Técnica para resolver los conflictos sustanciales de duplicidad de inscripciones*
Gunther GONZALES BARRÓN**
TEMA RELEVANTE
El autor analiza el tema del conflicto sobre la propiedad en el caso de duplicidad de inscripciones, lo cual a su criterio presenta graves inconvenientes en sede judicial, tanto por la aparente falta de normas jurídicas reguladoras al respecto, como por la ausencia de criterios definidos en las sentencias de muchos tribunales, por lo que tal controversia se decide en forma casi intuitiva, a veces sin reglas racionales, por simple sentimiento de justicia natural, y con falta de predictibilidad. En tal sentido, pone de manifiesto la necesidad de formular un protocolo o conjunto de reglas técnicas que permita resolver los conflictos sustanciales de duplicidad de inscripciones en forma ordenada, coherente, con criterios jurídicos y lógicos que sustenten una adecuada argumentación que sea concordante con el ordenamiento jurídico.
MARCO NORMATIVO
• Constitución Política: arts. 66 y 70.
• Código Civil: arts. 140, 912, 923, 927, 1135, 1409, 2011, 2014, 2016 y 2022.
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN (22/05/2012): art. 171.
Introducción
La duplicidad de inscripciones presupone la existencia de dos personas, con título registrado, pero contradictorio entre sí, que se atribuyen la propiedad de un mismo bien, total o parcialmente. La situación descrita crea dos problemas: el primero, formal, por el cual se tienen dos partidas registrales superpuestas en una misma superficie, lo que exige poner fin a esta patología a través del cierre de una de las partidas; por otro lado, el segundo problema, sustancial y principalísimo, debe resolverse por medio de la declaración del propietario, sea uno u otro de los titulares en contienda.
El presente artículo se centra en la última cuestión, que presenta graves inconvenientes en sede judicial, tanto por la aparente falta de normas jurídicas reguladoras del tema, como por la ausencia de criterios definidos en las sentencias de muchos tribunales, por lo cual, las controversias se deciden en forma casi intuitiva, a veces sin reglas racionales, por simple sentimiento de justicia natural, y con falta de predictibilidad; por tanto, se hace necesario formular un protocolo, o conjunto de reglas técnicas1, que permita resolver los conflictos de duplicidad de inscripciones en forma ordenada, coherente, con criterios jurídicos y lógicos que sustenten una adecuada argumentación que sea concordante con el ordenamiento.
I. Conflictos sobre la propiedad, en general
En teoría, los conflictos sobre la propiedad debieran resolverse fácilmente, pues bastaría determinar el propietario original de los bienes, y luego de una cadena ininterrumpida de transmisiones válidas, el último adquirente sería el propietario.
El esquema puede sintetizarse de la siguiente forma:
A – B (venta) ===== B – C (venta) ====
C – D (venta), el titular actual es D
No obstante, en la práctica, la cuestión es sumamente compleja por diversos factores.
En primer lugar, la cadena de transmisiones puede no encontrarse “limpia”, a diferencia de lo que ocurre en el esquema anterior, pues cabe que alguna de las ventas sea nula o ineficaz, por lo que el defecto de titularidad se arrastraría a los sucesivos actos.
En segundo lugar, el propietario, en mérito de una conducta oportunista, podría enajenar el mismo bien a dos personas diferentes, con lo que se produce la conocida hipótesis de la doble venta.
En tercer lugar, y como fenómeno obviamente humano, es posible que existan dos o más cadenas paralelas de transmisiones, cuyo origen se encuentra en el hecho de que distintas personas exhiban títulos independientes entre sí, por lo que no se sabe a ciencia cierta en cuál de ellos se contiene el derecho de propiedad. En tal sentido, por ejemplo, podría ocurrir que el primer transmitente (A) no sea el propietario, por lo que los sucesivos compradores nada adquieren por efecto del principio nemo plus iuris, esto es, nadie transmite más derecho del que tiene. Por tanto, la propiedad se encontraría en otra cadena.
En cuarto lugar, la propiedad no siempre surge de cadenas de transmisiones, como en el esquema previo, pues el sistema jurídico reconoce modos originarios de adquisición, en los que se cancela el derecho anterior, sin vinculación con el nuevo propietario, como ocurre en la usucapión o prescripción adquisitiva y la accesión, lo cual implica que el derecho surge por hechos, y no por actos, con la consiguiente dificultad de concordar esa realidad jurídica con la publicidad formal.
En resumen, el actor debe producir una completa prueba de la propiedad para obtener éxito en la reivindicatoria2, lo cual significa que no caben presunciones o conjeturas, pues se requiere la prueba directa y positiva de la propiedad, presentando un título suficiente3, que no es otra cosa que reconstruir la cadena de transmisiones desde su inicio4, en el cual se encuentra el origen de la propiedad.
II. Conflictos sobre la propiedad, en el caso de la duplicidad de inscripciones
El principio de especialidad, que es una de las reglas técnicas del registro, exige que un predio (finca material) sea representado una hoja o partida (finca registral), en la cual se agrupan todos los actos o contratos referidos a dicho inmueble. De este modo se logra que el Registro publique información coherente sobre las titularidades, pues no caben historias jurídicas diversas respecto al mismo bien. Por el contrario, es una patología que un predio tenga dos o más partidas registrales, pues, en tal caso, no se sabría cuál de las hojas contiene la realidad jurídica, por lo que el registro perdería toda certeza. La doble matriculación, entonces, puede definirse como aquella situación, originada por error del sistema, en la cual una finca material se encuentra inscrita en varias fincas registrales, ya sea total o parcialmente, por tanto, las distintas partidas comprenden la totalidad del predio o parte de él, sobreponiéndose entre ellas.
El esquema de la duplicidad de inscripciones5, es el siguiente:
CADENA 1: A - B (venta) ==== B - C (venta) ==== C - D (venta)
CADENA 2: W - X (venta) ==== X - Y (venta) ==== Y - Z (venta)
La cadena 1 y la cadena 2 representan un mismo predio, en todo o en parte.
La situación plantea serios problemas al juez que debe resolver el conflicto, pues, ¿cómo puede determinarse si la propiedad se ubica en la cadena 1 o 2?, ¿qué criterios racionales pueden utilizarse para llegar a soluciones razonables? En buena cuenta, la interrogante, dentro del esquema propuesto, se centra en dilucidar si el propietario es D o Z, que son los últimos adquirentes en cada una de las cadenas.
III. Diferentes reglas técnicas destinadas a resolver el conflicto de duplicidad de inscripciones
La duplicidad de inscripciones significa que existen dos cadenas paralelas de transmisiones, por lo que el problema se centra en determinar en cuál de las cadenas se encuentra el propietario. En tal caso, el demandante deberá acreditar no solo el propio título de adquisición, sino también aquel de los causantes, o bien la usucapión, que es modo de adquisición originario, y, por tal condición, inatacable6. En tal contexto, el actor queda obligado a la cumplida probatio diabólica, por lo cual, se hace necesario establecer quién fue el titular primigenio del inmueble, sea en una u otra partida, el que luego de sucesivos actos de transmisión permite conocer el propietario actual. En efecto, si A es el dueño original, indiscutido, y el bien se transmite posteriormente a B, C, D, hasta llegar consecutivamente a G, entonces el titular actual será este último; por el contrario, en la cadena paralela, iniciada con W, y culminada en Z, si el primero no era propietario, entonces los sucesivos compradores o herederos nada adquieren.
Por tanto, el título preferente se dilucida por la sucesión de transmisiones que se originan en el verdadero propietario, al inicio de la cadena, hasta llegar al actual. Por tanto, en el caso de duplicidad de inscripciones, la solución pasa por establecer quién fue el propietario primigenio en una u otra de las cadenas, pues, luego, la simple continuidad derivativa de transferencias hace que sigamos la ilación hasta el adquirente más reciente, que obviamente será el titular actual.
En teoría, la cuestión es fácil, pero no en la práctica.
El juez, en tal disyuntiva, tiene que decidir quién fue el propietario original, para lo cual, deberá poner en la balanza los títulos contradictorios que se encuentran en cada una de las cadenas, lo que requiere de reglas racionales para arribar a conclusiones acertadas, o por lo menos aceptables. La complejidad queda en evidencia, si tenemos en cuenta que el enjuiciamiento de títulos puede hacerse respecto a actos otorgados hace más de cien años, sobre los cuales deberá dilucidarse quién representa a la propiedad.
En tal contexto, los criterios generales que debe utilizar el juez, para lograr una decisión razonable, son dos: la “legitimación de la cadena” y el “balanceo de títulos” o contraposición entre títulos fuertes y débiles.
1. Primer criterio general.- La “legitimación de la cadena” implica que, entre dos cadenas de transmisiones, una de ellas presta mayor certeza de contener el derecho de propiedad, lo que se demuestra por efecto de las siguientes reglas especiales:
i. Cadena más antigua.- Es preferible la cadena de transmisiones más antigua, esto es, la que cuenta con el título primigenio de mayor vetustez. Esta idea se prueba por sí sola, en cuanto la mayor antigüedad hace suponer, por máxima de experiencia, que la propiedad se origina en dicho título. Por ejemplo: si un propietario actual puede retroceder con los títulos previos al suyo, hasta 1920, entonces se presume que es preponderante frente a otro título que pueda retrotraerse hasta 1980; pues, en tal situación, se entiende que el propietario original es el más antiguo; mientras que el más reciente es un non domino.
Nótese que esta regla se basa en la “cadena más antigua”, no en la “inscripción más antigua”, pues el título remoto podría no encontrarse inscrito, o haberse inscrito con posterioridad. Es claro, pues, que la fecha de la inscripción no es determinante, en tanto la duplicidad de partidas hace que el propio registro se neutralice a sí mismo, conforme lo reconoce, prácticamente, toda la doctrina7. Por lo demás, el Tribunal Constitucional ha establecido que: “no existe razón objetiva para la preferencia de la primera inscripción8, de lo cual, se infiere la necesidad de establecer el origen de la propiedad. Por ejemplo: un propietario se remonta hasta 1920 con títulos no inscritos, pero perfectamente encadenados, aunque recién procede a inscribirse en 1980, sin embargo, la otra cadena se inicia en 1970, y en ese mismo año se produce la primera inscripción, por ejemplo, en mérito de un título supletorio judicial en proceso no contencioso. ¿Quién está mejor? La respuesta no admite dudas: la cadena preferente es la más antigua (iniciada en 1920, pero inscrita en 1980), y no la primera inscrita (en 1970), pues, en estos casos, el registro pierde absoluta importancia, en cuanto la existencia de dos partidas registrales hace que ambas se neutralicen recíprocamente, por lo cual la inscripción de uno queda desvirtuada con la inscripción del otro, y viceversa. En tal caso, la matriculación (del año 1970) debería entenderse realizada por non domino, y los sucesivos compradores no adquieren nada, ni se encuentran amparados por los principios registrales, en tanto la duplicidad de inscripciones hace que ellas mismas queden desvirtuadas. En efecto, no pueden aplicarse los artículos 1135 o 2022 del Código Civil (pues, no son cadenas originadas en titular común), ni el artículo 2014 (no hay nulidad en uno de los eslabones de la cadena). La Corte Suprema ha expresado argumentos de gran importancia sobre este tema, entre ellos, que la duplicidad de inscripciones no puede resolverse exclusivamente por mérito de la antigüedad de la inscripción, que “no es constitutiva del derecho de propiedad”, para luego agregar que “no basta la evaluación del tracto registral”, sino que deben examinarse cuestiones objetivas vinculadas con el origen de la propiedad; esto es, determinar quién era el titular primigenio en una u otra cadena de transmisiones (“la forma y circunstancias como adquirieron sus derechos”), así como cuestiones subjetivas (“la buena o mala fe de las partes”), lo que en buena cuenta alude nuevamente a que la labor del juez es buscar al propietario civil, y no al mero titular registral, máxime cuando los procesos plenarios permiten todo tipo de alegaciones y prueba. Esta ejecutoria reconoce que la doble inscripción expresa un problema complejo que no puede dilucidarse con el simple criterio de la inscripción registral o el tracto sucesivo en cada una de las partidas involucradas9.
ii. Cadena más antigua, con posesión.- El criterio anterior puede complicarse si se prueba que la cadena más reciente ha tenido posesión frente a la cadena más antigua, sin posesión, y solo sustentada en títulos formales. En tal caso, podría tornarse la preferencia a favor del titular que emana de la cadena más antigua con posesión (doctrina francesa). Una variante de este criterio es que el demandante no triunfaría si su título es posterior a la posesión del demandado, pues tal título se entiende que solo es un contrato; por lo tanto, si bien es razonable entender que la sola antigüedad del título no es suficiente para probar el dominio, en tanto la ausencia posesoria implicaría que el citado título no pasa de un simple negocio jurídico, sin efecto traslativo, sin embargo, ello solo podría aplicarse en cadenas que tengan una antigüedad más o menos semejante, pero no en casos de gran disparidad temporal. Por ejemplo, un título que se remonta a 1920, y cuya cadena de transmisiones llega hasta la actualidad, pero que no prueba la posesión; empero, podría enfrentarse con un título de 2012 con posesión. La teoría francesa, sin retoques, haría vencedor al segundo, pero ello sería absurdo, pues un acto tan reciente no probaría suficientemente el dominio frente a una cadena tan antigua e ininterrumpida.
