El contrato de compraventa sobre bien ajeno
Jesús David VÁSQUEZ VIDAL (*)
TEMA RELEVANTE
En este trabajo se desarrollan los elementos típicos del denominado contrato de compraventa de bien ajeno recogido en el artículo 1539 del Código Civil. A propósito de ello se distinguen los supuestos de promesa de hecho de un tercero en el que los efectos jurídicos son obligaciones y no son oponibles al verdadero propietario, con aquel acto, por el cual las partes celebraron la compraventa con la finalidad de despojar al verdadero titular. En este último caso, el autor considera que el contrato no solamente sería ineficaz sino que adolecería de un vicio de nulidad por la ilicitud de su causa.
MARCO NORMATIVO:
INTRODUCCIÓN
El contrato de compraventa prevé como una de las obligaciones esenciales del vendedor el transferir el derecho de propiedad –que recae sobre los bienes que constituyen el referente objetivo del contrato– hacia la esfera jurídica del comprador. Sin embargo, el cumplimiento de este deber dependerá siempre del sistema de transferencia de la propiedad que se haya previsto para la particular clase de bienes que sean enajenados, esto es, si estamos frente a inmuebles la “obligación” del vendedor se vaciará de contenido, ya que la transferencia se produce como un efecto real adosado a la sola celebración del contrato –como regla general1–; mientras que si de bienes muebles se trata, el vendedor tendrá que ejecutar propiamente una prestación consistente en la entrega, para que el efecto real se consuma2.
En cualquier caso, las reglas generales de transferencia de la propiedad admiten diversas excepciones y, no cabe duda que inclusive en las ventas sobre inmuebles, el vendedor asume específicas obligaciones para que la transferencia del derecho se produzca. Pero, lo que siempre se mantiene como un presupuesto de la compraventa, es que el vendedor esté en la condición de transmitir la propiedad sobre los bienes a los que refiere el contrato, es decir, que cuente con la legitimación para transmitir eficazmente el derecho al comprador.
Si bien, aquel “presupuesto” reseñado en el párrafo anterior estaría en el corazón central del concepto o la idea del contrato de compraventa, es bien sabido que un concepto solamente es útil mientras nos permita comprender mejor la realidad y debe ser sustituido por otro cuando una nueva situación exija una mejor explicación para su cabal entendimiento. Así, nos vamos a topar con un contrato de compraventa que se caracteriza porque el vendedor carece de legitimidad para disponer de la propiedad sobre los bienes que se desean transferir y, que más bien, estos pertenecen a un tercero que no interviene en la formación del contrato. En otras palabras, estamos ante una figura contractual donde un sujeto dispone de bienes que no le pertenecen. Aunque lo más interesante, de esta circunstancia, es que el ordenamiento ha admitido tal posibilidad y que, además, la ha tratado de regular en sus aspectos más sustanciales.
Empero, como podremos advertir a lo largo de la presente investigación, la cantidad de supuestos que pueden presentarse con respecto a la venta de un bien ajeno superan largamente las previsiones normativas establecidas en el Código Civil, siendo prueba de ello las creativas soluciones encontradas por la jurisprudencia que, equivocadas o no, son la mejor prueba de que en torno a esta figura contractual debe desecharse de plano cualquier posición dogmática radical que pretenda construir una “teoría general de la venta de bien ajeno”.
Ahora bien, la compraventa sobre bien ajeno ha merecido una particular regulación que la encontramos específicamente en los artículos 1539 al 1542 del Código Civil, en donde se intenta resaltar los elementos más singulares de la figura y que la diferenciarían de otras en las que también se dispone de bienes ajenos. Por esta razón, comenzaremos esta investigación por describir las diferencias que la separan de figuras afines, a efectos de resaltar sus elementos más importantes. Posteriormente, entraremos de lleno al desarrollo de cada uno de los elementos identificados. Esto nos permitirá tener una perspectiva clara de la posición que ocupan las partes intervinientes en el contrato y el lugar que le correspondería al propietario del bien –frente a un contrato en el que se han dispuesto de sus bienes–. Luego daremos cuenta de un interesante desarrollo jurisprudencial sobre la compraventa de bienes ajenos, lo que nos permitirá advertir cómo se ha desenvuelto el fenómeno en los fueros judiciales.
Finalmente, no podemos dejar de advertir al lector que es necesario mantener una visión flexible y desdogmatizada sobre la venta de bienes ajenos, ya que como se verá a lo largo de esta investigación, la realidad ha forzado a la construcción de nuevas herramientas conceptuales como única alternativa para comprender mejor qué viene sucediendo en la realidad.
I. LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN EN AUSENCIA DE LEGITIMACIÓN
La característica común de los actos jurídicos que tienen por finalidad disponer de un derecho –que no lo logran porque el titular del mismo no ha prestado su consentimiento– es la ausencia de legitimación del agente que interviene en el acto. De acuerdo con Díez-
Picazo la legitimación “[e]s el reconocimiento que hace el Derecho a una persona de la posibilidad de realizar con eficacia un acto jurídico, derivando dicha posibilidad de una determinada relación existente entre el sujeto agente y el objeto del acto mismo”3. Empero, la ausencia de este elemento no afecta la estructura del negocio (es decir, en los elementos que lo componen), sino que incide en el desenvolvimiento de sus efectos traslativos, ya que solamente el titular de un derecho está legitimado para disponer de él con eficacia4.
En efecto, la titularidad sobre un derecho y la legitimación para disponer de él, se encuentran inescindiblemente imbricados, ya que el primero es una condición sine qua non del segundo. Esto, a decir de Breccia, Bligliazzi, Natoli, Busnelli y porque “[l]a titularidad de un derecho es el primer fundamento de la legitimación para disponer con una actividad negocial: así, el propietario está legitimado para realizar el negocio de transferencia del derecho de propiedad en cuanto es su titular. No parece haber llegado a resultados convincentes el intento de construir una figura general de la legitimación para el negocio como categoría autónoma respecto de la titularidad de una situación jurídica subyacente”5.
Tomando como presupuesto que la base del conocido aforismo “nadie puede disponer de un derecho que no le pertenece” es la legitimación, en el sentido de que “nadie puede disponer de un derecho si es que no está legitimado para hacerlo”; encontramos que en la compraventa sobre bienes ajenos, el hecho de que el vendedor no sea el propietario del bien que es objeto del contrato, implica que se le amputen sus efectos traslaticios que a una compraventa normalmente vienen unidos –precisamente porque mediante esta figura contractual lo que se busca es la transferencia de la propiedad–. Sin embargo, la venta de bien ajeno en sentido estricto, no es el único acto jurídico cuya eficacia es bloqueada por la ausencia de legitimación, sino que existen otros que también presentan el mismo defecto y que resulta pertinente explicarlos con la finalidad de perfilar más nítidamente los específicos elementos del supuesto de hecho que configuran la compraventa sobre bienes ajenos. Asimismo, también vamos a encontrar algunos supuestos excepcionales en los que a pesar de que se ha vendido una cosa ajena, se produce el efecto traslaticio, empero bajo determinas circunstancias. El análisis de estas figuras nos permitirán, en buena cuenta, percibir la variedad de supuestos que pueden presentarse en las ventas de bienes ajenos y las particulares soluciones con las que el ordenamiento jurídico civil ha respondido en cada una de ellas. Veamos.
1. Las ventas celebradas por el falso representante del propietario-vendedor
La representación en su definición restringida, técnica o propia es una forma de sustitución en la actividad jurídica, por la cual una persona ocupa el lugar de otra para realizar un acto en nombre y por cuenta de ella6. Según este concepto, los elementos de la representación son: (i) la cooperación jurídica que implica actuar para otro frente a otros; (ii) la declaración de voluntad propia de que se actúa en nombre ajeno; y, (iii) la intención de que repercuta sobre una esfera jurídica ajena7.
Ahora bien, los supuestos de hecho contenidos en el artículo 161 del Código Civil, tales como el acto celebrado por el representante en exceso de las facultades otorgadas, violándolas o no teniendo ninguna (falsus procuratur), que pueden ser agrupados como casos de “representación sin poder”8, si bien están presentes todos los elementos exigidos para la configuración de un fenómeno representativo –señalados en el párrafo anterior–tienen una especial anormalidad –que los caracteriza–, a saber, que el negocio celebrado por el “representante” no es idóneo para producir sus efectos típicos en la esfera jurídica del representado.
Como ya adelantamos, en los casos de representación ineficaz regulados en el artículo 161 del Código Civil, el defecto en el hecho jurídico representativo lo encontramos a nivel de la legitimación del representante, defecto que impide el surgimiento de los efectos del acto celebrado en la esfera jurídica del representado y, por ende, tampoco en la del tercero que haya celebrado el contrato con el falso representante. Esto, precisamente, porque la representación es definida como la “concesión de un poder de legitimación a una determinada persona para que obre en interés y por cuenta de otra”9. La ausencia de poder (o mejor dicho de legitimación) del representante implica la ineficacia genética y absoluta del acto de representación frente al representado10. Empero, el acto subsiste y no adolece de ningún defecto que ponga en cuestión su validez sino que solamente su eficacia se halla suspendida, a la espera de que sea ratificado por el representado (si este lo considera de su interés desde luego)11, tal como lo regula el artículo 162 del Código Civil.
¿Qué sucede, entonces, cuando el falso representante celebra un contrato de compraventa sobre un bien del propietario supuestamente representado? Evidentemente, no estaríamos ante una compraventa sobre bien ajeno, ya que para la configuración de este supuesto el vendedor debe celebrar el contrato a nombre propio para que los efectos jurídicos se vinculen directamente a su esfera jurídica y no hacia la de otra persona, lo que no sucede si quien interviene en el acto se presenta como un mero representante del verdadero propietario hacia quien se proyectarían directamente los efectos. Asimismo, el comprador en la compraventa de bien ajeno busca vincularse con la persona que interviene en el acto y no con otra, precisamente porque cree que quien interviene es el propietario del bien. Lo que no sucede en la representación, donde el comprador sabe que el representante no es el propietario ni surgirá ningún vínculo frente él.
