Crítica a la inmovilización temporal de las partidas de predios
Oscar HUERTA AYALA*
TEMA RELEVANTE
El autor critica la directiva de inmovilización temporal de partidas por cuanto se traslada a los administrados la labor de protección de sus bienes y sus costos. Una solución de fondo consistiría en permitir el acceso vía electrónica a los kardex y datos de los contratantes de cada notaría a nivel nacional. Asimismo, señala que el problema pasa por diversas instituciones como las municipalidades que no cuentan con una base de datos de sellos y firmas actualizadas de sus funcionarios, lo mismo que los árbitros y jueces.
MARCO NORMATIVO
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN (22/05/2012): arts. X TP, 26, 29 y 36.
Directiva que regula el procedimiento para la inmovilización temporal de las partidas de predios, Directiva N° 008-2013-SUNARP-SN aprobada por Resolución N° 314-2013-SUNARP/SN (26/11/2013).
INTRODUCCIÓN
Mediante la Resolución N° 314-2013- Sunarp/SN1, se aprobó la Directiva N° 08- 2013-Sunarp-SN que regula el procedimiento para la inmovilización temporal de las partidas de predios (en adelante la Directiva). A través de este procedimiento, la Sunarp busca brindar un mecanismo de seguridad por el cual se cierre temporalmente la partida registral referida a un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de verificación de la autenticidad de títulos, o hasta que opere la caducidad del asiento de inmovilización; ello con el fin de resguardar los derechos del titular inscrito.
I. EL PROBLEMA DE LA FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS
Según uno de los considerandos de la Resolución N° 314-2013-SUNARP/SN, “la seguridad jurídica que otorgan los Registros Públicos en la actualidad, se ve amenazada por personas o grupos delincuenciales que presentan documentación falsificada, a fin de obtener beneficios indebidos e ilegales, enervando la oponibilidad que otorgan los Registros de carácter jurídico y perjudicando a personas que adquieren derechos confiando en la buena fe del transferente”.
Al respecto cabe señalar, que la lucha contra la falsificación de documentos es una tarea que debería corresponder a una política del Estado en todos sus niveles. Y aquí, los registradores y el Tribunal Registral deben jugar un rol importante para evitar la inscripción de documentos falsos; sin embargo, debe tenerse en cuenta también, que los registradores y vocales del Tribunal Registral no son peritos grafotécnicos.
Sobre lo anterior, el mismo Tribunal Registral ha opinado de dos formas:
• Primera posición: El registrador no es competente para verificar las firmas.
Según la Resolución N° 124-A-2006- SUNARP-TR-L de 01/03/2006: “Al Registrador no le es posible ni le compete verificar el parecido entre una y otra firma, no requiriéndose de un examen detenido para ello; esta afirmación se sustenta en que el Registrador no es perito grafotécnico, por lo tanto el examinar el parecido entre una y otra firma no se encuentra dentro de su competencia”.
• Segunda posición: El registrador es competente para verificar la autenticidad del documento.
Según la Resolución Nº 1698-2013- SUNARP-TR-L del 18/10/2013: “Dentro de los alcances de la calificación del Registrador y del Tribunal Registral se encuentra la verificación de la autenticidad del documento, debiendo entenderse por esta, la verificación de las firmas y sellos de notarios, jueces y funcionarios administrativos, la verificación de la competencia del funcionario a la fecha que se expidió el traslado o se certificó la firma o documento y que el documento auténtico no haya sido adulterado con posterioridad a la expedición del traslado”.
Teniendo en cuenta la realidad del problema de la falsificación de documentos, los Estatutos de la Sunarp señalan en su literal b) del artículo 45, que: “(...) el Registrador Público no será responsable si extiende inscripciones o cancelaciones basadas en documentos falsificados o adulterados, siempre que la falsedad o adulteración no se desprenda de manera evidente o notoria del mismo documento” (el resaltado es nuestro).