En este punto, cabe señalar que la solución se complica en el caso de CADENAS PARALELAS CASI SIMULTÁNEAS, pues, si ambas cadenas tienen su origen en la misma o similar época, entonces, ¿podría optarse dogmáticamente por preferir la cadena iniciada en 1920 frente a otra de 1922, cuando esta última, por ejemplo, hace mención a un título del siglo XIX, pero que no se ubica por pérdida de archivos notariales?; o, ¿podría preferirse la de 1920 sobre la de 1922, cuando esta última acredita la entrega del bien con un acta judicial insertada en la escritura pública?; o, ¿podría preferirse una escritura pública de 1922 frente a un documento privado de 1920, pero con timbres de ese año?; o, bien, ¿sería preferente la matriculación de 1916, sin título archivado y sin posteriores transferencias, frente a los títulos no inscritos, perfectamente concatenados, desde 1930 hasta la actualidad? En este caso, la duda exige que deba aplicarse el criterio subsiguiente: “balanceo de títulos”.
En resumen, el criterio de legitimación de la cadena se sirve de las siguientes reglas especiales: la cadena más antigua y la cadena más antigua con posesión. Sin embargo, los resultados que arrojen cada uno de ellos pueden ser contradictorios, como ocurre, por ejemplo, si el título más antiguo puede no haber contado con posesión, frente al otro título; o, ambiguos, cuando ambas cadenas tienen poca diferencia temporal entre sí10.
2. Segundo criterio general.- cuya finalidad es comparar la fortaleza de los títulos en conflicto, por tanto, exige determinar cuál es “fuerte”, y cuál, “débil”, como paso previo para realizar el “balanceo de títulos”, que finalmente permitirá preferir al primero, y descartar al segundo.
En tal sentido, son títulos débiles, el testamento, la partición o el aporte en sociedad, pues, en realidad, son declaraciones del propio sujeto que se considera propietario, casi como una declaración jurada, por lo que carece de valor sustancial. En puridad, no son títulos derivativos, sino de mera subrogación o reordenación patrimonial. En tales casos, no se comprueba en lo absoluto el origen de la propiedad, y solo se presencia un sujeto que se autodeclara como titular del dominio, sea el causante o los condóminos. Sin embargo, ambos recuperan todo su potencial si puede acreditarse la adquisición del derecho con el título anterior.
El título supletorio judicial tiene escaso valor, en tanto presupone que no existe propietario con título documental, por lo que si este apareciese, entonces el proceso no cumple el requisito que lo justifica, en consecuencia, el supuesto propietario sin títulos (salvo y supletorio) no puede oponerse al propietario con títulos de mayor antigüedad. Sin embargo, el título supletorio puede tener mucho valor cuando, a través suyo, se vence a la contraparte en litigio. Es el caso de la sentencia de 21 de marzo de 2007, Casación N° 698-2006, en la que un particular obtiene el título supletorio judicial, luego de demandar al Estado. Ambas partes terminan con partida registral a su favor, pero la más antigua correspondía al Estado, que, por tal motivo, plantea luego la reivindicación, que, sin embargo, es rechazada en la indicada sentencia, pues se considera que el asunto ya quedó resuelto anteriormente con el proceso de títulos supletorios.
Son títulos casi sin valor, los títulos supletorios y prescripciones adquisitivas notariales. El primero carece de fortaleza pues presupone que no hay otro propietario, ni contratos documentales sobre el bien inmueble; por tanto, si apareciese otro sujeto con un título dominical, cualquiera que este fuese, trae como consecuencia que el título supletorio es nulo, ora por haberse basado en fraude, ora por no cumplir el requisito legal de ausencia de titulación. Por lo demás, la modalidad notarial de título supletorio con posesión de apenas cinco años (art. 37 Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA) tiene valor “cero”, pues nadie, en el Perú, es propietario de bienes inmuebles urbanos por la sola posesión quinquenal. Por su parte, el procedimiento notarial de prescripción carece de validez por sustentarse en norma inconstitucional, en cuanto los notarios no tienen competencia para dilucidar asuntos contenciosos, como la prescripción adquisitiva, lo que está reservado al Poder Judicial o, en todo caso, a la llamada jurisdicción arbitral11.
Otro título de escaso valor, si es que realmente tiene alguno, son los otorgados en mérito del Decreto Legislativo N° 667, actualmente derogado, cuya competencia recayó, primero en el PETT, y luego en Cofopri. Esta norma permitía la inscripción de propiedad mediante una débil verificación posesoria, por solo comprobación de documentos tasados, a través de un procedimiento sin garantía alguna, pues no se citaba directamente al propietario, y, además, oculto, sin transparencia, pues luego de treinta días de publicada una anotación preventiva, esta se convertía en inscripción definitiva. Estos casos, en realidad, no inscribían títulos adquisitivos, sino meras regularizaciones simplificadas, basadas, casi, en una declaración jurada. Por tanto, el que solo tiene la inscripción permitida por el difunto Decreto Legislativo N° 667, no puede oponerse frente a quien presenta un título de más antigüedad, incluso “débil”, pero que siempre tendrá mayor valor. Por ello, no extraña que la Corte Suprema haya resuelto en forma reiterada y convincente que los citados títulos son derrotados siempre que el demandante exhiba un título contradictorio, obviamente de fecha anterior12.
Asimismo, carecen de valor las inscripciones amparadas en leyes de simple regularización, o comprobaciones sin certeza, por el simple apuro del legislador en facilitar las inscripciones. Por ejemplo, el Estado puede inscribir sus predios mediante una simple “declaración jurada”, esto es, sin ningún título; el cual, no puede oponerse frente a otro que muestre un título, aunque sea débil (ejemplo: testamento), pues el acto estatal, en puridad, no es título13.
La debilidad de estos títulos hace, que no puedan obtener preferencia frente a cualquier otro que esté en mejor condición, esto es, en la contraposición con los llamados “títulos fuertes”, entre los que se encuentran los negocios jurídicos traslativos de compraventa, permuta, donación, que sí son títulos derivativos, con finalidad traslativa, en la que un sujeto se arroga el dominio, y lo transmite a un segundo, por lo que se obliga a la evicción. Nada de eso acontece en un testamento; y menos en los títulos supletorios notariales, prescripciones administrativas o en regularizaciones estatales, en las que no existe título propiamente dicho, por lo que cualquiera de ellos, enfrentado con otro, es derrotado inexorablemente en el proceso judicial.
Por su parte, un título especialmente “fuerte” son las adjudicaciones otorgadas por el Estado, en cuanto las tierras son un recurso natural que le pertenece a la Nación, de conformidad con el artículo 66 de la Constitución, por lo que el Estado, su organización jurídica, se convierte en el titular originario de todos los predios14, lo que conlleva una fuerte presunción de dominio a favor del transferente-Estado, que se acentúa, obviamente, en tanto el título sea más antiguo. Lo mismo acontece con las transferencias realizadas por las comunidades campesinas o nativas, cuyos títulos hubiesen sido reconocidos por el Estado, pues, en tal caso, es difícil que se produzca algún conflicto, pues las tierras comunales tienen la protección de imprescriptibilidad desde la Constitución de 1920; por lo tanto, nadie podría tener un mejor título si es que este no se remonta, por lo menos, al año 188015. En caso contrario, el carácter tradicional de las comunidades hace que sus tierras, ocupadas desde antes de la colonia, no puedan ser vulneradas por otro título.
IV. Problemas prácticos de duplicidad de inscripciones resueltos por virtud de las reglas técnicas propuestas
Por lo visto en el acápite previo, puede advertirse la gran dificultad que tiene el juez para resolver una reivindicatoria en la que los propietarios en conflicto se originan en cadenas contrapuestas. Por un lado, deberá evaluar el criterio de “legitimación del título”, que igual puede generar dudas por la similitud cronológica en la antigüedad de los títulos, o si la prueba es insuficiente, o si uno tiene posesión y el otro no. Por lo tanto, deberá recurrir, adicionalmente, al criterio de “balanceo de títulos”, o ponderación entre “títulos fuertes” y “débiles”. En uno u otro caso, el juez tendrá una fortísima carga de argumentación si las fórmulas arrojan soluciones contradictorias. Por último, en caso de que la lucha siga sin decantarse, entonces podría preferirse al poseedor actual de bienes inmuebles, bajo la débil presunción del artículo 912 del Código Civil, siempre que los dos contendientes hayan inscrito (doble matriculación), o ninguno lo haya hecho16.
Vamos a presentar un grupo de casos complejos, pues cada uno de los criterios lleva a soluciones disímiles. En tal problema, solo queda la argumentación racional para emitir una decisión que se acerque lo más que se pueda a la verdad.
Ejemplo (1): A es heredero por testamento otorgado por su causante B en 1950. Tiene antigüedad, pero su título es débil. En cambio, E es comprador del mismo inmueble en 2000, habiéndoselo vendido D, que a su vez lo compró de C en 1980. E no tiene antigüedad, pero sus títulos son fuertes. Sin embargo, la antigüedad a favor de A es muy notoria, por lo que este podría ser el criterio determinante para legitimar el origen de la propiedad.
Ejemplo (2): A es adjudicatario del Estado en 1990, pero no inscribió. C, en cambio, compró el inmueble a B en 1980, pero no hay comprobación alguna de la titularidad anterior del vendedor, ni ha ejercido posesión. A tiene un “título muy fuerte”, pero no antigüedad. Podría pensarse que está en mejor situación que B; sin embargo, qué ocurriría si se ubica el título de adquisición de C lo hace remontar a 1940. ¿Cambiaría la respuesta? Probablemente sí, pues una retroacción de medio siglo hace suponer que allí se encuentra el origen de la propiedad; mientras que el Estado habría intentado apropiarse ilegítimamente de propiedad privada, sin expropiación; máxime si no muestra título alguno que corrobore la titularidad estatal.
Ejemplo (3): B es heredero de A por testamento de 1980, que matricula en 2013; mientras que D lo recibió por donación de C, en 2012, y lo matricula, además, posee a partir de ese año por medio de un desalojo por precario ante un oscuro poseedor de hecho. B tiene antigüedad e inscripción, pero un “título débil”; mientras tanto, D tiene “título fuerte” y la cadena más antigua con posesión. ¿Qué hacemos? El criterio francés de la posesión más antigua suena atendible, empero, su brevedad en la ocupación del bien (apenas, los tres últimos años) la descarta como criterio determinante, por lo que sería preferente el título más antiguo, aunque inscrito con posterioridad.
Ejemplo (4): Un Consejo Municipal acuerda reconocer a su favor la titularidad de un predio en 2004, pero en 2010 un notario declara el título supletorio a favor de A con posesión quinquenal, y se inscribe. Ninguno de los dos títulos tienen valor: el primero porque se basa en una declaración jurada, y el segundo porque nadie es propietario con cinco años. Los dos son títulos vacuos, pero es preferible el del Consejo Municipal, basado en ley expresa; en cambio, el segundo, está basado en una errónea interpretación de la ley. No obstante, las cosas no están del todo dichas, pues, si el título supletorio ha comprobado diez años de posesión desde 2000 hasta 2010, entonces tendría preferencia, pues el Consejo solo tiene una declaración jurada, que no puede oponerse a la posesión, y presumible titularidad, iniciada con anterioridad.
Ejemplo (5): A es declarado propietario en virtud de prescripción adquisitiva judicial, pero no inscribe; sin embargo, una entidad pública inscribe una adjudicación por convenio a su favor; por lo tanto, se plantea el problema de conflicto de títulos en la reivindicatoria. Una parte invoca la sentencia; la otra, la escritura pública. Este es un caso real decidido por la Corte Suprema bajo el argumento de que era preponderante la inscripción, esto es, en la práctica se dejó sin efecto la sentencia. Este caso me lleva a dos comentarios: Primero, es correcto que cuando se haga el “balanceo” de títulos, una sentencia se repute como un título más; por lo tanto, no otorga preponderancia per se, y ello porque la cosa juzgada solo afecta a las partes del proceso, y a quienes de ellos derivan sus derechos (art. 123 del Código Procesal Civil); en consecuencia, si el otro contendiente no tiene vínculo alguno con la sentencia anterior, entonces no se le opone, por lo que corresponde el balancing de títulos. Segundo, es incorrecto que la Corte se deje llevar por el automatismo registral de la primera inscripción, lo que solo se justifica cuando la cadena tiene origen común, es decir, cuando existe certeza sobre la propiedad primigenia (doble venta). En el caso resuelto, además, se produjo un modo originario de adquisición (usucapión), por lo que no podría tratarse de una hipótesis análoga a la doble venta, con causante común. Así, en la sentencia emanada de la Casación N° 2185-2008-Lima, una compañía urbanizadora le cedió un lote a Serpar, que lo inscribe a su nombre; sin embargo, posteriormente, un poseedor logra una sentencia de usucapión, aunque en el texto de la resolución no se indica si el demandado fue la compañía urbanizadora o un tercero17. En consecuencia, hay dos titulares: Serpar, con la inscripción, y el usucapiente, con la sentencia favorable. Por tal motivo, el primero interpone una demanda de mejor derecho de propiedad, la que es resuelta por la Corte Suprema, dándole la razón al primero, pues “no se ha desvirtuado la buena fe del actor”, por lo que aplicó el artículo 2014 del Código Civil, con la primacía del registro sobre la prescripción adquisitiva. Es evidente que en este caso no es aplicable la fe pública registral, pues esta norma no se refiere al conflicto entre tercero inscrito y el poseedor; por lo que, claramente, se trata de una decisión equivocada18.
