La publicidad de la solicitud de iniciodel procedimiento de cierre de partidas por duplicidad
Carlos Humberto AGUIRRE DE JESÚS*
TEMA RELEVANTE
El autor analiza el tema de la duplicidad de partidas en los diversos registros que comprenden a la Sunarp, centrándose en el problema de la escasa publicidad que tienen en el ordenamiento las actuaciones previas que comprenden el inicio del procedimiento de cierre de partidas por duplicidad. Es así que, atendiendo a dicha problemática, plantea la posibilidad de extender la publicidad registral a la solicitud de cierre formulada por el interesado, e incluso a la que es advertida primariamente por las instancias registrales, con la finalidad de contrarrestar las consecuencias generadas por la defectuosa técnica de las inscripciones que dio origen a la doble inmatriculación.
MARCO NORMATIVO
• Código Civil: arts. 2012, 2014, 2040 y 2041.
• TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN (22/05/2012): art. 60.
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN (04/05/2013): art. 31 y 3ª disposición transitoria.
• Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas, Resolución N° 156-2012-SUNARP/SN (19/06/2012): arts. 6, 39 y 41.
Introducción
En la Resolución N° 517-2012-SUNARP-TR-L el Tribunal Registral señaló que: “La configuración de una duplicidad atenta gravemente contra la seguridad jurídica y el orden del registro, es por ello que busca ponérsele fin mediante un procedimiento registral denominado cierre de partidas, que generalmente culmina con el cierre de la partida menos antigua”.
Al advertir un supuesto de duplicidad, los interesados se ven en la necesidad de acusar la misma ante la Unidad Registral, que como primera instancia administrativa debe evaluar su procedencia, ello no es una labor sencilla pues presupone una evaluación técnica previa sin la cual no procederá el inicio de dicho procedimiento, sin embargo, la demora que implica la tramitación de este procedimiento administrativo tanto en primera, como en segunda instancia administrativa, es muchas veces frustrante, pues no siempre se puede advertir de los antecedentes registrales, en el caso del Registro de Predios, una “duplicidad gráfica”, por lo que resultará indispensable que los interesados incorporen documentación técnica a los antecedentes, es decir, generen asientos registrales –mediante actos inscribibles– que una vez inscrita permitirá evidenciar gráficamente la duplicidad previo pronunciamiento del área de catastro, y con ello solicitar nuevamente el inicio del procedimiento de cierre.
Sin embargo, todo ello conlleva tiempo, que sumado al ya transcurrido con la denegatoria de la solicitud de inicio de cierre por duplicidad, podría adicionarse un plazo de dos o tres meses más –entre obtención de los documentos que conformarán el nuevo título y la calificación e inscripción de este– lo que también motiva la presente investigación, pues en todo ese tiempo, la partida sigue abierta al tráfico jurídico, por lo tanto, aquellos terceros que contraten con el titular registral no podrán tomar conocimiento efectivo de la existencia de un potencial conflicto que a la larga pueda perjudicar su derecho respecto a la partida registral sobre la que tengan algún interés.
Es por ello que debería implementarse un mecanismo que permita hacer de conocimiento efectivo a los terceros de toda aquella información relevante a sus intereses respecto a los bienes registrados, pues no de mucho servirá –en el caso del Registro de Bienes– la buena fe registral consagrada en el artículo 2014 del Código Civil, ya que el registro otorga oponibilidad y con ello publicidad formal. Sin embargo, actualmente no está en capacidad de poner en manifiesto dicha información, debido al vacío del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos que no ha tomado en cuenta la relevancia que tienen los hechos que sustanciaran el procedimiento administrativo de duplicidad de partidas que se ha originado como remedio a la defectuosa técnica de las inscripciones, que es la que genera la doble inmatriculación.
I. Antecedentes
Resulta que hasta antes de la presente investigación, no se había advertido con un mínimo grado de interés que en los expedientes de duplicidad de partidas provenientes del Registro de Predios, el procedimiento –en la primera instancia– transcurría muchas veces por periodos superiores a los 6 meses, no obstante que podría resultar, cuando menos evidente la duplicidad acusada1, aunque ello no se pudiera comprobar gráficamente de los antecedentes registrales.
En el Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 se advirtió una tibia preocupación por la defectuosa técnica de la inscripción –propia de nuestro sistema registral– amparada, además, por una débil legislación que no se adaptaba a los avances tecnológicos, es así que solo se reguló en su artículo 1712 el tema de la duplicidad de partidas, ello evidentemente resultaba insuficiente, sin embargo, ya en el año 2001 se da el nuevo Reglamento General de los Registros Públicos –que actualmente cuenta con un TUO– donde se trata de una manera más adecuada el tema de la doble inmatriculación y lo que en apariencia se habría conseguido. Sin embargo, ocurre que se pasó por alto un detalle, que de pronto debía tener un mejor tratamiento en el Derecho Administrativo –recordemos que este no es un procedimiento registral–, pero al contar con características muy singulares y al estar de por medio asientos registrales que contienen derechos protegidos por la fe pública registral, las disposiciones del Derecho Administrativo resultan inadecuadas para hacer cognoscible a terceros el hecho de acusar la posible existencia de una duplicidad de partidas, ya que esta solo se dirige contra el titular registral y recién podríamos decir que se incorpora a la publicidad jurídica registral con la inscripción del inicio del procedimiento de cierre de partidas por duplicidad, no obstante para llegar a este momento debe transcurrir un plazo indeterminado que, como ya dijimos, puede oscilar entre seis (6) meses a uno (1) o más años y siempre que se cuente con documentación técnica en los antecedentes registrales –como son los planos para el caso del registro de predios– que permitan de este modo determinar de manera categórica la duplicidad de partidas.