El registrador actúa, pues, conforme a las facultades establecidas en el artículo 32 del TUO Reglamento General de los Registros Públicos, no siendo su función la detección de documentos falsos, toda vez, que no es un perito experto en documentoscopía2, ni su labor es policial. Lo que, claro está, no impide que si advierte una falsedad o adulteración que se desprenda de manera evidente o notoria de un título, deba efectuar las gestiones pertinentes para identificar si estamos ante un presunto documento falso, sea un documento público o privado.
Por otro lado debe tenerse en cuenta también, que, según el inciso 1.7 del artículo IV de la Ley N° 27444, referido al Principio de presunción de veracidad: “En la tramitación del procedimiento administrativo, se presume que los documentos y declaraciones formulados por los administrados en la forma prescrita por esta Ley, responden a la verdad de los hechos que ellos afirman. Esta presunción admite prueba en contrario”.
A estas alturas corresponde analizar si la falsificación de documentos puede afectar la fe pública registral. Sobre este punto cabe señalar, tomando las palabras de Mendoza del Maestro, que: “En los casos de falsificación de documentos no se aplica la fe pública registral, dado que a pesar de configurarse un supuesto de nulidad por ausencia de manifestación de voluntad, no existe título en la adquisición del otorgante emitido por el verdadero propietario”3.
Sobre el mismo tema, Gonzales Barrón se ha expresado en los siguientes términos: “Un caso concreto son las falsificaciones de instrumentos públicos que a pesar de tal circunstancia, llegan a inscribirse; y luego permiten seguidamente que un tercero adquiera confiado en la apariencia registral. Normalmente se sostiene que tal situación conlleva que el tercero mantenga su adquisición por virtud del principio de fe pública registral (art. 2014 del CC). Esta es una hipótesis típica de interpretación que infringe la Constitución, pues desnaturaliza la garantía de indemnidad que forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad (...). La falsificación de títulos, aun cuando estén inscritos, no genera protección del tercero de buena fe. La razón de ello es muy simple: no basta la buena fe del sujeto (tercero) a quien se quiere proteger; pues, además, se necesita la culpa de quien se quiere despojar (propietario), esto es, que la apariencia sobre la cual confía el tercero, haya sido creada o le sea imputable al titular del derecho. Esa culpa o imputabilidad hace que se justifique la tutela del tercero y la privación del propietario; siempre que exista una norma jurídica que avale tal hipótesis. Las falsificaciones no se protegen cuando el titular es inocente de la apariencia creada”4.
Ante este escenario, la Directiva en comentario busca evitar la inscripción de títulos conformados sobre la base de documentos falsificados, para lo cual faculta al propietario inscrito a inmovilizar temporalmente la partida del predio de su propiedad. No obstante, no consideramos adecuado que se haya trasladado al administrado la labor de protección de sus bienes, con los costos que ello implica, ya que esta labor le corresponde a la Policía Nacional, el Ministerio Público y el Poder Judicial, principalmente. Son estas instituciones las que deben eliminar o disminuir los delitos de falsificación.
La inmovilización de partidas no soluciona el problema de fondo, que es evitar la inscripción de títulos falsos, ya que se sigue permitiendo la inscripción por terceros conforme a la excepción del Decreto Legislativo del Notariado. Lo ideal hubiese sido que se permita el acceso vía electrónica a los Kardex y datos de los contratantes de cada notaría a nivel nacional. Ello sí facilitaría la calificación y evitaría la inscripción de títulos adulterados y falsos. En la medida en que no se mejore la interconexión de la base de datos de las notarías y el Registro seguirán los riesgos de inscripción de títulos falsos.
