Si tanto la compradora y el vendedor incumplen, las arras que este recibió deberán ser devueltas pero no dobladas
CONSULTA:
Rosa y Luis celebraron un contrato de compraventa, en el cual ella, en su calidad de compradora, entregó un monto dinerario en calidad de arras confirmatorias. No obstante, ambas partes no concurrieron en la fecha fijada para la firma de la escritura pública. Además, Luis no cumplió con desocupar el bien en la fecha programada; pese a ello, se niega a devolver las arras aduciendo que le corresponden, debido al incumplimiento de la obligación por parte de la compradora. Ante esta situación, el abogado de Rosa nos consulta si Luis tiene el derecho de quedarse con las arras en este caso.
RESPUESTA: Si ambas partes de un contrato de compraventa incumplen sus respectivas obligaciones, las arras confirmatoria entregadas por el comprador al vendedor deberán ser devueltas pero no dobladas.
FUNDAMENTACIÓN:
Las arras de confirmación tienen la función de establecer de modo irrefutable la conclusión de un contrato. Y, ante el cumplimiento o el incumplimiento de una de las partes, se originan diversos efectos que tienen en cuenta tanto quién recibió las arras, quién las dio, así como quién cumplió o incumplió con su parte.
En lo que respecta al cumplimiento, las arras pueden seguir dos destinos alternos: que sean devueltas a la parte que las dio o que se imputen al crédito de quien las recibió, dependiendo, claro está, de la naturaleza de la prestación. Así, si se entregó una suma de dinero por concepto de arras, y el crédito es por una suma dineraria, es lo más práctico que quien las recibió no las devuelva, sino que las descuente del monto total de la deuda. Esto es lo que dispone el artículo 1477 del Código Civil.
En caso de incumplimiento, las consecuencias son diferentes. Para ello es importante identificar las causas del incumplimiento, pues el Código Civil en su artículo 1478 atribuye ciertos efectos al incumplimiento por causa imputable, los que no se producen en caso de incumplimiento inimputable. Es preciso también considerar quién incumplió. Si fue quien entregó las arras, las perderá a favor de quien las recibió; si, en cambio, es la parte que las recibió quien incumple con su obligación, deberá devolverlas dobladas.
Sin embargo, el Código Civil no ha previsto expresamente qué se debe hacer en el supuesto planteado en la consulta, esto es, cuando ambas partes incumplen sus respectivas obligaciones.
Como se relata en el caso, el vendedor se escuda en el incumplimiento de la compradora, lo que lo legitimaría a quedarse con las arras, de no ser porque él mismo está en falta, por lo que se hace difícil sostener su pretensión. Entonces, ¿cuál ha de ser la solución?
Viendo las cosas desde el punto de vista opuesto, tendríamos que también la compradora podría aducir que, ante el incumplimiento de la parte que recibió las arras (Luis), le correspondería recibir el doble de lo que dio, pero ella también se encuentra en falta. Todo esto obliga a pensar en una solución equilibrada.
Hagamos de cuenta de que se concedan ambas pretensiones basadas en el artículo 1478 del Código Civil; es decir, que se faculte al vendedor a quedarse con las arras por el incumplimiento de la compradora; y que, del mismo modo, se le otorguen a la compradora las arras dobladas por el incumplimiento del vendedor. Imaginemos una cifra cualquiera, por ejemplo, mil soles en calidad de arras. Se tendría que el vendedor se quedaría con mil, pero devolvería dos mil. Restando ambas cifras, el resultado es que la cantidad neta a devolver es solo de mil. A este resultado se puede arribar con solo aplicar dos veces, por así decirlo, el artículo 1478, tanto a favor como en contra de cada una de las partes incumplidoras.
Correctamente, la jurisprudencia ya se ha pronunciado al respecto, señalando que el contrato se deja sin efecto, y al producirse esta situación corresponde que quien recibió las arras las deba devolver, pero solo la cantidad recibida, y no el doble. Así, por ejemplo, en la Cas. N° 1144-98-Lima, la Corte Suprema estableció que “la vendedora y la compradora no han cumplido lo que a cada una le corresponde en el cumplimiento de su obligación y que, por lo tanto, en aplicación del artículo 1478 del Código Civil queda sin efecto el contrato en materia; y al producirse esta situación corresponde a la demandada devolver lo que recibió en calidad de arras confirmatorias”.
Lo dicho resuelve el problema planteado ya que, en efecto, sería injusto amparar el incumplimiento de una de las partes mientras se castiga el de la otra. Habrá que rechazar, entonces, la posibilidad de que el vendedor se quede con las arras.
Base legal:
• Código Civil: arts. 1477 y 1478.