Azucena Martínez tiene un predio ubicado en el Cercado de Lima y nos comenta que desea realizar la primera inscripción de dominio del referido predio a fin de incorporarlo al Registro, lo que en términos registrales se conoce como inmatriculación de predios. Sin embargo, el área del predio que consta en el título de propiedad no coincide con el área señalada en el plano de ubicación del predio visado por la municipalidad correspondiente. Es por ello que Azucena nos consulta si pese a esta discordancia sería factible la inmatriculación del predio por el Registro, ya sea que fuere en aplicación o no de los rangos de tolerancia registral.

Respuesta: En este caso sí se podría lograr la inmatriculación del predio, aun cuando no se pudieran aplicar los rangos de tolerancia registral. Así lo ha establecido recientemente el Tribunal Registral, al precisar con carácter de precedente de observancia obligatoria que: “En el caso de inmatriculaciones que colinden con predios no inscritos y no coincidan los valores del plano con los del título de propiedad, procede la inmatriculación conforme al área del plano, siempre que el área de catastro determine que se trata del mismo predio. En estos casos se aplica la tolerancia, prescindiendo de los rangos establecidos en la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC”.

Fundamentación:

La inmatriculación es el acto mediante el cual se incorpora por primera vez un bien al Registro abriendo un folio o partida registral[1]. Para ello se debe presentar el título inmatriculante, el mismo que viene a ser aquel instrumento público por el cual se adquiere la propiedad y que reúne los requisitos de antigüedad requeridos por el artículo 2019 del Código Civil (salvo las excepciones previstas en el artículo 18 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). No obstante, también se requiere información gráfica a fin de delimitar adecuadamente el objeto del derecho de propiedad, en este caso el predio ubicado en el Cercado de Lima.

Los datos o información que fluya del título en su integridad deben ser coherentes o coincidentes entre sí, pues lo contrario vulnera el principio lógico de no contradicción[2]. Adicionalmente, el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece los documentos técnicos que deben presentarse para la inmatriculación de predios, los cuales varían según se trate de predios urbanos o rurales ubicados o no en zonas catastrales. Por lo que, en el caso concreto, adicionalmente deberán presentarse los requisitos señalados en el párrafo de este artículo dado que se trata de un predio urbanoubicado en una zona catastral[3].

Ahora bien, la Directiva N° 001-2008-SNCP/CNC sobre “Tolerancias Catastrales Registrales”, aprobada por Resolución N° 03-2008-SNCP/CNC, tiene por finalidad establecer los rangos en la mediciones de áreas de los predios urbanos y rurales, efectuados por los diferentes métodos que ofrece la geomática a fin de tener un catastro preciso y ordenado para la inscripción de actos de trasferencia y gravamen en el Registro de Predios.

Sobre la base de la mencionada directiva, una tolerancia catastral - registral puede ser definida como aquel rango aceptable en la diferencia de áreas de un mismo predio. Esta diferencia puede generarse por variaciones en las medidas perimétricas y/o perímetro. Dicha directiva es de aplicación obligatoria para todas las entidades generadoras de catastro y toda persona natural o jurídica que se encargue de dicha facultad, así como para los registradores públicos y de las áreas de catastro del Registro de Predios de la Sunarp.

En lo que respecta a su ámbito de aplicación, es preciso indicar que la mencionada directiva es aplicable a todos los procesos de levantamiento catastral efectuados por las entidades generadoras de catastro, y por el Registro de Predios en los casos que se describen a continuación:

• Caso 1: Cuando el resultado del levantamiento catastral no coincida con su correspondiente habilitación urbana.

• Caso 2: Cuando la información gráfica catastral no coincida con la información gráfica registral y/o título del predio.

• Caso 3: Cuando en el título de transferencia de dominio o gravamen describe el predio de manera diferente a la partida registral.