Finalmente, debemos señalar que el problema de la inscripción de títulos falsos no es solo con los notarios, sino también con las instituciones como las municipalidades que no cuentan con una base de datos de sellos y firmas actualizadas de sus funcionarios, lo mismo que los árbitros y jueces, por ejemplo. De ahí, que se debería trabajar de forma integral y coordinada con la Policía Nacional, Ministerio Público y Poder Judicial para combatir el problema de la falsificación de documentos, caso contrario, los actos aislados no van a solucionar el problema debido a su magnitud.
II. LA PROTECCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL PROCEDIMIENTO DE INMOVILIZACIÓN
Tal como lo dispone el numeral 16 del artículo 2 de la Constitución Política del Perú: “Toda persona tiene derecho a la propiedad”. El derecho de propiedad ha sido reconocido también en el artículo 17 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en los términos siguientes: “Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”.
Cabe señalar, no obstante, que es con la inscripción registral que el derecho de propiedad trasciende de derecho subjetivo a garantía institucional, teniendo en cuenta no solo el aspecto jurídico sino las consecuencias económicas. Siendo aquí, sumamente relevante la labor que cumpla el Registro para la seguridad jurídica.
Es por ello que la Directiva de inmovilización temporal de las partidas de predios busca proteger el derecho de propiedad para que un titular con derecho inscrito en el Registro no se vea perjudicado y despojado irregularmente de su derecho. Así, en los considerandos de la Directiva se señala que: “Este mecanismo implica extender un asiento que inmovilizará temporalmente las partidas de los predios inscritos en los Registros Públicos que administra la Sunarp, a petición del titular inscrito, a fin de que no pueda inscribirse en cierto periodo ningún acto registral de acto de disposición, carga o gravamen sin su consentimiento y previa comprobación de su autenticidad, evitando así que los Registros Públicos a cargo de la Sunarp acojan indebidamente un título falsificado”.
III. INMOVILIZACIÓN DE BIENES: ANTECEDENTES
En la legislación comparada tenemos que el estado de Guatemala, en aras de proteger el derecho de propiedad, implementó por medio del Decreto 62-97, Ley de Inmovilización Voluntaria de Bienes Registrados, la inmovilización de bienes registrados, el cual constituye una medida para que los bienes y derechos inscritos en el Registro General de la Propiedad, no sean enajenados o gravados sin el consentimiento del propietario y evitar así cualquier mala práctica que pudiere perjudicarlos.
Según el artículo 1 del Decreto 62-97, “los propietarios de bienes inscritos en los Registros de la Propiedad, tienen el derecho de limitar voluntariamente su enajenación o gravamen por un plazo máximo de tres años cada vez, para cuyo efecto, lo solicitarán mediante escrito con legalización notarial de firmas que contenga todos los datos de identificación personal, la impresión de su huella dactilar, así como la identificación de los bienes que se desea afectar (…)”5.
En el Perú, el Colegio de Notarios del Callao remitió con fecha 08/11/2013 al Congreso de la República el Proyecto de Ley denominado: Ley de Inmovilización Voluntaria de Bienes Registrados (Proyecto de Ley N° 2692-2013)6, señalando que el mismo tiene como espíritu proveer al titular de un bien registrado de un mecanismo apropiado para garantizar la defensa de su propiedad frente a la formas fraudulentas y malas prácticas llevadas a cabo por personas inescrupulosas. En el artículo 2 de este proyecto, se estableció que el título que daría pie a la inmovilización sería un acta que se elevaría a escritura pública, debiendo para ello insertar en forma obligatoria la constancia de verificación biométrica de la huella dactilar del propietario o del representante debidamente acreditado.
IV. ANÁLISIS DE LA DIRECTIVA QUE REGULA EL PROCEDIMIENTO PARA LA INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE PREDIOS
Con la Directiva la Sunarp busca implementar un mecanismo de seguridad, denominado inmovilización temporal de partidas, que tiene por objetivo generar el cierre temporal de la partida registral referida a un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de verificación de la autenticidad de títulos, o hasta que opere la caducidad del asiento de inmovilización, a fin de resguardar los derechos inscritos.
