TEMA RELEVANTE

En este artículo se desarrollan los aspectos más relevantes de la rectificación de áreas por mutuo acuerdo, mecanismo de saneamiento que tiene como ventaja la intervención del propietario solicitante y de los colindantes. Así, el autor precisa que en dicho supuesto la rectificación de área se practicará en la partida registral del inmueble del propietario solicitante, pero también debe efectuarse tal modificación en los demás predios colindantes afectados; en caso contrario se generaría la superposición de áreas y hasta podría darse un caso de duplicidad de partidas.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: art. 949.

TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN (22/05/2012): arts. X, 76, 82, 85 y 88.

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN (04/05/2013): arts. 35, 36, 37 y 71.

Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, Ley N° 28294 (21/07/2004): arts. 1 y 2.

Ley Complementaria a la Ley Nº 26662 - Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial para la Regularización de Edificaciones, Ley N° 27333 (30/07/2000): art. 13.

INTRODUCCIÓN

Hoy en día cuando se presenta algún título sobre prescripción adquisitiva de dominio, habilitación urbana, independización, acumulación, declaratoria de fábrica, u otro título, en algunos casos es observado porque no existen linderos y medidas perimétricas del predio en la partida registral, o no coinciden los datos con los que aparecen en los antecedentes registrales, y por existir inadecuación se requiere efectuar el saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas a efectos de que la realidad concuerde con la realidad registral. En tal sentido, en el presente artículo analizaremos la rectificación de áreas por mutuo acuerdo contemplado en el artículo 13 de la Ley N° 27333, Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial para la Regularización de Edificaciones.

Las causas de la discrepancia de lo real y lo registrado en el caso del Registro de Predios pueden obedecer a diversos factores, considero que uno de los principales es el que las inscripciones antiguas se realizaban sin base gráfica. Al respecto debemos tener en cuenta que desde 1888 (fecha de creación del Registro de Propiedad Inmueble) hasta la actualidad se han efectuado varios cambios como en la mayor exactitud de la descripción gráfica de un predio, ahora los planos cuentan con coordenadas UTM y no es concebible ahora una inmatriculación sin base gráfica.

Además de la falta de planos, considero que otra de las razones por la que existe discrepancia de lo real y lo registrado, son los planos de catastros distintos que fueron incorporados en los Registros Públicos. Cada ente generador de catastro elaboraba sus propios planos sobre la base de su propio catastro, así Cofopri, el PETT y las municipalidades elaboraban sus planos pero no en un catastro estandarizado, es por ello que el artículo 1 de la Ley N° 28294 señala que:

“Artículo 1.- Objeto de la Ley

Créase el Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial, con la finalidad de regular la integración y unificación de los estándares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras de catastro en el país. El Sistema se vincula con el Registro de Predios creado por la Ley Nº 27755, mediante la información catastral”.

Por otro lado, en el artículo 2 de la Ley N° 28294 se establece su alcance nacional en los siguientes términos:

“Artículo 2.- Alcance y definición

La presente Ley es de aplicación a las entidades del Gobierno nacional, gobiernos regionales y gobiernos locales. El sistema utiliza un conjunto de procesos y datos que unifican los catastros, el mismo que tiene por finalidad integrar y estandarizar la información catastral y demás características de los predios”.

Pero también hay otra razón si bien en menor escala, pero que se produce también en la realidad, algunas veces son los propios propietarios que no respetan su área, linderos y medidas perimétricas y abarcan áreas de predios colindantes máxime si estos no están cercados, si no es por el frente, es por el fondo o cuando edifican algún otro nivel por encima del predio colindante.

I. RECTIFICACIÓN EN MÉRITO DE TÍTULO ARCHIVADO

En caso que nos encontremos ante una discrepancia de lo real y lo registrado, lo primero que se debe efectuar es revisar el título archivado, y en caso que hubo error u omisión en la extensión del asiento de descripción del inmueble pedir su rectificación al antecedente registral, conforme lo señala el artículo 82 del Reglamento General de los Registros Públicos:

“Artículo 82.- Rectificación de error material

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que este no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título VIII de este Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente”.

En este caso la rectificación se realiza de manera gratuita, tal como lo señala el artículo 88 del Reglamento General de los Registros Públicos:

            “Artículo 88.- Derechos registrales en rectificaciones

Las rectificaciones de errores estarán afectas al pago de derechos registrales, excepto cuando los errores sean imputables al Registro, en cuyo caso, no devengarán el pago del derecho registral respectivo”.

Pero además el registrador deberá verificar que no exista algún obstáculo registral, conforme lo señala el último párrafo del artículo 76 del citado Reglamento:

“Artículo 76.- Procedencia de la rectificación

Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales.

En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que esta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.

No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral”.

Ahora bien, en caso de que se solicite la rectificación de los linderos y medidas perimétricas de un predio, pero que de la revisión del título archivado se advierte información discrepante, por ejemplo en la memoria descriptiva de independización de la habilitación urbana constan los datos de la descripción del inmueble tal como figuran en la partida registral, pero en el plano se incluyen otros datos tal como lo solicita el usuario. ¿Cómo debería proceder el registrador?

