Si retrayente conocía precio de transferencia concluye proceso de retracto
CONSULTA:
Julia y César son hermanos copropietarios de un inmueble por cuotas iguales. César le propuso a su hermana transferirle su cuota, pero esta consideró excesivo el monto. Ante ello, César realiza la transferencia a otra persona. De pronto, Julia cambia de opinión, mas César le comunica que ya había realizado la transferencia por el monto mencionado. Julia demanda el retracto, sin embargo, manifestó que desconocía el monto de la transferencia con la finalidad de dilatar los plazos para esperar que se le conceda un préstamo con el cual pagar el valor de la cuota ideal de su hermano. El abogado de César nos consulta si es posible evitar el retracto.
RESPUESTA: Corresponde declarar la conclusión del proceso de retracto si el retrayente alega desconocer la prestación pero se acredita que la conocía o que estaba en razonable actitud de conocerla.
FUNDAMENTACIÓN:
El retracto es una figura excepcional mediante la cual el retrayente se subroga en el lugar del adquirente en todas las estipulaciones del contrato. Generalmente se piensa en el contrato de compraventa, pero también tiene lugar en la dación en pago y en la transferencia de las porciones indivisas de un bien en copropiedad y en la llamada venta de usufructo.
En el caso planteado se trata de la transferencia de una porción indivisa de un bien inmueble, en tal situación será uno de los copropietarios quien estará legitimado para ejercer el derecho por la transferencia de la cuota ideal del otro.
En cuanto al ejercicio del derecho de retracto, tanto en este caso como en los demás supuestos, es requisito ineludible que el retrayente reembolse al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por este, y, en su caso, los intereses pactados.
Este requisito determina que en la demanda de retracto se deba anexar el certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses debidos por este y que se hubieran devengado. En el caso en que se hubiera pactado plazo para el pago del saldo, el retrayente deberá otorgar garantía suficiente.
Es posible que el retrayente desconozca la contraprestación pagada o debida por el bien que se intenta retraer, por lo que debe expresar esta circunstancia en la demanda. A su vez, los demandados, indicarán en la contestación dicho monto.
Ahora bien, en el caso planteado estamos en el supuesto de haberse pagado la contraprestación en su totalidad y dicha circunstancia, así como el montante de lo pagado, se comunicó a la retrayente, de modo que esta no podría alegar desconocimiento y debió haber anexado el certificado de depósito en la demanda, como requisito para el ejercicio del derecho de retracto.
Ante su manifestación de desconocimiento, corresponde a los demandados la prueba de lo contrario, es decir, que podría demostrarse el efectivo conocimiento por parte de la retrayente del monto de la adquisición.
En tal caso, el efecto de dicha prueba consiste en la conclusión especial del proceso, la cual puede declararse en cualquier estado del mismo si, habiendo indicado el retrayente desconocer la prestación pagada o debida, se acredita que la conocía o que estaba en razonable actitud de conocerla. En la resolución señalada el juez impondrá una multa no menor de veinte ni mayor de cuarenta Unidades de Referencia Procesal a la parte demandante, sin perjuicio de las costas y costos del proceso.
En conclusión, si se llega a probar que, en efecto, la retrayente conocía o estaba en razonable actitud de conocer la prestación, corresponde declarar la conclusión del proceso de retracto.
Base legal:
• Código Civil: arts. 1592 y 1599.
• Código Procesal Civil: arts. 495, 498, 499 y 502.