Los alcances de la Directiva es respecto a todas las Oficinas Registrales de todos los Órganos Desconcentrados de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, mas no se aplicará a todos los Registros sino solo en el caso de bienes inscritos en el Registro de Predios.
1. Presupuestos para solicitar la inmovilización temporal
Para que opere la inmovilización de partidas registrales de predios, es necesario que se presenten los siguientes presupuestos:
• No debe existir ningún acto de disposición, carga o gravamen voluntario, no inscrito de fecha cierta anterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización, para lo cual el titular con derecho inscrito deberá manifestarlo así mediante una Declaración Jurada con firmas certificadas notarialmente.
• No debe existir ningún título pendiente de calificación (suspendido, observado, liquidado, tachado o con posibilidad de interponerse recurso de apelación ante el Tribunal Registral o interponer acción contencioso-administrativa), referido a un acto de disposición, carga o de gravamen del bien materia de inmovilización.
La existencia de un acto de disposición, carga o gravamen voluntario forma parte de la realidad extraregistral y lo único que se va presentar al Registro es una Declaración Jurada con certificación de firmas ante notario. Sin embargo, en caso de existir estos actos se demostraría la falsedad de la declaración jurada con las consecuencias penales que ello genera.
Con relación a la existencia del título pendiente, cabe señalar que este solo impedirá la anotación de inmovilización temporal de partidas cuando sea incompatible, es decir, cuando esté referido a un acto de disposición, carga o de gravamen del predio, por lo que si fuese una declaratoria de fábrica, numeración o demolición, y otros, no deberían impedir la anotación de la inmovilización.
2. Requisitos para solicitar la inmovilización temporal
El administrado deberá solicitar por el Diario la inmovilización temporal, adjuntando los siguientes documentos:
• Solicitud de inscripción.
• Escritura pública que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el cual manifiesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio.
• Declaración Jurada del propietario con derecho inscrito con firmas certificadas notarialmente en la cual declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización temporal no ha sido transferido o se encuentre afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración jurada. Esta declaración jurada deberá estar inserta en la Escritura o anexa a la misma.
• Pago de la tasa, por derechos de calificación, correspondiente al 0.81% de la Unidad Impositiva Tributaria.
Respecto a la exigencia de escritura pública, consideramos que debido a que el acto de inmovilización temporal no es un acto de disposición, carga o gravamen, no debió exigirse que el título lo constituya una escritura pública por el tema de los costos que genera para el administrado. Bastaba, a nuestro criterio, que la voluntad de inmovilizar la partida hubiese estado contenida en un documento con legalización notarial de firmas que contenga todos los datos de identificación personal, la impresión de su huella dactilar, así como la identificación de los bienes que se desea inmovilizar, tal como es en Guatemala (artículo 1 del Decreto 62-97).
Otro dato importante que no está considerado en la Directiva pero sí en el artículo 2 del Proyecto Ley remitido por el Colegio de Notarios del Callao, es el inserto obligatorio de la constancia de verificación biométrica de la huella dactilar del propietario o del representante debidamente acreditado.
3. El asiento de inmovilización temporal
El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir de manera inmediata cualquier acto de disposición gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento.
Debido a que la inmovilización se inscribe en un asiento temporal viene a ser una anotación preventiva que va a publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de un predio, es decir, la solicitud está referida a la partida registral por lo que la celebración de los actos jurídicos por el propietario con posterioridad a la anotación de inmovilización son válidos, solamente habrá que levantar simultáneamente la inmovilización temporal de la partida.
4. Procedimiento y trámite de la solicitud de inmovilización temporal
Los documentos descritos en el numeral 6.2 de la Directiva serán presentados a la Oficina del Diario, siguiendo el mismo procedimiento y plazos para la calificación de cualquier título ordinario de acuerdo con el procedimiento recogido en el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
5. Efectos generales del asiento temporal de inmovilización temporal
El asiento de inmovilización temporal tiene como efecto impedir la inscripción de un título que contenga un acto voluntario de disposición, carga o gravamen presentado en forma posterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización temporal de partidas correspondientes a predios hasta que se siga con el procedimiento previsto en la Directiva.