Como puede advertirse, el primer elemento que configura el supuesto de hecho de la compraventa de bien ajeno, es que el vendedor interviene en el acto a nombre propio bajo la creencia de que su contraparte compradora es el propietario del bien que va a ser transferido; lo cual lo distingue de los supuestos de falsa representación donde el interviniente siempre manifiesta actuar a nombre del verdadero propietario.
2. El saneamiento por evicción y la venta de bienes ajenos
Como adecuadamente ha sido sintetizado por Castillo Freyre: “La evicción es la privación total o parcial, temporal o definitiva, que sufre el adquirente como consecuencia de un fallo que reconoce un mejor derecho de tercero sobre el bien adquirido. Al producirse esta situación, el adquirente tiene derecho de exigir al transferente que sanee su título a fin de que pueda gozar adecuadamente de la propiedad, posesión o uso del bien que ha adquirido”12.
Entonces, dentro de los supuestos de evicción vamos a encontrar a aquel en el que el comprador del bien es privado de la propiedad –y también de la posesión– del bien como consecuencia del ejercicio victorioso de la acción reivindicatoria promovida por el verdadero propietario. Esto implicaría que en el momento de la celebración del contrato el vendedor enajenó un bien que no era suyo, razón por la cual la hipótesis que subyace es idéntica a la que se presenta en la venta de bien ajeno, prevista en los artículos 1539 al 1541 del Código Civil.
Es más, una condición necesaria que es común a ambas figuras –tanto a la evicción que implica la pérdida del derecho y la venta de bien ajeno– es el desconocimiento sobre la ajenidad del bien por parte del comprador, ya que sin esta condición subjetiva el comprador perdería el derecho al saneamiento por evicción (artículo 1500 inciso 4) y la potestad rescisoria (artículo 1539), respectivamente. Razón por la cual, compartimos la opinión de quien sostiene que: “[e]n la venta de bien ajeno también habría la posibilidad de ejercer la acción de saneamiento por evicción, cuando el comprador que desconocía el carácter ajeno del bien al momento de la celebración se vea privado de su derecho por el verdadero propietario, en virtud de una sentencia judicial”13.
Sin embargo, también podemos encontrar diferencias que las singularizan. La primera de ellas, en plano de los elementos que configuran sus supuestos de hecho, sería que en el caso del saneamiento por evicción se requiere una resolución judicial o administrativa de la cual se derive la pérdida del bien por la preexistencia de un derecho de tercero antes de la celebración del contrato. Mientras que en la venta de bien ajeno, se presupone que el bien nunca estuvo en la esfera de control del comprador, razón por la cual no se requiere de este requisito.
Sin embargo, las diferencias más importantes se presentarán en el plano de los efectos jurídicos; toda vez que las obligaciones que surgen de uno y otro supuesto son radicalmente distintas. Así, la obligación de saneamiento que surge para el vendedor ante la evicción es fundamentalmente la de restituir el valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirido (inciso 1 del artículo 1495), mientras que en la venta de lo ajeno el vendedor deberá restituir el precio que haya recibido (artículo 1541), en cualquier caso él siempre estará obligado a pagar el interés legal y las mejoras que de buena fe haya introducido el comprador y la respectiva indemnización por los daños y perjuicios que se hayan causado.
De otro lado, en cuanto a las potestades sustanciales que otorgan para la extinción del vínculo contractual, en el saneamiento por evicción solamente se contempla un supuesto en el cual se puede poner fin al contrato, a saber cuando la evicción es parcial (es decir, el bien está afectado solamente en una parte) pero esta porción de tal relevancia que lo haga inútil para la finalidad con la que se la adquirió. En este caso, el comprador puede optar entre recibir el valor de la parte del bien que se ha perdido o resolver el contrato.
Lo anterior no ocurre en la venta de lo ajeno, donde el comprador tiene por antonomasia la potestad de rescindir el contrato, al considerarse que el desconocimiento del carácter ajeno del bien es un vicio coexistente o concomitante al momento de la celebración del mismo,
independientemente de que la ajenidad sea total o parcial. Sin embargo, en este último caso, se le otorga alternativamente la facultad de optar por la reducción proporcional del precio.
3. La promesa de venta sobre bienes ajenos
La promesa de compraventa de bien ajeno está regulada en los artículos 1537 y 1538 del Código Civil, la misma que no regula –estrictamente– un contrato de compraventa, sino una figura sui géneris, que algún autor ha denominado como “compromiso de obtener que otro adquiera”14. Así, se ha dicho que: “(…) de su sola lectura se puede notar que el artículo 1537 no regula contrato de compraventa alguno. Lo que la norma contempla es un contrato distinto, en virtud del cual un sujeto se compromete frente a otro a obtener que la propiedad ingrese a la esfera jurídica de este último. Y este compromiso se puede cumplir a través de dos formas distintas: que el ‘promitente’ adquiera el bien y, luego, se lo transmita a la otra parte; o que el ‘promitente’ consiga que el verdadero titular transfiera el bien a esta otra parte, a través de un contrato a favor de tercero, por ejemplo”15.
En efecto, el supuesto de hecho previsto en el artículo 1537 del Código Civil se integra por elementos muy específicos, a saber:
(i) El compromiso o promesa del “vendedor” de que el “comprador” adquiera; (ii) la naturaleza de bienes ciertos o individualizados que son objeto de la venta16; y, (iii) el conocimiento de ambas partes respecto a la ajenidad del bien objeto del contrato. Mientras que sus efectos típicos están regulados por el régimen de la promesa de hecho de tercero (artículos 1470, 1471 y 1472), lo que lo aleja del régimen general de la compraventa, ya que el vendedor-promitente no asume la obligación de transferir la propiedad del bien, sino una mera obligación de garantía, consistente en indemnizar al “comprador” si es que el propietario del bien no le transfiere la propiedad, lo que significa que en ambos casos les aplicaremos el mismo régimen de responsabilidad contractual17.
Sin embargo, el “compromiso o promesa de venta de bien ajeno” se singulariza del de la “promesa del hecho ajeno”, en que en el primer caso el vendedor-promitente no solamente podrá cumplir cuando el tercero (propietario) le transfiera al comprador la propiedad sobre el bien, sino que también podrá hacerlo indirectamente –es decir, mediante un acto propio– si es que el mismo adquiere, después de la formación del contrato, la condición de propietario18. Empero, esta adquisición será transitoria y fugaz, por cuanto automática e inmediatamente se proyectará el derecho hacia la esfera jurídica del comprador sin necesidad de celebrar otro u otros contratos, tal como lo establece el artículo 1538 del Código Civil (norma que tiene una “[f]unción tutelar a la parte a la que se le prometió la adquisición del bien”19). En este caso, el deber asumido por el vendedor ha sido correctamente calificado como “tipo anómalo de obligación”20, “[p]uesto que para el cumplimiento de la promesa precisa la actividad combinada del deudor y de un tercero que no se ha obligado; es necesario que la actividad del vendedor, el cual por su lado, ha de hacer lo posible para obtener la cosa del tercero propietario, se asocie la actividad de este, que se adhiera a la propuesta y preste el consentimiento necesario”21.
4. Las ventas de bienes ajenos en las que sí se transfiere la propiedad
También existen algunos supuestos excepcionales en los cuales la ausencia de legitimidad del sujeto que interviene como enajenante en el acto de disposición, no impide la “transmisión” del derecho de propiedad, con la consecuente pérdida del derecho en la esfera del verdadero propietario y la adquisición en la esfera de nuevo dominus. Sin embargo, desde nuestra perspectiva todos los supuestos adquisitivos de derechos en los cuales se despoja al verdadero titular, son excepcionales y están pensados para proteger la posición de un tercero que actuó de buena fe.
Así, por ejemplo en la adquisición a non domino de bienes muebles (artículo 948 del Código Civil22), al negocio traslativo inicialmente ineficaz, por falta de legitimidad del enajenante, se le agregan como elementos del supuesto de hecho la entrega de la cosa (“recepción de la posesión”) y la buena fe del adquirente23. Esto mismo sucede, con las adquisiciones derivadas de la publicidad registral (artículo 2014 del Código Civil), donde el adquirente conserva la titularidad sobre el derecho a pesar de que su transferente la haya perdido o nunca la haya tenido, siempre y cuando haya actuado de buena fe24 y haya inscrito su adquisición. Así también, la acción reivindicatoria contra el tercero que adquirió los bienes de la masa hereditaria de quien no era el heredero, pero aparentaba serlo (artículo 665 del Código Civil) encuentra un límite impenetrable en la buena fe del adquirente, frente a quien no procede la acción25. Lo mismo sucede en la denominada concurrencia de acreedores, donde el elegido para ver realizado su derecho de crédito con la entrega del bien (artículo de 1136 del Código Civil) o con la asignación de la titularidad de un derecho de propiedad sobre un bien inmueble (artículo 1135 del Código Civil), primero deberá cumplirse con el requisito de la buena fe26, precisamente porque todo este sistema de preferencias tiene como presupuesto la buena fe de los acreedores27, a la cual se le agregan otros requisitos dependiendo del caso en el que estemos.
En todos los fenómenos adquisitivos mencionados en el párrafo anterior, el contrato de compraventa puede servir como elemento inicial para la configuración de la hipótesis adquisitiva, pero también pueden utilizarse otros tipos contractuales que tengan por función transmitir la propiedad (onerosamente). Sin embargo, los contratos de compraventa celebrados por el heredero aparente, el poseedor enajenante del bien mueble o el titular registral que no era propietario, serán por sí mismos absolutamente ineficaces, para generar la adquisición por la falta de legitimidad del agente y, solamente, se producirá el efecto adquisitivo si forma parte de un supuesto de hecho mayor o complejo. Toda vez que al acto dispositivo del non dominus debe agregársele la tutela autónoma del adquirente de buena fe28, además, de la entrega o, en su caso, la inscripción registral. Al respecto, Bligliazzi, Breccia, Busnelli y Natoli, son enfáticos al sostener que: “[c]uando un sujeto que aparenta ser heredero sin serlo, vende un bien de la herencia a un contratante de buena fe (…) el fenómeno se explica (…) sobre la base de un hecho complejo, que tiene un fundamento sustancial en la exigencia de tutela del adquirente en forma autónoma y originaria”29.