En conclusión, cuando en la reivindicatoria se enfrentan dos supuestos propietarios con cadenas contrapuestas, se requiere acreditar el origen del dominio en una u otra cadena. Para ello, la argumentación racional es clave. Para lograr una sentencia adecuadamente motivada, se proponen los criterios de “legitimación de la cadena” y el “balanceo de los títulos”, los cuales, en vía de ponderación, permitirán lograr una decisión lo más cercana posible a la justicia.
V. Un caso concreto: la debilidad de los títulos otorgados por el Proyecto Especial de Titulación de Tierras (PETT)
La reforma agraria peruana ocasionó, entre otras muchas consecuencias, que la propiedad de la tierra (de los terratenientes) se fragmente en pequeñas unidades agrarias, cuyo título, si es que el propietario (campesino) lo tenía, se encontraba escondido en la informalidad, sin acceder al registro. Por tal motivo, el nuevo marco jurídico de liberalización de la tierra, inaugurado a principios de la década de los noventas, pretendió inscribir rápidamente la propiedad, por lo que el legislador, mediante el Decreto Legislativo N° 667, optó por la dudosa fórmula de un procedimiento administrativo simplificado, que utilizaba la prescripción adquisitiva para fines de regularizar los derechos, pero que relajaba las garantías del debido proceso, hasta el extremo de legalizar el despojo subrepticio19, pues simplemente no se notificaba al propietario inscrito, o se lo hacía de forma simbólica20.
La jurisprudencia ha conocido en forma reiterada de conflictos en los cuales se enfrenta un título PETT, recientemente obtenido por mérito de la supuesta posesión del solicitante, y otro título de mayor antigüedad. La conclusión judicial es clara: un procedimiento administrativo sospechoso, con pruebas tasadas de posesión, sin contradicción, sin garantías procesales, es un título “débil”, y, en realidad, hasta “nulo”, por lo cual, no puede oponerse a los que se originan en una cadena perfecta de transmisiones y adquisiciones, que es más antigua.
Por estos fundamentos, la Corte Suprema ha ratificado, en múltiples ejecutorias, que los títulos del PETT son tan “débiles” que cualquier título fehaciente anterior, se encuentra en situación preponderante. Vamos a realizar una selección de algunas de ellas:
Primera ejecutoria que afirma la debilidad del título PETT: La Casación Nº 223-2001-Ica, del 11/07/2002, publicada el 28/02/2003, trata sobre una reivindicación, en la que se discute la preferencia entre dos títulos: el primero, consiste en una antigua escritura de 1943; el segundo, una declaración administrativa de prescripción, según el Decreto Legislativo N° 667. Aquí se hace una importante precisión en orden a nuestro tema, pues se cataloga el antiguo título como derecho firme, que es de fecha muy anterior al del PETT, que “no acredita tener derecho de propiedad alguno respecto al predio sublitis, en tanto que el derecho posesorio que alega, de ninguna manera puede ser opuesto al derecho de propiedad del accionante, debidamente acreditado” (6º considerando). Luego se agrega que: “tratándose de una acción reivindicatoria, donde tanto el demandante como el co-demandado impugnante han demostrado tener título de propiedad inscrito, resulta procedente determinar el mejor derecho de propiedad amparándose al propietario con título registrado anteladamente”.
Segunda ejecutoria que afirma la debilidad del título PETT: En este caso, el propietario no inscrito había arrendado el inmueble a un inquilino, pero este falleció. La viuda demandó por prescripción adquisitiva, alegando que ella había iniciado otra posesión. El Poder Judicial rechazó la demanda. La viuda no quedó conforme, por lo que acudió al PETT para que la titulen al amparo del Decreto Legislativo N° 667, y lo logró. Incluso el título se inscribió el registro. Con tal “seguridad”, planteó una nueva demanda contra el propietario no inscrito, esta vez de mejor derecho de propiedad. La Corte Suprema rechazó también esta demanda, pues adujo que el verdadero titular era el no inscrito, en cuanto su título de dominio se remontaba a medio siglo de antigüedad (Cas. N° 1779-2003-Ica, de fecha 18/10/2005, publicada el 28/02/2006)21.
Tercera ejecutoria que afirma la debilidad del título PETT: La Casación N° 643-2009-Santa, de fecha 22/09/2009, publicada el 30/07/2010, ratifica la sentencia de la Sala Superior en el sentido de que el título más antiguo es superior en relación con uno posterior que proviene del procedimiento administrativo regulado por el Decreto Legislativo N° 66722. Si bien la sentencia invoca erróneamente el artículo 2014 del Código Civil; sin embargo, en este caso, debe considerarse que la antigüedad de la inscripción coincidía también con la mayor antigüedad del título.
Cuarta ejecutoria que afirma la debilidad del título PETT: Otra ejecutoria suprema (Casación Nº 448-2009-Cajamarca, de fecha 17/11/2009, publicada el 30/07/2010) también declara que la segunda inscripción, basada en la prescripción administrativa, es nula por efecto de la preponderancia de la que goza la primera inscripción. Sin embargo, no se trata de un criterio registral, pues, en realidad, se prefiere el título más antiguo frente al dudoso procedimiento del Decreto Legislativo N° 667, cuya nulidad también sirve, en este particular caso, para resolver el conflicto civil a favor del de mayor antigüedad.
Quinta ejecutoria que afirma la debilidad del título PETT: La Casación N° 141-2011-Lima, del 21/03/2013, publicada el 31/03/2014, prefirió el título más antiguo frente al endeble título constituido por una adjudicación del fenecido PETT, que se había originado en un dudoso acto de reversión23.
En conclusión, el procedimiento del Decreto Legislativo N° 667, felizmente derogado, no acredita propiedad, ni tampoco la usucapión, pues en realidad no hay contradictorio, por falta de notificación real del afectado; no existe debate pleno sobre la posesión, en cuanto bastan pruebas tasadas de orden documental; y se carece de valoración racional de la prueba, pues nadie la aprecia en conjunto24. En suma, durante los últimos años (desde 1991 hasta 2008), se ha titulado la propiedad rural a través de una simple declaración jurada, sin garantías, con grave quebranto a los derechos de propiedad, a la seguridad jurídica y al debido proceso.
VI. El problema de duplicidad de inscripciones se resuelve mediante el proceso de reivindicación, o de mejor derecho de propiedad, según el caso
El derecho subjetivo, para ser tal, cuenta con mecanismos jurídicos de protección de la prerrogativa concedida, así como para la efectividad de su ejercicio. En el caso de la propiedad, por ejemplo, el mecanismo típico de defensa, pero no único, es la reivindicatoria (art. 923 del Código Civil), por cuya virtud, el sujeto-titular pretende la recuperación posesoria del bien, previo reconocimiento del derecho. En buena cuenta, sin un medio de protección, los derechos serían meramente ilusorios, programáticos, sin fuerza; por lo tanto, quedarían vaciados de contenido efectivo.
El derecho de propiedad es un título jurídico que compendia un conjunto de libertades, facultades y poderes a favor de una persona en relación directa a una cosa, y que excluye a los terceros del disfrute. En tal contexto, el propietario goza de inmunidad como manto de protección para lograr que se reconozca y respete su derecho, o se restablezca su ejercicio en caso de cualquier perturbación, interferencia o injerencia indebida. La reivindicatoria logra que la propiedad sea un derecho tutelado por el ordenamiento jurídico (art. 923 del Código Civil), por lo que se constituye en el instrumento típico de protección de la propiedad de todo tipo de bienes, muebles o inmuebles25, por cuya virtud, el titular es repuesto en la posesión que ejercía un tercero sin derecho alguno. Por lo tanto, la reivindicación es acción de condena, pues se busca modificar la situación de facto, en cuanto el propietario sin posesión pasará a convertirse en poseedor, pero ello requiere en forma previa que el juez dilucide con autoridad de cosa juzgada que el demandante es propietario del bien. En cambio, el llamado “mejor derecho de propiedad” también persigue el reconocimiento de la propiedad, pero mediante una acción declarativa, sin modificación alguna en la situación de hecho, es decir, sin requerir la entrega del bien, pues, por ejemplo, el demandante ya es poseedor26.
Los requisitos de procedencia de la reivindicatoria son los siguientes:
i. El actor debe probar la propiedad del bien. No basta acreditar que el demandado no tenga derecho a poseer, pues si el demandante no prueba su pretensión, entonces la demanda será declarada infundada. Es necesario, por tanto, el título de propiedad del demandante. No debemos olvidar que uno de los problemas prácticos más serios del Derecho Civil patrimonial es conseguir la suficiente prueba del dominio27.
ii. No basta el título de propiedad, pues se requiere que este permita individualizar el objeto para fines de comprobar en forma efectiva la titularidad del demandante, y, de esta forma, posibilitar su entrega. El derecho de propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que sean apropiables y cuenten con valor económico. Estas cosas u objetos tienen necesariamente límites físicos que permiten establecer, con determinación aproximada, hasta donde se extienden las facultades del propietario. Por lo tanto, en caso de que se acredite la propiedad del actor, sin que pueda individualizarse el objeto, entonces la demanda será rechazada28.
En tal sentido, la delimitación física de los predios no es una cuestión meramente fáctica, sino fundamentalmente jurídica, pues el título adquisitivo busca concretar, con mayor o menor precisión, una línea ideal con fines inclusivos para el propietario, y con fines excluyentes para los terceros. ¿Cómo se delimita esta línea ideal? Los elementos descriptivos fundamentales de un predio son los siguientes: i) Los linderos son los confines o límites colindantes de una finca con otra, cuya descripción en el título hace, precisamente, que se delimite la línea poligonal que encierra la superficie del terreno; ii) la cabida o área29 es la extensión que se ubica dentro de los linderos, la cual debe expresarse en el sistema métrico decimal, que tiene carácter oficial en nuestro país desde una Ley dictada el 16 de diciembre de 186230. No obstante, durante mucho tiempo los títulos de propiedad han seguido arrastrando las unidades de medida anteriores (topos, fanegadas, yugadas, etc.), lo que exige conversiones de área; iii) las medidas perimétricas consisten en la expresión numérica de los linderos, cuya finalidad es precisar la línea ideal o polígono que abarca una determinada porción de la superficie terrestre; iv) el punto de referencia es el lugar geográfico identificado en el espacio físico con el objeto de realizar, a partir de él, la labor de medición y fijación de linderos31.
En el caso de los bienes muebles, la identificación del objeto no es tarea sencilla, máxime si en muchos casos se trata de fungibles, es decir, bienes idénticos, unos con otros, dentro de la misma categoría. No obstante, la reivindicatoria siempre será posible si la identificación del bien queda probada con datos complementarios. Por ejemplo: un bien fungible puede identificarse con señales puestas en él, o indicando el lugar en el que está depositado. Por lo demás, la individualización de los bienes muebles puede prepararse mediante una diligencia previa conocida desde el Derecho Romano: la actio ad exhibendum32.
iii. El demandado debe hallarse en posesión del bien, pues la reivindicatoria pretende que el derecho se torne efectivo mediante la recuperación de la posesión. Por ello, el demandado podría demostrar que no posee, con lo cual tendría que declararse infundada la demanda. También se plantean problemas si el demandado ha dejado de poseer, pues la demanda planteada no tendría eficacia contra el nuevo poseedor33.
iv. El demandado no debe ostentar derecho alguno que le permita mantener la posesión del bien. Sin embargo, durante el proceso, el demandado pudo invocar cualquier título, incluso uno de propiedad. Por tanto, no es correcto pensar que el demandado sea un mero poseedor sin título, pues bien podría contar con un título que le sirva para intentar oponerlo durante la contienda. En tal sentido, la reivindicatoria puede enfrentar, tanto a sujetos con título, como a un sujeto con título frente a un mero poseedor de hecho34. En cualquiera de las dos hipótesis, el juez se encuentra legitimado, a través de la reivindicatoria, para decidir si uno u otro de los dos contendientes es el verus dominus35.
La Corte Suprema ha expresado la necesidad concurrente de estos cuatro requisitos en múltiples ejecutorias, y entre ellas puede citarse la siguiente: “Segundo.- Que, la procedencia de la acción reivindicatoria se define por la concurrencia de los siguientes elementos: a) Que, la ejercite el propietario que no tiene la posesión del bien; b) Que, esté destinada a recuperar el bien no el derecho de propiedad, c) Que, el bien esté poseído por otro que no sea el dueño, d) Que, el bien sea una cosa determinada” (Sentencia del 11/07/2002, Casación N° 3436-2000-Lambayeque, publicada el 03/02/2003).
Entre las características de la reivindicatoria se encuentran:
- Acción real, es decir, el propietario se dirige contra cualquier tercero que se encuentra en posesión del bien, sea que mantenga algún vínculo con el titular, o no, o que el vínculo sea con un extraño36. Esta es una diferencia radical con los interdictos o el desalojo37, que son remedios estrictamente posesorios que se dirigen contra aquel que afectó la posesión o contra el que mantiene una relación jurídica o social (posesoria) con el demandante.
- Acción de condena, pues la reivindicatoria no concluye con la mera comprobación jurídica de titularidad, por el contrario, es de condena, pues, la ejecución de la sentencia produce un cambio en el mundo físico, por lo que el poseedor vencido deberá ser despojado legítimamente para efectos de que el propietario vencedor inicie el disfrute directo de la cosa38. Así lo reconoce la sentencia de la Corte Suprema del 07/04/200839. Por tanto, el actor debe comprobar el dominio como presupuesto para el éxito de la acción, y si así ocurre, el efecto es reponer al demandante en el ejercicio del derecho que le corresponde, lo que implica hacer efectiva la titularidad, remover los obstáculos para la actuación en el caso concreto de la prerrogativa jurídica. En buena cuenta, si el propietario tiene derecho a usar y disfrutar el bien (art. 923 del Código Civil), entonces la reivindicatoria busca restablecer ese goce. El fin de la reivindicatoria es proteger la propiedad, pero, luego de comprobado, la consecuencia es poner en posesión al actor40.
