El usufructo es un derecho real que permite a una persona, llamada usufructuario, disfrutar de los bienes de otra persona, obteniendo provecho de ellos sin poder alterar su sustancia o destino económico. Esto significa que el usufructuario puede usar, gozar y obtener los frutos del bien, como rentas, cosechas o intereses, pero no puede venderlo, donarlo o destruirlo. Si bien es un concepto que ha sido desarrollado ampliamente en la jurisprudencia civil, lo cierto es que el Tribunal Registral también le ha prestado bastante atención en los últimos años. Es así como en la presente sección presentaremos los pronunciamientos más importantes de esta instancia sobre el usufructo.

1. La existencia de un derecho de propiedad de tercero incompatible impide la inscripción del usufructo

2. Mediante el título apelado se solicita la inscripción del derecho de usufructo constituido en mérito a la escritura pública de fecha 05.01.2006, otorgada ante notaría pública de Arequipa Elsa Holgado de Carpio.

Revisada la citada escritura pública, ella contiene el anticipo de legítima efectuado por Jorge Valentín Vizcarra Zevallos y Edith Gutiérrez Luna a favor de su hijo Renzo Yamil Vizcarra Gutiérrez, la cual fue registrada en el asiento C00002 de la partida N° 11062850.

Sin embargo, también consta en la misma escritura pública la constitución de derecho de usufructo. Dice la cláusula décima al respecto: “Mediante el presente los otorgantes convienen en establecer un cargo al anticipo el mismo que se determina como usufructo vitalicio a favor de la anticipante hasta los últimos días de su vida, en la forma de casa-habitación y administración del bien inmueble, tienen el derecho de uso y disfrute del mismo sin restricción alguna, conforme a lo normado por los artículos 999 al 1029 del Código Civil, constituyéndose de esta manera la carga por lo que ambas partes manifiestan su conformidad con lo estipulado, sin que no pueda existir reclamo posterior alguno.

Con relación al usufructo el artículo 999 del Código Civil Vigente establece: “El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno (…)”.

El usufructo constituye un gravamen para su propietario, dado que, por medio de dicho derecho real se confiere a un tercero, el usufructuario, en forma temporal, el ejercicio de ciertas facultades propias de la propiedad, como son el uso y el disfrute, con exclusión del propietario.

Resolución N° 240-2012-SUNARP-TR-L

2. Normativa no exige consignar expresamente carácter oneroso o gratuito de usufructo

8. Conforme a lo expuesto en los numerales que anteceden, resulta válido concluir que los poderes de uso y disfrute conferidos a Lucy Marcone Montejo se originaron en un acto de liberalidad. Siendo ello así, y tomando en cuenta que no existe ninguna norma que establezca la obligatoriedad de consignar de manera expresa la condición de oneroso o gratuito de un usufructo, resulta innecesaria la presentación de la escritura pública aclaratoria solicitada por la Registradora.

Así, en opinión de este colegiado, la registradora incurre en un error al citar el artículo 1002[3] del Código Civil, toda vez que dicha norma está referida a la transmisión del usufructo y no a la constitución del referido gravamen (que constituye un acto jurídico distinto). El tema de constitución de usufructo alude al nacimiento de este derecho sin que haya existido previamente.

En este orden de ideas, corresponde revocar la observación formulada al presente título.

En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N° 897-2012-SUNARP-TR-L del 19/6/2012.

Con la intervención de la vocal (s) María Teresa Salazar Mendoza, autorizada mediante la Resolución N° 032-2019-SUNARP/PT del 23/1/2019.

Estando a lo acordado por unanimidad.

Resolución N° 440-2019-Sunarp-TR-L

3. Usufructo sobre los bienes de un menor de edad a favor de su madre no puede inscribirse sin autorización judicial

4. En la rogatoria examinada, la usufructuaria es madre del menor de edad propietario de los predios inscritos, sin embargo, el gravamen a constituir pretende imponerse de forma vitalicia sobre los predios inscritos del menor, por lo que ya no se trataría de un usufructo legal ya que, conforme a lo antes desarrollado, sus efectos no pueden exceder la vigencia de la patria potestad a la que está sujeta el menor incapaz, en consecuencia, nos encontraríamos no frente a un usufructo legal, sino a uno de tipo convencional que contrariamente a la inexigibilidad de la autorización judicial, sí requiere de pronunciamiento judicial en atención al artículo 167 numeral 1 del Código Civil. Por tanto, procede confirmar la decisión de la primera instancia.