Es necesario señalar que el procedimiento de cierre por duplicidad también estuvo regulado en una norma paralela y aplicable a los predios que se encontraron bajo competencia del ex Registro Predial Urbano (RPU), esto lo observamos en el artículo 793 del Decreto Supremo N° 001-90-VC donde el órgano competente para resolver la duplicidad era la Dirección Ejecutiva y que tenía las similares dificultades que encontramos en la regulación actual, no obstante la decisión administrativa con la que resolvía la duplicidad no se sustentaba estrictamente en el contenido de los antecedentes registrales sino que podía recurrir irrestrictamente a la información técnica obrante en otras entidades, lo que desnaturalizó el procedimiento.
Sin embargo, las inscripciones donde se advierte la mayoría de solicitudes de cierre por duplicidad –en el caso del Registro de Predios– corresponden a predios en cuyas partidas no cuentan en sus antecedentes con planos y así existieran, ellos no contienen elementos técnicos vigentes o actualizados que permitan advertir plenamente la duplicidad –es decir nos referimos a inscripciones efectuadas con la desfasada legislación registral en la que no se exigía planos– no obstante qué duda cabe, que existe conflicto entre los predios involucrados y que la cabida, extensión o área y linderos de los mismos no será siempre un fiel reflejo de lo que publicita el registro y ello no siempre se puede advertir de los antecedentes inmediatos de la partida –donde la presunción de conocimiento del contenido de las inscripciones abarca al contenido de los títulos archivados– pues ello como indicamos solo podría advertirse de un examen minucioso de las partidas de los predios colindantes, efectivamente cuando adquirimos un derecho inscrito únicamente revisamos la partida que nos interesa y, por ende, todos sus antecedentes, como cargas y gravámenes, pero no revisamos las partidas de los colindantes ni los títulos archivados de la independización o inmatriculación ya que ello, además, requiere de la asistencia adicional de otro profesional sea ingeniero o arquitecto lo que encarecerá los costos de un estudio de títulos.
Precisamente la presente investigación pretende dar una solución a la falta de publicidad que adolece la doble inmatriculación hasta antes del inicio formal del procedimiento de cierre de partidas por duplicidad. Ello afecta los intereses de aquellos terceros que contratan y adquieren derechos de los titulares registrales, por lo tanto, se propone que el registro se convierta en una herramienta que publicite las solicitudes de cierre formuladas por los particulares ante la instancia administrativa competente (actualmente la Unidad Registral de cada zona) así como también en el caso de las indagaciones iniciadas de oficio –en ocasión de la calificación de un título– que solo buscan corregir estas deficiencias de la técnica de las inscripciones y que muchas veces no determinaran el inicio del procedimiento –generalmente por falta de planos en los antecedentes registrales para el caso de predios–, pero que serán de mucha importancia para los terceros que pretendan contratar o adquirir algún derecho de dichas partidas porque en las circunstancias actuales, estos se encuentran desprotegidos, no siendo suficiente lo previsto en el artículo 2014 del Código Civil. En efecto, estas anomalías generadas por la defectuosa técnica de las inscripciones no son enervadas por la fe pública registral, ya que el vicio generalmente es intrínseco a otra partida (como la matriz), la que necesariamente deberá vincularse a la afectada, lo que se dilucida administrativamente dando preferencia a la partida más antigua, pues es lo único que primará en esta instancia y ello solo se puede determinar al efectuarse una comparación con la(s) otra(s) partida(s) y los respectivos antecedentes, sin perjuicio de lo que se resuelva finalmente en la instancia jurisdiccional.
II. Definición
Podemos citar algunas definiciones doctrinarias respecto al tema que nos ocupa:
Así, Gonzales Barrón la define citando a Morales Moreno como “el segundo riesgo que genera una inmatriculación y que consiste en lesionar titularidades registrales previas ya sea en forma total o parcial referida a una o varias fincas”4.
Luis Díez-Picazo la define como el “(…) hecho de que una misma finca se encuentre inmatriculada en dos folios independientes uno de otro. La inmatriculación puede ser plural si se ha producido más de dos veces. Existe doble inmatriculación cuando las dos fincas son absolutamente idénticas entre sí, aunque sus respectivas descripciones (linderos, etc.) estén hechas de una manera distinta. Hay también doble inmatriculación si una de las fincas coincide solo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto a otra”5.
La jurisprudencia en materia registral también ha efectuado aportes respecto a la definición del tema de la duplicidad: “Esta se da cuando un predio está inmatriculado dos o más veces en partidas distintas e independientes una de otra, a nombre de un mismo titular o titulares distintos”6.
1. Duplicidad en el Registro de Predios
Podríamos decir que al ser la más recurrente y, en otros casos, la más relevante, por los derechos contenidos en las partidas involucradas, merece un especial tratamiento en lo que respecta a su publicidad, pues conforme señala el artículo 60 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos recién se pondrá en conocimiento de los terceros al inscribirse el inicio del mismo en las partidas involucradas.
Un caso de duplicidad frecuente se da cuando se independiza dos veces un mismo predio, por defecto en la calificación al no advertirse o al no constar en la partida matriz la anotación marginal de independización del predio materia de duplicidad, consideramos que este tipo de duplicidad podría denominarse “simple” u “ordinaria”, por cuanto no sería necesario acreditar la misma con un informe técnico, pues esta duplicidad se desprendería de los títulos; (1) podría tratarse de un mismo título presentado dos veces y que genere dos independizaciones o, (2) de tratarse de títulos diferentes basta la misma descripción e identificación del inmueble siempre en relación con la partida matriz, donde consta identificado y graficado el mismo.
