Transferente se libera de sanear si no asintió la transacción celebrada por adquirente
CONSULTA:
Carlos y Juan, compradores de un mismo terreno, litigan por este. Juan, que es el segundo comprador, cita al vendedor para pedir saneamiento por evicción. No obstante, al final prefiere transigir con Carlos, el primer comprador, llegando Juan a quedarse con el bien a cambio de una suma de dinero. Ahora el vendedor se niega a reponer la suma pagada por Juan, aduciendo que este no debió transigir y que la venta era legal. Su abogado nos consulta si este alegato tiene sustento.
RESPUESTA: Si el adquirente transige en el proceso en el cual se persigue la evicción del bien adquirido, el transferente queda exento de la obligación del saneamiento si el adquiriente actuó sin el asentimiento de aquel, a pesar de haber sido notificado en el juicio promovido.
FUNDAMENTACIÓN:
El transferente de un bien tiene obligaciones de saneamiento hacia su adquirente, entre las cuales figuran el saneamiento por evicción, el saneamiento por vicios ocultos y el saneamiento por hecho propio del transferente.
En el caso particular se verifica que se habrían celebrado dos contratos de compraventa, por lo que existen dos compradores de un mismo bien, quienes buscan quedarse con el mismo. Ante tal situación, el vendedor que efectuó ambas transferencias debería responder por el saneamiento ante la evicción experimentada por uno de los adquirentes.
Sin embargo, existen ciertas circunstancias que pueden eximirlo de dicha obligación de saneamiento por evicción.
El saneamiento por evicción opera cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.
Pero, entre las circunstancias en las cuales el adquirente pierde el derecho de exigir el saneamiento por evicción, quedando el transferente liberado de la obligación de responder ante él, figuran el caso en que no haya pedido que se citara al transferente con la demanda en el juicio de evicción o si se sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y la perdió. Además, pierde el derecho si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso o ajeno. En adición, se cuenta un plazo de caducidad de un año a partir de la fecha en que se produjo la evicción.
La circunstancia que exime al transferente y que sería aplicable al caso planteado, la constituye la transacción entre el adquirente y el tercero.
Con el fin de poder comprender de manera idónea la situación descrita es menester citar el artículo 1493 del Código Civil, el cual dispone que si el adquirente, con el asentimiento del transferente, ha evitado la evicción mediante un pago, el transferente puede liberarse de todas las consecuencias del saneamiento con el reembolso de lo pagado, de los intereses, de todos los gastos en que haya incurrido el adquirente y de la indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente incurrió en dolo o culpa al celebrar el contrato.
En consonancia con lo anterior, y como natural derivación de su contenido, resulta que si el adquirente transigió el proceso sin que el transferente hubiera prestado su asentimiento a esta transacción, este quedaría exento de la obligación de saneamiento.
En tal caso no podría considerarse que el transferente deba reembolsarle al adquirente en virtud de su falta de asentimiento que lo excluye de las consecuencias del saneamiento, por no encajar su comportamiento en el supuesto de hecho descrito en el artículo 1500 del Código Civil.
Por lo tanto, es acertado el argumento empleado por el vendedor para negarse a efectuar reembolso alguno en concepto de saneamiento por evicción.
Base legal:
• Código Civil: arts. 1493, 1498 y 1500.