Adrián y Fátima celebran un contrato de arrendamiento, por el cual el arrendador (Adrián) se compromete a entregar un departamento para la utilización de la arrendataria (Fátima), quien se compromete a pagar mensualmente un monto por alquiler de US$ 3,300.00. Las partes estipulan en el contrato la siguiente cláusula de garantía: “el arrendatario deberá pagar el monto de dos meses por adelantado por concepto de garantía del inmueble, garantía otorgada con la finalidad de que el bien sea devuelto en las mismas condiciones que fue entregado. La conformidad del estado del inmueble será hecha por el arrendador. En caso que todo haya sido conforme, el arrendador devolverá el monto entregado en garantía al arrendatario”. Al vencimiento del plazo del contrato, Fátima entrega el bien en correcto estado; sin embargo, Adrián no devuelve la garantía entregada porque señala que hay ciertos desperfectos en el inmueble que se los cobrará de la garantía. Ante esta circunstancia, el abogado de Fátima nos consulta si es correcta la aplicación de la cláusula de garantía.

RESPUESTA: Finalizado el plazo de duración del contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en las que se le entregó el arrendador; por lo tanto, si el arrendador cumplió con todas su obligaciones contempladas en el artículo 1681 del Código Civil, el arrendador deberá devolver la garantía entregada por este. En tales circunstancias, el arrendador no podrá retener, por ningún motivo, la garantía entregada.

FUNDAMENTACIÓN:

Según el artículo 1666 del Código Civil, en el contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. De esta manera, cuando el arrendador entregue el bien al arrendador este debe estar en perfectas condiciones; y, por su parte, el arrendatario deberá cuidar diligentemente el bien y usarlo para el destino que se le concedió (art. 1681).

En mérito a este contrato de arrendamiento, las partes pueden estipular válidamente cláusulas que den mayor seguridad al cumplimiento de las obligaciones de ambas. Así, en el presente caso Adrián y Fátima estipularon una cláusula de garantía que permitirá al arrendador recuperar el bien en las mismas condiciones que las entregó al arrendatario. Por ello, el arrendador (Adrián) ha solicitado dos meses de depósito como concepto de garantía, esto quiere decir que se ha realizado un depósito de $ 6,600.00, los cuales, según una cláusula del propio contrato, deberán ser devueltos al arrendatario al momento que devuelva el inmueble en las condiciones que se lo entregaron.

Ahora bien, la siguiente consulta nos plantea dos preguntas que trataremos de absolver: ¿es correcto que quién realice la constatación del estado del bien en el momento de la devolución sea el arrendador? y ¿qué pasa si a pesar de que se entregó el bien en perfecto estado, el arrendador no devuelve la garantía?

Pues bien, consideramos que la cláusula estipulada en el contrato de arrendamiento fue redactada otorgándole muchas facultades al arrendador, pues resulta ser el único que podrá determinar si el inmueble se encuentra en perfectas condiciones al momento de la devolución. Entonces, podemos pensar que Adrián (arrendador), abusando de su posición, señale disconformidad en el estado del bien cuando esto no es cierto, sino solo con la finalidad de no devolver la garantía. Lo adecuado para equilibrar los intereses de las partes es que se hubiera previsto una cláusula en la cual ambas puedan elegir a un tercero para que deje constancia de la entrega del bien en perfectas condiciones, de ese modo podría evitarse todo tipo de retención ilegítima de la garantía por parte del arrendatario.

Además, en el caso materia de consulta, la cláusula no ha regulado el supuesto en el que el arrendador decida, por decisión propia, utilizar el dinero de la garantía para cubrir gastos de reparaciones. El arrendador que utilice estos fondos para realizar reparaciones innecesarias o que simplemente decida no devolver el dinero porque alega que el bien no se encuentra en perfectas condiciones, estaría efectuando un comportamiento contrario a lo regulado en dicha cláusula y contra la buena fe contractual.

No debe olvidarse que el propio Código Civil prevé, en el numeral 10 del artículo 1681, que una de las obligaciones del arrendatario es devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario (el resaltado es nuestro). Por lo tanto, el desgaste natural y ordinario por el uso del inmueble no puede justificar que el arrendador retenga la garantía entregada por el arrendatario, salvo que esto se haya estipulado expresamente.

Por ello, en caso de que el arrendador pretenda retener indebidamente el monto entregado en garantía, el arrendatario no tendrá más remedio de acudir al Poder Judicial (o al arbitraje, de haberse estipulado así) para iniciar un proceso de devolución de suma de dinero (garantía).

A manera de recomendación, sugerimos que las partes en un contrato de arrendamiento redacten una cláusula de garantía que recoja todos los supuestos de conflicto que se pudiera desprender de ella. Así, por ejemplo, establecer una declaración de conformidad del estado del bien en el momento que el arrendatario tome posesión del departamento, y otra al momento de su devolución, esto con la supervisión de un tercero especialista que pueda determinar si el bien se encuentra en perfectas condiciones. Ello podría evitar cualquier tipo de abuso de parte del arrendador que pretenda retener la garantía entregada por el arrendatario.

Base legal:

Código Civil: arts.1666 y 1681.