Intervienen como vocales (s) Daniel Fernando Montoya López y José Arturo Mendoza Gutiérrez, autorizados mediante la Resolución N° 278-2017-SUNARP-SN, de fecha 27.12.2017 y la Resolución N° 134-2018-SUNARP/PT del 1.6.2018, respectivamente.

Resolución N° 441-2018-SUNARP-TR-L

4. Inmueble cedido por anticipo de legítima y usufructo a favor del anticipante no requiere intervención de ambos padres

10. Sin embargo, siendo que la representación de los padres frente a sus hijos deriva del ordenamiento legal, el artículo 167 del Código Civil señala que:

“Los representantes legales requieren autorización expresa para realizar los siguientes actos sobre los bienes del representado:

1. Disponer de ellos o gravarlos.

2. Celebrar transacciones.

3. Celebrar compromiso arbitral.

4. Celebrar los demás actos para los que la ley o el acto jurídico exigen autorización especial”.

De la lectura de esta enumeración taxativa de supuestos en los que el representante necesita la autorización expresa, no se desprende que la aceptación de liberalidades requiera este tipo de autorización.

Siendo esto así, puede sostenerse, que, en los casos de donaciones puras y simples, el contrato no supone la merma en el patrimonio de los hijos menores, sino más bien un incremento del mismo, por lo que la representación del menor de edad en este contrato puede ejercerla cualquiera de los padres.

En dicho sentido se ha señalado en la Resolución N° 212-2009-SUNARP- TR-T que: “(...) no existe disposición legal alguna que determine cuál es la edad en la que puede considerarse que el menor cuenta con discernimiento, ni cuáles son sus presupuestos. A criterio de Varsi, debe considerarse que el menor con discernimiento es el adolescente, es decir, el menor que cuenta con doce o más años, según lo dispone el artículo I del Título Preliminar del Código de los Niños y Adolescentes aprobado por la Ley N° 27337”.

11. El fundamento de lo antes señalado radica en que las donaciones no importan un perjuicio para el que los recibe, sino que por el contrario enriquecen su patrimonio, requiriéndose por ello solo la aceptación del donatario.

A mayor abundamiento, el artículo 455 del mismo Código, como ya indicamos regula el derecho del menor de edad capaz de discernimiento para aceptar donaciones puras y simples, sin la intervención de sus padres. Por consiguiente, en este supuesto, el propio menor de edad está facultado inclusive para otorgar por sí mismo la escritura pública cuando dicha formalidad sea requerida para la validez del acto adquisitivo. El artículo en mención se refiere a las donaciones puras y simples, esto es a aquellas por las que el donante transfiere la propiedad de un bien sin que el donatario realice algún acto sujeto a cambio, o a la realización de algún suceso, esto es, que no se les impone la realización de alguna modalidad, ya sea cargo, condición o plazo.

Resolución N° 2382-2019-SUNARP-TR-L

5. No procede ampliación de plazo del usufructo si representante de menor propietario efectuó modificaciones de términos en contrato sin autorización judicial

22. La doctrina denomina actos de disposición, en contraposición a los actos de administración, a aquellos actos jurídicos que afectan a la esencia o capital de la cosa o bien, o a una parte sustancial del mismo; es el caso de los actos de enajenación o gravamen de un derecho.

El usufructo de los bienes del menor no se puede catalogar como un acto de administración porque no tiene como finalidad la conservación ni mejoramiento del bien, sino que existe la disposición de los atributos de la propiedad (usar y disfrutar), por lo que se trata de un acto de disposición.

Tal como lo señalamos líneas arriba, el usufructo constituye en realidad un gravamen para su propietario, porque por medio de dicho derecho real se confiere a un tercero, el usufructuario, en forma temporal, el ejercicio de ciertas facultades propias de la propiedad, como son el uso y el disfrute, con exclusión del propietario.

