Pisos construidos sobre bien propio de cónyuge tienen la calidad de sociales
CONSULTA:
David Arguedas compró e inscribió ante Registros Públicos un terreno en 1994, sobre el cual construyó una casa de dos pisos, la cual declaró en su momento oportuno. Pasados tres años, se casó con Karina Ramírez, su novia de infancia. A los meses de casados, la sociedad conyugal construyó tres pisos más sobre la casa de David. El abogado de la pareja nos consulta si se puede registrar como bien social la ampliación de fábrica hecha sobre la casa de David.
RESPUESTA: Se considerarán como bienes sociales los pisos construidos por una sociedad conyugal, pese a que hayan sido levantados sobre un predio inscrito como bien propio por uno de los cónyuges cuando aún era soltero.
FUNDAMENTACIÓN:
La declaratoria de fábrica es el reconocimiento legal de cualquier tipo de edificación que se realiza sobre terrenos que cuenten, cuando menos, con aprobación del proyecto de habilitación urbana. Dicho acto se realiza mediante una declaración del propietario, cumpliendo las formalidades y trámites establecidos por el artículo 78 y siguientes del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
En el inciso c de dicho artículo se señala que da mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica el formulario registral aprobado por la Sunarp en los casos previstos en la Ley Nº 27157, esto es, la regularización de edificaciones construidas, ampliadas o demolidas en predios urbanos con fecha anterior al 21 de julio de 1999. Por lo tanto, en el caso materia de consulta, la ampliación de la edificación construida por la sociedad conyugal debe ser solicitada mediante dicho formulario.
Asimismo, la sociedad conyugal desea declarar ante registros una ampliación de fábrica, la cual consiste en declarar las modificaciones o construcciones sobre el inmueble realizadas con posterioridad a la declaratoria de fábrica inscrita. Al respecto, se sabe que la construcción fue hecha por la sociedad conyugal, quienes levantaron los tres pisos haciendo un acumulado de cinco pisos en total sobre el terreno construido por David.
Ahora bien, para absolver esta consulta debe determinarse la calidad del bien, pues constituirá uno de los elementos sobre el cual va a recaer la calificación registral.
Al respecto, el segundo párrafo del artículo 310 del Código Civil establece que tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a este el valor del suelo al momento del reembolso. Por ello, podemos señalar que “el supuesto del segundo párrafo del artículo 310 es el de un suelo, predio o terreno de propiedad personal de uno de los cónyuges, sobre el cual se construye un edificio a costa del caudal social”1.
En tal sentido, la expresión “edificio construido a costa del caudal social” significa la totalidad de la edificación. Así comprende la construcción de uno o más pisos sobre un terreno.
Sobre el particular, en un reciente acuerdo adoptado por el CXXI Pleno del Tribunal Registral, en sesión ordinaria de modalidad presencial realizada el día 6 de junio de 2014, se ha establecido que “el tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que regula la calidad de social de la fábrica levantada sobre el suelo propio de uno de los cónyuges, es también aplicable a la ampliación de fábrica”.
El citado artículo establece, en su cuarto y quinto párrafo, que: “En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior debe acompañarse la copia certificada de la partida de matrimonio expedida por el funcionario que conserva en su poder la matriz o por notario”.
Por lo tanto, podemos concluir que se considerarán como bienes sociales los pisos construidos por la sociedad conyugal, pese a que hayan sido levantados sobre un predio inscrito como bien propio por uno de los cónyuges cuando aún era soltero.
Base legal:
• Código Civil: arts. 310 y 889.
• Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, Ley N° 27157 (20/07/1999).
• Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC (17/02/2000): art. 24 y ss.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la Sunarp, Resolución N° 097-2013-Sunarp/SN (04/05/2013): art. 78 y ss.
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1 QUISPE SALSAVILCA, David. “Artículo 310-Bienes Sociales”. En: Código Civil comentado por los 100 mejores especialistas. 1ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2003, p. 349.