Un abogado nos comenta que luego de celebrada una compraventa con arras confirmatorias y entregadas por su cliente, la compradora verificó que ninguna de las partes concurrió en la fecha fijada para la firma de la escritura pública. Asimismo, nos señala que la vendedora no cumplió con desocupar el bien en la fecha programada y se niega a devolver las arras aduciendo que le corresponden debido al incumplimiento de la obligación por parte de la compradora. Como no existe en el Código Civil una previsión explícita en el caso de incumplimiento recíproco, el mencionado abogado nos consulta cuál sería la solución a este caso.

RESPUESTA: Si en un contrato de compraventa con arras confirmatorias ambas partes incumplen con su obligación, la parte que recibió las arras deberá únicamente devolverlas en el monto recibido, no dobladas, ello pese a que la otra parte también incumplió.

FUNDAMENTOS:

Las arras de confirmación tienen la función de establecer de modo incontestable la conclusión del contrato, mas ante el cumplimiento o el incumplimiento de una de las partes, presentan efectos diversos a tener en cuenta, tanto quién recibió las arras, quién las dio, así como quién cumplió o incumplió con su parte.

En lo que respecta al cumplimiento, las arras pueden seguir dos destinos alternos: ora se devuelven a la parte que las dio, ora se imputan al crédito de quien las recibió, dependiendo, claro está, de la naturaleza de la prestación: así si se entregó una suma de dinero en concepto de arras, y el crédito es por una suma dineraria, es lo más práctico que quien las recibió no las devuelva, sino que las descuente del monto total de la deuda. Esto es lo que dispone el artículo 1477 del Código Civil.

En caso de incumplimiento las consecuencias son diferentes. Este es el momento patológico dentro de la relación contractual, y es importante tomar nota, asimismo, de las causas del incumplimiento, pues el Código Civil en su artículo 1478 atribuye ciertos efectos al incumplimiento por causa imputable, los que no se producen en caso de incumplimiento inimputable a la parte. Es preciso también considerar quién incumplió: si fue quien entregó las arras, las perderá a favor de quien las recibió; si, en cambio, es la parte que las recibió la que incumple con su obligación, deberá devolverlas dobladas.

Sin embargo, el Código no se ha puesto, expresamente, en el supuesto planteado en la consulta, en que ambas partes incumplen su obligación.

Como se ve la vendedora se escuda en el incumplimiento de la compradora, lo que la legitimaría a quedarse con las arras, de no ser porque ella misma está en falta, lo que hace difícil de sostener su pretensión. Entonces, ¿cuál ha de ser la solución?

Viendo las cosas desde el punto de vista opuesto, tendríamos que también la compradora podría aducir que ante el incumplimiento de la parte que recibió las arras, le correspondería a la compradora recibir el doble de lo que dio, pero ella misma se encuentra en falta. Todo esto obliga a pensar en una solución justa.

Hagamos de cuenta que se concedan ambas pretensiones basadas en el artículo 1478 del Código Civil, es decir, que se faculte a la vendedora a quedarse con las arras por el incumplimiento de la vendedora, y que, del mismo modo, se le otorgue a la compradora las arras dobladas por el incumplimiento de la vendedora. Imaginemos una cifra cualquiera, por ejemplo, mil soles en calidad de arras. El resultado sería que la vendedora se queda con mil, pero devuelve dos mil. Restándole mil a los dos mil, el resultado es que la cantidad neta a devolver es solo de mil. A este resultado se puede arribar con solo aplicar dos veces, por así decirlo, el artículo 1478, tanto a favor como en contra de cada una de las partes incumplidoras.

Lo dicho resuelve el problema planteado ya que, en efecto, sería injusto tolerar el incumplimiento de una de las partes, mientras se castiga el de la otra. Habrá que rechazar entonces que la vendedora se quede con las arras.

Base legal:

• Código Civil: arts. 1477 y 1478.