¡¿Prevalencia de la acción reivindicatoria sobre la usucapión?! Cuando las normas registrales afectan el derecho de propiedad ya ganado
Oreste Gherson ROCA MENDOZA*
TEMA RELEVANTE
La prescripción adquisitiva de dominio se produce cumplidos los requisitos necesarios sin que cuente, señala el autor, si el usucapiente ya era propietario del bien por otro título o solo haya devenido tal por medio de la posesión. Considera, además, que la usucapión da formalidad jurídica a una realidad, facultando al usucapiente a acceder al registro, cancelando el derecho de quien aparezca como titular registral, aun cuando este haya adquirido la propiedad del anterior dueño; por lo tanto no es aplicable en el conflicto de derechos el principio de prioridad o la fe pública registral.
MARCO NORMATIVO
• Constitución: art. 139.
• Código Civil: arts. 905, 911, 927, 950, 951, 952, 2014, 2016 y 2022.
• Código Procesal Civil: art. 506.
I. Síntesis del caso
El caso trata la Casación Nº 1618-2013-Lima sobre el final de una serie de procesos judiciales que enfrentó al señor Héctor Cipriano Pinzas Tello y Servicios de Parques de Lima - Serpar.
De acuerdo a la indicado en la Casación, el señor Héctor ocupaba un bien (Lotes N°s 1 y 2 de la Manzana A Urbanización Salaverry, Magdalena del Mar, sin ningún título, siendo ese bien de propiedad de la Cía Orrantia S.A. en liquidación, quien transfirió la propiedad, a través de escritura pública de fecha 13 de julio de 1999, teniendo título inscrito en los registros públicos el 22 de setiembre de 1999, estando en posesión y tenencia los señores Héctor y Cornelio, respectivamente.
Respecto al señor Héctor, durante dicho tiempo poseyó el bien de manera pública, pacífica y continúa durante el lapso necesario para obtener una prescripción adquisitiva de dominio, reconocida mediante sentencia judicial de fecha 30 de junio de 1994, emitida por el Vigésimo Primer Juzgado de la Corte Superior de Justicia de Lima, que fue anotado preventivamente el 7 de marzo de 2000 con observaciones no levantadas, y no se acreditó que haya sido emplazado el titular registral de ese entonces Cía Orrantia S.A.
Debido a que el señor Héctor contaba con título que acreditaba la propiedad Serpar planteó un proceso de mejor derecho de propiedad que, mediante Casación N° 2185-2008-Lima de fecha 2 de setiembre de 2008, declarando que Serpar tenía el mejor derecho de propiedad respecto al bien inmueble en controversia.
Teniendo en cuenta que ello no implica obtener el control sobre el bien inmueble, ya que el proceso de mejor derecho de propiedad es solo declarativo, Serpar interpuso una acción reivindicatoria que a nivel de primera y segunda instancia se indicó que la dilucidación sobre quien tiene el derecho de propiedad ya se analizó en un proceso previo que le otorgó la razón, además que al haberse registrado primero la transferencia de propiedad a favor de Serpar antes que la prescripción adquisitiva de dominio, el primero tiene más derecho, por tanto correspondía a Serpar reivindicar el bien.
En sede casatoria, se ha indicado que como existe una sentencia en calidad de cosa juzgada que declara el mejor derecho de propiedad de Serpar, por tanto procede la acción de reivindicación.
II. ¿Es la usucapión infalible?
Se tiene que partir indicando que el derecho real de propiedad expresa el máximo poder que la persona tiene sobre un bien, considerado un derecho subjetivo en el sentido de poder. “En efecto, si se repara en que el propietario puede satisfacer su interés obrando directamente sobre el bien materia de su derecho se puede colegir con facilidad que aquel –el propietario– ostenta una facultad a él concedida como una suerte de ‘poder’ sobre el mismo”1.
Cabe anotar que existen otros derechos reales que son parte de la expresión del derecho de propiedad, llamados derechos reales limitados o derivados, “en cuanto no otorgan todo el pleno poder sobre un objeto que es específico del derecho real de la propiedad, o porque limitan, comprimen o impiden el libre ejercicio de esta”2.