Otro caso no muy recurrente se da al inmatricularse un predio a fin de inscribir un embargo, esto no es correlacionado con algún antecedente, entonces al efectuarse la inmatriculación definitiva, genera la duplicidad y como la primera inscripción –la generada por el embargo– no cuenta con antecedentes gráficos, pues no se exigía –hasta hace poco– ninguna documentación técnica para abrir estas partidas, ello es obstáculo para cerrarlas con la actual normativa, pues se ha establecido reiteradamente que este procedimiento es netamente técnico.
Efectivamente, esta situación se daba gracias a la disposición prevista en el artículo 817 del Reglamento de las Inscripciones del año 1936 que no fuera recogida por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del año 2003, pero que fuera reimplantada con la versión del año 2008 y conservada en la vigente del año 2013, en su artículo 318 que cuenta con respaldo legal en el artículo 650 (primer y segundo párrafo) del Código Procesal Civil. Sin embargo, se requiere una adecuada implementación de dicha disposición, digamos con una directiva en la que se disponga la creación de un índice9 de estas inmatriculaciones para que luego mediante una aplicación informática se “crucen” previamente con cualquier inmatriculación o independización que es objetó de calificación por parte del registrador, tomando como referencia el nombre del titular registral del predio con el del embargado, es decir, el sistema debe actuar generando una alerta similar a la que realiza actualmente cuando se trata de presentantes de notarías cuyos títulos presentados con anterioridad han sido tachados al haberse detectado su falsedad.
Ahora en los demás casos necesariamente debe efectuarse previamente una evaluación técnica por parte del área de catastro –ahora a cargo de las Unidades Registrales– a pesar de que jurídicamente la duplicidad pudiera ser evidente del estudio de los títulos traslativos de dominio, no obstante hay que tener presente que este procedimiento es netamente técnico y que la mayoría de los casos se originan en las inmatriculaciones que no cuentan con un antecedente común.
Vemos en el procedimiento de duplicidad que a partir de la inscripción de la resolución de inicio del procedimiento, la publicidad jurídica registral contemplada en el artículo 2012 del Código Civil despliega todos sus efectos y en ese momento todos tenemos la posibilidad de conocer dicha inscripción, es decir, aquella posibilidad (cognosibilidad) genera presunción de conocimiento efectivo del contenido del asiento ya que la misma se extendería al título archivado, como viene interpretando últimamente la Corte Suprema en sus pronunciamientos10.
Ahora bien, algunos consideran incluso que si la resolución de inicio del procedimiento de cierre de partidas por duplicidad, no es notificada en forma personal a las partes del procedimiento, por alguna razón que la hiciera irrealizable, su plazo para impugnarla no se perjudica a pesar de que pudieron tomar conocimiento con la inscripción efectuada en la partida, lo que conforme a la actual legislación es correcto.
Efectivamente, si bien como indica Morón Urbina11: “Un acto administrativo carece de eficacia mientras no sea notificado a su destinario o publicado, pero en cambio, no por ello se encuentra privado de validez. La transmisión (en cualquiera de sus formas) constituye la condición jurídica para iniciar la eficacia del acto administrativo. El objetivo, el fin, la integración del acto administrativo, se concreta, desde el momento en que el interesado a quien va dirigido, toma conocimiento de su existencia. Es entonces, cuando la actuación adquiere eficacia, no antes ni después”.
Así queda claro que el acto administrativo es válido, sin embargo, su eficacia queda suspendida hasta cumplir con la notificación personal conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley N° 27444, lo que genera un conflicto con lo previsto en el artículo 2012 del Código Civil.
Lo cierto es que, la presunción de conocimiento prevista en la citada norma, que no es más que la base donde subyacen los principios registrales, debería suplir la formalidad en el defecto de la notificación personal que muchas veces se torna en irrealizable, no decimos que deba ser la regla general, sino más bien una excepción que cuenta con el suficiente respaldo legal.
2. Duplicidad en los demás registros
En los demás registros ocurre una situación similar, pues podemos preguntarnos qué pasaría en el Registro de Personas Jurídicas si existieran dos partidas registrales donde se comprenda a dos sociedades con la misma denominación y que se originan con un título diferente, pero ocurre que la primera partida es cerrada en mérito a la décima12 y décima primera13 disposición transitoria de la Ley General de Sociedades que sancionaba con la cancelación de las inscripciones del Registro de Sociedades por presunta extinción –al no haber inscrito ningún acto societario desde el 31 de diciembre de 1986– lo que se efectuaba a través de un procedimiento regulado en principio por la Directiva N° 012-2000-SUNARP/SN que fue modificada por la Directiva N° 007-2001-SUNARP/SN, y la segunda es producto de que los interesados al encontrar cerrada su partida otorguen una nueva escritura pública para constituirla con la misma denominación, ya que no habría conflicto en el índice por la inscripción de la extinción ya descrita.
Sin embargo, al disponerse la reapertura de dichas partidas cerradas al haberse dejado sin efecto el asiento de cancelación por presunta extinción en aplicación del primer acuerdo aprobado en el XXVII y XXVIII14 Plenos del Tribunal Registral se generó un conflicto que conllevó a la aparición de duplicidad de inscripciones, pues los socios que en el acto constitutivo de la nueva sociedad conservaron la misma denominación, objeto, capital (actualizado a la moneda vigente) e incluso idéntica conformación del accionariado; ello no obsta para que estos mismos socios al advertir la reapertura de su partida otorguen la adecuación correspondiente a la Ley General de Sociedades incorporando el mismo esquema que consta en la nueva sociedad constituida a razón del cierre dispuesto originariamente por el registro, respecto a la partida primigenia. En esta situación nos encontramos ante una evidente duplicidad de partidas con inscripciones compatibles que deberá resolverse cerrando la partida menos antigua.