En ese sentido, el otorgamiento de derecho de usufructo es indudablemente un acto de gravamen sobre el predio submateria, siendo criterio de este colegiado que la introducción de modificaciones en cuanto a los alcances y plazo del citado derecho real constituyen igualmente actos de gravamen sobre el inmueble dado que se afecta el ejercicio de los atributos de la propiedad del menor de edad sobre el inmueble.

Por consiguiente, en aplicación de los artículos 167 y 447 del Código Civil, corresponde confirmar el numeral 2.2 de la observación formulada al título referido en el encabezamiento, únicamente en el sentido que las modificaciones introducidas al contrato de usufructo mediante escritura pública del 7/12/2012 fueron formalizadas por la madre del menor Daniel Levi Peña Rodríguez, Graciela Carmen Rodríguez Chuquitaipe, no habiéndose acreditado que contase con la autorización judicial necesaria para ello. Cabe precisar que según consta de la introducción del instrumento público presentado la señora Graciela Carmen Rodríguez Chuquitaipe intervino por derecho propio, es decir no invocó que obraba en representación su hijo menor de edad.

Estando a lo acordado por unanimidad.

Resolución N° 1513-2020-SUNARP-TR-L

6. Cesión de usufructo deberá ser notificada a propietario solo si existe prohibición de transferencia, pues se requiere su intervención

6. Sobre la transmisibilidad del usufructo Max Arias-Schreiber Pezet señala:

“No existe ningún inconveniente para la transmisibilidad del usufructo, salvo cuando se hubiese prohibido en forma expresa o cuando se haya constituido con carácter personalísimo. Según la norma tampoco será transferible cuando se trate de un usufructo nacido del imperio de la ley, pues este último es evidentemente de carácter personal. No está de más mencionar, aunque resulte obvio, que lo que es objeto de transferencia es el derecho de usar y disfrutar temporalmente los bienes ajenos y no éstos en sí mismos, razón por la cual en el Proyecto del Código Civil de 1982 se denominaba a esta figura como “cesión del usufructo”, estableciéndose en el artículo 213 que el titular del usufructo podía “(…) ceder su derecho (…)”.

Con relación a la duración del usufructo materia de transferencia, el mismo autor señala:

“Por otro lado, es preciso señalar, no obstante, que la duración del usufructo originalmente pactada debe ser siempre respetada, sin que puedan excederse sus límites. Es decir, que en el acto por el cual se conviene la transmisión del usufructo no puede pactarse un plazo de duración mayor al original, lo cual supondría una ampliación de dicho plazo, que es precisamente lo que la norma rechaza. El artículo, sin embargo, no regula el caso de que al momento de la transmisión se establezca en efecto un plazo mayor, lo que genera la interrogante de si en ese supuesto el acto de transferencia es nulo o si cualquier exceso en el plazo se reduce al límite temporal constituido por el plazo original. Esta última es una solución plausible, pues el optar por la nulidad entorpecería la circulación de la riqueza”.

Finalmente, respecto de la intervención del propietario del bien afectado con el usufructo materia de transferencia Arias-Schreiber Pezet comenta:

“Un último aspecto que merece comentario, es que la norma del artículo 1002 no exige el asentimiento o intervención del propietario (constituyente del usufructo) para efectos de la transmisión o gravamen del mismo, de modo que el usufructuario podrá realizar estos actos sin aviso previo a aquél”.

Como puede observarse, resulta procedente la cesión del usufructo no requiriendo que dicho acto de disposición sea notificado al propietario como requisito de eficacia, pues tratándose de derechos reales, el poder adquirido es directo e inmediato sobre el bien, si necesidad de notificación o autorización del titular del bien; sin embargo, la intervención del propietario si será requerida, en el caso que, se haya pactado la prohibición de transferir y gravar dicho derecho real por parte del usufructuario.