Siguiendo con el derecho real de propiedad, este se adquiere de forma derivada o de forma originaria, siendo esta última “cuando el derecho, en el momento mismo de su nacimiento, viene a ligarse (o se adquiere) a un sujeto determinado: en este caso, el nacimiento y la adquisición del derecho coinciden plenamente”3.
Un ejemplo de ello es la usucapión, que “es un medio de identificación (de adquisición y de prueba) de la propiedad y de los derechos reales por concurrencia de dos elementos: la posesión y el tiempo. Solo se adquieren por usucapión la propiedad sobre las cosas (res extensa) y sobre los derechos reales poseíbles”4. Asimismo, se indica que “es el medio de convertirse en propietario por efecto de una posesión autónoma y sin dependencia de otro, que extiende por un largo periodo de tiempo, y siempre que el anterior titular no muestre una voluntad formal de contradicción”5.
La usucapión (al igual que la prescripción) constituye un hecho “preclusivo”, en cuanto ella implica una ruptura con el pasado que crea una solución de continuidad en el devenir jurídico y funda una situación jurídica originaria cuya validez no está condicionada a la existencia de una relación de derivación del estado jurídico anterior.
En tal sentido, es un modo de adquirir la propiedad de un bien por aquella persona que la posea por un lapso de tiempo, de manera continua, pacífica y pública (requisito objetivo) y que durante dicho lapso lo haya hecho con animus domini (requisito subjetivo), siendo, por ello, reconocido propietario del bien, no teniendo importancia si la comparación entre la nueva situación y la preexistente a la usucapión induzca en el caso particular a considerar confirmativo o innovativo el efecto de esta (vale decir si quien ha usucapido lo fuera ya por otro título o haya devenido solo con la usucapión propietario de la cosa).
Los artículos 950 y 951 del Código Civil distinguen dos clases de prescripción adquisitiva de dominio: la ordinaria (corta) y la extraordinaria6 (larga), necesitando en ambas clases lo siguiente: i) la posesión, que debe ser continua, pacífica, pública y como propietario; y, ii) el tiempo, pero este no es igual para ambas clases ya que para la prescripción extraordinaria de bienes inmuebles se necesitan 10 años y para bienes muebles, 4 años. En cambio, para la prescripción ordinaria de bienes inmuebles se necesitan 5 años y para bienes muebles, 2 años.
Respecto al requisito de la posesión cabe señalar que es el ejercicio de hecho sobre un bien, que comportaría un señorío económico sobre el bien que puede ser efectuado por cualquier persona natural o jurídica; aun cuando reconozca en otro la propiedad, el poseedor de un bien es aquel que, en los hechos, se conduce como propietario, usando o disfrutando el bien, el cual no puede ser perturbada por acto de particulares, correspondiendo al órgano jurisdiccional declarar quien puede ejercer la posesión sobre el bien7.
Se ha definido a la posesión8 desde una triple perspectiva: “en primer lugar, la posesión es la materialidad de la tenencia de una cosa (...), en segundo lugar es un derecho: la posesión es el derecho de goce, disfrute y recuperación de cosa, fundado en una apariencia social que otorga la mera detentación de una cosa; en tercer lugar, procesalmente la posesión presume la propiedad y se dice que es un título de propiedad, y es también un medio de publicidad y prueba de la misma, quien pretende tener un mejor derecho a poseer que el detentador debe probarlo”9.
Para cumplir con los requisitos de posesión no se requiere un contacto directo e inmediato con el bien a usucapir, puesto que conforme a lo previsto en el artículo 905 del Código Civil, la posesión puede ser mediata o inmediata, y por tanto, el legitimado para usucapir puede ostentar cualquier de esos dos tipos de posesión.
Cabe poseedor mediato cuando hay dos personas partícipes en la posesión de un determinado bien, “pero no de la misma manera que en la coposesión, sino de manera diferente: se produce pues, una relación escalonada entre posesión inmediata y mediata”10, en la cual este último determina la conducta del poseedor inmediato, esto es, que “el poseedor inmediato se comporte de manera que el poseedor mediato pueda actuar sobre la cosa a través de la voluntad del inmediato”11, y la existencia de una pretensión de restitución del poseedor mediato contra el inmediato.
