recuperar su derecho de copropiedad sobre el inmueble en su estado actual (mejoras incluidas), pero realizando el pago a Adrián por el concepto de inversión realizada en el inmueble para su conversión en centro comercial.
No obstante ello, Teresa y Jaime podrán solicitar la indemnización a su hermano Adrián porque este hizo uso total del bien con exclusión de los demás copropietarios, y generó una rentabilidad con su alquiler que lo benefició por muchos años (art. 975 del Código Civil).
Finalmente, una vez realizada la equiparación entre el pago de mejoras y la indemnización solicitada, Teresa podrá usar y disfrutar como copropietaria, al igual que sus otros hermanos, sobre el inmueble en cuestión.
Base legal:
Código Civil: arts. 970, 971, 974, 975, 976 y 980.