- Acción plenaria, es decir, la controversia es amplia y no está sujeta a limitación de medios probatorios o temas, por lo que se trata de un proceso contradictorio, con debate amplio, que concluye mediante una decisión con autoridad de cosa juzgada. Esta es una de las grandes diferencias con las acciones sumarias, como aquellas de tutela de la posesión, particularmente el interdicto o el desalojo por precario.
- Acción imprescriptible (art. 927 del Código Civil), lo cual significa que la falta de reclamación de la cosa no extingue el derecho. Una cosa distinta es que hechos jurídicos sobrevenidos puedan extinguirla, como la usucapión (posesión de tercero, sin interrupción) o el abandono (falta de posesión o vinculación con la cosa). La Corte Suprema lo ha recordado en la sentencia del 16/09/200341.
En suma, la reivindicatoria, como acción de condena, la interpone el propietario que persigue, además del reconocimiento del derecho, que se le entregue el bien; en cambio, el “mejor derecho de propiedad”, como acción declarativa, solo pretende la declaración, sin posesión42.
VII. No se requiere anular los títulos de la parte contraria, en forma previa a la demanda de reivindicación
Es usual sostener, como afirmación conclusiva, que el demandante en el proceso de reivindicación necesita anular el título de su contrario para obtener éxito, bajo la premisa de que no pueden existir “dos títulos válidos” sobre el mismo bien.
La premisa y, lógicamente, la conclusión, son falsas, conforme se demuestra enseguida.
En primer lugar, desde una perspectiva lógica, si el éxito de la reivindicatoria exigiese que uno de los dos títulos sea anulado, entonces se llegaría a un callejón sin salida, pues, ¿qué pasaría si los títulos no puedan anularse?, entonces, habría que sostener que los dos contendientes serían propietarios. Esta afirmación es errónea, pues confunde dos planos distintos, en tanto la validez de ambos títulos opera en el ámbito contractual, y, en tal contexto, los dos pueden subsistir perfectamente; sin embargo, un tema diverso será determinar cuál de los títulos comprueba la propiedad. Nótese, por tanto, que la duplicidad se refiere a los “títulos” (actos o hechos jurídicos con finalidad adquisitiva), que son independientes entre sí, pero no al “derecho de propiedad”, que es único, por lo que se basa en solo uno de los títulos.
En segundo lugar, la complejidad de las relaciones sociales hace perfectamente posible que circulen distintos títulos de propiedad, independientes entre sí, respecto del mismo bien, lo que se puede originar porque cada uno de los supuestos titulares se ampara en modos adquisitivos diversos (uno, invoca la herencia; el otro, la usucapión), o por la distancia temporal entre uno y otro (que hace olvidar al más pretérito), o porque las mediciones del terreno son incorrectas (cada título asumía que su objeto era un predio distinto, pero en realidad era el mismo). El registro, como instrumento artificial, siempre es impotente para abarcar en su integridad la realidad material43.
En tercer lugar, tratándose de títulos independientes que sustentan dos cadenas paralelas de actos de transmisión, entonces no hay causa de nulidad alguna en los títulos, pues el hecho de que una persona venda, en la primera cadena, creyéndose propietario, no implica vicio alguno, máxime si la otra persona, en la segunda cadena, vende también bajo la misma creencia44.
Por tanto, los títulos de propiedad, de uno y otro lado, podrían ser válidos, por lo que no sería necesario, ni posible, que se declarase alguna nulidad para triunfar en la demanda sobre la propiedad. Es más, la reivindicación es acción real (al igual que el “mejor derecho de propiedad”), y no contractual, que permiten evaluar títulos contradictorios, presentados, tanto por el demandante, como por el demandado, con la finalidad de resolver el conflicto sobre la propiedad, mediante la compulsa de los títulos, al margen de su validez como negocios jurídicos45.
En suma, es superflua e innecesaria la exigencia de anular el título contrario como paso previo para obtener un pronunciamiento de fondo46. La mejor doctrina confirma que no se requiere pedir la nulidad del título de la parte contraria cuando se trata de títulos “independientes”47, que es precisamente la hipótesis que se presenta en la duplicidad de inscripciones.
La jurisprudencia avala rotundamente esta doctrina.
La Casación N° 2539-2000, de fecha 11/05/2001, publicada el 05/11/2001, permitió que la Corte Suprema estableciese el importante criterio, por el cual, no es necesario anular uno de los dos títulos de propiedad que se contraponen48, por tanto, el conflicto de títulos no exige la anulación del título contrario. En realidad, la reivindicación, o el mejor derecho de propiedad, constituyen acciones reales, plenarias, en la cual el juez evalúa los títulos presentados, y decide cuál de ellos acredita la propiedad.
Existen otras sentencias que consagra la misma tesis, como la de 21/03/2007, Casación N° 698-2006-Lima49, por cuya virtud se señala que la reivindicación exige solo la ponderación de los títulos, y no su previa nulidad. Una más reciente ejecutoria, Casación N° 3350-2012-Lima, de fecha 14/10/2013, publicada el 31/03/2014, sigue la misma doctrina. El caso puede resumirse de la siguiente forma: un propietario inaugura la primera partida con un título que data del año 1963, mientras la segunda partida se inicia en el año 1982, por lo que el registro en 1998 dispuso el cierre administrativo de la partida menos antigua; empero en 1999 se remató el inmueble por una deuda de los titulares registrales de la segunda partida, ya cerrada, por lo que el juez de ejecución, en claro exceso de sus potestades dentro de un proceso ejecutivo, ordenó reabrir la segunda partida y cerrar la primera, con gravísima violación al debido proceso, pues sin derecho de defensa despojó al titular de la primera partida. En tal contexto, este interpone demanda de mejor derecho de propiedad que finalmente llega a la Corte Suprema, en la que se expresan argumentos de gran importancia, entre ellas que el tema de la doble inscripción es complejo y que no puede resolverse exclusivamente por mérito del registro, que “no es constitutivo del derecho de propiedad”, y luego se agrega que no basta la evaluación del tracto registral, sino que debe examinarse cuestiones objetivas vinculadas con el origen de la propiedad, esto es, determinar quién es el titular primigenio en una u otra cadena de transmisiones (“la forma y circunstancias como adquirieron sus derechos”), así como cuestiones subjetivas (“la buena o mala fe de las partes”), lo que en buena cuenta alude nuevamente a que la labor del juez es buscar al propietario civil, y no al mero titular registral, máxime cuando los procesos plenarios permiten todo tipo de alegaciones y prueba50. En buena cuenta, el acto judicial (sentencia o auto de remate) es un título más, que puede ser compulsado en relación con otro título (solo contractual), el cual, incluso, puede tener preferencia por su mayor antigüedad, con lo que se descarta que el adquirente del remate, por ejemplo, sea el verdadero propietario, pues en el origen de su cadena no se encontraba el titular del derecho (nótese que se aplica el criterio general de “legitimación de la cadena”). Demás está decir que no es necesario “anular el remate”, pues, la reivindicación pondera o compulsa títulos, para evaluar donde se encuentra la propiedad, pero sin necesidad de anularlo.
Pues bien, si el conflicto de títulos se dirime en virtud a las reglas de adquisición de la propiedad (derecho real), y no por la nulidad del título contrario, ni siquiera tratándose de acto judicial, entonces la conclusión es que lo propio ocurrirá con un acto administrativo, como los otorgados por el PETT. En efecto, si no se requiere la nulidad de la resolución judicial para decidir la reivindicación, entonces, con mayor razón, tampoco se requerirá tal nulidad, tratándose de resolución administrativa. Así lo ha entendido la Corte Suprema en múltiples sentencias, ya comentadas (Cas. N° 223-2001-Ica, N° 1779-2003-Ica, N° 643-2009-Santa, N° 448-2009-Cajamarca y N° 141-2011-Lima), en las cuales se resolvió a favor del propietario con título más antiguo, sin que haya sido necesaria la previa impugnación del título PETT.
En suma, la reivindicatoria es una acción plenaria de defensa de la propiedad, por la cual se permite el debate amplio sobre cualquier alegación y medio probatorio, por tanto, el juez, con todos los elementos pertinentes, emite una declaración de certeza definitiva, por lo que la decisión judicial produce cosa juzgada respecto al derecho de propiedad, sin anular los títulos de uno u otro51.
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* Los antecedentes del mismo pueden verse en: GONZALES BARRÓN, Gunther. Derechos Reales. Tomo II, 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2013, pp. 1358-1374.
** Doctor en Derecho (Pontificia Universidad Católica del Perú). Máster en Derecho Constitucional (Universidad de Castilla La Mancha - España). Estudios de maestría en filosofía por la Universidad Antonio Ruiz de Montoya. Profesor de Derecho Civil y Registral de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad de San Martín de Porres, Universidad Inca Garcilaso de la Vega y Universidad ESAN.
1 La primera acepción del vocablo “técnica” es “conjunto de procedimientos y recursos de que se sirve una ciencia o un arte”: REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. Diccionario de la Lengua Española. Tomo II, Espasa Calpe, Madrid 1997, p. 1950.
2 La adquisición a título derivativo requiere una investigación sobre el título que exhibe el enajenante, con el cual supuestamente comprueba la propiedad que acaba de transmitir; sin embargo, la cadena no termina allí, pues, luego se necesita que el enajenante anterior compruebe lo mismo, y así sucesivamente remontándose al origen de los tiempos. Si el adquirente recibe un bien a título derivativo, entonces la eficacia de su adquisición depende del derecho que ostente el causante, y así en lo sucesivo hasta el propietario original. En el Derecho romano, se llamó probatio diabolica a las pruebas casi imposibles de alcanzar, lo que se presenta en la propiedad si se exigiese acreditar la íntegra cadena de transmisiones hasta llegar al titular actual, salvo la usucapión: MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, EJEA, Buenos Aires, 1979, traducción de Santiago Sentís Melendo, p. 330.
3 NÚÑEZ LAGOS, Rafael. Acción y excepción en la reivindicación de inmuebles. Editorial Reus, Madrid, 1953, p. 19.
4 “Todo propietario actual –si no es adquirente originario– tiene su derecho colgado –derivado– de la misma fuente originaria del dominio que sus antecesores”: Ibídem, pp. 28-29.
5 “El hecho es el siguiente: producto de las carencias técnicas de nuestros registros públicos, en el pasado se inscribieron inmuebles sin identificación precisa, sin planos de ubicación y sustentados en títulos poco fiables. Esto dio lugar a que eventualmente se abrieran varias partidas sobre un mismo predio, y que sus titulares, ignorantes de la duplicidad, realizaran negocios sobre cada bien, inscribiendo sus operaciones sin saber que al mismo tiempo personas distintas hacían lo propio en otra u otras partidas (…). Ante el desconcierto de los titulares registrales, el registro de la propiedad informa que hay más de una partida sobre el mismo bien. Cuando esto ocurre surge la gran pregunta: ¿quién es el verdadero titular del bien?”: MEJORADA CHAUCA, Martín. “Mejor derecho de propiedad en la duplicidad de partidas”. En: VV.AA. La propiedad. Mecanismos de defensa. Gaceta Jurídica, Lima, 2014, p. 98.
6 DI MAJO, Adolfo. La tutela civile dei diritti. Giuffrè Editore, Milán, 2003, pp. 85-86.
7 Es suficiente citar cuatro autores que en forma unánime sostienen que el problema de duplicidad de inscripciones no se resuelve por criterios registrales:
- “Esta contradicción supone una anomalía de tal magnitud en el funcionamiento del Registro que hace quebrar los principios básicos de la protección tabular. La doble inmatriculación produce la recíproca neutralización de los principios hipotecarios que protegen los folios registrales como consecuencia de la defensa contradictoria que dispensa el principio tabular de legitimación”: ARRIETA SEVILLA, Luis Javier. La doble inmatriculación registral. Thomson Reuters, Cizur Menor, 2009, p. 162.
- “La única regla sencilla y general formulable aquí, es la de que para decidir en cada caso, partiendo de que la aplicación de los preceptos registrales no resuelve el tema, porque se enfrentan dos posiciones igualmente defendibles según esos preceptos (cada una sobre la base de una inmatriculación), como quiera que ambas se anulan recíprocamente, no hay sino (que) aplicar –por lo que toca al conflicto– los preceptos civiles que serían adecuados en defecto de que los derechos enfrentados gozasen de protección registral”: ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil III: Derecho de Bienes. Edisofer, Madrid, 2004, p. 907.
- “El adquirente en virtud de título otorgado por uno de los dueños (conforme al Registro de la Propiedad) no pude apoyarse en la fuerza legitimadora del Registro porque se neutralizan los efectos de las inscripciones contradictorias. La colisión entonces se resolverá por las reglas del Derecho común, con exclusión de la Ley hipotecaria”: PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo II, CRPME, 4ª edición, Madrid, 2001, p. 631.
- Por último, según la propia doctrina alemana, si se produce la doble matriculación, ambas partidas forman parte del registro, por lo que un titular no puede invocar lo que le favorezca; pues, exactamente lo mismo, puede hacer el otro titular. El resultado es la neutralización de los efectos registrales para todo fin: WOLFF, Martin. “Derecho de Cosas”. En: ENNECCERUS, Ludwig, KIPP, Theodor y WOLFF, Martin. Tratado de Derecho Civil. Tomo III-1º, traducción de Blas Pérez González y José Alguer, Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1971, p. 197.