Respecto a las condiciones de dicha posesión, debe ser continua, pacífica y culpable. Al respecto, nuestra Corte Suprema señala que “se debe entender que la posesión es continua cuando esta se ejerce de manera permanente sin que exista interrupción natural o jurídica. La posesión es pacífica cuando no ha sido adquirida y no se mantenga mediante violencia, fuerza o intimidación. Es pública cuando esta se materializa en actos que sean de conocimiento público que exterioricen actos económicos sobre el bien. Además, que la posesión que se ejerza como propietario significa que posea el bien con animus domini, es decir sin reconocer la propiedad del bien en otra persona o poseedor mediato” (Casación Nº 002064-2004-Callao, de la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de la República).
Asimismo, para demostrar el animus domini basta que el poseedor demuestre que en el predio haya construido su vivienda, dedicado mejoramiento y nivelación del terreno, pagar el impuesto predial ante la Municipalidad, entre otras pruebas irrefutables del ejercicio de hecho de las facultades y atribuciones propias de un propietario comportándose como tal, comportamientos que se habrían realizado, conforme lo indicado en la consulta.
Por otro lado, “el tiempo necesario para usucapir varía según del tipo del objeto del derecho y de la caracterización psicológica de la posesión, de acuerdo que eso sea de buena fe o mala fe”12. En caso de mala fe es de 10 años, haciendo presente que la sola posesión presente en nuestra sociedad, históricamente, se ha llevado a cabo frecuentemente de manera ilegítima13.
Bajo tales circunstancias, el poseedor de mala fe con tales condiciones a su favor, se convierte en propietario, mas tiene la carga de seguir un proceso judicial que lo declare como tal, en otras palabras, es propietario desde que se cumple el plazo legal, lo que implica que la prescripción no requiere sentencia judicial, ya que no constituye un requisito para configurar el efecto adquisitivo, siendo sus efectos meramente declarativos, “sin embargo, este efecto automático queda a disposición del beneficiado (usucapiente), quien puede ponerlo en juego”14.
En efecto, de acuerdo al artículo 952 del Código Civil la sentencia que “declara” la prescripción adquisitiva, es título suficiente para cancelar el asiento del antiguo dueño, lo que implica dos cosas, que estamos ante una adquisición originaria, y asimismo que se computa propietario desde que cumplió los requisitos antes anotados, por ser la sentencia meramente declarativa.
El segundo párrafo del artículo 952 del Código Civil, señala que la sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.
En tal sentido, la usucapión procede incluso contra titulares registrales, cuando se refiere a poseedores de mala fe, indudablemente, (ya que saben o se presume que saben de dato registral, sin admitir prueba en contrario, conforme al principio de publicidad), sea quien estuviera en dicho momento de su registro.
No obstante, se debe tener en cuenta que el artículo 506 del Código Procesal Civil señala que para obtener la sentencia de usucapión debe emplazarse al titular registral, que conforme a lo indicado en el caso, no se ha efectuado, por lo tanto existe una deficiencia en la sentencia de usucapión del señor Héctor, pero al tener una sentencia judicial a su favor, no puede restarse eficacia, pero sí tomarlo en cuenta en el posterior proceso de mejor derecho de propiedad.
Ante ello, todo parecería indicar que frente a una sentencia de dicha naturaleza y aun sin ella, pero con los requisitos para la usucapión el señor Héctor es propietario, por tanto, frente a un proceso de reivindicatoria del nuevo titular registral, prevalecería su derecho, ya que justamente la acción de reivindicación regulada en el artículo 927 del Código Civil no puede hacerse valer contra una usucapión.
Sin embargo, teniendo en cuenta dicha posible situación, Serpar prudentemente, en vez de efectuar una acción reivindicatoria, plantea un proceso de mejor derecho de propiedad, para que sus títulos sean confrontados: el de Serpar con base en una compraventa y del señor Héctor basándose en una usucapión, y que el juez declare cuál de los dos tiene un mejor título de derecho de propiedad.