En los supuestos antes mencionados, podríamos considerar que estamos ante la categoría del contrato de compraventa sobre bienes ajenos, máxime si los que intervienen en el mismo como enajenantes del derecho no son los propietarios verdaderos. Sin embargo, la respuesta es negativa, por cuanto en los casos bajo cometario, el comprador adquiere la propiedad sobre el bien, razón por la cual con respecto a este particular efecto aquel último sujeto no tiene nada que reclamarle al vendedor, lo que significa que sería absurdo
–por no decir inútil– el uso de la potestad rescisoria regulada en los artículos 1539, 1540 y 1541 del Código Civil. Asimismo, en principio la compraventa sobre bien ajeno es ineficaz ante el verdadero propietario, lo que evidentemente no sucede en los supuestos comentados en esta sección donde el verdadero propietario sí es despojado de su derecho.
II. LA COMPRAVENTA SOBRE BIENES AJENOS
Como correctamente se sostiene: “Plantearse como posibilidad jurídica la venta de cosa ajena puede parecer cuando menos extraño; sin embargo, el vender una cosa que en su totalidad o solo en parte, aún no integra nuestro patrimonio, no es solo un hecho frecuente –lo que se patentiza por la abundante jurisprudencia existente al respecto– sino incluso por una práctica propiciada por la necesaria fluidez de nuestra tráfico”30. Es precisamente la necesidad de que en muchos casos el vendedor no es propietario del bien que ofrece lo que ha forzado a considerar la posibilidad de vender un bien que aún no le pertenece al enajenante. Esa situación ha merecido una cuidadosa regulación, al estar implicados otros centros de intereses distintos que confluyen en derredor de esta figura.
Ahora bien, de acuerdo a la regulación prevista en el Código Civil el supuesto de hecho del contrato de compraventa sobre bienes ajenos se integra por los siguientes elementos: (i) Que el vendedor no ostente la propiedad del bien cierto31 materia del contrato al momento de su celebración, es decir que carezca absolutamente de legitimidad para transferir el derecho y, sin embargo, celebre el contrato a nombre propio como “propietario” del bien –aunque no lo sea; (ii) que el comprador desconozca la ajenidad del bien, es decir, que al contratar esta parte asuma como presupuesto subjetivo de la base del contrato, que el vendedor es el propietario del bien; y, finalmente (iii) que no se haya afectado el derecho del propietario del bien, quien es un tercero con respecto a la venta que debe serle absolutamente inocua.
1. Falta de legitimación del vendedor para disponer del bien objeto del contrato y obligaciones que asume frente al comprador
Este elemento constituye el punto inicial de la formación del supuesto de hecho de la compraventa sobre bienes ajenos, a la que está referida la ausencia de titularidad total o parcial del derecho de propiedad que se pretende transferir por parte del sujeto que funge como vendedor, lo cual hace inidóneo a este acto para conseguir el efecto traslativo que pretende.
En efecto, la compraventa al ser el contrato por antonomasia para la transferencia del derecho de propiedad, así como de otra clase de derechos de similar naturaleza, tiene como base para la consecución de su finalidad, la titularidad del derecho de quien ocupa la posición de vendedor. Esta anomalía, si es conocida por el comprador, implicará la calificación del mismo como una promesa de venta, donde el “vendedor” asume la obligación de garantía de un promitente, a saber de que si no se produce la transferencia, porque el hecho del tercero-propietario no llegó a ejecutarse, deberá sustituir el resultado garantizado (transferencia de la propiedad por parte del tercero) por una obligación indemnizatoria a su cargo.
Algo absolutamente distinto sucede en la compraventa de bien ajeno, donde el contrato es celebrado teniendo como base subjetiva la condición de propietario del vendedor, aunque en realidad no lo sea. Por esta razón, el vendedor no promete un hecho de tercero ni garantiza un resultado, sino que se obliga a que desde su esfera jurídica se desprenda el derecho sobre el bien para introducirse derivativamente en la del comprador. Por esta razón, la única posibilidad que el vendedor-no propietario de bloquear la acción rescisoria del comprador que ha sido “sorprendido” es adquiriendo, él mismo, la propiedad sobre el bien, teniendo, inclusive, un plazo para hacerlo, a saber, antes de la citación de la demanda (artículo 1539 del Código Civil).
Cabe precisar, adicionalmente, que la ajenidad del bien puede ser total o parcial. La diferencia entre uno u otro caso, está en plano de las potestades tutelares que se le conceden al comprador, toda vez que cuando la ajenidad es total solamente podrá optar por la acción rescisoria, la devolución del precio y respectiva indemnización a cargo del vendedor, mientras que si la ajenidad es parcial, se le otorga una facultad alternativa adicional, si aún está interesado en conservar la propiedad de la parte del bien de la que el vendedor sí es el propietario, a saber, pedir la reducción proporcional del precio.
Con respecto a las obligaciones que el vendedor de la cosa ajena asume frente al comprador, la doctrina tiene algunas posiciones discrepantes. Algunos autores sostienen que por el hecho de que no pueda transferir inmediatamente la propiedad, el vendedor no asumiría obligación alguna, sino que se establecería la asunción de una garantía por riesgo32, la cual estaría constituida por el hecho que el comprador no llegue a adquirir la propiedad, circunstancia ante la cual el vendedor debería únicamente la indemnización como prestación sustitutoria. El argumento que justificaría esta afirmación sería que: “Si el vendedor no está, por sí mismo, en la posibilidad de transferir al comprador la propiedad del bien ajeno, aquel no puede estar sujeto a la obligación de hacerlo, desde que no es conceptual ni jurídicamente admisible que se imponga un deber a quien no tiene poder de cumplirlo”33.
Sin embargo, el autor bajo comentario parte de un grave error: considerar que en la compraventa de bien ajeno el vendedor promete un hecho de tercero, circunstancia que no se da en este fenómeno contractual, toda vez que el vendedor se obliga a que la transferencia salga de su esfera patrimonial y no de la de un tercero, razón por la cual se configura una obligación propiamente dicha, a saber que el vendedor se procure la propiedad del bien. Esto es, precisamente, el elemento caracterizador de la figura bajo estudio y que la diferencia de la promesa de compraventa de bien ajeno, siendo que en esta última sí surgiría una mera asunción de garantía. Un ejemplo ayudaría a clarificar las diferencias entre una y otra figura.
Sería el caso que Primus esté por adquirir mediante prescripción adquisitiva un inmueble que aún pertenece a Secundos. Antes del cumplimiento del plazo Primus vende el inmueble al comprador Tercius, quien desconoce la ajenidad del bien, y difiere la entrega –convenientemente– a una fecha posterior al cumplimiento del plazo prescriptorio. Este sería un típico ejemplo de compraventa sobre bien ajeno, en donde no se está prometiendo un hecho de tercero y, con base en el cual, Primus asume la obligación de que el supuesto adquisitivo de su derecho se genere. Empero, que sucede si el verdadero propietario (Secundus) interrumpe el plazo prescriptorio o Primus abandona el bien inmueble antes de ¿qué se genere su adquisición? Es evidente que Tercius, al enterarse de esta situación, podrá rescindir el contrato, solicitar la devolución del precio y la indemnización por los daños causados. La pregunta, en esta particular circunstancia, sería ¿acaso Primus no asumió específicas obligaciones para lograr el cumplimiento de su prestación y la realización de los efectos traslativos del contrato? Desde nuestra perspectiva sí lo hizo.
Un elemento adicional, que abona a la tesis relativa a que en este tipo de figura contractual el vendedor asume la específica obligación de adquirir –como un hecho propio– la propiedad sobre el bien objeto de la compraventa, nos lo da el artículo 1539 según el cual, la única forma de impedir la rescisión del contrato es que el vendedor “adquiera el bien, antes de la citación con la demanda”. En tal sentido consideramos un grave error que se pretenda aplicar a este contrato el régimen de la promesa de hecho ajeno, como algún autor ha planteado34.
2. Desconocimiento del comprador sobre la ajenidad del bien y su derecho de rescindirlo
El desconocimiento de la ajenidad del bien por parte del comprador resulta un elemento esencial para la configuración del supuesto de hecho. Precisamente, porque esta condición subjetiva es la legitimante para el ejercicio de la acción rescisoria, la que constituye el mecanismo de tutela típico otorgado al comprador en esta clase de fenómeno contractual. Como ya hemos visto, el vendedor no garantiza un hecho de tercero, sino que se compromete a que la transferencia nazca desde su patrimonio, máxime si su contraparte lo cree propietario para todos los efectos. Esto, significa que ha vendido como cosa propia la cosa ajena, lo que ha hecho “[n]acer en el comprador la confianza en una adquisición inmediata de la propiedad, mientras tal adquisición es imposible por falta de propiedad del vendedor”35.
Sin embargo, existe una opinión –equivocada desde nuestra perspectiva– que sostiene que la presencia de este elemento subjetivo podría soslayarse para calificar a un contrato como de compraventa de bien ajeno, sino que dependería: “[d]el conjunto de atribuciones patrimoniales que cada una de las partes asuma (…)”36.
A esta opinión se debe poner graves reparos, por cuanto el elemento subjetivo, del supuesto de hecho de la compraventa de bien ajeno, consistente en el desconocimiento de la compradora sobre la ajenidad del bien, es lo que singulariza el supuesto y, la condición, en torno a la cual se construye el remedio rescisorio. En efecto, si el comprador conocida la ajenidad del bien y que el vendedor solamente se obligó a adquirirlo para retransmitírselo, es evidente que de no cumplirse con este resultado, aquel sujeto habrá incurrido en incumplimiento, por lo que el contrato podrá ser resuelto alegando dicha causal. Empero, el presupuesto para la activación del remedio rescisorio habrá desaparecido, toda vez que, como correctamente lo señala Castillo Freyre: “[e]l código contempla la acción de rescisión del contrato por considerar que el desconocimiento del carácter ajeno del bien es un vicio coexistente o concomitante al momento de la celebración del mismo”37.