Con relación a ello cabe señalar que la anotación preventiva va impedir la inscripción de un acto voluntario de disposición, carga o gravamen presentado en forma posterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización temporal de partidas, en otras palabras, si se puede inscribir una disposición por mandato judicial, por ejemplo, una adjudicación vía remate de un proceso de ejecución de embargo o ejecución de garantía hipotecaria, también puede ser una ejecución en mérito a resolución administrativa como puede ser en el caso de una adjudicación vía remate de un procedimiento de ejecución coactiva, o como consecuencia de la adjudicación en vía arbitral. En el caso de cargas y gravámenes, pueden inscribirse por mandato judicial, administrativo o arbitral.
6. Procedimientos para inscribir actos de disposición, carga o gravamen una vez inmovilizada la partida del predio
6.1. Procedimiento para títulos con fecha cierta anterior a la inmovilización de la partida
Cuando se presente un título con fecha cierta anterior a la inmovilización de la partida, se seguirá el procedimiento que a continuación detallaremos.
El registrador procederá a cursar un oficio al notario, a fin de comprobar la autenticidad del documento presentado, procediendo a suspender el asiento de presentación, conforme el literal f) del artículo 29 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
El Tribunal Registral había señalado con anterioridad, en la Resolución N° 036-2013-SUNARP-TR-T del 23/01/2013, que debe suspenderse el plazo de vigencia del asiento de presentación de un título en todo supuesto en el que exista un impedimento transitorio que no puede ser removido por voluntad del administrado que instó el procedimiento administrativo registral de conformidad con el artículo 29 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
Lo importante de la Directiva es que regula expresamente la autorización para oficiar a un notario con la finalidad de comprobar la autenticidad del documento presentado, pero la comprobación de la autenticidad la va realizar al final el notario, toda vez que el registrador no va cotejar el parte notarial presentado al Registro con el documento original que obra en el protocolo del archivo notarial; es el notario quién una vez que ha verificado la autenticidad del documento responderá al registrador confirmando o negando la autenticidad.
En el caso que el notario informe sobre la presunta falsificación del título, el registrador procederá a tachar el mismo por falsedad documentaria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 36 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Informada la presunta falsificación el registrador debe efectuar la tacha del título por falsedad documentaria, que es una forma de tacha sustantiva conforme el literal f) del artículo 42 del TUO Reglamento General de los Registros Públicos. Este tipo de tacha no pone fin al procedimiento registral, conforme el artículo 2 del citado Reglamento, lo que conlleva a que frente a la tacha por falsedad documentaria proceda interponer el recurso de apelación. Así, pues, el registrador deberá realizar los trámites necesarios que acrediten indubitablemente la falsedad del documento, es decir, que la tacha no debe ser de plano sino que debe sustentarse, generalmente mediante el cruzamiento de información.
En ese sentido, el registrador deberá oficiar al notario si el título es un parte notarial, al Archivo General de la Nación si es un traslado de dicha institución, a la Municipalidad si nos encontramos ante un documento municipal, al Juzgado si es que el título es un parte judicial, etc., todo ello con la finalidad de que se pronuncien acerca de la autenticidad del documento y si la respuesta es negativa se proceda a la tacha sustantiva de título. Sin embargo, cuando los documentos son privados es más difícil la verificación de autenticidad, toda vez que al carecer de un documento matriz deberá ser reconocida por el que figura como titular del documento, por ello sería conveniente contar con un Registro de Presentantes de todas las entidades del Estado que usan el servicio registral a efectos de impedir la inscripción de títulos falsos.