III. Mejor derecho de propiedad: Propietario por transferencia de propiedad vs. Propietario por usucapión
Tratándose de un derecho de propiedad es imposible que coexistan dos personas que, al mismo tiempo, se arroguen ser propietarios sobre un bien, para lo cual a nivel jurisprudencial se ha desarrollado el proceso de mejor derecho de propiedad (que no tiene base legal que la regule), por el cual se persigue la declaración judicial de mejor derecho de propiedad en un proceso en donde se confrontan títulos contradictorios sobre el mismo bien que va a determinar un derecho preferente de propiedad, que es más adecuado cuando el poseedor del bien quiere defender su derecho de propiedad, en la cual no requiere un proceso de reivindicación (que es idóneo para obtener la posesión del bien, por generar una resolución de condena), sino solo un proceso que le genere una resolución declarativa.
Cabe anotar que dicho proceso conlleva solo a declarar un derecho y no recuperar el bien; por lo tanto, resulta inútil para satisfacer el interés del propietario-demandante en caso no tenga la posesión del bien, y lo tenga el demandado, como en el presente caso, por lo que Serpar, debió iniciar directamente la acción de reivindicación, en que también se puede analizar los dos títulos presentados.
En efecto, el Pleno Casatorio Nacional en materia civil realizado en la ciudad de Lima, los días 6 y 7 de junio 200815, concluyó que “en un proceso de reivindicación, el juez puede analizar y evaluar el título del demandante y el invocado por el demandado para definir la reivindicación”.
En el presente caso, Serpar confrontó su título con el título del señor Héctor, declarándose que quien tenía mejor derecho de propiedad era Serpar, que conforme la Casación de fecha 2 de setiembre de 2008, de la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República16, se basó en la aplicación de los artículos 201617 y 202218 del Código Civil, esto es que, tratándose de oposición entre derechos reales, se prefirió al que se inscribió primero en registros públicos, en concordancia con el principio de prioridad registral.
Agregando además que, conforme el artículo 201419 del Código Civil, Serpar estaría protegido por su fe pública registral, por haber adquirido a título oneroso un bien de quien en Registros Públicos se indicaba como titular registral (Cía Orrantia S.A. en liquidación), mantiene su adquisición aunque después el negocio jurídico se anule, rescinda o resuelva.
Sin embargo, se aprecia que tales fundamentos no tenían ningún asidero y no eran aplicables en el presente caso, porque no se trata de un derecho real originado por un negocio jurídico sino por una usucapión.
En efecto, de acuerdo al caso, el señor Héctor ejerció la posesión una parte del lote, que se vendió posteriormente, de forma pacífica, pública y continua, durante más de 10 años, habiendo ya ganado el derecho de propiedad sobre ese bien, conforme el artículo 950 del Código Civil y por lo tanto, en caso se le demande por cualquier proceso que pretende despojarlo de su bien, sea mejor derecho de propiedad o reivindicación, dichas pretensiones no procedería porque demostraría haber adquirido dicho bien por usucapión, sin necesidad de tener previamente una sentencia judicial.
Posteriormente, en atención al artículo 952 del Código Civil, el señor Héctor inicia un proceso judicial para que lo “declare” propietario, expidiéndose la sentencia de fecha 30 de junio de 1994, ¡5 años antes de la transferencia de propiedad de la Cía Orrantia S.A. a Serpar!, lo que se deduce que dicha transferencia fue realizada por quien no era propietario ya de dicho predio. Si bien, al parecer no fue notificado el titular registral de aquel entonces (Cía Orrantia S.A), conforme señala la Sala Suprema en la Casación bajo comentario, ello resulta un dato incidental que no enervaría los efectos de la sentencia judicial de usucapión, que en caso de ser cierto, la vía de cuestionamiento sería una nulidad de cosa juzgada fraudulenta o demanda de amparo contra dicha resolución judicial por infracción al debido proceso material, pero no restarle efectos o que de por sí conlleve a no tenerlo en cuenta para la toma de decisión judicial respecto al proceso de reivindicación.