Por otro lado, en el Registro de Sucesiones Intestadas hemos podido advertir que uno de los casos más usuales de duplicidad de partidas es el referido al de la anotación preventiva de la solicitud notarial o de la demanda de sucesión intestada, ello obviamente solo se puede generar por la defectuosa publicidad al expedir el certificado negativo de sucesión intestada y, en otros casos, por negligencia del notario ante quien se tramita la segunda solicitud que no toma en cuenta los certificados positivos de sucesión intestada.
Entonces puede ocurrir que conforme reconoce el Reglamento de Inscripciones del Registro de Testamentos y Sucesiones Intestadas15, puede materializarse una duplicidad de dos anotaciones preventivas de sucesión intestada (notarial y judicial o de igual categoría) lo que podría impedir la inscripción definitiva de la sucesión intestada más reciente, hasta que se resuelva cuál de ellas permanecerá abierta salvo que –de corresponder– en sede registral se cancele la más antigua por caducidad en aplicación de la Ley N° 26639, aunque ya la segunda instancia registral16 se ha pronunciado sobre el particular precisando que esta situación no impide la inscripción del acta de la sucesión intestada en una de las partidas duplicadas, lo que además debe ser comunicado a la Unidad Registral para que tome las medidas del caso.
Sin embargo, pueden darse otras situaciones anómalas, como podría ocurrir si el usuario que inscribió la anotación preventiva de sucesión intestada (notarial) en la Oficina Registral del Callao, antes de la vigencia del reglamento mencionado en el párrafo anterior, y luego se formula oposición y el notario omite cursar partes al registro para cancelar la anotación preventiva; entonces luego de concluido el proceso judicial (sin anotación preventiva) se solicita la inscripción definitiva de la sucesión intestada en la Oficina Registral de Lima y no en la Oficina Registral del Callao, porque supongamos que el fundamento de la oposición fue precisamente el último domicilio del causante, ocurrirá que al cruzarse la información con la implementación del Índice Nacional de Sucesiones (artículo 6 del Reglamento en mención) se evidenciará duplicidad de inscripciones; ello tampoco podría resolverse en el procedimiento administrativo de cierre por duplicidad de partidas, pues la solución de cerrar la partida menos antigua no resulta apropiada y, por lo tanto, solo procedería cancelarse la inscripción más antigua por mandato judicial.
Una situación de duplicidad “aparente” ocurrirá cuando al implementarse el mencionado índice se advierta de oficio dos inscripciones de sucesión o testamento referidas al mismo causante o testado en diferentes oficinas efectuadas en mérito a lo previsto en los artículos 204017 y 204218 del Código Civil. Aquí no estaríamos frente a una duplicidad de inscripciones, por cuanto la inscripción adicional viene sustentada en una disposición legal mientras que la restricción para efectuarla –de manera tácita– nace en una norma reglamentaria.
También podemos apreciar que en el Registro de Propiedad Vehicular pueden advertirse duplicidades generadas por la inscripción de partes integrantes de los vehículos, como los motores, cuando estos son trasladados de un vehículo automotor a otro y se ha generado la inscripción en el registro, esto es perfectamente posible en principio al no estar incorporado totalmente en el sistema, la información remitida por el Ministerio de Transportes y Comunicaciones de los llamados “sobres” respecto de los vehículos automotores que estaban a su cargo hasta antes de asumir competencia exclusiva la Sunarp.
III. Problemática
Ante la evidencia circunstancial y tal vez no documental de la existencia de una doble inmatriculación, los terceros que pretenden adquirir derechos respecto a partidas involucradas en una duplicidad, no tienen forma de conocer cuando menos algún indicio de que su potencial adquisición pueda verse disminuida o afectada con el eventual cierre total o parcial de la partida menos antigua.
De acuerdo a la naturaleza de este procedimiento, podemos advertir que la causa que genera la doble inmatriculación o superposición parcial con otro predio es imputable al registro y tiene su origen en la defectuosa técnica de la inscripción. Y si bien esta no podría acreditarse ciertamente con la pobre documentación que obra en los antecedentes registrales; sin embargo, el conflicto subsiste, pues lo inscrito no se condice con la realidad extrarregistral, es decir, no existe adecuación; y es así que la determinación formal de la duplicidad, puede demorar un plazo indeterminado (meses o años) por lo que en ese transcurso de tiempo pueden celebrarse o disponerse, negocios jurídicos o afectaciones e inscribirse en las partidas involucradas, sin que estos terceros adquirentes puedan advertir la existencia de la duplicidad.
Siendo esto así los terceros recién podrán advertir la circunstancia señalada cuando el jefe de la Unidad Registral lo publicite con la inscripción registral del inicio del procedimiento de cierre por duplicidad de partidas.
Y si bien, como señala Mejorada Chauca19, el mejor derecho de propiedad no debe definirse en función de la prioridad de la inscripción de dicho derecho –ya que el registro no es constitutivo–, por lo tanto, esto debe dilucidarse en función de la validez y eficacia del título, lo que será merituado en la instancia jurisdiccional; idea que compartimos. No obstante, no debemos olvidar la finalidad intrínseca del procedimiento administrativo de cierre por duplicidad, pues con este –aunque no se produzca el cierre– se advierte a los terceros de la inexactitud detectada.