Al respecto se debe tener en cuenta que conforme a los artículos 35, 36, 38, 71 y 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se ha señalado, con diferente redacción, que: “En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en este último”.

Se debe tener en cuenta que las referidas normas corresponden a los casos de habilitación urbana y declaratoria de fábrica, por lo que en dichos supuestos se puede efectuar la rectificación conforme a los datos que consten en los planos, pero al no referirse dichas normas estrictamente a independizaciones de predios rústicos, urbanos o rurales, considero que en dichos supuestos se puede presentar una nueva memoria descriptiva, con la formalidad requerida y conforme el artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos que señala lo siguiente:

“Artículo 85.- Rectificación amparada en documentos fehacientes

Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral”.

Finalmente, con relación a la improcedencia de la rectificación de asiento cuando se verifique la existencia de obstáculos que lo impidan en la partida registral al que alude el último párrafo del artículo 76 del Reglamento General de los Registros Públicos, cabe señalar que dicho obstáculo puede ser el cierre de la partida registral por duplicidad de partidas, por acumulación, por mandato judicial, etc., pero también cuando se ha inscrito un título incompatible como lo es una determinación de linderos y medidas perimétricas conforme el Principio de Prioridad Excluyente, contemplado en la Norma X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, de acuerdo a los siguientes términos:

“Norma X.- Principio de prioridad excluyente

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”.

II. DETERMINACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS SEGÚN LA LEY N° 27333

El artículo 13 de la Ley N° 27333 en forma ilustrativa señala que cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio, estas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:

1. Por mutuo acuerdo

Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.

2. Procedimiento notarial

Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.

Cuando el área real es superior a la registrada, procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada.

Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley Nº 27157.

3. Procedimiento judicial

Se tramita por el procedimiento judicial previsto en el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.

Si durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los numerales 1 y 2 precedentes, se produjese un acuerdo entre los propietarios, podrá otorgarse la escritura pública a la que se refiere el numeral 1, dándose por concluido el proceso iniciado.

III. DETERMINACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS POR MUTUO ACUERDO

La rectificación de área se practicará en la partida registral del inmueble del propietario (solicitante), pero también deberá efectuarse la modificación de área en los demás predios colindantes afectados, en caso contrario se generaría la superposición de áreas y la rectificación no habría solucionado el problema, por el contrario generaría duplicidad de partidas. La ventaja de este mecanismo de saneamiento es la intervención del propietario solicitante y de los colindantes.

1. ¿Procederá la rectificación de áreas por mutuo acuerdo en caso de superposición de áreas?

Al respecto cabe señalar que la determinación de área, linderos y medidas perimétricas se realiza de mutuo acuerdo mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda, que procederá inclusive exista superposición de áreas.

Ello se desprende del literal b) del artículo 13 de la Ley N° 27333, que cuando regula la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas por procedimiento notarial señala que:

“Artículo 13.- Del saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas del terreno

(…)

b) Procedimiento notarial:

Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.

Cuando el área real es superior a la registrada, procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada.

Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley Nº 27157”.

Esto quiere decir que el impedimento para la rectificación de áreas por superposición de áreas está referido al procedimiento notarial, no para la rectificación por mutuo acuerdo, tampoco para el procedimiento judicial, tal como lo señala el literal c) del artículo 13 de la Ley N° 27333:

“Artículo 13.- Del saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas del terreno

(…)

c) Procedimiento judicial:

Se tramita por el procedimiento judicial previsto en el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros”.

En tal sentido, no comparto lo señalado por el Tribunal Registral en la Resolución N° 608-

2012-TR-A, de fecha 18 de diciembre de 2012, en la que básicamente se estableció lo siguiente:

“CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME TÉCNICO EN LA RECTIFICACIÓN POR MUTUO ACUERDO

            No procede la inscripción de la rectificación de área, si en un proceso de saneamiento de área y medidas perimétricas por mutuo acuerdo el área de catastro ha advertido que el predio se superpone parcialmente con otro, por cuanto el Informe Técnico tiene el carácter de vinculante aun cuando se cuente con el consentimiento de los propietarios colindantes”.

2. ¿Cuál es la formalidad de los planos?

Si bien no se ha previsto la formalidad de los planos y la memoria descriptiva que se deberán adjuntar al parte notarial de la escritura pública, consideramos que lo ideal es que deberían ser visados por la municipalidad distrital respectiva para que la municipalidad actualice su propio catastro. Sin embargo, según el Tribunal Registral los planos no requieren de visación municipal, tal como lo ha señalado en la Resolución N° 144-2012-SUNARP-TR-L, de fecha 27 de enero de 2012[2]:

“RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS POR MUTUO ACUERDO

Los planos de ubicación y perimétrico que se adjuntan al parte de la escritura pública de rectificación o determinación de área, linderos y medidas perimétricas por mutuo acuerdo, no requieren de visación municipal”.