Así, en la venta de lo ajeno, técnicamente hablando, la potestad rescisoria es concedida como un mecanismo de tutela ante el engaño del que ha sido víctima el comprador a quien se le ocultó la ajenidad del bien38, en el entendido de que al haber sabido sobre tal circunstancia no habría celebrado el contrato con el vendedor. Esto justifica que se haya previsto a favor del comprador el reembolso de los gastos, intereses y tributos del contrato que efectivamente hayan sido pagados (segundo párrafo del artículo 1541), lo cual resultaría inaudito si es que estaba plenamente consciente respecto a la ajenidad del bien, ya que en este caso no habría justificación para el reembolso de lo que gastó en el contrato si sabía a qué podía atenerse.
El ocultamiento de la situación del vendedor-no propietario y, de manera refleja, el desconocimiento de esta circunstancia por el comprador, es la condición subjetiva por la cual el legislador optó como remedio para esta situación a la potestad rescisoria, ya que el comportamiento subjetivo de una de las partes (engaño) y la anómala condición subjetiva que impulsa a la otra (representación errónea de quien es el propietario), es una característica que la acerca a otros supuesto rescisorios. Al respecto Vincenzo Roppo, sostiene que: “La rescisión es remedio aplicable a los contratos que resultan defectuosos por determinados elementos anómalos o reprobables presentes en ellos”39.
Al respecto la jurisprudencia ha sido contundente al considerar al elemento subjetivo como determinante para la formación del supuesto de la venta de bien ajeno, tal como se advierte de la Casación Nº 2631-2005-Cusco, del 25 de setiembre de 2006, la Sala Civil Permanente de La Corte Suprema de Justicia40. En este mismo sentido, se pronuncia la Corte Suprema de Justicia en la Casación Nº 226-2011-La Libertad, del 16 de enero de 2012 y publicada el 4 de julio de 2012, según la cual para que se configure el supuesto de la venta de bien ajeno y se pueda aplicar el remedio rescisorio solamente cuando el comprador desconozca la ajenidad del bien41.
III. INEFICACIA DEL CONTRATO FRENTE AL PROPIETARIO DEL BIEN
Hasta este punto hemos visto que el contrato de venta sobre bienes ajenos tiene eficacia meramente obligatoria y puede ser rescindible para el comprador que desconocía la ajenidad del bien. Empero, aquellos no son los únicos sujetos que de alguna forma están implicados en el fenómeno contractual, máxime si el contrato tiene como referente objetivo un bien de una persona que no interviene en la celebración del contrato pero que de alguna forma puede verse afectada, como se ha dado cuenta correctamente la jurisprudencia. Conforme a lo que ya se ha explicado, la ausencia de legitimidad del vendedor-no propietario, significa en cualquier supuesto una ausencia absoluta de efectos reales relativos a la transferencia de la propiedad, razón por la se dirá sencillamente que el contrato de venta de bien ajeno será absolutamente ineficaz frente al propietario. Empero, es posible alegar la existencia de una categoría genérica de ineficacia que permita colegir mecanismos especiales de tutela para el propietario afectado por un contrato de esta clase, sin tener la necesidad de recurrir a figuras como la nulidad.
Al respecto, es necesario repasar algunas nociones relativas a la ineficacia negocial y su nítida distinción con las figuras como la invalidez, a efectos de determinar qué tipo de acciones le corresponderían al tercero-propietario. Así, para De Castro y Bravo: “(...) los conceptos de eficacia e ineficacia son correlativos; de modo, que sería lógico pensar que cada forma e intensidad de ineficacia habría de ser la resultante inmediata del valor dado a la carencia, defecto o vicio de los distintos elementos de cada negocio jurídico”42.
Ahora, “[s]e califica de eficaz el negocio apto para producir los efectos que le corresponden según la regla negocial (la formada por la declaración de voluntad, la que se completa con las reglas jurídicas que a tal fin le sean aplicables); y, correlativamente, se considera negocio ineficaz aquel al que cualquier obstáculo o defecto impide que despliegue sus naturales consecuencias”43. Por eficacia de un acto jurídico debe entenderse, entonces, –aunque muy genéricamente– aquella cualidad de aquel que le permite hacer efectivo su intento o propósito44. De otro lado, negativa y correlativamente, puede decirse, entonces, que un acto jurídico es ineficaz “[c]uando no pueden obtenerse, por completo, o se hacen cesar, todos o parte de los efectos jurídicos expresados en la intención negocial, o no pueden obtenerse ante ciertos terceros (artículos 194, 195 y ss, 295 tercer párrafo, entre otros)”45. Esta característica del negocio de ser inepto para producir efectos o para producirlos de manera provisional, es propiamente un mecanismo de protección jurídica que el ordenamiento impone bajo ciertos parámetros. En efecto, un acto jurídico es calificado como ineficaz por
“[l]a calificación negativa por parte del ordenamiento jurídico respecto a un comportamiento humano que evidencia intereses no merecedores de tutela”46.
Definida de esta manera la noción genérica de ineficacia, debemos observar que terminológicamente en el leguaje jurídico, la
“[i]neficacia aparece como un término que tiene dos significados técnicos distintos: uno amplísimo y más rigurosamente literario, el cual abraza todos los casos en que el negocio no logra sus efectos y comprende también la invalidez; el otro más restringido y que quiere designar, al menos coherentemente con su origen, aquellos casos de ineficacia que no derivan de invalidez”47.
En este sentido, a efectos de este conciso estudio, adoptamos el significado amplio de ineficacia que comprende a la invalidez como una de sus clases. Un acto será ineficaz por invalidez, a saber, cuando no reúne los requisitos exigidos por el ordenamiento y será simplemente ineficaz cuando, aun reuniéndolos, por cualquier otra razón no produce efectos jurídicos o es privado de ellos48. En consecuencia, aquí se adopta la expresión “ineficacia” en un sentido amplio o lato, apto para comprender las diversas hipótesis en las cuales no se producen los efectos (finales). Se dice, entonces, que un negocio jurídico es ineficaz cuando los efectos correspondientes a su función y al intento práctico de las partes no se verifican.
En este sentido, para Cariota Ferrara:
“[l]a ley puede exigir para los negocios jurídicos (y para los actos en general) algunos requisitos, y es un negocio (o un acto) en un caso concreto no tienen el requisito exigido, es jurídicamente disconforme. Tal disconformidad representa un choque con las normas que disciplina la actividad humana en sus manifestaciones estrictamente jurídicas y como tales consideradas. En vez de disconformidad jurídica podría hablarse de anormalidad del negocio jurídico; pero este término, por un lado parece más vago sacado, como esta del lenguaje común, y por el otro se han limitado aquellos vicios que se refieren a la estructura y a la función propias del negocio”49.
Ahora bien, la irregularidad o disconformidad del negocio es calificada negativamente por el ordenamiento, en cierto sentido se puede afirmar que la ineficacia es una sanción jurídica a un acto disconforme con los valores establecidos por el ordenamiento, que propiamente son límites a la autonomía privada conferida a los individuos para la autorregulación de sus intereses. La ineficacia significa amputar de efectos jurídicos típicos a un acto cuyo propósito (o razón de ser) era producirlos, por ello, “[l]a ineficacia es sanción mucho más grave, ya que implica una disminución de los efectos del negocio”50. Así: “La ineficacia es un modo de ser del negocio; de donde razonando con exactitud, se configura la ‘ineficacia de los negocios jurídicos’, o bien, con razón se habla de ‘negocios ineficaces’. Como la propia expresión indica, en este caso la reacción del ordenamiento afecta la productividad de efectos del negocio disconforme”51. El negocio es ineficaz “[e]n el sentido de que no se producen efectos, o en el de que se producen de modo efímero y caduco. Piénsese, por un lado en los negocios anulables, o en los impugnables, o también en los sometidos a condición resolutoria”52.
Ahora bien, la clasificación antes sugerida se debe a que la ineficacia puede producirse por muy diversas causas; pero, se debe distinguir entre ineficacias estructurales y funcionales, atendiendo primordialmente al origen de la consecución de los efectos negociales. Las causas por las que se llega a la ineficacia son muy diversas, cuando aparecen estas causas coetáneamente con el acto (cuando el acto no reúne los requisitos exigidos por el ordenamiento) estamos en un supuesto de ineficacia estructural; y cuando dichas causas son exteriores a los requisitos exigidos al contenido del acto (cuando el acto reúne los requisitos para su validez pero por cualquier otra razón se le priva de sus efectos) será una ineficacia funcional.
En esta línea de pensamiento, Stolfi clasifica la ineficacia en dos categorías fundamentales, de acuerdo a si el defecto de eficacia de los mismos deriva:
a) “De una causa intrínseca, es decir, por faltar o estar viciado uno de los elementos esenciales del negocio o haber sido infringida una norma imperativa de modo que el acto sea defectuoso en su condición interna” (Estructurales).
b) “De una causa extrínseca, es decir, del defecto o de la existencia de circunstancias exteriores a la formación del negocio las cuales deberían concurrir, para que el negocio no se vea privado de sus efectos”53(Funcionales).
Ahora bien, es oportuno precisar que dentro de la clasificación de ineficacia funcional se suele comprender, también, aquellos casos en los cuales la ineficacia no es un mecanismo de tutela jurídica sino que viene prevista por la voluntad de las partes; una particular característica de la naturaleza del acto (revocabilidad del testamento) o de los elementos accidentales del mismo (los negocios condicionales).
Realizadas estas aclaraciones es fácil advertir que la venta de bien ajeno califica dentro del grupo de las ineficacias funcionales, toda vez que la causa de la ineficacia es extrínseca al negocio. En efecto, la circunstancia de que el vendedor no sea el propietario del bien y que, por ende, carezca de legitimidad transmitir el derecho, es una circunstancia exterior a la formación del contrato. Razón por la cual sancionar con ineficacia genética a esta compraventa, está protegiendo la esfera del verdadero propietario frente a quien el contrato no tendrá ningún valor, es decir, le sería inoponible.