Asimismo, como se trata de una usucapión no le es aplicable los artículos 2016 y 2022 del Código Civil, porque ello es aplicable solo cuando los títulos en conflicto tienen una causa común, no cuando los títulos son paralelos, que en caso de presentarse la prescripción adquisitiva de dominio tendrá la primacía absoluta, “pues su derecho habrá nacido en forma originaria, con el consiguiente cierre absoluto de la historia dominical anterior, cualquiera que hubiera sido, por lo que dichas titularidades pretéritas pierden importancia jurídica, y solo les queda la histórica, pero sin relevancia para el presente. En consecuencia, el usuario inaugura una propiedad que ya no tiene relación con el pasado”20.
Una interpretación contraria conllevaría a inaplicar el segundo párrafo del artículo 952 del Código Civil, que señala que “la sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño” (el resaltado es nuestro).
En efecto, debido a dicha disposición la usucapión prevalece indistintamente quien sea el titular registral, por lo que en caso exista una transferencia de propiedad entre el “ya no propietario” con un tercero, más allá de ser ineficaz en sentido estricto dicho acto de transferencia (esto es, falta de legitimidad para contratar que puede definirse como “la competencia para obtener o para soportar los efectos jurídicos del reglamento de intereses del cual se ha aspirado: competencia, que resulta de una específica posición del sujeto respecto a los intereses que se trata de regular”21), dicho tercero “actual propietario registral”, perdería debido a que la usucapión cancelaría su derecho, sin importar la antigüedad cronológica registral.
Respecto a la alegación de fe pública registral, se debe indicar que consiste en que “cualquier tercero de buena fe que adquiera un derecho de aquel que ostenta la legitimación dispositiva de acuerdo a lo publicado por el Registro, esto es, el que contrasta sobre la base de lo que proclama el Registro, será protegido una vez que inscriba su derecho, manteniendo su adquisición si luego resulta que quien se encontraba legitimado registralmente en realidad nunca lo estuvo”22.
De igual modo se señala que la fe pública registral es “aquel principio en virtud del cual el tercero que adquiere con base en la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley”23, lo que implica que “no importa que la titularidad publicada no sea cierta, o que esté condicionada, limitada o gravada por condición, límite o carga de la que no dé noticia el Registro: el tercero que adquiere confiando en lo que el Registro publica, adquiere conforme a él, aunque su adquisición resulte a non domino, o en el tránsito de uno a otro titular el derecho adquirido se vea liberado de las ataduras y límites que, no estando inscritos, lo configuraban y circunscribían en cabeza del transmitente”24.
Sin embargo, el artículo 2014 del Código Civil que regula la mencionada fe pública registral establece que se presume la misma, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro, que es cuando existe una “discordancia entre la realidad registral y la extrarregistral por causa de vicios en el derecho del transferente que no pertenecen reflejadas en el Registro”25, pero son o pueden ser conocidas por el adquirente.
En tal sentido, no es aplicable la fe pública registral, porque en ningún caso de la Casación se señala que la transferencia de propiedad de la Cía Orrantia S.A. a Serpar haya sido a título oneroso, por el contrario, la Sala Suprema se cuida en su lenguaje de no especificar que haya existido una compraventa, sino que se cedió dicho predio.
Asimismo, teniendo una posesión por más de 15 años el señor Héctor sobre el bien, Serpar pudo conocer que dichos lotes cedidos estaban ocupadas en parte por dicho señor, por lo que pudo haber conocido la inexactitud del registro, bajo una conducta diligente respecto a la inspección del bien, porque nadie podría adquirir un bien sin antes verificar la situación del mismo, más aún cuando se trata de Serpar, en la cual la adquisición de dichos lotes no responden a intereses económicos, sino que deben responden al cumplimiento de finalidades públicas, que de por sí conlleva a analizar la situación fáctica y jurídica de dichos lotes.
En consecuencia, la usucapión debió considerarse como mejor título de propiedad que la escritura pública de transferencia presentada por Serpar26.