Resolución N° 387-2021-SUNARP-TR

7. No procede extensión de plazo de usufructo si tiempo por el que se constituyó ha caducado

13. Visto el título archivado No 596284-2009 –que dio mérito a la extensión del asiento D00004– se advierte que el usufructo bajo examen fue constituido mediante contrato; al respecto, cabe indicar que conforme al artículo 1005 del Código Civil, los efectos del usufructo se rigen por el acto constitutivo y, no estando previstos en Este, por las disposiciones previstas en el Título III del Libro V del Código Civil. En ese sentido, de la cláusula tercera de la escritura pública del 12/8/2009 consta que el usufructo fue otorgado a favor de Julio Luis Peña Alvarado por el plazo de diez (10) años, computados desde la fecha de suscripción del citado instrumento (20/8/2009). En otros términos, según lo acordado por los contratantes, el plazo de vigencia del derecho de usufructo caducaba el 20/8/2019.

14. Ahora bien, mediante el presente título se solicita la ampliación del plazo estipulado para el usufructo convencional inscrito en el asiento D00004, en mérito a la cláusula décimo tercera de la escritura pública del 7/12/2012 otorgada por Graciela Carmen Rodríguez Chuquitaipe de Peña –o señora Rodríguez– a favor de Julio Luis Peña Alvarado y Angélica Carmen Claros Ayala –o “los cónyuges”–.

Así, de la citada cláusula consta lo siguiente:

“La señora Rodríguez declara que los bienes objeto de la prestación a su cargo se encuentran, al momento de celebrarse el presente contrato, libres de todo gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y, en general, de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite el derecho de propiedad, posesión, uso o la libre disponibilidad de los mismos, salvo el derecho de usufructo que fuera constituido por el señor Danny Daniel Peña Claros mediante escritura pública de fecha 12 de agosto de 2009, otorgada ante el notario público de Lima, doctor César Francisco Torres Kruger sobre el inmueble sito en el jirón Sebastián Barranca N°s 181 y 183, distrito de La Victoria, provincia y departamento de Lima, a favor de los cónyuges, el cual corre inscrito en el asiento D00004 del rubro ‘gravámenes y cargas’ de la partida N° 49070210 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, el cual continuará vigente hasta que los cónyuges consoliden la propiedad de la totalidad del citado inmueble”.

Como puede verse, en virtud de la escritura del 7/12/2012, la señora Graciela Carmen Rodríguez Chuquitaipe de Peña y la sociedad conyugal Peña Claros acordaron ampliar el plazo de duración del usufructo registrado en el asiento D00004 de la partida No 49070210 del Registro de Predios de Lima, lo que equivale a su prórroga.

Resolución N° 1513-2020-SUNARP-TR-L

8. En el caso de usufructo de parte del predio, de naturaleza urbana, si de la BGR y la documentación técnica presentada se puede verificar que existen otros elementos que permiten la ubicación del inmueble, no resulta estrictamente necesario el cumplimiento de los requisitos técnicos específicos de los planos

8. En ese sentido, tenemos que la formalidad que deberá cumplir la documentación técnica (plano) será acorde con la naturaleza del predio, (urbano o rústico) y con el acto a inscribir. Así, siendo que en el presente caso el inmueble submateria es de naturaleza urbana y el acto a inscribir es un usufructo, tenemos que la documentación técnica a presentar deberá de cumplir con los requisitos técnicos generales, antes mencionados, no siendo estrictamente necesario el cumplimiento de los requisitos técnicos específicos, siempre que de la base de la información gráfica con la que cuente el área de bases gráficas y la información contenida en la documentación técnica presentada se pueda determinar si el área a usufructuar se ubica dentro del predio matriz y si sobre ella existe o no conflicto con otro derecho.

Resolución N° 3671-2024-SUNARP-TR

9. Los derechos reales como el usufructo se rigen por el principio de legalidad, es decir que sus alcances y efectos están señalados en la ley, lo que la diferencia del derecho de obligaciones en el cual rige el principio de autonomía de la voluntad. En ese sentido, en la calificación registral, cualquier mención respecto a los alcances del usufructo diferente a lo que señala la ley, debe tenerse por no puesta

- Se trata de un derecho subjetivo, por cuanto otorga a su titular una situación de potestad respecto de ciertos bienes, y en este sentido, otorga una situación oponible a terceros.