Empero, ¿qué sucede si el contrato de compraventa sobre bien ajeno sí afecta al propietario real porque al comprador le fue entregada la posesión del bien o porque, quizá, se logró su inscripción registral? ¿Qué remedios están a disposición del propietario para conseguir la remoción de estas circunstancias tan perjudiciales? Estas preguntas, como no podía ser de otra forma, han sido resueltas por la jurisprudencia, como veremos en la siguiente sección.
IV. NULIDAD DEL CONTRATO POR FINALIDAD ILÍCITA
Como en cualquier sistema jurídico, las normas previstas en un código jamás podrán regular todas las posibles hipótesis que puedan presentarse en la realidad. Así, dentro de la regulación del contrato de compraventa de bien ajeno no encontramos ninguna norma que esté referida a la posición que el verdadero propietario asume frente a este tipo de contratos, lo que resulta comprensible porque en la mente de los legisladores estaba la idea de que el contrato sería ineficaz frente al propietario y que para que pueda tener efectos reales, se requería inevitablemente la intervención del propietario directa (p.e. mediante un contrato a favor de tercero) o indirectamente (p.e. con la adquisición previa del vendedor).
Sin embargo, la realidad siempre ha demostrado ser inabarcable en cuanto a los supuestos que puedan presentarse, así la jurisprudencia se ha visto desafiada por situaciones en las que el vendedor ya había entregado la posesión del bien al comprador, contra quien el propietario se enfrenta para la recuperación de la posesión. Así como también, se han presentado casos en los que el contrato de venta se llegó a inscribir en un registro jurídico de bienes, por lo que el propietario se enfrentaba al problema adicional de tener que anular un asiento de inscripción que podía perjudicarlo gravemente.
Ante la situación, en el cual el demandante-propietario pretenda la nulidad de un contrato de compraventa de bien ajeno en el que no había intervenido, pero que sí lo afectaba, al detentar el comprador de lo ajeno la posesión del bien; nuestros tribunales de justicia tienden a declarar infundada la pretensión de la nulidad, argumentando que el contrato de venta de bien ajeno solamente es ineficaz por rescisión. Mientras que la pretensión del demandante la reconducen hacia la reivindicación –que era lo que en realidad quería el accionante–54. Esto último, precisamente, porque dentro de la reivindicatoria el juez también puede determinar quién es efectivamente el propietario y declarar la inoponibilidad (ineficacia) frente a él del contrato de venta de bien ajeno.
En sede nacional se ha sostenido lo siguiente sobre la circunstancia descrita en el párrafo anterior: “Puesto que los contratos solo obligan a las partes que los celebran, y teniendo en cuenta que en la hipótesis que señalamos ninguna participación tiene el verdadero propietario, las convenciones que se hicieron sin su intervención son, por lo menos inoponibles. Cuando un extraño vende o compra esos bienes sin la participación del dueño, este puede desconocer la eficacia de tales actos. Por ello si el propietario no tuviese la posesión de la cosa, podrá reivindicarla de aquel que la tuviera en su poder”55.
Otro caso, de particular interés, lo encontramos en la Casación Nº 226-2011-La Libertad, del 16 de enero de 2012 y publicada el 4 de julio de 2012, emitida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia, en donde el órgano jurisdiccional tuvo que resolver un conflicto en el cual los compradores habían celebrado un contrato de compraventa con los poseedores de un inmueble que estaba afecto al proceso de reforma agraria; sin embargo, los verdaderos propietarios habían conseguido después de un largo proceso dejar sin efecto la expropiación sobre su inmueble. Empero, se dieron con la ingrata sorpresa que el inmueble era poseído por quienes lo habían comprado de los beneficiarios del proceso expropiatorio que había quedado sin efecto. A esto se agregaba que los poseedores habían logrado inscribir su adquisición en los registros públicos (pero como una primera de dominio, razón por la cual no tenían la calidad de terceros registrales). Ante este caso de compleja catadura, los demandantes promovieron la nulidad por fin ilícito, a la que acompañaron como pretensiones accesorias la reivindicatoria para recuperar la posesión del predio y la de nulidad de asiento registral. La respuesta del Tribunal Supremo, para este caso, fue admitir la posibilidad de demandar la nulidad del contrato por parte del propietario perjudicado, quien –evidentemente– no podía hacer uso de la potestad rescisoria, siempre y cuando exista dolo de los contratantes, es decir, el conocimiento sobre la ajenidad del bien y la intención de adquirir la propiedad despojando al verdadero propietario56.
Ahora bien, de estar ausente la buena fe en ambos contratantes, resulta admisible considerar la existencia de un vicio en la causa del contrato, toda vez que un acto que intencionalmente busca despojar al verdadero titular de un derecho de manera injustificada sería, simplemente, un acto antijurídico. Esto precisamente, porque si se celebra un acto jurídico con la intención o con el conocimiento, por parte de los contratantes que se va a despojar ilegítimamente de un derecho a una tercera persona, este acto no merece protección jurídica precisamente porque la intención práctica perseguida –que es el núcleo de la causa del contrato– deviene en ilícito. Solo la creencia errónea del derecho ajeno lesionado, es decir la presencia de buena fe, excluiría esta calificación que de otro revestiría57.
El carácter antijurídico del acto que lesiona un derecho ajeno, cuando el beneficiario del mismo actuó sin buena fe, es decir el comprador, también se manifiesta en la venta de bien ajeno, precisamente cuando aquel sujeto, pretende despojar de la propiedad al verdadero dominus. En los casos en que el comprador no se encuentre en un estado de legítima ignorancia con respecto al conocimiento de a quién corresponde la titularidad del bien, es decir, si conocía o pudo haber conocido aplicando una diligencia ordinaria mínima, de acuerdo a las circunstancias, que el bien objeto del contrato pertenece a otro sujeto distinto del vendedor, y pese a ello celebra el contrato solamente porque ese título le servirá para inmatricular el bien –y después volverlo a vender p.e.– o para sostener que tiene un título adquisitivo que oponer (en un desalojo por precario p.e.). Un contrato así formado sería simplemente un acto antijurídico y, por lo tanto, inválido al tener una causa ilícita.
Así lo sostiene Rubio Garrido, para quien cuando exista una venta celebrada “[c]on conocimiento por ambas partes de la preexistencia de otra sobre la misma cosa o derecho, y con el deseo de sustraer o frustrar el derecho del primer comprador, o, aunque sea menos usual, cuando haya sido celebrada para luego sonsacarle el precio a otro infeliz comprador al que se le escamotearía igualmente la cosa, (…) un contrato de tal índole no puede ser sino nulo, por ser contrario a la moral o al orden público y, por tanto, por tener causa ilícita (…) sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que haya podido incurrir las partes”58. Sin embargo, el mismo autor en comentario aclara que no se apreciará esta causa de nulidad contractual, cuando, entre otros supuestos: “[s]i bien las partes fueron sabedoras del previo contrato de compraventa, han perfeccionado el suyo sin la intención de dañar al que en virtud de aquel contrato es dueño o acreedor ad rem, esto es lo han pactado, como obligación del vendedor, la necesaria readquisición de la cosa previamente vendida, para su transmisión al segundo comprador o, si aun el vendedor no hubiera llevado la entrega con valor traditorio a favor del primer comprador, la necesaria obtención, en el modo negociado que mejor convenga a las partes, de la resolución del primer contrato o del desistimiento al mismo por el primer comprador. Aquí tenemos dibujada una venta de cosa ajena y válida, puesto que en realidad, no obstante el conocimiento de la previa venta, no hay mala fe en el comprador”59.
Para concluir esta sección, vale la pena recordar que: “El acto de voluntad entrará, pues, en contacto con la ley por intermediación de las consecuencias jurídicas que aquel origina. Y cada vez que dichas consecuencias estén en contradicción con la ley, o mejor dicho con las necesidades sociales, la nulidad absoluta deberá cumplir su misión”60.
V. NOTA CONCLUSIVA
Para concluir, habiendo analizado los diversos supuestos en los cuales puede ser objeto de compraventa un bien que no pertenece al vendedor y por la variada jurisprudencia que existe al respecto, actualmente no podría hablarse de una figura jurídica o una modalidad contractual de compraventa de bien ajeno. Menos aún, si con ello se pretende dotarla automáticamente, de absoluta validez y eficacia, por los meros efectos obligatorios que originalmente tiene.
La ajenidad del bien vendido no es ahora sino una circunstancia más que hay que tener en cuenta en los distintos supuestos de hecho en que se puede dar la figura, pero no determinante a priori de un concreto efecto jurídico. Ya que como hemos visto de la condición inicial de ajenidad del bien puede ser común a diversos supuestos normativos, razón por la cual debe, prioritariamente, analizarse en contexto dentro del que aparece.
Por la razón antes mencionada, los problemas de la venta de una cosa ajena se resuelven no desde una perspectiva actualmente insostenible, teoría o doctrina de la venta de cosa ajena, sino desde una perspectiva distinta de las normas que regulan la transmisión de la propiedad por vía de contrato y los supuestos adquisitivos excepcionales. De otro lado, la limitada eficacia del contrato va a permitir reputar válida la venta aun cuando la cosa sea ajena, y su consiguiente valor como título de adquirir, siempre y cuando aquella se haya realizado con plena conciencia de la ajenidad y no persiga, por otra parte, una finalidad jurídicamente reprobable, que nuestra Corte Suprema viene calificando como actos afectados con un vicio de nulidad61 (por fin ilícito).
Finalmente coincidimos con la opinión de quien sostiene que “[a]nte un conflicto suscitado por una operación de venta en la que la cosa vendida no sea propia del vendedor, conviene dejar a un lado toda máxima, doctrina o idea preestablecida en torno a la venta de cosa ajena y tratar de resolver el problema por aplicación de las normas generales que rigen el tráfico de bienes (...)”62.
CONCLUSIONES
En su sentido restringido y propio el supuesto de hecho del contrato de compraventa sobre bien ajeno se integra por los siguientes elementos: (i) Que el vendedor no ostente la propiedad del bien materia del contrato al momento de su celebración; (ii) que el bien esté plenamente individualizado y pertenezca a un tercero con respecto al contrato; y, (ii) que el comprador desconozca la ajenidad del bien; mientras que los efectos jurídicos que se generan son esencialmente de naturaleza obligatoria entre las partes, pero otorgándole a una de ellas (a saber, al comprador) la facultad de extinguir el vínculo contractual mediante el ejercicio de una potestad rescisoria.