IV. Acción Reivindicatoria: Propietario por transferencia de propiedad (con sentencia favorable en un previo proceso de mejor derecho de propiedad) vs. Propietario por usucapión
Se empieza indicando que, en estricto, la reivindicación opera como una pretensión y no como una acción, porque este último, “es un derecho que se agota en la exigencia del derecho material cuya protección se invoca, e incluso independientemente de si este derecho existe o no”27.
Más allá de correcciones terminológicas, la reivindicación es un mecanismo de tutela de todo propietario dirigido contra quien o quienes poseen ilegítimamente el bien de su propiedad. El fundamento de la pretensión es la propiedad, que reacciona ante un estado ilícito: la circunstancia de que un tercero posea de forma ilegítima un bien del propietario.
La reivindicación no es propiamente un atributo de la propiedad, sino el ejercicio de la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el titular de todo derecho real. El poseedor, el usufructuario, el acreedor hipotecario, todos pueden perseguir el bien sobre el cual recae su derecho.
En efecto, “para que forme parte del contenido de la propiedad, la facultad de reivindicación (i) tendría que estar dirigida a satisfacer el mismo interés que soporta a las facultades de usar y disfrutar; y, (ii) tendría que actuar sobre el mismo objeto materia de tales facultades. Un análisis desprejuiciado del asunto demuestra, sin embargo, que la facultad de reivindicación no solo está dirigida a satisfacer un interés autónomo, distinto del que soporta a las facultades de usar y disfrutar, sino que también actúa sobre un objeto propio, diferente del que es materia de dichas facultades”28.
Cabe anotar que cuando alguien tiene la posesión de un bien ajeno, y por ello queda sujeto a la reivindicatoria del propietario, se produce una situación en la que puede surgir la necesidad de ulteriores pretensiones del propietario a la restitución de los frutos y en su caso a la indemnización de daños, así como las pretensiones usuales del poseedor a la retribución por las mejoras29.
Los presupuestos para esta pretensión se componen de dos requisitos positivos que debe probar el demandante: su propiedad y la posición de poseedor del demandado y como requisito negativo: la falta de legitimación del poseedor a la posesión (es el demandado quien ha de probar, en su caso, que tal legitimación existe).
En tal contexto, Serpar demanda por acción reivindicatoria al señor Héctor para lograr recuperar la posesión del bien, mejor dicho el control del bien, posterior al proceso de mejor derecho de propiedad resuelto a su favor, lo cual, conforme se ha indicado líneas atrás, pudo ejercerlo directamente, sin necesidad de efectuar previamente un proceso de mejor derecho de propiedad, conforme el Pleno Jurisdiccional Civil antes indicado, y una serie de casaciones emitidas en los últimos años30, ya que “no tiene sentido que se exija la declaración de propiedad como un requisito previo y autónomo al proceso de reivindicación. Este proceso por sí mismo importa un examen de la propiedad del accionante. En caso dicho análisis fuera favorable, se declarará el derecho del propietario y se ordenará al poseedor ilegítimo que restituya el bien. Si por el contrario el análisis conduce a un resultado desfavorable al demandante, la acción deberá ser declarada infundada”31.
En dicho proceso de reivindicación, prácticamente es una crónica de una muerte anunciada, ya que si bien la usucapión tendría que prevalecer, debido a que por la disposición del Código Civil no cabe reivindicación frente a una prescripción adquisitiva de dominio, porque el que ejerce dicha reivindicación no resulta ser propietario, aun cuando aparezca como tal en los registros públicos, que tendría que ser cancela a favor del usucapiente, conforme el artículo 950 del Código Civil.
No obstante, debido a que ha existido previamente un proceso de mejor derecho de propiedad que le ha otorgado a Serpar la titularidad de dicho bien en litigio, la Sala Suprema no puede realizar una evaluación de los títulos jurídicos presentados por ambas partes, que ya ha sido efectuado por otro órgano jurisdiccional, y que tiene la calidad de cosa juzgada, en respecto a la independencia en el ejercicio de la función jurisdiccional, establecida en el numeral 2 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, que señala lo siguiente:
“Ninguna autoridad puede avocarse a causas pendientes ante el órgano jurisdiccional ni interferir en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede dejar sin efecto resoluciones que han pasado en autoridad de cosa juzgada, ni cortar procedimientos en trámite, ni modificar sentencias ni retardar su ejecución”.