IV. Un nuevo supuesto de duplicidad
Resulta necesario mencionar que existe otro supuesto excepcional de duplicidad de partidas, aquel generado por la asunción de competencia del ex Registro Predial sobre partidas correspondientes al ex Registro de Propiedad Inmueble (práctica frecuente hasta antes de la unificación de ambos registros con la Ley N° 27755) en donde al cerrarse la partida de este último registro, tendría que abrirse para este predio una nueva partida en el segundo registro.
Esta circunstancia no siempre se daba, pues hay casos en los que al cerrar una partida registral no se aperturaba una nueva donde consten los asientos de la primigenia, esto genera perjuicio en aquellos terceros que tenían inscritos gravámenes a su favor pues estos no se trasladaban a la nueva partida, ello debido a que en estos casos las partidas ya preexistían al cierre y Cofopri disponía el mismo alegando un traslado nunca efectuado. Por lo tanto, a estos terceros solo les quedaba la opción de iniciar el procedimiento de cierre por duplicidad, bajo el supuesto especial regulado en la tercera disposición transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios20.
Pero, ¿cuál es el efecto inmediato de la aplicación de dicho supuesto? Este es precisamente disponer el levantamiento de la anotación de cierre con la consecuente correlación en caso de tratarse de partidas compatibles.
Este nuevo supuesto genera también incertidumbre, pues cuando observemos en una partida registral del ex Registro de Propiedad Inmueble que conste un asiento de anotación de cierre, por traslado al ex Registro Predial, el que en ningún caso señala cuál es la nueva partida donde corren los asientos de la trasladada, tendremos que efectuar una búsqueda en el sistema denominado SARP (donde se encuentran las inscripciones del ex RPU) a fin de ubicar la partida trasladada; de no encontrarse la misma, el interesado se quedaría en una especie de “limbo” y solo podría ubicar su predio mediante una búsqueda catastral.
Por ello, consideramos que se requiere implementar un mecanismo informático que permita ubicar las partidas cerradas (del SIR) que fueron trasladas al SARP y desterrar las búsquedas “manuales” en el sistema que originan pérdida de tiempo a los usuarios, además con ello se detectará de oficio aquellas partidas que no se aperturaron en dicho registro iniciando de oficio el procedimiento de duplicidad en procura de la seguridad jurídica vulnerada por la defectuosa técnica registral.
V. El alcance ideal de la publicidad registral en el procedimiento administrativo de cierre por duplicidad
Ocurre que la falta de publicidad en los procedimientos de duplicidad de partidas –antes de decretarse el inicio formal del procedimiento– genera, como hemos dicho en los puntos anteriores, perjuicio para los terceros que adquieren derechos de las partidas registrales, siendo que la publicidad administrativa resulta ineficaz, se busca recurrir a la publicidad registral a fin de extender los efectos de la publicidad de dichos procedimientos administrativos.
El análisis del presente tema tiene una vital relevancia, por cuanto se busca dar una solución al desconocimiento actual que rodea a la doble inmatriculación, la que solo es puesta en conocimiento de los terceros al ser recogida por la publicidad jurídica registral en el momento de inscribirse la resolución de inicio del procedimiento de cierre de partidas por duplicidad. Sin embargo, hasta antes de esto, es totalmente desconocido para los terceros la solicitud de inicio, lo que obviamente genera un expediente administrativo que se rige como cualquier otro por la Ley N° 27444, pero este procedimiento muy lejos de lo que implica un procedimiento administrativo ordinario, donde el efecto buscado solo afectará al administrado sujeto a este, tiene la posibilidad de afectar el derecho de terceros adquirentes respecto a aquello que está publicitado en la partida registral. Por lo tanto, este procedimiento tiene una naturaleza especial que debe ser cautelada a fin de reducir el perjuicio que generaría a estos terceros.
Siendo esto así, creemos que resulta necesario mejorar la publicidad con la que cuenta actualmente el procedimiento de duplicidad, pues de por sí resulta complicado dar con la referencia de cualquier expediente administrativo en el que no somos parte. Entonces, ¿siendo terceros en el mismo, cómo podríamos tomar conocimiento de dichos actuados? Resulta que actualmente la publicidad de dicho procedimiento no es expeditiva, sin embargo, otro sería el escenario si el número del expediente administrativo –del procedimiento de duplicidad– se publicitara en la partida registral –como sucede con los títulos pendientes–, con ello tendríamos el dato del expediente administrativo con la sola manifestación de la partida registral (copia informativa o literal). Por ello proponemos que dicho dato se incorpore a la base de datos del sistema de información registral (SIR), lo que además debe estar a cargo del jefe de la Unidad Registral de cada una de las 14 zonas registrales que comprende a la Sunarp.
Efectivamente, de publicitarse la solicitud de inicio del procedimiento (formulado a pedido de parte o de oficio) se dará más alcances a los terceros respecto al conflicto que aqueja a la partida de nuestro interés. Muchos podrían decir: pero, ¿qué ocurre si la solicitud se efectúa en forma maliciosa?, ¿esta solicitud, maliciosa o no, detendría el tráfico jurídico?