Si la ajenidad del bien es conocida por las partes que intervinieron en su formación, el contrato cambia de naturaleza, toda vez que estaríamos ante una “promesa de compraventa”, que se regula por las normas relativas a la promesa de hecho de tercero, con una única singularidad, que el vendedor-promitente podría cumplir con el contrato mediante la realización de un acto propio, consistente en la adquisición de propiedad sobre el bien, que tendrá como efecto automático la transferencia del derecho hacia la esfera jurídica del comprador.
Un contrato de esta naturaleza no produce ningún efecto real, si por esto se entiende la transferencia del derecho de propiedad sobre bien. Esto es una consecuencia lógica de la falta de legitimidad del vendedor para disponer del derecho, razón por la cual el contrato es original y absolutamente ineficaz frente al verdadero propietario del bien; sin embargo, si las partes conocían la ajenidad del bien y celebraron la compraventa con la finalidad de despojar de su derecho al verdadero propietario, un contrato así formado no solamente sería ineficaz sino que adolecería de un vicio de nulidad por la ilicitud de su causa.
Existen discrepancias en la doctrina nacional y en la jurisprudencia con respecto a la calificación jurídica del supuesto de hecho de la venta del bien ajeno. Siendo que de un lado se sostiene que en todos los casos el contrato es válido aunque rescindible para el comprador e ineficaz frente al propietario del bien; mientras que otro sector, sostiene que el contrato podría ser inválido (nulo) cuando tenga una causa ilícita (a saber, cuando se pretenda arrebatar –con el contrato– el bien a su verdadero propietario).
Estas posiciones en conflicto, se deben a un defecto en la regulación de esta figura jurídica, toda vez que la posición del propietario del bien no ha merecido ninguna atención normativa. Esto porque se consideró que el propietario estaría suficientemente protegido por la ineficacia real con que se sanciona al contrato. Sin embargo, se ha demostrado que en algún caso el contrato de venta de lo ajeno ha sido utilizado por ambos contratantes como un instrumento para despojar al verdadero propietario. Por esta razón, considero que es necesario proteger a este último sujeto que ha sido deliberadamente olvidado en vía de lege ferenda, no para prescribir explícitamente la ineficacia frente a él del contrato –lo cual es evidente– sino, para sancionar con nulidad el supuesto excepcional en el que sea utilizado por los contratantes con la finalidad de privar ilícitamente a alguien de sus derechos.
RECOMENDACIONES
De acuerdo a lo explicado en la presente investigación recomendaría agregar un párrafo al artículo 1539 del Código Civil en los siguientes términos:
“Artículo 1539.- Rescisión y nulidad de la venta de bien ajeno
(…)
Si ambas partes conocían la ajenidad del bien y celebraron el contrato para privar de su derecho al propietario del bien la venta será nula”.
BIBLIOGRAFÍA GENERAL
(*) Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán. Asistente Registral de la Zona Registral N° IX-Lima.
1 En efecto, el artículo 949 de nuestro Código Civil ha establecido la regla del “consenso traslativo” para transferencia del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, que significa considerar que el contrato es suficiente para modificar la titularidad del derecho sin necesidad de formalidades externas como un acto de tradición o de inscripción en los registros públicos. Respecto al principio o regla del consenso traslativo v. BIANCA, Massimo. “Reflexiones sobre el principio del consenso traslativo”. En: Themis. Nº 38, Lima, 1998, pp. 78-79.
2 Sobre el particular, Forno Flórez sostiene que: “Tratándose de bienes muebles determinados, el asunto parece bastante claro. El artículo 947 del Código vigente consagra claramente la exigencia de la tradición como acto material distinto al contrato –o mejor dicho, distinto al simple consentimiento– para producir la transferencia de propiedad de bienes muebles determinados, aunque algunas fundadas dudas pueden suscitar los casos que esta exigencia de tradición, entendida necesariamente como acto material desaparece (tradición ficta)”. FORNO Floréz, Hugo. “El Contrato con efectos reales”.En: Ius et veritas. Nº 7, Lima, 1993, p. 78.
3 DÍEZ-PICAZO, Luis. La representación en el Derecho Privado. Civitas, Madrid, 1979, p. 60.
4 Debe observarse que una vez creada la situación jurídica (derecho), entre esta y el sujeto que detenta su titularidad, se crea una relación de pertenencia a la que se denomina “relación de titularidad”, la que le permite actuar sobre el derecho y provocar las más diversas transformaciones jurídicas. Así, el titular de un derecho puede transferirlo, gravarlo, modificarlo e inclusive extinguirlo precisamente porque el derecho le pertenece. En este sentido, la legitimidad para ejercitar todas estas facultades de disposición no emana de la misma situación jurídica o derecho (que es en todo caso el objeto sobre el que recaen aquellas facultades) sino del vínculo de titularidad o pertenecía entre el titular y su derecho.
5 BRECCIA, Umberto; Bligliazzi Geri, Lina; Natoli, Ugo; Busnelli, Francesco. Derecho Civil: Normas, sujetos y relación jurídica. Tomo I, vol. 2, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 1995, p. 699.
6 ITURRAGA ROMERO, José. La representación en el Derecho Privado. Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Lima, 1974, p. 69.
7 Ídem.
8 En efecto, como sostiene correctamente Flume, estos serían casos de simple representación sin poder. Por ello, según este autor, “Existe representación sin poder, en el caso de actuación del representante, cuando nunca haya existido poder de representación, cuando se haya extinguido ya al tiempo de celebrar el negocio o cuando realmente exista poder de representación pero el representante lo haya sobrepasado”. Flume, Werner. El negocio jurídico. Fundación Cultural del Notariado, Madrid, 1998, pp. 930-931.
9 DÍEZ-PICAZO, Luis. Ob. cit., p. 60.
10 Al respecto, Flume ha acotado que: “Además de la actuación en nombre ajeno, es necesario, para la eficacia de la actuación del representante a favor y en contra del representado, que el representante tenga poder de representación. Pero al margen de esto, la actuación en nombre ajeno es por si sola, aun cuando no exista ningún poder de representación, actuación como representante”. Flume, Werner. Ob. cit., p. 893.
11 En este orden de ideas, Lohmann Luca De Tena, sostiene categóricamente que: “Es interesante dilucidar la situación jurídica del negocio celebrado sin poder o extralimitándose de las facultades recibidas. El artículo parte de la premisa explícita de que el cato no produce efectos (con las limitaciones ya vistas) para el representado. Ahora bien ¿es nulo?, ¿anulable? / Obviamente no estará aquejado de nulidad absoluta, pues admite ser ratificado y, además, no está incurso en ninguna de las causales apuntadas en el artículo 219. / Tampoco podremos hablar de nulidad relativa porque ésta presupone un vicio o defecto en la voluntad. No es tal el caso que analizamos, porque aquí falta la voluntad (uso excesivo del poder) de quien aparece como una de las partes del negocio, ya que la voluntad que figuraba no tiene legitimación ni poder para vincular al tercero con el dominus. Además, dicho sea de paso, la confirmación es distinta de la ratificación: la primera alude a una ulterior declaración de voluntad de persona distinta de quien celebró el acto”. Lohmann Luca De Tena, Juan Guillermo. El negocio jurídico. Librería Studium, Lima, 1986, p. 163.
12 CASTILLO FREYRE, Mario. “La relación existente entre la venta de bien ajeno y el saneamiento por evicción”. En: Revista del Magister en Derecho Civil. Lima, 1997, vol. 1, p. 111.
13 Ibídem, p. 116.
14 Sobre el particular se ha dicho: “Sin embargo, resulta claro que esta norma contempla un supuesto distinto, en nuestra concepto sui géneris, al que se le podría denominar ‘compromiso de obtener que otro adquiera’. En efecto por la compraventa una de las partes –el vendedor– debe provocar en otra la adquisición derivativa del derecho de propiedad sobre un bien”. ESCOBAR ROSAS, Freddy Oscar. “Reflexiones en torno a la llamada venta de bien ajeno”. En: Themis. Nº 29, Lima, 1994, p. 155.
15 Ídem.
16 Este requisito es común a la venta de bien ajeno, por cuanto como lo sostiene Castillo Freyre: “[c]uando nos referimos al contrato de compraventa de bien ajeno, lo hacemos respecto de contratos en los que el o los bienes que formen o constituyan el objeto de la prestación de la obligación de dar del vendedor, son bienes determinados. No estaremos frente a casos de bienes indeterminados, ya que el género nos plantearía el problema desde una visión absolutamente distinta a aquella que ha constituida la problemática acerca del contrato de compraventa de bienes ajenos, sobre todo a lo relativo a la pertenencia del bien, ya que, como lo sostiene Laurent (...), cuando se vende el género, no podemos hablar de que si lo que se vende es propio o ajeno, ya que el género no pertenece a nadie”. CASTILLO FREYRE, Mario. Los contratos sobre bienes ajenos. Concytec, Lima, 1990, p. 156.
17 ESCOBAR ROSAS, Freddy Oscar. Ob. cit., p. 155.
18 Respecto a la diferencia entre los contratos de “compromiso de compraventa de bien ajeno” y “promesa del hecho ajeno”, nos parece acertada la opinión de quien afirma que: [s]ostenemos que le contrato contemplado en el artículo 1537 tiene características propias que lo distinguen es un supuesto de promesa de hecho de tercero, según se ha visto de la promesa de hecho ajeno. Lo que sucede es que la regulación, por razones que se verán más adelante, debería ser similar a la que se establece para la promesa de hecho ajeno. Entonces la remisión a los artículos 1470 y siguientes resulta, después de todo, feliz. Este hecho sin embargo, no puede hacernos perder de vista que ambos contratos –“obtener que el otro adquiera” y “promesa de hecho de tercero”– son distintos por lo que el cumplimiento de cada uno de ellos se verificará de distinta forma; en el primer caso no importará quién transfiera la propiedad, pudiendo hacerlo la parte que se comprometió o un tercero mientras que en el segundo sólo interesará que el tercero se obligue o ejecute un hecho”. ESCOBAR ROSAS, Freddy Oscar. Ob. cit., Nº 29, p. 157.
