La duplicidad de partidas en sede registral: alcances doctrinarios y jurisprudenciales
La presencia de duplicidad de registros representa un desafío para el sistema registral, generando una situación en la que se contraponen derechos entre los distintos titulares, correspondiendo cada uno a las partidas respectivas que coexisten. El artículo 56 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos, define como “duplicidad registral” aquella en la que se abre más de una partida para el mismo bien mueble o inmueble, y también para la misma persona natural o jurídica, considerando asimismo como duplicidad de partidas la existencia de superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios.
En la presente sección pasaremos a hacer un recuento de las principales características de la duplicidad de partidas en sede registral y cuál es su respectivo tratamiento a partir del desarrollo doctrinario y jurisprudencial.
I. CONCEPTUALIZACIÓN
En la doctrina registral, el fenómeno de la duplicidad de registros es también llamada doble inmatriculación y genera una situación anormal que el sistema registral debe enfrentar. Si bien existen muchas causas por las cuales este fenómeno puede ocurrir, la doctrina ha concluido que el escenario más común es la falta de un buen catastro.
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Doctrina La duplicidad de partidas, también llamado doctrinariamente doble inmatriculación, consiste en que un mismo bien mueble o inmueble o una misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura de una partida registral se origina más de una partida registral. donde cada una de ellas es independiente con relación a la otra. En consecuencia, la duplicidad de partidas genera una situación anómala, en virtud de la cual con referencia a un mismo inmueble existen simultáneamente asientos de dominio con distintos titulares. Asimismo. cabe señalar que las causas por la cuales se puede generar el fenómeno de la duplicidad de partidas son muy diversas. Sin embargo, la doctrina ha atribuido a la falta de un buen catastro la posibilidad de esta duplicidad de partidas, ya que el acceso de la finca al Registro se basa en simples declaraciones de los interesados hechas por documentos auténticos. Rimasca, A. (2015). El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral. Lima: Gaceta Jurídica, p. 222. |
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Jurisprudencia La duplicidad de partidas es definida por el artículo 56 del Reglamento General de los Registros Públicos, de la siguiente manera: “Existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto más de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble. la misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que determine la apenara de una partida registral conforme al tercer párrafo del Artículo IV del Título Preliminar de este Reglamento. Se considera también como duplicidad de partidas la existencia de superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas regístrales con pendientes a distintos predios”. Resolución N° 285-2010-SUNARP-TRA-A-, fundamento 2. |
Ahora bien, a pesar de lo compleja de la situación, lo cierto es que en caso de que no se descubra esta duplicidad de partidas operarán todos los principios del sistema registral y, por lo tanto, los dos titulares estarán legitimados para la disposición de las mismas.
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Jurisprudencia La duplicidad de inscripciones consiste en una anomalía del Registro que afecta seriamente el despliegue de los efectos de los principios registrales como el de legitimación y fe pública registral. En el ámbito registral se puede corregir la anomalía generada por la duplicidad de inscripciones a través de los procedimientos establecidos en el título V del Reglamento General de los Registros Públicos, sin perjuicio de que en caso el cierre de partidas registrales incompatibles, el mejor derecho de propiedad sobre el área superpuesta se defina en el Poder Judicial o a través del acuerdo entre los titulares de los predios involucrados. Resolución N° 1023-2014-SUNARP-TR-L, fundamento 7. |
II. ÓRGANO COMPETENTE
Respecto al tratamiento que debe de seguir un caso en donde se haya encontrado el fenómeno de duplicidad de partidas podemos distinguir dos escenarios: en el primero, las partidas se encuentran ante un mismo órgano; en el segundo, estas están abiertas en distintos órganos desconcentrados.
CUADRO N° 1: Proceso de cierre de partidas duplicadas
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Doctrina Debe tenerse en cuenta que el artículo 57 del mismo reglamento establece que el órgano competente para pronunciarse sobre el procedimiento de cierre de partidas por duplicidad es la gerencia registral correspondiente, precisando que en el caso de partidas abiertas en distintos órganos desconcentrados, el competente para conocer el procedimiento de cierre será el gerente registral del órgano desconcentrado en el que se encuentre la partida de mayor antigüedad, por lo que este colegiado no debe emitir pronunciamiento respecto a las decisiones adoptadas en dicho órgano al momento de disponer el cierre de determinada partidas o el traslado de asientos registrales a la partida más antigua. Rimasca, A. (2015). El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral. Lima: Gaceta Jurídica, p. 225. |
III. TIPOS DE DUPLICIDAD EN EL REGISTRO DE PREDIOS
También es importante mencionar que la duplicidad de partidas tiene diferentes tipos, entre los cuales podemos encontrar la superposición total y la superposición parcial.
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Jurisprudencia Cuando la duplicidad sea generada por la superposición parcial de predios se procederá de conformidad con lo establecido en el artículo 60, especificándose en la respectiva anotación de cierre que este solo comprende parte del área del predio inscrito en la partida menos antigua, dejándose constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, con precisión de los linderos y medidas perimétricas, salvo que no se haya podido determinar con exactitud el área superpuesta, en cuyo caso se precisará su ubicación y el área aproximada. En atención a lo regulado en el artículo que antecede podemos colegir que si bien es cierto, al momento de efectuarse la anotación de cierre de partidas, debe dejarse constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, así como la indicación de los linderos y medidas perimétricas, en caso que ello no se hubiera podido determinar con certeza, se precisará la ubicación y área aproximada. Esto último es lo que habría ocurrido en la evaluación del cierre de partida, la Resolución de Gerencia Registral solo hace referencia a áreas aproximadas. Resolución N° 537-2014-SUNARP-TR-L, fundamento 8 |
IV. CIERRE DE PARTIDAS
Ahora bien, el problema de la duplicidad de partidas puede solucionarse mediante un procedimiento llamado cierre de partidas. Recibida una solicitud de cierre de partidas por duplicidad o la comunicación de existencia de duplicidad del área registral o de cualquier otra área interna, la unidad registral solicita un informe técnico al área de catastro de la respectiva zona registral a fin de determinar la existencia de superposición, salvo que la comunicación provenga de esta última, en cuyo caso a la comunicación debe adjuntarse el informe técnico correspondiente.