8 STC Exp. N° 649-2002-AA/TC, de fecha 20/08/2002 y publicada el 05/04/2003:
“3. En cuanto al problema de fondo, de autos se desprende que, presentada la Hoja de Trámite por Enace y realizadas las investigaciones que confirmaron la superposición de terrenos y, por lo mismo, la duplicidad de inscripciones, la emplazada emitió el Informe Técnico y luego la Resolución que dispuso el cierre de la partida menos antigua, en ejercicio de las facultades conferidas por el artículo 171 del Reglamento de Registros Públicos. Al respecto debe tenerse presente:
a) Que la medida de cierre se adopta sin perjuicio de las acciones judiciales que pudieran derivarse sobre el mejor derecho de las personas a cuyo favor se extendieron las inscripciones; y se trata además de una medida preventiva que busca atenuar las consecuencias de una deficiente inscripción, evitando que se sigan extendiendo más asientos registrales en las partidas materia de duplicidad.
b) Sin embargo, dada la trascendencia de la medida adoptada, no puede soslayarse el hecho irrefutable y atribuible al propio ente registral que, en su oportunidad, y conforme al artículo 2011 del Código Civil –Principio de Legalidad–, calificó y aprobó la documentación presentada por el demandante por lo que resultaba de ella, de los antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos, otorgando a la inscripción el carácter de auténtica y cierta, fruto del examen de los títulos
presentados (…). 6. La igualdad ante la ley es un principio constitucional a la vez que un derecho subjetivo que garantiza el trato igual de los iguales y el desigual de los desiguales. En este sentido, y con el objeto de determinar cuándo se está frente a una medida que implica un trato desigual no válido a la luz de cláusula de la igualdad, la medida diferenciadora no solo debe sustentarse en una base objetiva, sino, además, encontrarse conforme con el test de razonabilidad. Mediante este test se controla si el tratamiento diferenciado está provisto de una justificación. En segundo lugar, si entre la medida adoptada y la finalidad perseguida existe relación. Y, finalmente, determinar si se trata de una medida adecuada y necesaria, esto es, si respeta el principio de proporcionalidad. 7. En el caso de autos, el Tribunal Constitucional considera que el artículo 171 del Reglamento de los Registros Públicos, al establecer que, ante supuestos de duplicidad de inscripciones, el registrador se encuentra autorizado para cerrar la partida correspondiente, por ser la menos antigua, resulta incompatible con la Constitución Política del Estado, pues del examen del mismo no se advierte ninguna razón que justifique un trato desigual, ni que los motivos que se alegan para justificarla sean razonables, sino que, por el contrario, ese trato genera consecuencias diferentes entre la recurrente y Enace, entidad con la que precisamente se genera la duplicidad de inscripciones materia de la demanda. 8. A juicio de este Tribunal, dicha disposición es incompatible con la Constitución, pues el término de distinción establecido por el referido artículo 171 –cierre de la partida menos antigua y prevalencia de la mayor–, no tiene una causa objetiva y razonable que fundamente la desigualdad, ni tampoco una debida justificación respecto del por qué de la misma, toda vez que se generan consecuencias distintas entre las partes. En efecto, la Oficina Registral, con tal decisión, esto es, la de cerrar solo una de las partidas –y no afectar la otra–, por el hecho de que una sea de mayor antigüedad, privilegia a una de las partes con respecto a la otra, pues la que no ha sido objeto de cierre, al disponer de su inmueble y para efectos registrales, podrá lograr su inscripción, lo que no puede hacer la actora, tanto más, cuando entre ellas podría estar dilucidándose, en vía ordinaria, la controversia respecto del mejor derecho de propiedad” (Finalmente, el Tribunal declaró fundada la demanda de amparo, y dejó sin efecto el cierre de partida).
9 La Casación N° 3350-2012-Lima, de 14/10/2013, publicada el 31/03/2014, resuelve el caso de un propietario que inaugura la primera partida mediante título que data del año 1963, mientras que la segunda partida se inicia en el año 1982, por lo que el registro, en 1998, dispuso el cierre administrativo de la partida menos antigua, empero en 1999 se remató el inmueble por una deuda de los titulares registrales de la segunda partida, ya cerrada, por lo que el juez de ejecución, en claro exceso de sus potestades dentro de un proceso ejecutivo, ordenó reabrir la segunda partida y cerrar la primera, con gravísima violación al debido proceso, pues sin derecho de defensa despojó al titular de la primera partida. En tal contexto, este interpone demanda de mejor derecho de propiedad que finalmente motiva una ejecutoria que expresa importantes consideraciones: “11. Por otro lado, la inscripción registral del derecho de propiedad dota de una incuestionable seguridad jurídica al ejercicio de ese derecho, sin embargo, la garantía que reviste el título inscrito será meramente aparente si no se crean las condiciones razonables y suficientes para que el procedimiento previo a la inscripción esté provisto también de la suficiente seguridad jurídica, pues de lo que se trata es que el registro sea fiel reflejo de la realidad jurídica extrarregistral. (…) 12. En el presente caso se presenta un concurso de derechos reales, que da lugar a un conflicto de mejor derecho de propiedad, en el que el demandante y demandado tienen título de propiedad inscrito en los registros públicos, entonces se ha debido analizar no solo el tracto sucesivo de las correspondientes Partidas Registrales números 11058081 y 449734446, Ficha número 371027, sino también la buena o mala fe de las partes, la forma y circunstancias como adquirieron sus derechos, si las transferencias de la propiedad otorgadas a favor de la demandante y del demandado reúnen todos los requisitos esenciales de un acto jurídico conforme al artículo 140 del Código Civil y verificar si estas sufrieron o no un vicio estructural desde su nacimiento, quiénes participaron en las sucesivas compraventas, cuáles fueron los montos pactados y formas de pago; considerando además que la inscripción registral no es constitutiva del derecho de propiedad; todo ello debe ser analizado por el ad quem, valorando en forma conjunta todos los medios probatorios” (Finalmente, la Corte, en lugar de resolver el tema de fondo con sus propios criterios, prefirió anular la sentencia de vista, como lo hace en forma recurrente por motivos cada vez más discutibles).
Vamos a demostrar que la Corte Suprema no necesitó reenviar el expediente a una nueva decisión, pues de los hechos narrados en la propia ejecutoria, y que los toma de la sentencia de vista, se concluye que la decisión es sencilla: “3. Tramitada la demanda según su naturaleza el juez de la causa, mediante sentencia de folios doscientos setenta y cuatro a doscientos ochenta y cuatro, de fecha veintiséis de marzo de dos mil diez, declara infundada en todos sus extremos, al considerar que en el caso de autos, la demandante alega ser la propietaria del inmueble descrito en el segundo considerando de la presente resolución, merced a la compraventa realizada el diecisiete de septiembre de mil novecientos sesenta y tres, cuya escritura pública obra de folios dos a ocho, de la citada instrumental se advierte que es la compraventa otorgada por Alejandro Bertello Masperi a favor de Roberto Risso Matellini, siendo la última persona la que vendió el inmueble a la sociedad conyugal conformada por Isaac Domingo Seminario Urrutia y la recurrente según la Partida número 11058081, tomo 1253, fojas ciento ochenta y tres, constando en el asiento número dos de fecha dos de julio de mil novecientos setenta y ocho (fojas doce) que la actora adquiere el dominio del bien por adjudicación en la separación de bienes con Isaac Domingo Seminario Urrutia. La actora acredita haber adquirido el bien por adjudicación en fecha tres de julio de mil novecientos setenta y ocho, también lo es que conforme se aprecia de la anotación a fojas diecinueve de la Partida número 11058081 se aprecia que con fecha veinte de noviembre de mil novecientos noventa y ocho obra la anotación marginal en la que se indica que por Resolución de Gerencia de Propiedad Inmueble número 774-98-ORLC-GPI de fecha once de setiembre de mil novecientos noventa y ocho se dispuso el cierre de la Partida número 371027 por duplicidad advertida y posteriormente a fojas veinte queda anotado el dieciocho de enero de mil novecientos noventa y nueve que el Quincuagésimo Cuarto Juzgado Civil de Lima ordenó el cierre de la Partida número 11058081 donde corría inscrito el inmueble a favor de la demandante ya que el mismo fue subastado en remate público. De otro lado se advierte que paralelamente en la Partida número 44973464 se inscribe la independización de la venta otorgada por Sociedad Inmobiliaria Comercial del Perú Sociedad Anónima a favor de un tercero (a quien posteriormente se le subastó el inmueble en remate público y que diera origen al cierre de la partida número 11058081) que fuera inscrita el quince de julio de mil novecientos ochenta y dos, es decir, que desde la citada fecha figuraba en los registros públicos como propietario del bien un tercero, habiéndose concretado desde el dieciocho de enero de mil novecientos noventa y nueve que la demandante ya no aparezca como propietaria en los Registros Públicos. Es así de la ficha obrante a fojas veinticinco se aprecia que corre inscrita la anotación de cierre de la citada partida por la duplicidad advertida con la partida de fojas ciento ochenta y tres, del tomo mil doscientos cincuenta y tres, con fecha treinta de setiembre de mil novecientos noventa y ocho, la misma que ha dado origen a la Partida número 44973464, cierre que también fue levantado por el Quincuagésimo Cuarto Juzgado Civil de Lima con fecha dieciocho de enero de mil novecientos noventa y nueve (fojas veintisiete) y posteriormente luego de sucesivas transferencias el inmueble fue adquirido por compraventa por la demanda (da), quedando inscrito su derecho en la referida Partida número 44973464 con fecha uno de setiembre de dos mil ocho (fojas cincuenta y cuatro). Que, por las fechas en que se produjeron los cierres de las partidas, la partida donde corría inscrita la propiedad de la actora, fue cerrada en forma definitiva por mandato judicial emitido por el Quincuagésimo Cuarto Juzgado Civil de Lima cuya nulidad no ha sido demandada con la presente acción. Asimismo la actora no ha ofrecido ni actuado medios probatorios conducentes a acreditar y corroborar que el cierre de la partida donde se encontraba inscrita la adjudicación del inmueble a su favor haya quedado sin efecto legal alguno y menos aún ha desvirtuado la calidad de propietarios que han venido ejerciendo en su oportunidad los terceros propietarios que aparecen inscritos en la Partida número 44973464, antes y luego del remate judicial. 4. Apelada que fue la sentencia, la Sala Superior la confirma mediante resolución número cuatro de folios trescientos sesenta y tres a trescientos sesenta y seis; decisión que es recurrida vía casación, y esta Sala Suprema por resolución de folios novecientos noventa y tres a cuatrocientos dos, de fecha catorce de diciembre de dos mil once, declara fundado el recurso de casación, en consecuencia, nula la sentencia de vista, y ordena que la Sala Superior emita nueva sentencia, respondiendo todos los agravios del recurso de apelación. Es así que dando cumplimiento a lo ordenado, la Sala Superior emite nueva sentencia confirmando la apelada mediante resolución número dieciséis de folios quinientos cuarenta y uno a quinientos cuarenta y ocho, de fecha dieciséis de mayo de dos mil doce, sosteniendo que la sentencia apelada declara infundada la demanda al considerarse en su noveno considerando que el artículo 2016 del Código Civil establece que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro y que en el presente caso por las fechas en que se produjeron los cierres de las partidas, tenemos que la Partida número 11058081, donde corría inscrita la propiedad de la actora, fue cerrada por mandato judicial emitido por el Quincuagésimo Cuarto Juzgado Civil de Lima, cuya nulidad no ha sido demandada con la presente acción. Asimismo, no ha acreditado que esta haya quedado sin efecto ni desvirtuado la calidad de propietarios que han venido ejerciendo en su oportunidad los terceros propietarios que aparecen inscritos en la Partida Registral número 44973464 (Ficha número 371027)”.
Nótese que la primera partida registral se abrió veinte años antes que la segunda, lo que implica que la antigüedad de la cadena de transmisiones le es favorable a la demandante; sin embargo, la segunda partida es la única subsistente por virtud de un mandato judicial anómalo que ordenó el cierre ¡de la partida más antigua!, y que se hizo al interior de un proceso de ejecución en el que no se discute la propiedad de los bienes embargados, máxime cuando el titular de la primera partida no fue demandado en dicho proceso, por lo que tales resoluciones no le afectan, de conformidad con el artículo 123 del Código Procesal Civil. Por tanto, lo que haya ocurrido en dicho proceso es irrelevante para resolver la controversia entre dos títulos surgidos en cadenas paralelas de transmisión, sin origen común, por lo que en realidad ha debido examinarse la suficiencia de los títulos, y si no existe otro criterio determinante, entonces la preferencia la tiene obviamente el propietario de la cadena más antigua. Por su parte, la resolución judicial de cierre de partida dictado en proceso de ejecución, en la que no se discute la propiedad de los bienes, y sin haber notificado al propietario paralelo, no produce cosa juzgada contra dicho titular. En resumen, menos mal que la Corte Suprema anuló la sentencia de vista de la Quinta Sala Civil de Lima, pero hubiera sido mucho mejor que resuelva la causa de una buena vez.