Una vez tachado el título la Directiva indica que el registrador debe conservar el título original en custodia mientras se encuentre vigente el asiento de presentación. La finalidad aparentemente sería preservar la intangibilidad del documento, pero considero que lo que en realidad se busca es mantener el título para que en caso se interponga recurso de apelación se pueda derivarlo al Tribunal Registral, toda vez que, tal como se indicó anteriormente, la tacha por falsedad documentaria al ser un supuesto de tacha sustantiva no pone fin al procedimiento registral, por lo que procede interponer el recurso de apelación ante el Tribunal Registral que podrá realizar nuevamente los trámites pertinentes para verificar la autenticidad del documento.
Por otra parte, en caso que el notario emita una respuesta, confirmando la autenticidad del documento, el registrador procederá a calificar el título conforme al procedimiento regular previsto en el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Asimismo procederá a inscribir el levantamiento de la inmovilización, sin necesidad de requerir la solicitud del titular registral, o la escritura pública otorgada unilateralmente por el propietario con derecho inscrito, ni el resto de documentos previstos en la Directiva. En este supuesto, el registrador deberá informar al Jefe Zonal, adjuntando copia certificada del título archivado y de la partida registral involucrada sobre la presentación de una declaración jurada con datos falsos, a fin de iniciar las acciones penales que correspondan, de ser el caso.
El administrado asume la responsabilidad por la declaración jurada falsa, toda vez que anotada la inmovilización temporal de la partida no debería existir un título anterior a la inmovilización referido a actos de disposición, cargas o gravamen voluntarios.
La declaración falsa del administrado no tiene por qué afectar al adquirente del derecho, por ello el registrador calificará el título y en su caso procederá a inscribir el levantamiento de la inmovilización sin necesidad del titular registral o la escritura pública de inmovilización del titular con derecho inscrito. No podría ser de otra manera, porque la mala fe del titular registral que hace una declaración falsa no puede perjudicar al adquirente o acreedor.
6.2. Procedimiento para títulos con fecha cierta posterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización temporal
En caso que se presente un título con fecha cierta posterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización temporal, el registrador procederá, en primer lugar, a observar el título, a fin de que el titular con derecho inscrito solicite el levantamiento de la inmovilización de acuerdo a los requisitos previstos en la Directiva. No se requerirá la preexistencia del título formal de levantamiento de la inmovilización para efectos de inscribir el acto de transferencia o gravamen.
En este supuesto no existe una declaración jurada falsa, por lo que el Registrador no va informar a Jefatura para el inicio de las acciones penales, pero va a efectuar una observación para que el titular solicite el levantamiento de la inmovilización.
El título de levantamiento de inmovilización puede ser posterior al título de adquisición, carga o gravamen, por lo que no se exige su preexistencia al asiento de presentación del título con fecha posterior a la solicitud de inmovilización temporal. Ello es así porque la inmovilización está referida solamente a la partida registral y no es una prohibición para enajenar un predio, sino solo un mecanismo de seguridad para evitar la inscripción de títulos falsos.
Una vez presentada la escritura pública de levantamiento de la inmovilización y demás documentos, el registrador procederá a cursar un oficio al notario, a fin de comprobar la veracidad del documento, procediendo a suspender el asiento de presentación, conforme el literal f) del artículo 29 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. La justificación de la suspensión del título cuando se presente la escritura pública de levantamiento de inmovilización es para que el notario verifique la autenticidad de la documentación a efectos de no perjudicar al administrado, lo que considero es una medida razonable. Sin embargo, tal suspensión se debe en estricto a la demora de la respuesta del notario al registrador; lo que no sería necesario si es que se pudiera tener acceso a nivel nacional a la base de datos de kardex, contratantes, fecha y otros datos de las notarías o si es que se tuviese la interconexión correspondiente.
