Un abogado que brinda asesoría a los propietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y común, nos indica que, a la fecha, el reglamento interno que fue inscrito en 1984 no ha sido adecuado y tampoco se ha elegido a ningún presidente de la junta de propietarios. Además nos señala que los propietarios desean modificar el reglamento para establecer nuevas obligaciones. En tal sentido, la consulta consiste en saber si los propietarios que representen el 25% de los porcentajes de participación en los bienes comunes, estarían facultados para convocar a asamblea de junta de propietarios para adecuar y modificar el reglamento interno y elegiral primer presidente de la junta.

Respuesta: En aplicación del régimen legal pertinente y pronunciamientos del Tribunal Registral, los propietarios que representen el 25% de los porcentajes de participación en los bienes comunes están legitimados para convocar a la junta de propietarios con el objeto de adecuar y modificar el reglamento interno inscrito y además elegir al presidente de la junta de propietarios, todo ello en una sola sesión.

FUNDAMENTACIÓN:

El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, anteriormente denominado “propiedad horizontal”, está regulado por la Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común - Ley N° 27157, el TUO de su reglamento, aprobado por Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, y la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN que establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y común.

La junta de propietarios es el principal órgano de decisión del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Su actuación está regulada principalmente por el reglamento interno de la edificación y de manera supletoria por la Ley N° 27157 y su respectivo reglamento. Así, puede señalarse que la junta de propietarios no es más que una reunión de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de una edificación, cuyo propósito de reunión es regular la convivencia social respecto al uso, mantenimiento de los servicios y bienes comunes.

Respecto de la convocatoria a la asamblea de junta de propietarios, para elegir al primer presidente de la junta propietarios, el artícu-lo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que la convocatoria puede realizarla: a) la persona autorizada en el reglamento interno inscrito; b) el propietario constructor; y, c) el propietario o propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes.

El artículo 146 del Reglamento de la Ley Nº 27157 establece que: “Salvo disposición distinta del reglamento interno, la junta de propietarios deberá de ser convocada a sesión por el presidente, con una anticipación no menor de 5 días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación”.

Entonces, la regla general es que la junta de propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente, siempre que no exista disposición distinta en el reglamento interno, conforme a lo establecido en el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157. Y cuando se trate de la convocatoria para la designación del presidente, esta será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que presenten cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes, según lo refiere el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Asimismo, debe tenerse en cuenta lo dispuesto por el artículo 5.2 de la Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común:

“5.2 Aprobación del reglamento interno

El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la edificación quien debe ser el propietario de esta.

También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley N° 27157, por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes.

En este último caso, la convocatoria se realizará por el propietario constructor o por los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de participación en la edificación, debiéndose notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepción y con una anticipación no menor de cinco días naturales”.

De acuerdo a las normas expuestas es el legitimado para convocar a junta de propietarios: a) el presidente, se entiende para todos los casos y cuando ya exista uno inscrito; y, b) el propietario constructor o propietarios que representen el 25% de las participaciones en los bienes comunes para la designación del primer presidente y la aprobación del reglamento interno.

No obstante, las normas que regulan el régimen de propiedad exclusiva y propiedad exclusiva y propiedad común no han establecido quien es el legitimado para convocar en caso de acefalía o ausencia definitiva de designado para hacerlo.

El Tribunal Registral a la fecha de la dación de la directiva antes citada ya había aprobado el siguiente acuerdo plenario, que obliga a los miembros de la segunda instancia y que resultaba aplicable en los casos de acefalía o imposibilidad de convocatoria por el presidente o la persona facultada para hacerlo, adoptado en el LXXX Pleno Registral, en los siguientes términos:

“La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno.

Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello”.

En el supuesto regulado en el referido acuerdo plenario, a pesar de obrar inscrito un presidente, se admite que la convocatoria haya sido efectuada por propietarios que representen el 25% de las participaciones. En ese sentido, una vez establecido que el 25% de los propietarios pueden convocar además en los casos de acefalía o imposibilidad del presidente, procede determinar cuáles son los asuntos para los que puede convocar este 25%, teniendo en cuenta que ni las normasni el acuerdo del Tribunal Registral se han pronunciado al respecto.

Así, el Tribunal Registral, en la Resolución N° 2086 2014-SUNARP-TR-L, de fecha 31 de octubre de 2014, señaló que: “habiendo efectuado el análisis de las normas antedichas y atendiendo a la facultad concedida al 25% de propietarios para convocar a la aprobación del reglamento interno, concluyó que el 25%, también está legitimado para convocar con el objeto de adecuar o modificar el reglamento interno inscrito”.

Por lo antes expuesto, podemos concluir que en el caso materia de consulta los propietarios que representen el 25% de los porcentajes de participación podrán convocar a asamblea de junta de propietarios, para que en una sola sesión se elija al primer presidente de la junta de propietarios, adoptándose además los acuerdos de adecuación y modificación del reglamento interno inscrito.

Base legal:

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN (04/05/2013): art. 87.

Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, Ley N° 27157 (20/07/1999).

TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA (08/11/2006): art. 146.

Criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y común, Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN (26/12/2008): art. 5.2.