10 La propia doctrina francesa reconoce que los criterios de legitimación no son suficientes, por lo que, en mi opinión, se hace necesario proponer la “balanza o balanceo de títulos” para lograr una dosis mayor de racionalidad en la argumentación. He aquí lo que dice un reputado autor de ese país y los problemas que enfrenta la doctrina y la jurisprudencia para obtener soluciones razonables. En tal sentido: “La situación es de distinta manera embarazosa si los dos títulos emanan de dos personas diferentes, extrañas jurídicamente la una a la otra en lo que concierne al inmueble litigioso. La jurisprudencia y la doctrina son bastante inciertas; se pueden, sin embargo, deducir las decisiones adoptadas las directivas siguientes: a) La antigüedad respectiva de los dos títulos no es ya decisiva en el caso; el juez puede, inspirándose en las circunstancias de la causa, dar la preferencia al litigante cuyo título sea más reciente. b) Si uno de los propietarios consigue probar que su causante venció al del otro litigante, la victoria le corresponderá; la lucha se remonta de esa manera en un grado; se entabla respectivamente entre los causantes de los adversarios actuales y se parte de la idea de los causahabientes no podrían tener más derecho que sus causantes. c) Si la lucha es indecisa, los dos títulos se neutralizan y es entonces el demandado quien vence porque, como lo hemos supuesto, tiene una posesión útil, es decir, una posesión que establece en su favor una presunción de propiedad”: JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Tomo I, V. III, traducción de Santiago Cunchillos y Manterola, EJEA y Bosch y Cía. Editores, Buenos Aires, 1950, pp. 173-174.
11 Con más referencias, puede verse nuestro libro: GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. Derecho Registral y Notarial. Tomo II, 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2012, pp. 1319-1324.
12 Por ejemplo, la Casación Nº 223-2001-Ica, del 11 de julio de 2002, publicada el 28 de febrero de 2003, trata sobre una reivindicación, en la que se discute la preferencia entre dos títulos: el primero, consiste en una antigua escritura de 1943; el segundo, una declaración administrativa de prescripción, según los alcances del Decreto Legislativo N° 667. Aquí se hace una importante precisión en orden a nuestro tema, pues se cataloga el antiguo título como derecho firme, que es de fecha muy anterior al del PETT, que “no acredita tener derecho de propiedad alguno respecto al predio sublitis, en tanto que el derecho posesorio que alega de ninguna manera puede ser opuesto al derecho de propiedad del accionante, debidamente acreditado” (6º considerando). Es cierto que el título con notable antigüedad estaba inscrito, sin embargo, pese a ello, la solución es propiamente civil, pues se ha otorgado preponderancia, entre ambos, al más antiguo en forma general, y no solo el más antiguo por la inscripción.
13 La propia doctrina del derecho administrativo reconoce esta debilidad: “Ocurrirá que por lo general, dicha entidad ostentará un título imperfecto o documento, que por sí mismo no proyectará una condición idónea de propiedad registral y de propiedad en sede administrativa”: JIMÉNEZ MURILLO, Roberto. “Propiedad predial estatal: apuntes acerca del saneamiento patrimonial, competencias administrativas, proceso de descentralización y normativa vigente del sistema nacional de bienes estatales”. En: MARAVÍ SÚMAR, Milagros (Coordinadora). Diagnóstico y saneamiento de predios en proyectos mineros y energéticos. Thomson Reuters, Lima, 2014, p. 187. Sin embargo, el citado comentario no advierte que, luego de la inscripción, la regularización estatal será tan débil como antes, pues no se basa en título adquisitivo, sino en una simple declaración jurada y en la falta de oposición de tercero, salvo que el Estado cuente, además, con título formal y fehaciente. La Corte Suprema ha establecido una importante doctrina en el sentido que el simple registro interno (margesí de bienes estatales) no acredita la propiedad, y eso es lo mismo que se tiene en un procedimiento de regularización o saneamiento, en el que el Estado se basa en el margesí. Así, la sentencia de 18/05/1992 declaró infundada la demanda de reivindicación, asumiendo los fundamentos del fiscal: “Mediante Oficio Nº 276-91-C, se eleva en consulta la resolución de vista de fs. 85, que confirma la sentencia apelada de fs. 69 y declara infundada la demanda interpuesta por José Zubieta Bejar, Procurador Público adjunto, encargado de los asuntos judiciales del Ministerio de Educación, contra Milagros del Pilar Yeva Castillo, sobre Reivindicación. El representante del Estado, a fs. 19, interpone demanda de Reivindicación contra la demandada, a efecto de recuperar el inmueble de 902 m2. cuadrados que viene ocupando, en mérito a la venta que le hiciera el Concejo Provincial de Contralmirante Villar, quien procedió a celebrar dicho acto jurídico en la suposición de que era propietario, procediendo posteriormente al tomar conocimiento de que la empresa Petrolera Fiscal, lo había cedido en julio de 1958 a título gratuito al Ministerio de Educación, a anular dicha venta; sin embargo la emplazada se ha negado a recoger el dinero, y continúa en posesión de dicho bien, en el cual venía funcionando el Centro Educativo Nº 059 de Zorritos, y que por motivo de las fuertes lluvias del año 1972, que lo destruyó, tuvo que reubicarse en otro lugar. El reivindicante, para acreditar su derecho de propiedad, ha presentado el Oficio Nº 428 de fecha 15 de setiembre de 1958 de fs. 28, que contiene la transcripción de la Resolución Ministerial Nº 9630, mediante la cual se acepta la cesión a título gratuito del local que servía de Escuela Particular de la Empresa Petrolera Fiscal en la ciudad de Zorritos, cuya área, y linderos no se especifican, y mucho menos el derecho de propiedad y dominio del cedente, el cual no es suficiente, pues tratándose de un inmueble que se dice ser de propiedad del Estado, tal derecho debe demostrarse con la certificación del Registro de Bienes Nacionales de la Dirección General de Bienes Nacionales, e inscripción correspondiente en los Registros Públicos. Al no haberse demostrado el derecho que se invoca, y mucho menos el dominio de quien aparece como cedente en el documento privado de fs. 28, no es procedente amparar la pretensión del actor. Por las consideraciones anotadas esta Fiscalía es de Opinión, que NO HAY NULIDAD en la consultada” (Dictamen Nº 437-91-MP-FSC del 31/05/1991).
14 Los recursos naturales no son susceptibles de propiedad privada, salvo las tierras que cuenten con título de apropiación legítima. Así: FIGALLO ADRIANZÉN, Guillermo. “La concesión de aprovechamiento de los recursos naturales renovables en el Derecho peruano”. En: Revista de Derecho Vox Juris. N° 8, Lima, 1997, p. 219.
15 “La imprescriptibilidad es una característica propia de los bienes del dominio público de la que participaban las tierras comunales durante la colonia y que se desvaneció en el fragor del cambio del antiguo régimen por las disposiciones del Código Civil y la han readquirido a partir de la Constitución de 18 de enero de 1920, siendo ratificada por las Constituciones posteriores hasta la fecha. Por consiguiente, nadie puede adquirir ad usucapionem tierras comunales. La resolución de la Corte Suprema de la República, de 7 de enero de 1941, estableció que ‘todos los plazos de prescripción para adquirir tierras comunales expiraron el 18 de enero de 1920, fecha de promulgación de las Constitución Política que declaró imprescriptibles los bienes de las comunidades indígenas’. Como el término para adquirir por prescripción bienes inmuebles sin justo título, ni buena fe, era de 40 años, según el Código Civil de 1852 vigente al promulgarse dicha Constitución, resulta claro que las comunidades pueden reivindicar sus tierras de quien las posee si no acredita que lo ampara un título que data desde antes de 19 de enero de 1880”: FIGALLO ADRIANZÉN, Guillermo. Origen, exclusión y reafirmación de las comunidades campesinas del Perú. Editorial San Marcos, Lima, 2007, p. 179.
16 “Si la lucha es indecisa, los dos títulos se neutralizan y es entonces el demandado quien vence porque, como lo hemos supuesto, tiene una posesión útil, es decir, una posesión que establece en su favor una presunción de propiedad”: JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Ob. cit., Tomo I, V. III, p. 174.
17 Es imposible que el demandado en el proceso anterior de usucapión haya sido Serpar, pues, en tal caso, ya se habría producido la cosa juzgada.
18 Sin embargo, esta sentencia ha merecido la siguiente opinión favorable: “No obstante que el conflicto no está regulado, coincido con la Corte Suprema porque el derecho del adquirente registral debe prevalecer al del adquirente por prescripción, porque la publicidad registral es el eje de la oponibilidad de los derechos sobre inmuebles. Si amparamos al adquirente por prescripción, se destruiría la eficacia del registro. El que adquiere de quien en el registro aparece como dueño, e inscribe el derecho adquirido, siempre debe quedar protegido. No importa que el enajenante sea dueño. Pudo haber vendido antes el bien, o un tercero haber adquirido la propiedad por prescripción, pero si la transferencia o la adquisición por prescripción no constan en el registro, la transferencia posterior que se inscribe debe mantener su eficacia”: AVENDAÑO ARANA, Francisco. “El conflicto entre la prescripción y el registro”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 155, Gaceta Jurídica, Lima, agosto de 2012, p. 262.
El argumento se refuta fácilmente, si tenemos en cuenta la errónea premisa de que “el registro es el eje de la oponibilidad de los derechos reales sobre inmuebles”; pues, en realidad, el registro solo es reflejo de verdad; no es una verdad paralela ni una ficción arbitraria creada por algún legislador desviado o demente. Por tanto, una propiedad que no se sustenta en posesión alguna, que ha sido abandonada y que no cumple la función social que la justifica, entonces ya no es protegible, por la simple razón de que no se encuentra en sintonía con el bien común. En tal caso, se tratará de una titularidad formal, de pura etiqueta, vacía, que por supuesto no puede oponerse a la usucapión, que es el elemento de cierre, el vértice de la pirámide del sistema patrimonial. Los argumentos filosóficos, prácticos, teleológicos, dogmáticos y positivistas a favor de la prescripción adquisitiva, en conflicto contra el registro, han sido reiterados en un trabajo reciente: GONZALES BARRÓN, Gunther. La Usucapión. Fundamentos de la prescripción adquisitiva. 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2015.
Por otro lado, el registro no se destruye con la usucapión, como se dice en el citado comentario, sino, al revés, pues la prescripción, en tal caso, corrige un notorio error del registro, por cuanto le da vida y realidad, le confiere sustancia. Por lo demás, de esta forma se evita que los libros registrales terminen convirtiéndose en textos de historia, ajenos a la actualidad, pues, de ser así, solo servirían para lograr fraudes a través de un contenido de ficción y desactualizado, pero que en forma arbitraria y forzada se buscaría imponer como si fuese realidad. En buena cuenta, la verdad no se inventa, ni se crea por decreto o por asiento registral, por lo que el registro jamás puede oponerse a la usucapión.
19 “Se advierte que la principal prueba de la explotación económica, que es la esencia de la posesión de un predio rural, exigida por el Decreto Legislativo N° 667 es la inspección ocular realizada por un todopoderoso ‘verificador’ que debía ser ingeniero agrónomo o agrícola, sin exigirle determinadas calidades personales y profesionales, ni establecer control alguno, ni de publicidad del acto de inspección ocular. Se ha visto en los últimos años que verificadores del Ministerio de Agricultura han inventado sementeras inexistentes y no han visto cultivos”: FIGALLO ADRIANZÉN, Guillermo. “Someras consideraciones sobre el registro de predios rurales en cuanto al derecho de posesión de estos”. En: GONZALES BARRÓN, Gunther (Compilador). Estudios jurídicos en homenaje al Dr. Rubén Guevara Manrique. Gráfica Horizonte, Lima, 1999, p. 41.
20 En tal sentido, se ha sostenido que el procedimiento utilizado es “ligero”, con la idea de que se relajaban las exigencias del debido proceso: TANTALEÁN ODAR, Reynaldo María. Nulidad del acto jurídico. Problemas casatorios. Gaceta Jurídica, Lima, 2014, p. 395.