Cuando la escritura pública de transferencia, carga o gravamen voluntario contenga a su vez el acto de levantamiento de la inmovilización, se procederá a realizar la comprobación de acuerdo con el procedimiento descrito en el numeral 6.5.3.2 de la Directiva, debiendo el registrador proceder a tachar el título por falsedad documentaria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 36 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
En este supuesto ya no es necesario observar el título para que se adjunte la escritura de levantamiento de inmovilización, toda vez que en la escritura pública de transferencia, carga o gravamen, va constar el acto del levantamiento de la inmovilización, pero en este caso el registrador deberá oficiar a efectos de que el notario compruebe la autenticidad del documento presentado.
Si el notario emite una respuesta confirmando la autenticidad del documento, el registrador procederá a calificar el título conforme el procedimiento regular previsto en el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, procediendo luego a inscribir en la partida del predio el levantamiento de la inmovilización y el acto de transferencia o gravamen, de corresponder.
7. Supuestos en los cuales la inmovilización temporal no impedirá la inscripción de actos posteriores
No es necesario que se siga el procedimiento de verificación de títulos, aun cuando se presenten de forma posterior a la inmovilización, siempre que estemos ante:
• La inscripción o anotación de un mandato judicial, acto administrativo o decisión arbitral que se presente en forma posterior al asiento de inmovilización.
• Actos que no impliquen disposición, carga o gravamen.
• La inscripción de actos de disposición, carga o gravamen que deriven de alguna anotación preventiva o inscripción anterior al asiento de inmovilización.
• La anotación o inscripción de sucesión intestada o testamento.
Con relación a la anotación del mandato judicial, acto administrativo o decisión arbitral que se presenten en forma posterior al asiento de inmovilización, hay que precisar que se refiere a la presentación no a la fecha del documento judicial, administrativo o arbitral, es decir, el documento puede ser anterior o posterior al título de inmovilización temporal, toda vez que una solicitud unilateral de inmovilización no puede afectar a una decisión judicial, administrativa o judicial pues la inmovilización temporal de la partida no se puede equiparar a una constitución del patrimonio familiar.
Debemos señalar, asimismo, que el hecho que el mecanismo de inmovilización impida la inscripción de actos de transferencia, carga o gravamen, no significa que en los demás actos no se presenten falsificación de documentos, sino que se ha preferido por dichos actos pero la falsificación se puede presentar en los actos de independización, acumulación, declaratoria de fábrica, reglamento interno, junta de propietarios, habilitaciones urbanas. En todo caso, dependiendo de la eficacia de la inmovilización de partidas se debería evaluar si más adelante se comprende a otros actos inscribibles del Registro de Predios.
8. Responsabilidad por las declaraciones o su omisión
El administrado y el notario son responsables por las declaraciones efectuadas en el marco de la Directiva.
En el caso del administrado será responsable cuando efectué una declaración jurada falsa, es decir declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización temporal no ha sido transferido o se encuentre afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración jurada, pero en la realidad es todo lo contrario.
La responsabilidad del notario puede darse cuando se le oficie a efectos que verifique la autenticidad de la escritura pública, y brinde una respuesta falsa.
9. Vigencia de la inmovilización temporal
El asiento de inmovilización temporal tendrá una vigencia máxima de 10 años, contados desde el día de su presentación en la Oficina del Diario. No obstante, el propietario con derecho inscrito podrá solicitar que la inmovilización tenga un plazo menor de 10 años, para lo cual deberá mencionarlo en forma expresa en la escritura pública.
De no consignarse el plazo de la vigencia de la inmovilización, se entenderá que la solicitud es por el plazo máximo de 10 años.
La inmovilización temporal caducará de pleno derecho en el plazo establecido sin que sea necesario extender asiento alguno. La Directiva establece pues, la caducidad automática al vencimiento del plazo, sin que se deba extender asiento de cancelación, toda vez que se trata de una anotación preventiva que tiene como característica su temporalidad.