El informe técnico del área de catastro debe ser emitido de conformidad con lo previsto en el numeral 7.3 de la Directiva DI-004-2020-SCT-DTR, aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 178-2020-SUNARP/SN.
En caso el área de catastro señale que no es posible determinar la existencia de duplicidad por falta o insuficiencia de documentación técnica o datos técnicos en los títulos archivados, la unidad registral procede a verificar si sobre la base de la información obrante en la partida y los títulos archivados respectivos es posible determinar con certeza la existencia de duplicidad por presentarse casos como:
a) Ambas partidas se abrieron en mérito al mismo título;
b) Identidad de datos de ubicación de los predios involucrados conforme a la descripción literal obrante en las partidas o títulos archivados correspondientes.
Establecida la existencia de superposición por el área de catastro o a consecuencia de la evaluación efectuada por la unidad registral, esta procede a la determinación de la antigüedad de las partidas y a la evaluación jurídica respecto del mecanismo corrector aplicable al supuesto de duplicidad.
La antigüedad de las partidas, en caso de partidas independizadas, se determina sobre la base de la antigüedad de las respectivas matrices primigenias conforme al análisis de su procedencia tabular. En caso de partidas independizadas de la misma matriz, la antigüedad se determina por la fecha del asiento de presentación de la independización.
Por otro lado, para establecer la medida correctiva a aplicar, la unidad registral debe verificar o descartar que el caso concreto se encuentra incurso en alguno de los siguientes supuestos:
En caso de haberse descartado la ocurrencia de alguno de los supuestos antes indicados, la UREG determina si los asientos de las partidas involucradas son idénticos, compatibles o incompatibles a efectos de aplicar la medida correctiva de cierre, conforme a los procedimientos previstos en los artículos 58 al 60 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, según corresponda.
Es importante mencionar que en este proceso también es posible que cualquiera pueda apersonarse al procedimiento y formular oposición al cierre, por lo que el mismo se publica en el diario El Peruano y a través de la página web de la Sunarp. No se trata, sin embargo, de un aviso cualquiera, sino que el mismo debe contar con la siguiente información:
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Jurisprudencia (...) De otro lado, el artículo 60 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la gerencia registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre de partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas partidas. La resolución que emita dicha gerencia será notificada a los titulares de ambas partidas, así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cierre, en el domicilio que aparece señalado en el titulo inscrito con fecha más reciente” Resolución N° 1745-2012-SUNARP-TR-L, fundamento 3. |
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Jurisprudencia También es necesario señalar que dicha resolución será publicitada con la finalidad de que cualquier interesado pueda apersonarse al procedimiento y formular oposición al cierre. Luego de transcurridos 60 días desde la última publicación del extracto de la resolución, la gerencia dispondrá el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se formule oposición, en cuyo caso dará por concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal circunstancia en las partidas duplicadas. En este último caso, queda expedito el derecho de los interesados para demandar ante el órgano jurisdiccional correspondiente la declaración de cierre, cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión destinada a rectificar la duplicidad existente. Resolución N° 1745-2012-SUNARP-TR-L. fundamento 4. |
V. CIERRE TOTAL Y/O PARCIAL
Finalmente, tanto la doctrina como la jurisprudencia nos indica que el procedimiento de cierre de partidas puede ser total o parcial. En el primer caso no hay una posibilidad de realizar inscripción sobre aquella partida no menos antigua que la otra que se cierra; mientras que, en el segundo, ocurre lo contrario.
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Jurisprudencia Cuando la duplicidad sea generada por la superposición parcial de predios, se procederá de conformidad con lo establecido en el artículo 60 del RGRP, especificándose en la respectiva anotación de cierre, que este solo comprende parte del área del predio inscrito en la partida menos antigua, dejándose constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, con precisión de los linderos y medidas perimétricas, salvo que no se haya podido determinar con exactitud el área superpuesta, en cuyo caso se precisará su ubicación y el área aproximada Resolución N° 537-2004-TR-L, fundamento 8. |
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Doctrina Al momento de efectuarse la anotación de cierre de partidas debe dejarse constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, así como la indicación de los linderos y medidas perimétricas; en caso que ello no se hubiera podido determinar con certeza, se precisará la ubicación y área aproximada. Esto último es lo que habría ocurrido en la evaluación del cierre de partida, la resolución de gerencia registral solo hace referencia a áreas aproximadas. Atilo Cornejo, A. (1995). Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, p. 106. |
Como se mencionó anteriormente, la duplicidad de partidas es un fenómeno anómalo en nuestro sistema registral, pero que, afortunadamente, tiene solución mediante una serie de mecanismos proporcionados por la propia ley. Muchos más detalles acerca de esos procedimientos pueden encontrarse en los Lineamientos para el procedimiento de cierre de partidas por duplicidad en el registro de predios, aprobados mediante la Resolución N° 008-2022-SUNARP/DTR y emitidos por la Dirección Técnica Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
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