En tal sentido, aun cuando dicha sentencia contenga deficiencia en la aplicación del derecho, no puede ser cuestionada por otro órgano jurisdiccional, por afectar la seguridad jurídica, e infringir el mandato constitucional, tal como se alega en el considerando décimo quinto de la Casación en comentario.
Por último, cabe anotar que Serpar tenía una resolución favorable que lo declaraba como el titular del derecho de propiedad sobre el bien el litigio, y por tanto el señor Héctor dejó de tener algún título respecto al bien que estaba poseyendo.
Siendo ello así, no resultaba necesario interponer un proceso de reivindicación, porque el análisis de los títulos ya se efectuó, necesitándose solo una resolución que ordene la recuperación del bien inmueble, y que lo podría lograr a través de un proceso de desalojo contra un poseedor precario, que es justamente en la situación en que se encontraría el señor Héctor, porque no tiene algún título que justifique su posesión (conforme al artículo 91132 del Código Civil).
A manera de conclusión y reflexión
La presente Casación refleja una decisión resuelta, no conforme con la normativa de prescripción adquisitiva de dominio que prevalece sobre la reivindicación de un supuesto propietario, sea registral o no, pero no por equivocación de la Sala Suprema sino por estar sujeto a lo decidido en otro proceso judicial previo, que aplicó indebidamente las normas registrales a una usucapión.
En efecto, la usucapión es un instituto que conlleva a dar formalidad jurídica a una realidad, que es reputar como propietario a la persona que sobre el bien ejerce la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante un plazo de años determinado, facultándolo a acceder al registro, cancelando el derecho de quien aparezca como titular registral, aun cuando este haya adquirido la propiedad del anterior dueño, por tanto no es aplicable en el conflicto de derechos al principio de prioridad o la fe pública registral (este último mucho menos porque el adquirente debe conocer la situación fáctica del bien y que se adecúe a sus necesidades, por tanto puede conocer la inexactitud del registro).
Al analizar esta Casación y más aún el proceso previo que condicionó la resolución del proceso de reivindicación, me lleva a la reflexión de que es preciso una aplicación adecuada de la normativa en el momento en que podría hacerse, a efectos de evitar injusticias que no podrían ser corregidas posteriormente, al tener que ponderarse frente a derechos de mayor protección constitucional.
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* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Estudios de Maestría en Derecho Civil en la Escuela de Posgrado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asesor legal de la Dirección General de Desarrollo y Ordenamiento Jurídico del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. Asistente de docencia de Derecho Civil en la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la UNMSM.
1 CASTRO TRIGOSO, Nelwin. “¿El contrato solo crea obligaciones? A propósito de los trabajos de reforma del Código Civil”. En: Cathedra Discere. Iure et Facto. Año V, N°s 8-9, UNMSM, Lima, 2002, p. 214.
2 DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III, 5ª edición, Tecnos, Madrid, 1995, pp. 51-52.
3 PUGLIATI, Salvatore. Introducción al estudio del Derecho Civil. Traducción de la segunda edición, Porrúa Hnos. y Cía, México, 1943, p. 205.
4 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de Derecho Civil. Comares, Granada, 2005, p. 92.
5 GONZALES BARRÓN, Gunther. “Nociones esenciales sobre la usucapión o prescripción adquisitiva”. En: Actualidad Jurídica. N° 211, Gaceta Jurídica, Lima, junio, 2011, p. 56.
6 Se señala como extraordinaria porque representó algo fuera de lo corriente, para los poseedores que no tuviesen en su apoyo, justo título ni buena fe, y que se amparasen tan solo en la ocupación. Conforme: LAFAILLE, Héctor. Derecho Civil. Tomo III. Tratado de los Derechos Reales. Vol. 1, Compañía Argentina de Editores S.R.L., Buenos Aires, 1943, p. 602.
7 En ese sentido, LAMA MORE, Héctor. “El título posesorio en el derecho civil peruano”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 107, Gaceta Jurídica, Lima, agosto de 2007, p. 98.