10. Ubicación y contenido del asiento de inmovilización temporal
El asiento de inmovilización temporal se extenderá en el rubro de cargas y gravámenes. Adicionalmente al contenido que debe tener todo asiento conforme a los reglamentos dictados por la Sunarp, el asiento de inmovilización contendrá lo siguiente:
• Tendrá la denominación de inmovilización temporal.
• Plazo de la vigencia de la inmovilización temporal.
Al respecto considero que a efectos que no se impida la inscripción de transferencias, cargas y gravámenes provenientes de mandato judicial, administrativo o arbitral debería precisarse que la inmovilización temporal es para actos voluntarios a efectos que no confunda a los usuarios y operadores del sistema registral.
Con relación al plazo de vigencia sería conveniente que se precise la fecha de inicio y la fecha de culminación de la inmovilización temporal, que deben ser contados desde la fecha del asiento de presentación, a efectos que se tenga certeza de su vigencia o caducidad, máxime si es que vencido el plazo la caducidad va operar en forma automática, sin necesidad de cancelación.
11. Supuestos de levantamiento de la inmovilización temporal
El registrador procederá a levantar la inmovilización temporal antes del plazo establecido, en el caso que el titular registral con derecho inscrito así lo solicite expresamente adjuntando los siguientes documentos:
• Solicitud de inscripción.
• Escritura pública declarando expresamente su voluntad de dejar sin efecto la inmovilización temporal.
• Pago de la tasa respectiva por derechos de calificación, correspondiente a la 0.81% de la Unidad Impositiva Tributaria.
Para proceder a la inscripción, el registrador deberá cursar un oficio al notario, a fin de comprobar la veracidad del documento, procediendo a suspender el asiento de presentación, conforme el literal f) del artículo 29 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
Con relación a la escritura pública de levantamiento sería importante si el notario inserta la constancia de verificación biométrica de la huella dactilar del propietario o del representante debidamente acreditado (tal como consta en el Proyecto de Ley remitido por el Colegio de Notarios del Callao). Ello, con el fin de evitar los casos de suplantación y falsificación de documentos.
En el supuesto de que el notario informe sobre la presunta falsificación del título, el registrador procederá a tachar el mismo por falsedad documentaria.
Sin embargo, si el notario confirma la autenticidad del documento, el registrador efectuará una calificación ordinaria y en su caso levantará la anotación preventiva de inmovilización temporal, teniendo en cuenta que se solicita la cancelación antes del vencimiento del plazo de inmovilización.
___________________________
* Registrador Público del Registro de Predios de la Zona Registral N° IX-Sede Lima. Capacitador Registral. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Docente universitario.
1 Publicada el 26/11/2013 y rectificada por fe de erratas el 05/12/2013 en el diario oficial El Peruano.
2 La documentoscopía es la técnica que trata de establecer, mediante una metodología propia, la autenticidad de escritos y documento para determinar, cuando sea posible, la identidad de sus autores. Cfr. MÉNDEZ BAQUERO, F. “Documentoscopía”. En: Estudios de Policía Científica, División de Formación y Perfeccionamiento de la D.G.P. Ministerio del Interior, Perú, 1994, p.14.
3 MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “La fe pública registral y la falsificación de documentos (Apuntes sobre la legitimación aparente y el poder de disposición)”. En: Revista Derecho y Cambio Social (Revista on-line). Nº 33, Perú, 2013, p. 52.
4 GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I. 3ª edición. Jurista Editores. Lima, 2012, p. 415.
5 El Decreto 62-97 puede consultarse en: <http://srp.gob.gt/wp-content/uploads/2012/04/Ley-de-Inmovilizacion-Voluntaria-de-Bienes-Registrados.pdf>.
6 El Proyecto Ley puede consultarse en: <http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/TraDocEstProc/Contdoc02_2011_2.nsf/d99575da99ebfbe305256f2e006d1cf0/b012002e885c38c705257c290051fd7f/$FILE/PL02962181113.pdf>.