19 ESCOBAR ROSAS, Freddy Oscar. Ob. cit., p. 157.
20 Esta particular circunstancia lo aleja de la naturaleza jurídica de la promesa de hecho de tercero, que implica una simple asunción de riesgo, que no requiere en un primer momento de ninguna prestación a cargo del promitente, sino hasta después de que el hecho del tercero no se ha cumplido, en cuyo caso asumirá de manera sustitutoria una obligación en sentido técnico, que cosiste en indemnizar al promisario. Por esta razón, Morales Hérvias califica a la promesa de hecho de tercero como: “[u]n contrato por el cual promitente asume un riesgo frente al promisario que el tercero hará un hecho. Esta es una garantía que asume el promitente como consecuencia de la naturaleza jurídica del contrato del hecho de un tercero, el cual es un contrato autónomo de garantía”. MORALES HÉRVIAS, Rómulo M. Estudios sobre teoría general de contrato. Grijley, Lima, 2000,p. 433.
21 LUZZATTO, Roggero. La compraventa: según el Código Civil Italiano. Madrid, 1953, pp. 178-179.
22 Sobre esta norma en sede nacional, Gonzales Barrón sostiene lúcidamente que: “Por otro lado, la posesión puede también constituirse en mecanismo de adquisición de bienes muebles ajenos (función legitimante) cuando se trata de proteger la confianza de un tercero basada en la apariencia socialmente significativa, y en donde se exigen otros requisitos adicionales a la sola posesión, como es el caso específico del título y la buena fe. En esta segunda hipótesis estaremos en presencia de la denominada transferencia de propiedad mueble a ‘non domino’. En efecto, el artículo 948 de nuestro Código Civil y siguiendo una regla común en distintas legislaciones, establece un supuesto de adquisición de la propiedad contra el consentimiento del verdadero propietario”. Gonzales Barrón, Gunther Hernán. Derechos reales, Lima, 2005, p. 733.
23 Refiriéndose al artículo 1153 del Codice civile, que regula un supuesto de hecho equivalente al artículo 948 de nuestro Código nacional, Falzea afirma lo siguiente: “En las adquisiciones a non domino, en cambio se constituye una nueva fattispecie jurídica, de la cual el negocio traslativo –de por sí incapaz de tener algún efecto jurídico, por defecto de legitimación- constituye un elemento necesario, pero del todo insuficiente, por que debe ser complementado por la entrega de la cosa y la buena fe del adquirente”: FALZEA, Angelo. “El principio jurídico de la apariencia”. En: Derecho PUCP. Jurista Editores, Nº 59, Lima, 2007, p. 189.
24 En este sentido, sobre el elemento subjetivo del adquirente Gonzales Barrón afirma: “El registro es un instrumento técnico de publicidad, que nace para divulgar los derechos oponibles; crea, por tanto, una verdad formal al margen de su correspondencia con la realidad material, precisamente para asegurar el tráfico sobre los inmuebles y tutelar al adquirente. Ahí está su destino y ahí está el límite intrínseco de su protección. Para sacrificar el derecho válido de un titular que en principio carecía de preferencia, parece necesario exigir a dicho beneficiario ser persona honesta, no fraudulenta ni aprovechada. El fundamento de la protección del tercero está en su buena fe. De otro modo, el Registro, nacido para frenar la mala fe y favorecer la confianza del tráfico, se convertiría en un mecanismo amparador del fraude y de la injusticia”: GONZALES Barrón, Gunther Hernán. “Estudio preliminar sobre el derecho inmobiliario registral en el Perú”, nota introductoria a Derecho registral inmobiliario de ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 132-133.
25 De acuerdo a Falzea: “(…) la apariencia hace gravitar la fattispecie del acto o negocio en la protección y en la posición jurídica del tercero de buena fe y en la legitimación de este (...) el efecto de la adquisición del heredero aparente no se deriva de la legitimación de este para transferir el derecho hereditario, sino únicamente de la legitimación del adquirente de buena fe, motivo por el cual es más apropiado hablar, para esta última hipótesis, de una mutación jurídica de sucesión, y no de una transferencia”: FALZEA, Angelo. “El principio jurídico de la apariencia”. Ob. cit., p. 196.
26 “Por ello a la pregunta de por qué se prefiere en la concurrencia de acreedores sobre un mismo bien inmueble al adquirente que inscribe con buena fe, respondemos que dicha prelación se otorga sobre la base de la noción de seguridad jurídica que tutela el derecho: Entre sucesivos adquirentes, se prefiere a aquel que encarna la noción de seguridad jurídica que no es otro que el adquirente de buena fe: aquel que creyó (buena fe creencia) en la legitimidad de su adquisición, sea por ignorancia o por error”: FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. “La buena fe en la concurrencia sobre bienes muebles”. En: Derecho PUCP. Nº 41, Lima, 1987, p. 195.
27 Sobre el particular se ha sostenido que: “A la base de todo este sistema de preferencias en nuestro Código Civil, se encuentra como presupuesto la buena fe de los acreedores. Por lo tanto, pese a que un determinado acreedor puede detentar en la concurrencia el mecanismo de preferencia mayor, si no tiene buena fe no podrá ser preferido para el ejercicio exclusivo del derecho pretendido”. HERNÁNDEZ GAZO, Juan Luis. “Reflexiones para una propuesta en materia de concurrencia de acreedores”. En: Ius et veritas. Nº 7, Lima, 1993, pp. 186-187.
28 En efecto, la buena fe se integra a los diferentes supuestos adquisitivos como parte de su estructura, con la finalidad de favorecer a los actos en los que está presente y otorgarles unos efectos jurídicos que de otra manera no podría alcanzar. Así, la buena fe en estos casos se concretiza como una circunstancia en la que el sujeto ignora el carácter ilícito de su acto o la contravención del ordenamiento jurídico que con su acto se lleva a cabo, porque se encuentra en un estado de legítima ignorancia o error excusable.
29 Ibídem, p. 699.
30 FERNÁNDEZ DE VILLAVICENCIO Álvarez-Ossorio, María del Carmen. Venta de cosa ajena: ¿Validez o nulidad? Tecnos, Madrid, 1994, p. 9.
31 La necesidad de que sea un bien cierto, es decir determinado o individualizado, es pertinente por cuanto en los contratos de donde nacen obligaciones genéricas, es decir delimitadas esencialmente por cantidad y especie, normalmente el deudor no tiene en su patrimonio los bienes con los que se realizará el pago, sino que se encontrarán, en muchos, en poder de otras personas, por lo que serían ajenos. Sin embargo, esta ajenidad es relativa, ya que solamente después de la elección, concreción o especificación se podrá determinar con que bienes se cumplirá.
32 En idéntico sentido se ha expresado: “El contrato de venta de bien ajeno es un contrato en virtud del cual, como ya hemos referido, se genera en principio una relación de garantía. El efecto real del contrato, esto es, la transferencia del bien está condicionado a que el propietario del bien permita que este salga de su patrimonio; si se produce no como un corolario de una obligación de transferir –que por lo demás, nunca pudo existir–, sino más bien como un efecto que la norma asigna a este tipo de contratos”. ZÚÑIGA PALOMINO, Mario. “El comprador en la “venta de bien ajeno”: ¡dueño de nada!”. En: Ius et veritas. Nº 25, Lima, 2002, p. 359.
33 ESCOBAR ROSAS, Freddy Oscar. Ob. cit., p. 163.
34 Así lo expresa Escobar Rosas, en los siguientes términos: “En este sentido y no de otro debe ser entendida en nuestro concepto, la norma que establece el “compromiso de obtener que otro adquiera” y, por analogía, la venta de bien ajeno, se regularán por las normas que contemplan la llamada promesa de hecho ajeno. Como dato adicional para tomarse en cuenta, nótese como estos tres contratos [promesa de hecho de tercero, promesa de que otro adquiera y venta de bien ajeno] comparten una característica común: el hecho prometido no depende de la actividad que las partes puedan realizar para cumplir con semejante promesa. En atención a ello, a estos se les debe aplicar un mismo régimen: el de la asunción de una garantía por riesgo, que implica una mayor responsabilidad”. ESCOBAR ROSAS, Freddy Oscar. Ob. cit., p. 163.
35 LUZZATTO, Roggero. Ob. cit., p. 182.
36 Al respecto, nos parece importante citar la opinión aludida: “No obstante lo evidente de semejante conclusión, a ella se le opone una opinión según la cual si al momento de celebrar el contrato ambas partes saben que el bien es ajeno, el contrato así celebrado no sería una compraventa –de bien ajeno–, sino más bien un compromiso de obtener que otro adquiera. Así solo se podría hablar de venta de bien ajeno propiamente dicha, cuando el vendedor ocultase la ajenidad del bien. Esta opinión desde nuestro concepto, no debe ser compartida pues el hecho de que las partes conozcan la ajenidad del bien no determina, per se, que el contrato que se está celebrando sea el regulado por el artículo 1537. Lo que determina la tipología contractual no es el hecho, por demás subjetivo, de que se conozcan o no ciertas circunstancias fácticas que rodean el caso. Lo determinante es la estructura del conjunto de atribuciones patrimoniales que cada una de las partes asuma, pues de acuerdo con este dato objetivo, la ley le asigna al contrato un tipo determinado y una regulación propia. (…) En este sentido, las partes pueden declarar conocer la ajenidad del bien y, no obstante ello, querer celebrar un contrato por el cual una se obligue a transferirle a otra la propiedad del bien”. ESCOBAR ROSAS, Freddy Oscar. Ob. cit., p. 157.
37 CASTILLO FREYRE, Mario. “La relación existente entre la venta de bien ajeno y el saneamiento por evicción”. En: Revista del Magister en Derecho Civil. Ob. cit., p. 116.