21 “Segundo.- Que, previo al análisis de fondo de la norma denunciada, es preciso señalar que del escrito de demanda y del considerando tercero de la sentencia apelada fluye que doña Rosa León García Viuda de Cárdenas reclama el mejor derecho de propiedad respecto del predio “Las Alaches” de una hectárea y dos mil setecientos metros cuadrados, ubicado en el sector San Jacinto del distrito de Río Grande, Provincia de Palpa, Departamento de Ica, en contra de la sucesión de don Roberto Ibarra Velásquez por considerar que su derecho es preferente al derecho no inscrito de esta última que emerge de la escritura pública de compraventa de fecha diecisiete de junio de mil novecientos cincuenta y nueve, puesto que se encuentra debidamente inscrito (…) Cuarto.- Que, al respecto, si bien ha quedado establecido que la actora logró inscribir su derecho en los registros públicos a consecuencia del procedimiento administrativo que siguiera ante el PETT (Proyecto Especial de Titulación de Tierras) también lo es que ella no puede tener preferencia frente al derecho no inscrito que ostenta la sucesión demandada materializada en la escritura pública de compraventa de fecha diecisiete de junio de mil novecientos cincuenta y nueve, por cuanto de los acompañados que se tienen a la vista se llega a establecer de manera cierta que: a) La prescripción adquisitiva de dominio interpuesta por la actora en sede judicial respecto del referido inmueble fue declarada infundada, sentencia que al quedar firme adquirió la calidad de cosa juzgada. En ese contexto, a guisa de comentario, nada impediría que en la eventualidad de obtenerse la propiedad de un inmueble por prescripción adquisitiva administrativa, pueda dicha decisión ser variada posteriormente por sentencia judicial; en tal supuesto, la obtenida en sede judicial resultará prevalente, puesto que una resolución administrativa no puede encontrarse por encima de una resolución judicial (…) b) cabe advertir que mientras se tramitaba el proceso de prescripción adquisitiva en sede judicial en razón de la demanda interpuesta por la actora recurrente; esta en forma paralela tramitó similar petición en sede administrativa (…) c) asimismo, existe un hecho que resulta incontrovertible, y es que en el proceso sobre desalojo por conclusión de arrendamiento en contra de doña Rosa García viuda de Cárdenas, por sentencia judicial firme, y habiéndose declarado improcedente el recurso de casación interpuesto por la hoy recurrente, se ordenó su desalojo respecto del bien sublitis; en tal sentido, se tiene por criterio jurisprudencial uniforme que quien es reconocida como arrendataria de un predio no puede usucapir a su favor respecto de la propiedad sobre el mismo inmueble. En ese contexto, el argumento de la recurrente en el sentido de haber ejercido nueva posesión a título personal del predio sublitis al fallecimiento de su esposo carece de sustento por cuanto de los actuados sobre el señalado proceso sobre desalojo, doña Rosa García viuda de Cárdenas fue reconocida judicialmente como inquilina, status que debe entenderse que se mantuvo en el tiempo, aún después de la muerte de su cónyuge. Quinto.- Que, asimismo, debe resaltarse el hecho que el trámite administrativo seguido por la actora ante el Proyecto Especial de Titulación de Tierras por el que obtuvo su título de propiedad fue realizado con el claro propósito de restar eficacia a lo resuelto en la causa sobre prescripción adquisitiva de dominio que dicha parte interpuso con anterioridad, al haberle resultado desfavorable a sus intereses; pronunciamiento judicial que a mérito de lo dispuesto por el artículo 139 inciso 2 de nuestra Carta Fundamental, no puede dejarse sin efecto por constituir una sentencia que adquirió, conforme se dejó anotado, la calidad de cosa juzgada” (Finalmente, se declaró infundada la casación, en consecuencia, se confirma la de vista que declara infundada la demanda de mejor derecho de propiedad).
22 “Cuarto.- La demandante sustenta su pretensión en que los demandados han iniciado un procedimiento de inscripción de posesión al amparo de lo dispuesto en el Decreto Legislativo N° 667 sobre áreas que están comprendidas dentro del predio de su propiedad denominado Salitral, de diez hectáreas de extensión, debidamente inscrito en la Ficha N° 00000673 de la Sección Especial de Predios Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Casma, logrando indebidamente que se crearan nuevas partidas registrales distintas a la que corresponde a su predio, añadiéndose un nombre y código catastral para cada porción de terreno que los demandados vienen ocupando, con violación de las reglas establecidas en el Decreto Legislativo N° 667 y con desconocimiento de su derecho constitucional de propiedad. Quinto.- Las sentencias recaídas en este proceso han concluido que las áreas ocupadas por los demandados se encuentran dentro del predio de propiedad de la demandante, para lo cual han tenido en consideración el informe pericial obrante a fojas cuatrocientos sesenta y uno, admitido como medio probatorio extemporáneo mediante Resolución N° 42, de fecha veintiocho de enero de dos mil ocho. Asimismo, han concluido que en el presente caso, los demandantes (errata: debió decirse “los demandados”) no han cumplido con los requisitos establecidos en el Decreto Legislativo N° 667 para la inscripción de su posesión, atendiendo a que no han poseído el inmueble en calidad de propietarios y su posesión no ha sido pacífica, y los derechos reales de posesión y propiedad registrado por los demandados sobre el predio de la demandante fueron inscritos con posterioridad al derecho inscrito de esta última, por lo que, prevalece el derecho inscrito de la demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2014 del Código Civil, por todo lo cual se han declarado nulas las inscripciones registrales efectuadas por los demandados sobre el predio de su propiedad”.
23 “13. (…) Si bien es cierto la prioridad la inscripción en el registro no constituye un fundamento determinante para declarar el mejor derecho del actor, no se puede soslayar el hecho de (sic) los demandados tuvieron inscrito su derecho obtenido por los emplazados, porque tramitar y obtener títulos de dominio sobre tierras de propiedad privada, sin que haya mediado un proceso de expropiación, por el hecho de ser tierras eriazas y tener amparo legal, importa una clara vulneración al derecho de propiedad. 14. En consecuencia, la Sala Superior ha considerado que la reversión dispuesta mediante Resolución Directoral N° 664-87-AG/DR-VI-L de fecha uno de diciembre de mil novecientos ochenta y siete constituye una agresión del derecho de propiedad de la demandada Empresa (…) respecto del terreno sublitis, cuya inviolabilidad se encontraba consagrada en el artículo 125 de la Constitución Política del Perú de 1979 y actualmente consagrado en el artículo 70 de la Constitución Política de 1993. Dichas normas constitucionales reconocen que el derecho de propiedad es inviolable y solo puede privarse a un particular de su propiedad por causa de seguridad nacional o necesidad pública declarada por ley, y previo pago justipreciada. Es por ello que la sentencia de vista se concluyó que la Resolución Suprema N° 0466-89-DGRAAR de fecha diecinueve de octubre de mil novecientos ochenta y siete, que adjudicó con fines de reforma agraria y en forma gratuita a la Dirección de Reforma Agraria y Asentamiento Rural el terreno en cuestión, así como la Resolución Directoral Ejecutiva N° 046-94-AG-PETT de fecha veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y cuatro, que otorgó en venta a favor del demandante (…) el terreno aludido. Lesionan el derecho de propiedad del emplazado, pues se basan en un supuesto de reversión del terreno a favor del Estado y lo adjudicaron a favor de terceros, en contradicción con los supuestos que establecen las normas constitucionales acotadas como excepción a la inviolabilidad del derecho de propiedad”.
24 No obstante, la Resolución del Tribunal Registral N° 089-2004-SUNARP-TR-T, de fecha 19/05/2004, postuló la insólita tesis de que la segunda partida registral, basada en una prescripción administrativa es un “título fuerte”, que se impone a una cadena con tracto registral perfecto de veinte años de antigüedad, por lo que la partida más antigua termina cerrada, con lo cual no solo se infringe la norma registral que exige mantener abierta la primera partida, sino que, además, se invade la competencia del Poder Judicial, en cuanto un órgano registral pretendió resolver el conflicto sustancial, determinando quién es el propietario, lo que no le corresponde, y peor todavía, cuando contraviene los reiterados criterios de la Corte Suprema, por cuya virtud, los títulos del PETT tienen valor nulo en el caso de conflicto de derechos. La crítica de esta cuestionable resolución, expresada ya hace varios años, puede verse en: GONZALES BARRÓN, Gunther. “Notas a una jurisprudencia del Tribunal Registral sobre prescripción adquisitiva, calificación del registrador y duplicidad de inscripciones”. En la revista electrónica: <www.derechoycambiosocial.com>, N° 19, año 2009, también en: <www.gunthergonzalesb.com>, y nuevamente publicado en: Revista Jurídica Thomson Reuters, Lima, abril de 2015, que se puede consultar en la web de la editorial.
25 “La reivindicatoria no solo es actio in rem, sino la in rem actio por excelencia”: NÚÑEZ LAGOS, Rafael. Acción y excepción en la reivindicación de inmuebles. Ob. cit., p. 13.
26 “Entre los remedios a disposición del propietario, es posible también interponer acciones de simple declaración (accertamento) del derecho de propiedad, sin pedir la restitución del bien, porque, por ejemplo, se está ya en su posesión”: COLANTUONI, L. “I remedi generali”. En: GAMBARO, Antonio y MORELLO, Ugo. Tratatto dei Diritti Reali. V. 1: Proprietà e Possesso. Giuffrè Editore, Milán, 2010, p. 966.
27 “Prueba del dominio significa, pues, prueba de tres cosas: Primera. El hecho constitutivo del dominio, causa remota o modo originario de adquirir. Segunda. La sucesión válida de titulares (tracto regresivo). Tercera. La titularidad actual del actor en su existencia y subsistencia”: NÚÑEZ LAGOS, Rafael. Acción y excepción en la reivindicación de inmuebles. Ob. cit., p. 30.
28 Así ocurrió en la sentencia de la Corte Suprema de 11/07/2002 (Casación N° 3436-2000-Lambayeque), publicada el 03/02/2003: “Tercero: Que, en efecto, el bien que se pretende reivindicar debe ser determinado, por consiguiente, identificable, ya que este elemento en sí constituye el fondo de la controversia que garantiza el otorgamiento de la tutela jurisdiccional efectiva. Cuarto.- Que, la recurrente denuncia la inaplicación del artículo del artículo novecientos veintitrés del Código Civil que correspondía aplicar al supuesto que la norma citada considera, cuál es, el derecho de propiedad y su atributo de reivindicar. Para el caso concreto, sin embargo, ha dejado de considerar los presupuestos del derecho objetivo indicado significados en los elementos de la acción reivindicatoria. Quinto.- Que, de otro lado, las resoluciones de mérito no han aplicado el artículo citado porque el supuesto hipotético de la norma no es aplicable a la cuestión fáctica establecida en autos, toda vez que no ha existido la determinación del bien materia de reivindicación” (Finalmente, se declaró infundada la demanda).
29 Se debe precisar que el término técnico es cabida, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua. Sin embargo, en nuestro medio se ha generalizado como sinónimo el vocablo “área”. En efecto, el término “área” constituye una unidad de medida superficial (como el metro cuadrado), pero no es la superficie en sí misma encerrada dentro de un polígono. El área equivale a la centésima parte de una hectárea, por lo que si esta representa 10,000 m2, entonces aquella abarca 100 m2. Por tanto, el “área” es una unidad de medida que se traduce en 100 m2, y no es sinónimo de “cabida”. Es más, el Diccionario de la Lengua no le reconoce esta última acepción, que, sin embargo, se ha generalizado en nuestro medio. Este es un típico ejemplo de deformación del lenguaje, en el que la unidad de medida termina identificándose con el objeto medido.
30 GUEVARA MANRIQUE, Rubén. Derecho Registral. Registro de Propiedad Inmueble. Registro de Bienes Muebles. Tomo III, Gráfica Horizonte, Lima, 1998, p. 56.
31 En efecto, si contamos solo con la cabida, los linderos y las medidas perimétricas, pero no con un punto de referencia, entonces resulta imposible localizar el predio dentro de la superficie terrestre, pues simplemente tendríamos unos datos de medición que no se podrían homologar por falta de datos. En la práctica, el punto de referencia que se utiliza es muy variado, y depende del carácter urbano o rural de la finca. Por ejemplo, en los predios urbanos es muy común utilizar la calle, la manzana o el lote, o la numeración del inmueble, lo que permite contar con un punto de referencia con elevado grado de precisión. La cuestión se complica, sin embargo, en el ámbito rural, pues allí no existen calles ni numeración. En tal caso, el punto de referencia pueden ser accidentes geográficos notables, tales como una montaña, un río, un barranco, etc.; también puede utilizarse obras humanas o construcciones, tales como estaciones eléctricas, postes de alta tensión, ductos de hidrocarburos, puentes, carreteras u otros.
32 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de Derechos Reales. Tomo I, Editorial Civitas, Madrid, 1986, pp. 54-56.
La actio ad exhibendum era un paso previo a la reivindicación de muebles: el reivindicante solicitaba ante el pretor la exhibición del bien por parte del demandado, con lo cual este se identificaba y el emplazado aceptaba la posesión. Si el emplazado negaba ser el poseedor, entonces fácilmente podía ser despojado sin que luego pudiese alegar su condición posesoria. Esta actio ha subsistido en nuestro ordenamiento jurídico, pero en los Códigos procesales. El artículo 293-4 del Código Procesal Civil admite la exhibición de “otros bienes muebles materia de un futuro proceso”. El artículo 209-2 del viejo Código de procedimientos de 1911 era más preciso, pues se refería a la “exhibición de cosa mueble objeto de la acción real que se trata de entablar”.
33 ¿Qué pasa si el demandado pretende entorpecer la reivindicatoria traspasando constantemente la posesión a una y otra persona a fin de tornar ineficaz la sentencia por dictarse? En doctrina se admite que la acción es viable contra quien dejó de poseer el bien en forma dolosa una vez entablada la demanda. Esta es la solución del Derecho Romano, pero, ¿cómo evitar las dificultades de la prueba del dolo? Nuestra opinión es distinta: la reivindicatoria es una acción real y se impone contra todo tercer poseedor, pues si el traspaso se produjo luego de iniciado el proceso judicial, entonces la sentencia afecta al demandado y a todos los que derivan sus derechos de aquel (art. 123 del Código Procesal Civil).
34 Por tal fundamento, es menester rechazar la antigua definición, por la cual, la reivindicación es el instrumento que le permite al propietario no-poseedor hacer efectivo su derecho a exigir la restitución del bien respecto del poseedor no-propietario: PUIG BRUTAU, José. Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III-1º, Editorial Bosch, Barcelona, 1994, p. 162. El error se advierte por el hecho que el demandado solo podía ser un mero poseedor, lo que no es cierto.