El argumento sostenido por el Tribunal Registral es que la rectificación forma parte de la regularización contemplada en la Ley N° 27333, en la que no es necesaria la intervención de la municipalidad.

3. ¿Todos los propietarios de los predios colindantes del predio que es materia de rectificación deben intervenir en la escritura pública?

Con relación a la intervención de los colindantes el artículo 13 de la Ley N° 27333, indica que el mutuo acuerdo debe constar en escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes. Sin embargo, según el Tribunal Registral no será necesaria la intervención de los propietarios de los predios colindantes no afectados, así lo ha establecido en la Resolución N° 446-2013-SUNARP-TR-L, de fecha 15 de marzo de 2013, en los siguientes términos:

“DETERMINACIÓN DE MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Cuando la determinación de las medidas perimétricas de un predio no afecta a los predios colindantes, no se requiere la intervención de los propietarios de dichos predios en la respectiva escritura pública, sino solo la intervención del titular registral del predio objeto del procedimiento y la visación de los planos y memoria descriptiva por la municipalidad competente”.

En esta misma línea, la Resolución N° 187-

2013-SUNARP-TR-L, de fecha 31 de enero de 2013, ha señalado lo siguiente:

“RECTIFICACIÓN DE MUTUO ACUERDO

La rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas de un inmueble con intervención de los colindantes se funda en el acuerdo de todos ellos con el propietario del bien. En caso que en la rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas de un inmueble se involucren áreas destinadas a vías públicas, el organismo competente para intervenir será la municipalidad provincial, siendo suficiente la visación de los planos por esta, para manifestar su consentimiento con la rectificación”.

4.¿Qué sucedería si la rectificación de áreas involucra áreas destinadas a vías públicas? ¿Deberá intervenir la municipalidad provincial autorizando dicha rectificación?

Cabe señalar que conforme al artículo 5 de la Norma GH 0.20 del Reglamento Nacional de Edificaciones: “El sistema vial está constituido por: vías expresas, vías arteriales, vías colectoras, vías locales y pasajes, y lo ideal sería la participación de manera expresa por la municipalidad provincial, en la medida que si se trata de una vía expresa se deberá efectuar una modificación por parte de la municipalidad provincial del trazado de vías mediante ordenanza municipal”[3]. Sin embargo, según el Tribunal Registral es suficiente la visación de los planos para efectuar la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas cuando se involucre áreas destinadas a vías públicas, tal como lo ha establecido en la Resolución N° 187-2013-SUNARP-TR-L, de fecha 31 de enero de 2013, en los siguientes términos:

“RECTIFICACIÓN DE MUTUO ACUERDO

La rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas de un inmueble con intervención de los colindantes se funda en el acuerdo de todos ellos con el propietario del bien. En caso que en la rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas de un inmueble se involucren áreas destinadas a vías públicas, el organismo competente para intervenir será la Municipalidad Provincial, siendo suficiente la visación de los planos por esta, para manifestar su consentimiento con la rectificación”.

5. ¿Los colindantes que intervengan en la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas por mutuo acuerdo deberán tener su derecho de propiedad inscrito?

El artículo 13 de la Ley N° 27333 ha establecido que la escritura pública de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas debería ser suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.

Sin embargo, corresponde preguntarse si la norma se refiere a los colindantes con derecho inscrito, teniendo en cuenta que conforme al artículo 949 del Código Civil: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

Al respecto debe tenerse en consideración lo expresado por el Tribunal Registral en la Resolución N° 451-2013-SUNARP-TR-T,  de fecha 31 de octubre de 2013, en los siguientes términos:

“LEGITIMACIÓN PARA OTORGAR LA ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MUTUO ACUERDO DEL PROPIETARIO CON LOS COLINDANTES

Para inscribir la rectificación de características físicas de un predio mediante escritura pública –al amparo del artículo 13 de la Ley N° 27333– los otorgantes que invoquen la calidad de colindantes deberán contar con su derecho inscrito”.

6. ¿Se podría subdividir un predio como consecuencia de una rectificación de área, linderos y medidas perimétricas por mutuo acuerdo?

Considero que el mutuo acuerdo conforme a la Ley N° 27333 está pensado para efectuar la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas, pero no para generar una subdivisión, pues la finalidad de la rectificación es hacer coincidir la situación real del predio con lo registrado. En tal sentido, concuerdo con lo señalado por el Tribunal Registral en la Resolución N° 778-2011-SUNARP-TR-L, de fecha 9 de junio de 2011, conforme al cual:

“RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS POR MUTUO ACUERDO

La rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas tiene como presupuesto que en la realidad el predio siempre tuvo las dimensiones que se consignan en el título de rectificación y que por ello, la información registral es inexacta. En tal sentido, no resulta procedente la inscripción de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas que tenga por objeto subdividir un predio urbano para acumular una porción al predio colindante, más aún cuando las reales dimensiones de los predios antes de la subdivisión fueron verificados al aprobarse la habilitación urbana y la declaratoria de fábrica”.