- Es un derecho real perteneciente a la categoría de los llamados derechos reales limitativos de dominio, en el sentido que no atribuye a su titular las mismas facultades que el propietario tiene y en tanto constituye. Sin embargo, se trata de un derecho real principal, por cuanto tiene vida y autonomía propia.

- Confiere el derecho de usar y gozar de una cosa, no así el derecho de disponer.

- El bien sobre el cual recae el usufructo debe ser ajeno. De esta manera, queda claro que no tendría sentido hablar de usufructo sobre un bien propio.

- Es un derecho limitado y por tanto debe ser ejercido de forma tal que el uso y disfrute de la cosa no acarree ninguna modificación sustancial del bien o de su uso, en este mismo sentido la explotación del bien deberá llevarse a cabo de la forma normal y acostumbrada.

- Es un derecho temporal, lo que constituye otra manifestación del carácter limitado del derecho, de esta forma su máxima duración es la vida del usufructuario, en el caso de que se trate de una persona natural, de treinta años si se trata de una persona jurídica, o de noventa y nueve años en caso que los bienes inmuebles sean de valor monumental.

- Es un derecho divisible en tanto puede ser constituido a favor de varias personas simultáneamente. En conclusión, podemos sostener que el usufructo siempre recae sobre un bien ajeno y otorga a su titular las facultades de uso y disfrute, más no de disposición, por ser esta atribución exclusiva de su propietario, el mismo que puede constituirse de forma vitalicia.

Resolución N° 4520-2024-SUNARP-TR (NSIR-T)

10. En el caso de usufructo de parte del predio, de naturaleza urbana, bastara que el plano presentado cuente con la suscripción del profesional responsable (arquitecto o ingeniero), para efectos de su revisión por el área de catastro de conformidad con el artículo 7.1.2 de la Directiva DI-004-2020-SCT-DTR

7. En ese sentido, tenemos que la formalidad que deberá cumplir la documentación técnica (plano) será acorde con la naturaleza del predio, (urbano o rústico) y con el acto a inscribir. Así, siendo que en el presente caso el inmueble submateria es de naturaleza urbana y el acto a inscribir es un usufructo, bastará la suscripción del profesional responsable en el plano sin requerirse de visación municipal alguna, pues no existe normativa que exija dicha formalidad a diferencia de la inmatriculación5 o independización6 de un inmueble. Verificado el plano inserto en la escritura pública, se advierte que el mismo no cuenta con la suscripción del profesional responsable, corresponde, por lo tanto, confirmar el numeral 2 de la observación formulada por la primera instancia con la precisión señalada en el presente numeral.

Resolución N° 0966-2024-SUNARP-TR (NSIR-T)

11. No corresponde denegar la inscripción del derecho de usufructo, si del contrato se puede determinar el objeto materia de usufructo (constitución sobre una parte física del bien) y la partida registral en la que se solicita la inscripción

5. En ese sentido, con base en lo analizado, el referido derecho recaerá sobre los bienes de la siguiente forma:

a) Sobre la totalidad del bien.

b) Sobre una parte física del bien.

c) Sobre cuotas ideales.

Según se puede ver del análisis, en la primera parte se consigna la forma en la que se constituye el acto jurídico de usufructo, mientras que en la segunda se detalla el objeto sobre el cual recaerá el referido derecho; bajo dichos supuestos, es viable que el usufructo pueda constituirse sobre un área específica del bien inmueble, siempre que se adjunte la documentación técnica que identifique dicha área.

6. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de usufructo otorgado por Martin Mario Lartiga Ochoa a favor de Telecom Infraestructure Partners Perú S.A.C. respecto de un área de 38.89 m² que forma parte del predio inscrito en la partida 11278631 del Registro de Predios de Lima. Sobre la base del escrito presentado con el reingreso, la Registradora formula observación señalando básicamente que en la partida 11278631 ya consta inscrito el usufructo, que en la partida 11176159 se encuentra reducida a zonas comunes, por lo que no procede inscribir actos en ella, asimismo, que se aclare la rogatoria y de ser el caso se presente desistimiento parcial respecto de aquellos actos que no sean objeto de la misma.