8 Las concepciones de posesión ha ido cambiando a través de la historia, y girando mayoritariamente por lo indicado por Savingy y Jhering. Más detalles al respecto: HERNÁNDEZ GIL, Antonio. La posesión. Civitas, Madrid, 1980, pp. 61-79.
9 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 50.
10 WESTERMAN, Harry y otros. Derechos Reales. 7ª edición, traducción del alemán de José María Miquel González y otros, Volumen I, Fundación Cultural del Notariado, Madrid, 2007, p. 213.
11 Ibídem, pp. 220-221.
12 GAZZONI, Francesco. Manuale di DirittoPrivato. VII edizione aggiornata, Edizioni Scientifiche Italiane, Nápoles, 1998, p. 232.
13 CASTAÑEDA, Jorge Eugenio. Instituciones de Derecho Civil. Los Derechos Reales. Tomo I, 4ª edición, Talleres Gráficos PL Villanueva, Lima, 1973, p. 196.
14 GONZALES BARRÓN, Gunther. La usucapión. Fundamentos de la prescripción adquisitiva de dominio. Jurista Editores, Lima, 2010, p. 208.
15 Disponible en: <http://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/6222dc0046e102e68e818f44013c2be7/Tema+I+C.-+En+un+Proceso+de+Reivindicaci%C3%B3n,+puede+discutirse+el+mejor+derecho.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=6222dc0046e102e68e818f44013c2be7>.
16 Disponible en: <http://www.jurisperu.com/boletin/846v.htm>.
17 Artículo 2016.- La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
18 Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.
19 Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
20 GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derechos Reales. Tomo II, 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2013, p. 1362.
21 MORALES HERVÍAS, Rómulo. Patologías y Remedios del Contrato. Jurista Editores, Lima, 2011, p. 307.
22 DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “La publicidad jurídica registral en Perú: eficacia material y principios registrales”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. N° 650, Madrid, enero-febrero, 1999, p. 125.
23 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo II, Civitas, Madrid, 1993, p. 227.
24 GORDILLO CAÑAS, Antonio. “El principio de fe pública registral (I)”. En: Anuario de Derecho Civil. Nº LIX-2, abril, 2006, pp. 510-511.
25 ALIAGA HUARIPATA, Luis. “Comentario al artículo 2014”. En: Código Civil comentado. Tomo X, 2ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2007, p. 317.
26 Cabe anotar que la Casación N° 2185-2008-Lima, previa a esta Casación bajo comentario, ha sido analizada bajo argumentos a favor y en contra, respectivamente, por: AVENDAÑO ARANA, Francisco. “El conflicto entre la prescripción y el registro”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 155, Gaceta Jurídica, Lima, agosto, 2012; y, GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derechos Reales. Tomo II. Ob. cit., pp, 1371-1372.
27 PALACIOS PAREJA, Enrique. “La pretensión reivindicatoria: las dos caras de la moneda. En: Ius et Veritas. N° 24, PUCP, Lima, 2002, p. 83.
28 ESCOBAR ROZAS, Freddy. “Mitos en torno al contenido del derecho de propiedad”. En: Ius et Veritas. PUCP, Lima, 2001, p. 114.
29 En ese sentido, WESTERMAN, Harry y otros. Ob. cit., p. 340.
30 Casación N° 1803-20004-Loreto, de fecha 25 de agosto de 2005, Casación N° 1240-2004-Tacna, de fecha 1 de setiembre de 2005, Casación N° 1490-2006-Lima, de fecha 13 de noviembre de 2006, Casación N° 1734-2007-Loreto, de fecha 7 de abril de 2008, Casación N° 5912-2007-Lima Norte, de fecha 26 de noviembre de 2008, Casación N° 500-2010-Cajamarca, de fecha 14 de marzo de 2011, entre otras (Citadas por GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derechos Reales. Tomo II. Ob. cit., pp. 1425-1426).
31 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “La acción reivindicatoria y el mejor derecho de propiedad”. En: Jurídica. N° 181, Suplemento del diario oficial El Peruano, del martes 15 de enero de 2008.
32 Artículo 911.- La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.