Como todos los derechos que nos son inherentes algunas veces son objeto de un mal uso o de un ejercicio abusivo que el ordenamiento jurídico proscribe, resulta lógico suponer entonces que esta propuesta de ser recogida por el reglamento general podría ser objeto de un mal uso. Sin embargo, debemos: i) primero, evaluar los beneficios que tal propuesta nos irroga que son muchos pues aquel interesado en un predio, podría acercarse a la oficina registral y evaluar el expediente administrativo resolviendo si desea asumir el posible perjuicio que acarrearía el cierre parcial o total de la partida registral; ii) segundo, debemos evaluar las posibles consecuencias de un mal uso de esta herramienta que, como dicen algunos, podría detener el tráfico jurídico; considerando ambos puntos de vista, será el interesado quien decida asumir o no el riesgo, es decir, tendrá la posibilidad de evaluar y asumirlo de ser el caso, en el escenario actual no tiene esa posibilidad.
Sin embargo, surge otra interrogante respecto a nuestra propuesta, entrando al escenario del Registro de Predios: ¿por qué no esperar que la duplicidad sea determinada previamente por el área de catastro? La respuesta es muy sencilla, el área de catastro ha demostrado que no es expeditiva y no tiene por qué serlo en estos momentos, por cuanto no cuenta con una base gráfica oficial sino únicamente referencial construida o elaborada en mérito a la información gráfica que obra en los títulos archivados que generan la incorporación o modificación de inmuebles en el Registro de Predios, por ello se le define como “un sistema de información estructurada para el almacenamiento, análisis y gestión de diversa información gráfica georeferenciada y alfanumérica que tiene como objetivo central identificar de manera unívoca la ubicación georeferenciada de cada predio inscrito, siempre que se cuente con los datos técnicos en la respectiva partida registral y sus antecedentes registrales”21. Entonces esta opción, que actualmente se maneja para determinar el inicio del procedimiento de cierre por duplicidad, no resulta adecuada para los terceros que permanecen en una situación desventajosa frente al titular registral.
No podemos negar que cuando contemos con un catastro integral, como el propuesto con la Ley N° 28294, se evitará y detectará efectivamente la doble inmatriculación, lo cual daría un importante plus de calidad a la seguridad jurídica que busca alcanzar el Registro de predios22. Sin embargo, como señala Gonzales Barrón23, “debe reconocerse que el trabajo de coordinación entre el registro y el catastro actual no es fácil. La experiencia histórica ha demostrado que la labor catastral es compleja y sumamente onerosa, por lo cual, ni siquiera en los países desarrollados se ha implementado en su totalidad”.
Siendo esto así, creemos que la inseguridad jurídica ocasionada por el defecto de la técnica de las inscripciones debe ser combatida con otro mecanismo que puede ser muy beneficioso para los interesados y que a su vez podría dificultar el tráfico jurídico. Estimando ambas posturas considero humildemente que debe prevalecer la propuesta planteada de publicitarse la solicitud de inicio del procedimiento de cierre e incorporarse una disposición que así lo establezca en el Reglamento General de los Registros Públicos, a fin de brindar la posibilidad a los terceros de tomar o no un riesgo, cuantificando lo que ello implica en la partida registral de su interés.
Debe quedar claro, y así debería recogerse al plasmarse reglamentariamente que esta publicidad no es igual a la de los títulos pendientes, no vincula al registrador en la calificación, es una previsión, una cautela, similar a la de la “alerta registral” pero no tiene efecto en la calificación registral.
Conclusiones
1. La regulación actual del procedimiento de duplicidad de partidas no cuenta con una adecuada publicidad que permita tomar conocimiento efectivo de que respecto a la partida de nuestro interés existe un conflicto con otra u otras partidas, originado por la deficiente técnica de inscripción de los títulos que acceden al registro.
2. La deficiente publicidad de este procedimiento pretende ser salvada con una publicidad registral que llega muy tarde a la cognosibilidad de los terceros, pues la resolución de inicio del procedimiento de cierre por duplicidad de partidas dista mucho en el tiempo a la fecha de que esta es acusada por el interesado y eventualmente confirmada por la instancia administrativa.
3. Entre la presentación de la solicitud de cierre por el interesado o desde que la duplicidad es advertida por las instancias registrales, hasta la expedición de la resolución administrativa que declare el inicio del procedimiento de cierre, puede transcurrir un promedio de seis meses o más, y en ese ínterin no se puede impedir la inscripción de actos posteriores en las partidas involucradas, los que evidentemente se verán afectados por el cierre definitivo que disponga el Poder Judicial.
4. Resulta necesario efectuar una modificación normativa que permita emplear la publicidad registral en tiempo real a la solicitud de cierre formulada por el interesado o desde que esta es advertida por las instancias registrales, atendiendo a que la duplicidad se origina en una deficiencia propia del registro.
5. Habiéndose advertido otro supuesto de duplicidad de partidas generado con las inmatriculaciones que tienen como finalidad inscribir un embargo, resulta indispensable que se implemente un índice en el Registro de Predios tomando como referencia el nombre del embargado a fin de correlacionar estos predios con sus inmatriculaciones o independizaciones definitivas.
6. Se requiere de la implementación de un mecanismo informático que permita correlacionar las partidas cerradas del ex Registro de Propiedad Inmueble (SIR) que fueron trasladas al ex RPU (SARP), identificando informáticamente el número de la nueva partida registral, desterrando de este modo las búsquedas “manuales” (en el SARP) que actualmente originan pérdida de tiempo a los usuarios, además, con su implementación se podría determinar la totalidad de partidas (del SIR) que cuentan con anotación de cierre y que no se trasladaron a dicho registro, con lo que se tendrá que iniciar de oficio el procedimiento de duplicidad en procura de la seguridad jurídica vulnerada por la defectuosa técnica registral.