38 Sin embargo, optar por la rescisión no es más que un criterio de política legislativa, por cuanto en otros sistemas se le otorgado al comprador de lo ajeno otros mecanismo de tutela para la disolución del vínculo contractual. Así, por ejemplo, en el Código Civil italiano de 1942 en su artículo 1479 establece que: “Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto (1453), se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà”. Al respecto, Luzzato comenta que: “[E]n estas hipótesis, pues, el comprador no está obligado a estar en espera del cumplimiento por parte del vendedor, esto es, a esperar que el vendedor le procure la cosa en un plazo prudencial, sino que puede actuar inmediatamente para reclamarla disolución de la relación contractual mediante una acción que el nuevo Código llama resolución”. LUZZATTO, Roggero. Ob. cit., p. 182.
39 ROPPO, Vincenso. El contrato. Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 931.
40 Al respecto en los considerandos Quinto y Sexto de la casación en comentario se textualmente se indica que: “Quinto: En la apelada, el a quo concluye que al momento de celebrarse la transferencia del vehículo sub litis, según consta en acta de fecha veintiuno de junio del dos mil dos, el vehículo estaba registrado a nombre de Rafael Licona Fernández y además gravado con reserva de dominio a nombre de Automotriz Andina Sociedad Anónima, por lo que establece como cuestión de hecho que el vehículo no era de propiedad de la demandada vendedora, y que este hecho “no era de conocimiento de la compradora” (cuarto considerando in fine). Estos hechos además se respaldan con la observación formulada por la Sunarp al pedido de inscripción de la transferencia vehicular y las sucesivas cartas de reclamación que envió la demandante a la demandada para que regularice la situación, a lo que se añade la presunción relativa que produce la rebeldía. La de vista coincide en la determinación de estos hechos en su considerando quinto, cuando se remite a la declaración de la demandada en la audiencia de conciliación. Sexto: La demanda de rescisión se ha declarado fundada pues se ha vendido bien ajeno como propio, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1539 del Código Civil. La recurrente no objeta la aplicación de dicha norma, la que por tanto queda firme y da sustento a la recurrida, y más bien pretende se aplique el artículo 1504 del mismo Código, relativo a los vicios ocultos, que resulta manifiestamente impertinente, pues este caso no trata de una acción redhibitoria por vicios ocultos en la cosa transferida, sino que la causal concierne a la propiedad misma. En consecuencia, este cargo no resulta fundado”.
41 En la resolución en cuestión el Tribunal Supremo de Justicia llega a la siguiente conclusión: “Sexto.- Que, es cierto que nuestro ordenamiento civil no prohíbe que pueda venderse un bien que no pertenece al vendedor –un bien ajeno–, pues así lo deja entrever el legislador al regular la existencia de esta clase de venta en los artículos mil cuatrocientos nueve inciso segundo y mil quinientos treinta y nueve del Código Civil; sin embargo, tampoco puede afirmarse que abiertamente lo autorice o permita, desde que solo concibe su existencia relativa siempre que el comprador no hubiera conocido que el bien fuera ajeno –es decir, solo en caso de ausencia de dolo–, ni impide que el verdadero propietario –tercero en dicha transferencia y cuya participación no se contempla en ninguno de los supuestos de los artículos mencionados– pueda ejercitar las acciones pertinentes para obtener la nulidad del acto jurídico así celebrado, en detrimento de su patrimonio. Ello porque–volvemos a repetir– la venta de un bien ajeno está prevista como un ilícito sancionado por la ley penal y sólo se concibe su existencia en el ámbito civil bajo especiales características y particularidades que deben ser analizadas en cada caso concreto, pero la regulación de esta figura jurídica en el Código Civil no puede ser esgrimida como una autorización abierta que permita a los magistrados convalidar la vigencia de actos jurídicos afectados de nulidad intrínseca”.
42 DE CASTRO Y BRAVO, Federico. El negocio jurídico. Civitas, Madrid, 1997, p. 461.
43 Ibídem, p. 462.
44 Por eficacia jurídica es preciso entender que se resuelve en una condición ajena a los elementos del negocio, aunque como dice Lohmann: “(…) a veces dependa de ellos. Porque la eficacia es posterior a la génesis del negocio, (…)”. LOHMANN LUCA DE TENA, Juan Guillermo. Ob. cit., p. 383.
45 Ibídem, p. 382.
46 MORALES HERVIAS, Rómulo M. Estudios sobre teoría general del negocio jurídico, Grijley, Lima, 2000, p. 245.
47 DE LOS MOZOS, José Luis. El negocio jurídico (estudios de derecho civil). Montecorvo, Madrid, 1987, pp. 560 y 561.
48 Ibídem, p. 561.
49 CARIOTA FERRARA, Luiggi. El negocio jurídico. Aguilar, Madrid, 1956, p. 270.
50 Ibídem, p. 271.
51 Ibídem, p. 272.
52 Ídem.
53 STOLFI, Giuseppe. Teoría del negocio jurídico. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid, 1959, p. 77.
54 Con respecto a esta hipótesis, la Quinta Sala Civil de Lima en la Resolución N° 1108-5-94 del 30 de noviembre de 1994, emitida en el Expediente N° 130-92, expresó lo siguiente: “[q]ue por último en lo que concierne al fondo del asunto, aunque de acuerdo al artículo 220 del Código Civil la nulidad, propuesta en la demanda de fojas 3, puede ser alegada por quienes tengan interés, como quiera que Godofredo Chiu Bernales [el demandante] no intervino en la escritura de enajenación de fojas 56, sin embargo de lo que pretende la nulidad de esa transferencia, aduciendo que se trata de su propiedad, por lo que debe estimarse que a pesar de corresponder esa escritura a una transferencia, de posesión, siendo como es la posesión el sustento de la propiedad debe estimarse que la nulidad incoada a fojas 3 se sustenta en la venta de un bien ajeno, que no es causal de nulidad sino de rescisión, pero a solicitud del comprador en función de lo previsto en el artículo 1539 del propio Código Civil tanto más cuanto que, en todo caso, no puede hacerse lugar a una acción reivindicatoria que no ha sido expresamente planteada (...)”.
55 VÍLCHEZ GONZALES, Rosa Bertha. “Implicancias de la venta de bien ajeno”. En: Diálogo con la jurisprudencia. Nº 7, Gaceta Jurídica, Lima, Año III, pp. 96 y 97.
56 Esto se desprende de los considerandos “Sexto” y “Sétimo”, de la casación en comentario, que transcribimos a continuación: “Sexto.- Que, es cierto que nuestro ordenamiento civil no prohíbe que pueda venderse un bien que no pertenece al vendedor –un bien ajeno–, pues así lo deja entrever el legislador al regular la existencia de esta clase de venta en los artículos mil cuatrocientos nueve inciso segundo y mil quinientos treinta y nueve del Código Civil; sin embargo, tampoco puede afirmarse que abiertamente lo autorice o permita, desde que solo concibe su existencia relativa siempre que el comprador no hubiera conocido que el bien fuera ajeno –es decir, sólo en caso de ausencia de dolo–, ni impide que el verdadero propietario –tercero en dicha transferencia y cuya participación no se contempla en ninguno de los supuestos de los artículos mencionados– pueda ejercitar las acciones pertinentes para obtener la nulidad del acto jurídico así celebrado, en detrimento de su patrimonio. Ello porque –volvemos a repetir– la venta de un bien ajeno está prevista como un ilícito sancionado por la ley penal y solo se concibe su existencia en el ámbito civil bajo especiales características y particularidades que deben ser analizadas en cada caso concreto, pero la regulación de esta figura jurídica en el Código Civil no puede ser esgrimida como una autorización abierta que permita a los magistrados convalidar la vigencia de actos jurídicos afectados de nulidad intrínseca. Sétimo.- Que, en el caso concreto, el tercero no participante en los contratos, alegando interés y legitimidad para obrar, demanda la nulidad de los actos jurídicos mediante los cuales se transfirió un bien que no era de propiedad de los vendedores y que, por el contrario, pertenecía al citado tercero por efecto del tracto sucesorio de los derechos que correspondían a su señor padre. En este supuesto, no resulta aplicable la figura descrita en el artículo mil quinientos treinta y nueve del Código Civil, como erróneamente concluyen las instancias de mérito, pues no es el comprador quien pretende cuestionar los contratos suscritos, sino un tercero ajeno a dicha relación material, y conforme a lo normado en el artículo doscientos veinte del Código Civil, la nulidad a que se refiere el artículo doscientos diecinueve del mismo cuerpo normativo, puede ser alegada por quienes tengan interés o por el Ministerio Público, pudiendo ser declarada de oficio por el juez cuando resulte manifiesta, siendo que el interés que se alega puede ser de carácter económico o moral, tal como lo informa el artículo sexto del Título Preliminar del acotado Código”.
57 En este sentido Betti sostiene que “[l]a buona fede cioè la errónea credenza ingenerata dall’ignoranza del diritto altrui, esclude nel comportamento del consociato quel carattere di torto, quel carattere di “inuria”, che esso altrimenti rivestirebbe”: BETTI, Emilio. Teoria generale delle obbligazioni. Giuffrè, 1953, p. 72.
58 RUBIO GARRIDO, Tomás. La doble venta y la doble disposición. José María Bosch, Barcelona, 1994, pp. 32-33.
59 Ibídem, p. 34.
60 LUTZESCO, George. Teoría y práctica de las nulidades. Editorial Porrúa, México, 1993, p. 248.
61 Respecto a sancionar con nulidad a los contratos sobre bienes ajenos, debemos tomar en cuenta que en el Código Civil francés de 1804, se proscribió genéricamente la posibilidad de vender bienes ajenos. Así, en el artículo 1599 de dicho código se prescribió textualmente que: “La venta de cosa ajena es nula, pero puede dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios cuando el comprador ignore que la cosa era de otro”. Sin embargo, como correctamente lo anota Castillo Freyre, no existe una interpretación unánime con respecto a esta clase de nulidad y, además, en el mismo sistema francés que admiten múltiples excepciones. CASTILLO FREYRE, Mario. Los contratos sobre bienes ajenos, Ob. cit., p. 156.
62 FERNÁNDEZ DE VILLAVICENCIO ÁLVAREZ-OSSORIO, María del Carmen. Ob. cit., p. 26.