Al respecto, es importante aclarar que la regla general recogida en el Caso 2 no siempre podrá ser aplicada. En efecto, según se señala en el punto 7 c.III de la referida directiva: “En los casos de inmatriculaciones donde no coincidan los valores del plano con su título de propiedad del expediente que ingresa al Registro, no se aplicarán estos rangos de tolerancias”.

De otro lado, cabe indicar que los rangos de tolerancias catastrales - registrales difieren según se trate de zonas urbanas o de zonas rurales. Así, los rangos de tolerancias para las zonas urbanas son los siguientes:

De acuerdo a lo expuesto anteriormente, se puede concluir en que definitivamente es imposible inmatricular el predio ubicado en el Cercado de Lima en base a los rangos de tolerancia registral, por configurarse el supuesto denegatorio contemplado en el punto 7 c.III de la Directiva N° 001-2008-SNCP/CNC.

Esto quiere decir que la inmatriculación del predio no se dará en aplicación a los rangos de tolerancia pero, en ningún momento, la norma legal señala que la inmatriculación no podrá realizarse. Esta es precisamente la interpretación que ha acogido el Tribunal Registral en un reciente precedente de observancia obligatoria, publicado a través de la Resolución N° 346-2013-SUNARP/PT, al señalar que: “La directiva no ha establecido que en inmatriculaciones, en caso de discrepancia entre el título de propiedad y el plano, no procede inmatricular el predio. La directiva solo dijo que en estos casos no se aplican las tolerancias, lo cual no significa que la inmatriculación no acceda el registro”.

Cabe observar que antes de este último precedente se aplicaba el criterio vinculante que había sido adoptado en el Pleno LXXXIV del Tribunal Registral, durante la sesión extraordinaria realizada los días 9 y 10 de febrero de 2012, y que básicamente establecía que: “cuando en las inmatriculaciones no coincida el área graficada en el plano con el área del predio que aparece en el título de propiedad, no se aplicarán los rangos de tolerancias”. Desde luego, este análisis generaba múltiples cuestionamientos porque el Registro impedía la inmatriculación de los predios a pesar de que la discrepancia de áreas fuera muchas veces ínfima.

Al efectuarse, pues, una interpretación integral de la directiva bajo comento, el Tribunal Registral ha establecido recientemente como precedente de observancia obligatoria que: “En el caso de inmatriculaciones que colinden con predios no inscritos y no coincidan los valores del plano con los del título de propiedad, procede la inmatriculación conforme al área del plano, siempre que el área de catastro determine que se trata del mismo predio. En estos casos se aplica la tolerancia, prescindiendo de los rangos establecidos en la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC”.

A tenor de este nuevo criterio, se debe colegir entonces que toda aquella solicitud de inmatriculación que se deniegue sobre la base del punto 7 c.III de la Directiva, puede ser admitida por el Registro si se cumple con el único requisito de que el área de catastro haya determinado que se trata del mismo predio, tanto el descrito en el título de propiedad como el descrito en el plano. Lógicamente, si no se cumple con ello, se denegará la inscripción de la inmatriculación, pero no por un tema de tolerancias catastrales, sino porque simplemente no es el mismo predio.

Por las consideraciones esgrimidas, finalmente podemos concluir que, pese a existir una imposibilidad para aplicar los rangos de tolerancia registral en el caso que se nos plantea, sí se podría inmatricular el predio en aplicación a lo dispuesto por el precedente publicado mediante la Resolución N° 346-2013-SUNARP/PT. Siendo que lo único exigible para que esto suceda, es que el área de catastro confirme que se trata del mismo predio, conforme se explicó líneas arriba.

Base legal:

Código Civil: art. 2019.

TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP/SN (19/05/2012): art. 6

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013): arts. 18 y 20.

Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC sobre Tolerancias catastrales - registrales, Resolución N° 03-2008-SNCP/CNC (29/08/2008): punto 7 c.III.

Precedentes de observancia obligatoria aprobados en sesión ordinaria del Centésimo Décimo Quinto Pleno del Tribunal Registral de la Sunarp, Resolución N° 346-2013-

SUNARP/PT (07/01/2014).

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