35 La Corte Suprema ha asumido, por lo menos desde el año 2005, una doctrina uniforme e inalterable en el sentido de que la reivindicación sirve para resolver los conflictos, tanto de propietario-poseedor, como los que enfrentan a dos personas con títulos de propiedad, sean reales o putativos, lo que finalmente se decidirá en la sentencia. Muchas sentencias han reiterado el mismo criterio, como las del 25/08/2005 (Casación N° 1803-2004-Loreto, publicada el 30/03/2006), 01/09/2005 (Casación N° 1240-2004-Tacna, publicada el 28/02/2006), 16/9/2005 (Casación N° 2509-2004-Tacna, publicada el 03/07/2006); 13/11/2006 (Casación N° 1490-2006-Lima, publicada el 31/05/2007), 21/03/2007 (Casación N° 698-2006-Lima), 07/04/2008 (Casación N° 1734-2007-Loreto), 21/04/2008 (Casación N° 1864-2007-Loreto), 29/10/2008 (Casación N° 5008-2007-Lima), 26/11/2008 (Casación N° 5912-2007-Lima Norte), 12/08/2009 (Casación N° 3842-2009-Loreto) y 14/03/2011 (Casación N° 500-2010-Cajamarca).
36 En este sentido, la reivindicatoria ofrece grandes ventajas con respecto de cualquier otra acción personal, entre los que se encuentran los siguientes: a) El actor solo requiere la prueba de su propiedad, por lo que no necesita probar la existencia de una específica obligación de restituir por parte del demandado; b) La reivindicatoria tiene éxito no solo contra el usurpador, sino contra cualquiera que tuviese el control del bien; c) El legislador suele acordar a favor del reivindicante, términos largos para ejercer su pretensión: SACCO, Rodolfo y CATERINA, Rafaelle. Il Possesso. Giuffrè Editore, Milán, 2000, p. 32.
37 “En los interdictos, las acciones policiales y posesorias se discuten cuestiones de hecho y se protege al poseedor aun sin derecho, pues de lo que se trata es de mantener un estatus de hecho y de evitar la violencia privada. La sentencia que recaiga con relación a los interdictos y acciones mencionadas en el párrafo que antecede no hace cosa juzgada material, pues, satisfechas las condenaciones impuestas, se puede intentar luego la pertinente acción real o ‘petitoria’. En cambio, en las acciones reales se examina el derecho o mejor derecho del reclamante, y la sentencia que se dicte tendrá fuerza de cosa juzgada definitiva. En definitiva, las acciones reales se distinguen de las acciones posesorias, ya que estas apuntan a la conservación o restitución de la posesión con independencia de quien sea el titular del Derecho real, y no precisan otra prueba –en principio– que la de haber poseído”: CULACIATTI, Martín Miguel. “Tutela de los derechos reales”. En: KIPER, Claudio (Director). Juicio de acciones reales. Hammurabi, Buenos Aires, 2010, pp. 34-35.
38 “Es decir, su efecto consistirá no solo en obtener la cosa juzgada, sino también en la constitución de un derecho, o la condena a la reparación o ejecución procesal forzada”: Ibídem, p. 24.
39 Casación N° 1734-2007-Loreto: “Octavo.- Que, la acción reivindicatoria es la acción real por excelencia, ya que protege el derecho real más completo y perfecto que es el dominio; por ella se reclama no solo la propiedad, sino también la posesión, la que puede ejercitar el propietario no poseedor de un bien determinado para que el poseedor no propietario se lo restituya”). Conforme a la mejor doctrina, “resulta extremadamente natural que el sistema normativo permita, en primer lugar, al propietario, la posibilidad de reconciliarse materialmente con el bien objeto de propiedad”.
40 Muchos creen que la acción reivindicatoria es meramente posesoria, lo que es equívoco, pues si fuera así, entonces el demandado debería ser el vencedor siempre, pues, ya cuenta con la posesión actual; mientras que el actor solo tiene el título dominical. Por lo tanto, lo que se pretende en primer término es el reconocimiento del derecho real, y por consiguiente, la puesta en posesión. La confusión nace porque la reivindicatoria, sin duda alguna, culmina también con el ejercicio posesorio a favor del demandante, pero ello no elimina el paso previo que lo define y lo caracteriza: la declaración jurídica de propiedad. En cambio, el proceso de “mejor derecho de propiedad”, en su condición de acción declarativa, solo concluye en el reconocimiento de la propiedad, sin pronunciarse sobre la posesión del bien.
41 Casación N° 65-2002-La Libertad, publicada el 01/03/2004: “Sétimo: Que, el juez de la causa así como la Sala de mérito han amparado la excepción de prescripción extintiva de la acción, sin tener en cuenta la naturaleza imprescriptible de la acción de mejor derecho de propiedad y de la acción de restitución de bien inmueble, habiéndose contravenido lo dispuesto en el artículo novecientos veintisiete del Código Civil”.
42 La mejor doctrina considera, acertadamente, que la acción reivindicatoria no es el único remedio de defensa de la propiedad, pues, cabe reconocer el interés de obtener una tutela de mero accertamento (declarativa), lo que es conforme al principio de tutela jurisdiccional de los derechos, y de lo que la propiedad no es excepción. Así: DI MAJO, Adolfo. La tutela civile dei diritti. Ob. cit., pp. 86-87.
43 “La misteriosa fuerza de la tierra no puede ser desconocida por el registro, como creación artificial del hombre, pues el registro, en ocasiones, se deja seducir por intereses espurios. En particular, la posesión pública y pacífica prueba la propiedad (prescripción) y la presume, porque no hay adquisición sin apropiación posesoria efectiva (traditio), y porque la prueba ontológica de la propiedad no parte de un origen registral o documental cierto a priori, sino desde la detentación efectiva (…) Yo creo que el conflicto entre posesión y registro no se puede resolver con la afirmación de la supremacía de la posesión o la del registro. Cada uno, el título y la posesión, tienen su propio ámbito de eficacia. El título, en sí mismo, no puede fundar el derecho, aunque esté inscrito, porque es una creación artificial del derecho, que no tiene realidad en sí mismo; y, de otro lado, la realidad (y la posesión como experiencia jurídica ligada a la realidad) es demasiado etérea para poder ser conocida indubitadamente (también debe probarse por títulos)”: ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. 3ª edición, Ediciones Legales, Lima, 2012, p. 179.
44 Por ejemplo, si el demandante en la reivindicación sustenta su pretensión en la nulidad del contrato de compraventa del demandado por tratarse de un bien ajeno, entonces el debate judicial terminaría concentrándose en la validez del negocio, empero, para arribar a tal conclusión, se necesitaría justamente determinar, en primer lugar, quién es el propietario. En buena cuenta, el orden lógico es el siguiente: primero, se dilucida el propietario; segundo, se anula la venta otorgada por quien no lo era. En cambio, cuando el tema discutido en la reivindicación es la nulidad del título contrario, entonces el tema “dos” pasa al primer plano, en cuanto este no puede decidirse sin la previa solución del tema “uno”. En conclusión, se ponen las carretas delante de los caballos. Por lo demás, aun cuando se resolviese primero la titularidad del bien, sin embargo, ello en nada cambiaría las cosas, porque el tema de la reivindicatoria y el “mejor derecho de propiedad” quedaría ya decidido; y no importaría, luego, entrar a resolver sobre un tema innecesario como la validez del negocio jurídico del demandado, que podría seguir vivo desde la perspectiva obligacional, sin ningún problema, pues la ajenidad del bien no es causal de nulidad, y, más bien, existe norma expresa que sanciona su validez (art. 1409 del Código Civil), aunque obviamente, un título de estas características será impotente para transmitir el derecho real (ineficaz).
45 Este criterio también ha sido expuesto en la ejecutoria de la Corte Suprema de 27 de setiembre de 2002 (Cas. N° 608-2002-Ica): “Sétimo.- (…) al respecto no cabe discutir en los procesos de reivindicación la validez o eficacia de los títulos como se pretende al calificar de simulado el título que sustenta la pretensión de los actores, pues tal naturaleza corresponde su análisis en otro proceso” (Finalmente, se anuló la sentencia de vista y se dispuso emitir un nuevo fallo).
46 Por los argumentos expuestos en el texto principal, debe considerarse absurda la siguiente opinión: “cuando la nulidad de un título que sustenta la posesión o propiedad es manifiesta, no solo es posible, sino necesario que los jueces evalúen su validez con el propósito de determinar si estos constituyen prueba idónea para sustentar una defensa ante la pretensión formulada”: RUIZ VELÁSQUEZ, Max Ulises. “La adecuación procesal en las pretensiones reivindicatorias: una eficaz tutela jurídica del derecho de propiedad”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 156, Gaceta Jurídica, Lima, setiembre de 2011, p. 29.
En primer lugar, un juez no puede anular de oficio un negocio jurídico, pues ello contraviene la congruencia y el debido proceso, solo cabe que aprecie la nulidad. En segundo lugar, no se entiende para qué se tendría que anular el negocio jurídico ajeno si la pretensión es de derecho real, no contractual. En suma, sería una nulidad irrelevante, contradictoria con los principios procesales y, por último, sin sustento en el Derecho sustantivo, pues la condición de ajenidad del bien no conlleva la nulidad del negocio (art. 1409, ya citado).
47 NÚÑEZ LAGOS, Rafael. Acción y excepción en la reivindicación de inmuebles. Ob. cit., p. 96.
48 “Segundo.- Que, la acción reivindicatoria es la acción real por excelencia, ya que protege el derecho real más completo y perfecto que es el dominio; por ella se reclama no solo la propiedad sino también la posesión. Tercero.- Que, precisamente, en este tipo de procesos debe judicialmente quedar establecido, como lo es en el caso de autos, el título que a cabalidad acredite la propiedad del reivindicante, es decir, que en la acción de reivindicación también procede determinar el mejor derecho de propiedad, cuando ambas partes tengan dicho título. Cuarto.- Que, el juez al resolver un proceso, deberá atender a que la finalidad concreta del mismo es resolver un conflicto de intereses o eliminar una incertidumbre, ambas con relevancia jurídica, haciendo efectivos los derechos sustanciales y que su finalidad abstracta es lograr la paz en justicia, tal como lo establece el artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil. Quinto.- Que, en el caso de autos, la Sala de mérito ha concluido que aun cuando no se ha demostrado la nulidad ni la falsedad de la venta a favor de la codemandada Marina Díaz y la causante de los otros emplazados; sin embargo, el derecho de los nuevos compradores del bien sublitis, a su vez vendedores de los accionantes, es preferente al de los emplazados, pues son propietarios registrales que adquirieron el bien de buena fe y a título oneroso; añadiendo que no es necesario exigir a los demandantes el inicio de una nueva demanda de mejor derecho, ya que al no asistirle tal derecho a los demandados, se concluye que el derecho de los demandantes es mejor. Sexto.- Que, además en el punto sexto de la contestación de la demanda, se exponen los fundamentos del mejor derecho de propiedad, que es materia de la revocación que se precisa a fojas ciento cuarenta y nueve (...)”.
49 “Cuarto.- Que, tratándose del derecho de propiedad, no es posible jurídicamente la existencia de dos o más titulares de dicho derecho, por cuanto es excluyente; en tal sentido, advirtiéndose de autos como lo han establecido las instancias de mérito, que tanto demandante y demandado ostentan títulos inscritos sobre el mismo bien, resulta necesario realizar un estudio de los mismos, teniendo en cuenta que debe distinguirse el título como derecho, del título como documento, para poder así determinar cuál es el título que le confiere a su tenedor derecho de propiedad y que prevalece sobre el otro, a fin de resolver la acción reivindicatoria”.
50 “Décimo Segundo: En el presente caso se presenta un concurso de derechos reales, que da lugar a un conflicto de mejor derecho de propiedad , en el que demandante y demandado tienen título de propiedad inscrito en los registros públicos, entonces se ha debido analizar no solo el tracto sucesivo de las correspondientes Partidas Registrales Nºs 11058081 y 449734446, Ficha Nº 371027, sino también la buena o mala fe de las partes, la forma y circunstancias como adquirieron sus derechos, si las transferencias de la propiedad otorgadas a favor de la demandante y del demandado reúnen todos los requisitos esenciales del acto jurídico conforme al artículo 140 del Código Civil y verificar si estas sufrieron o no un vicio estructural desde su nacimiento, quienes participaron en las sucesivas compraventas, cuáles fueron los montos pactados y formas de pago, considerando además que la inscripción registral no es constitutiva del derecho de propiedad; todo ello debe ser analizado por el ad quem, valorando en forma conjunta todos los medios probatorios, confrontándolos uno a uno, puntualizando su concordancia o discordancia” (Finalmente, la Corte declaró nula la sentencia y ordenó que se emita nueva decisión).
51 No obstante, una cosa distinta es que una de las partes decida acumular la acción de reivindicación, con la nulidad del negocio jurídico, como refuerzo de su demanda, pero, ello no es necesario para obtener éxito. Por ejemplo: A vende a B, que no inscribe; y luego A vende a C, que inscribe; en consecuencia, se plantea la demanda de B contra C, pues el primero alega que el segundo inscribió de mala fe. Si se probase dicho argumento, ello sería suficiente para lograr una sentencia favorable, por tratarse del primer comprador. Sin embargo, B puede acumular la pretensión de nulidad de negocio jurídico, si supone y cuenta con indicios, por ejemplo, de que la venta A-C fue simulada para perjudicarlo. En consecuencia, la acción real puede formularse, sin necesidad de anular el título contrario, pero cabe la acumulación cuando se pretende resolver un tema distinto, pero conexo, referido a una acción contractual. En el mismo ejemplo, podría ocurrir el actor triunfe en la reivindicatoria, por mala fe civil del segundo comprador, pero la demanda de nulidad sea infundada pues la segunda compra es real, y no simulada, empero, igual B consigue su objetivo.