Bibliografía
1. AMADO RAMÍREZ, Elizabeth (2011). “La publicidad registral en el Perú” (artículo publicado en internet). Recuperado de: <http://www.derecho.usmp.edu.pe/centro_derecho_registral/revista/Doctrinas/LA%20PUBLICIDAD%20REGISTRAL%20USMP%202011-2%20EAMADO.pdf>.
2. DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. 5ª edición, Civitas, España, 2008.
3. GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I, Jurista Editores, Lima, 2012.
4. GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores, Lima, 2002.
5. GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. 1ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2002.
6. MEJORADA CHAUCA, Martín. “Mejor derecho de propiedad en la duplicidad de partidas”. En: La propiedad. Mecanismos de defensa. Gaceta Jurídica, Lima, 2014.
7. MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General. Gaceta Jurídica, Lima, 2011.
8. PORTILLO FLORES, Angélica María. “El catastro y su diferenciación con el Registro de Predios. Análisis desde una perspectiva conceptual, jurídica y de gestión”. En: Fuero Registral. Revista de Doctrina y Jurisprudencia Registral. Año X, N° 6, Sunarp, Lima, diciembre de 2009.
9. Resolución N° 046-2001-ORLC-TR.
10. Resolución N° 517-2012-SUNARP-TR-L.
___________________________
* Abogado por la Universidad de San Martín de Porres, con estudios concluidos de posgrado en Derecho Registral y Notarial por la misma universidad. Abogado de la Dirección Técnica Registral de la Sunarp.
1 Cuando la duplicidad se genera por un vacío legal que origina inmatriculaciones que no contienen dominio y sin documentación técnica, como en el caso de las llamadas inscripciones de embargos sobre inmuebles que no cuentan con inscripción registral.
2 Reglamento General de los Registros Públicos (1968)
Artículo 171.- En caso de duplicidad de inscripciones prevalecerá la más antigua, descubierta la duplicidad, se dará cuenta a la Dirección, la que, previas las investigaciones que juzgue convenientes, ordenara el cierre de la partida menos antigua y que se correlacione ambas partidas mediante notas marginales. Dicha medida se tomara sin perjuicio de las acciones judiciales que pudieran derivarse sobre el mejor derecho de las personas a cuya solicitud extendieron las inscripciones.
3 Decreto Supremo N° 001-90-VC
Artículo 79.- Cuando haya duplicidad de inscripción de un mismo título, prevalecerá la más antigua. En este caso el registrador informará de la doble inscripción a la Dirección Ejecutiva, la cual, previas las investigaciones que juzgue conveniente, ordenará que se cancele la inscripción menos antigua, notificando a los interesados.
4 GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I, Jurista Editores, Lima, 2012, p. 195.
5 DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, 5ª edición, Civitas, Lima, 2008, p. 414.
6 Ver: Resolución N° 046-2001-ORLC-TR.
7 Reglamento de las inscripciones de 1936
Artículo 81.- Las anotaciones preventivas se extenderán en la partida respectiva de cada finca en el Registro de Propiedad, con los requisitos puntualizados en el artículo 44, en cuanto sean aplicables; y cuando no esté inscrita la finca se abrirá en el libro respectivo, partida especial.
Cuando la anotación proceda de resolución judicial se trascribirá además esta, expresando en todo caso los nombres del juez y del escribano.
8 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de 2013
Artículo 31.- Inmatriculación para anotación de embargo
La inmatriculación dispuesta por el juez de conformidad con el artículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en mérito al parte judicial respectivo y al plano a que se refiere el artículo 20, según corresponda. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté georeferenciado a la Red Geodésica Nacional.
En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes en los rubros A, B y D de la partida, de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 19, en lo que resulte pertinente.
9 Se debería tomar como referencia en dicho índice, el nombre del deudor o embargado, ya que no debemos olvidar que con estas inscripciones tenemos descripción del inmueble, gravamen, pero no dominio.
10 Sala Civil Permanente
Casación Nº 1005-2009-Lima
Título archivado como mérito de publicidad registral
La referencia del Registro en el asiento correspondiente, otorga información; por ende, tal información debe ser debidamente comprobada en todo su contexto, por lo que debe recurrirse a sus fuentes; es decir, a los títulos archivados que son los que finalmente le otorgan el mérito de su publicidad. Ahora bien, resulta también exacto que no en todas las circunstancias se debe recurrir a dicho medio. Sin embargo, la excepcionalidad a ello radica cuando concurren las circunstancias especialísimas que identifican al acto. Estas son en el caso concreto, la referencia de la suspensión de la adjudicación a un tercero y también, la especialización que debe tener el banco para su práctica inmobiliaria con efectos crediticios.
Debe admitirse como cierto, que el banco no arriesga sus créditos, y por lo tanto, las garantías inmobiliarias que recibe, deben pasar satisfactoriamente el examen de títulos. Por lo tanto, no basta una simple apreciación de la ficha registral, sino la búsqueda de todos los componentes que la originan; ello, dado al factor de especialización referido, por lo que debió recurrirse al título archivado.
11 MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General. Gaceta Jurídica, Lima, 2011, pp. 180 y 181.
12 Ley General de Sociedades
Disposiciones Transitorias
Décima.- Extinción por prolongada inactividad
Se presume la extinción de toda sociedad mercantil o civil que no ha inscrito acto societario alguno en los diez años precedentes a la publicación de esta ley. El Registro cancelará la inscripción.
No obstante cualquier socio, administrador o acreedor de la sociedad puede solicitar que no se aplique la presunción, para lo cual, dentro de los treinta días de publicada la relación a que se refiera la siguiente Disposición Transitoria, debe presentar una solicitud a la correspondiente oficina registral y publicar un aviso según lo establecido en el artículo 43. Si hubiera oposición a la solicitud esta se tramitará en el proceso abreviado y la resolución del juez determinará si procede aplicar la presunción.
La extinción producida en virtud de lo establecido en esta Disposición Transitoria no afecta en forma alguna los derechos de los socios para con la sociedad extinguida ni los de los terceros acreedores con ella o con sus socios. Igualmente, no afecta los derechos y obligaciones de carácter tributario de la sociedad extinguida.
13 Ley General de Sociedades
Disposiciones Transitorias
Décima Primera.- Publicaciones de Sunarp
Para efectos de lo dispuesto en las Disposiciones Transitorias Novena y Décima, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos publicará, dentro de los sesenta días de la vigencia de esta ley en el diario oficial El Peruano, sendas relaciones, a nivel nacional, de las sociedades cuyo periodo de duración esté vencido y de las sociedades que no hayan solicitado ninguna inscripción en el Registro con posterioridad al 31 de diciembre de 1986.
Para tal efecto las oficinas registrales, bajo responsabilidad de su titular, remitirán a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos la información correspondiente en un plazo que no excederá de treinta días posteriores a la vigencia de esta ley.
Vencidos los plazos señalados en las referidas Disposiciones Transitorias, la respectiva oficina registral procederá a cancelar de oficio la inscripción de las sociedades extinguidas respecto de las cuales no se haya presentado solicitud de no aplicación de la presunción.
14 A través de la Resolución N° 038-2008-SUNARP/PT se acordó dejar sin efecto el precedente aprobado en el Segundo Pleno del Tribunal Registral celebrado los días 29 y 30 de noviembre de 2003: “El Registro no podrá dejar sin efecto el asiento de cancelación por presunción por prolongada inactividad, extendido antes de la vigencia de la Ley Nº 27673. Criterio adoptado en la Resolución Nº 302-ORLL/TRN del 18 de junio de 2002”.
Ello en razón a que el pleno del Tribunal concluyo en que la Ley Nº 27673 permite dejar sin efecto el asiento de cancelación por presunción de extinción por prolongada inactividad, que se hubiera extendido, en la medida que según esta ley las sociedades pueden adaptarse en cualquier momento a la Ley General de Sociedades y ya no se presume su extinción.
15 Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas
Artículo 39.- Duplicidad de partidas en el Registro de Sucesiones Intestadas
Existe duplicidad de partidas en el Registro de Sucesiones Intestadas cuando se ha abierto más de una partida registral para el mismo causante de la sucesión intestada.
Artículo 41.- Duplicidad entre partidas del Registro de Testamentos y el Registro de Sucesiones Intestadas
Se considera como duplicidad de partidas cuando se han abierto partidas registrales en el Registro de Testamentos y en el Registro de Sucesiones Intestadas sobre el mismo causante de la sucesión, salvo los casos en que pueda inscribirse el testamento y la sucesión intestada de conformidad con el artículo 4 del presente Reglamento.
16 A través de la Resolución N° 133-2011-SUNARP-TR-A se estableció que: “El hecho de que existan dos partidas registrales relativas a la anotación preventiva de sucesión intestada del mismo causante, no impide que pueda inscribirse el acta de sucesión intestada en una de las partidas duplicadas, sin perjuicio de poner en conocimiento de la Gerencia Registral dicha situación”.
17 Código Civil
Artículo 2040.- Lugar de inscripción
Las inscripciones se hacen en el registro del domicilio del testador y, además, en el lugar de ubicación de los inmuebles si se designan en el testamento.
18 Código Civil
Artículo 2042.- Lugar de inscripción
Las resoluciones a que se refiere el artículo 2041 se inscriben en el registro correspondiente del último domicilio del causante y, además, en el lugar de ubicación de los bienes muebles e inmuebles, en su caso.
19 MEJORADA CHAUCA, Martín. “Mejor derecho de propiedad en la duplicidad de partidas”. En: La propiedad - Mecanismos de defensa. Gaceta Jurídica, Lima, 2014, pp. 97-106.
20 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
Disposiciones Transitorias
Tercera.- Levantamiento de anotaciones de cierre
En los casos en los que como consecuencia de la asunción de competencia del ex Registro Predial Urbano se cerraron partidas en el ex Registro de Propiedad Inmueble sin que se hubieran abierto las respectivas partidas en aquel, la Gerencia Registral procederá de la siguiente manera:
a) Si la partida cerrada en el ex Registro de Propiedad Inmueble no pudo ser trasladada al ex Registro Predial Urbano por existir otra partida abierta en este último para el mismo predio, se dispondrá el levantamiento de la anotación de cierre a efectos de iniciar el respectivo procedimiento de cierre de partida por duplicidad, si se tratara de partidas incompatibles o, el cierre de la partida menos antigua y el traslado de las inscripciones que no fueron extendidas en la de mayor antigüedad, en el caso de partidas con inscripciones compatibles. En la misma resolución que ordena el levantamiento se dispondrá el inicio del procedimiento de cierre o el cierre y correlación.
b) Si se omitió abrir la partida en el ex Registro Predial Urbano, se dispondrá el levantamiento de la anotación de cierre en la partida proveniente del ex Registro de Propiedad Inmueble.
21 PORTILLO FLORES, Angélica María. “El catastro y su diferenciación con el Registro de Predios. Análisis desde una perspectiva conceptual, jurídica y de gestión”. En: Fuero Registral. Revista de Doctrina y Jurisprudencia Registral. Año X, N° 6, Sunarp, Lima, diciembre de 2009, p. 157.
22 Ibídem, p. 156.
23 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 196.