Por su parte, la apelante cuestiona la decisión de la primera instancia conforme a lo expuesto en el rubro III de la presente resolución, precisando que el área del usufructo objeto de la rogatoria del presente título es el área de 38.89 m² que corresponde a Viettel Perú S.A.C., la cual recae en el predio inscrito en la partida 11278631.

Por lo que corresponde a esta instancia determinar en el presente caso si se encuentran determinados el acto objeto de inscripción y la partida registral en la que recae. 7. Este Tribunal ha expresado mediante Resoluciones N° 406-2022-SUNARP-TR del 4/2/2022 y Nº 1167-2023-SUNARP-TR del 17/3/2023 –entre otras– que los contratos son identificados por sus elementos constitutivos y no por la denominación asignada por las partes, motivo por la cual, la incongruencia en la denominación del acto jurídico no debe constituir un obstáculo para la calificación registral conforme a su naturaleza jurídica.

Conforme se desprende de los citados criterios jurisprudenciales, la idea subyacente es que al margen de la denominación empleada por los comparecientes al momento de otorgar la escritura por cuyo mérito se pide la inscripción de un acto o derecho, lo relevante para efectos registrales es que la escritura pública presentada reúna los elementos esenciales del contrato que se pretende inscribir.

Resolución N° 5141-2024-SUNARP-TR (NSIR-T)

12. Para poder inscribir usufructo se requiere que estén determinados el beneficiario, el bien sobre el que se constituye y el plazo. Asimismo, si el usufructo recae sobre una parte del predio es necesario contar con el informe técnico previo del área de catastro

12. Con la finalidad de subsanar el extremo de la citada observación, con el reingreso del 21/6/2024, el recurrente presentó la documentación técnica legible constituida por la memoria descriptiva, el plano de localización y el plano perimétrico del área materia de usufructo; sin embargo, la antedicha documentación técnica no fue remitida por el registrador al área de catastro.

Téngase en cuenta que, conforme se ha desarrollado en el numeral 11 del presente análisis, se requiere el Informe Técnico previo de la Oficina de Catastro, cuando el acto a inscribir se refiere, entre otros, a la constitución de un usufructo que afecta parte del predio.

En ese sentido, corresponde disponer que en ejecución de la presente resolución el registrador a cargo de la calificación del presente título, derive la citada documentación técnica al área de catastro, solicitando el informe técnico correspondiente, luego de ello deberá de proseguir con la calificación del título de acuerdo a la normatividad vigente. Estando a lo acordado por unanimidad; con intervención del vocal (s) Ángel Núñez Ramírez autorizado mediante Resolución N° 275-2024- SUNARP/PT del 09/10/2024.

Resolución N° 4652-2024-SUNARP-TR (NSIR-T)

13. No procede la extinción del usufructo por consolidación cuando verificado los antecedentes registrales y la documentación presentada no se desprende que la calidad de propietario y usufructuario recae en la misma persona

Al reunirse el usufructo y la propiedad en una misma persona, aquel queda extinguido por regla general, ya que el derecho no admite el supuesto de usufructo sobre cosa propia. Ramón M. Roca Sastre expresa: “Es un caso clásico de extinción automática de los derechos reales, los cuales quedan entonces absorbidos por el dominio, concebido este como núcleo centrípeto, haz y síntesis de todas las facultades de señorío que pueden tenerse sobre una cosa (...)”.

Por su parte, Gunther Gonzales Barrón analizando la consolidación, indica que esta es “causa de extinción automática del usufructo, es decir opera ipso iure y con independencia de la voluntad de los sujetos”. Jorge Eugenio Cateñeda, comentando sobre la extinción de la hipoteca en el Código Civil de 1936, señala: “(...) Como la hipoteca deberá constituirse sobre inmueble que no es del acreedor, cuando por efecto de la consolidación se reúnen en la misma persona las calidades de acreedor hipotecario y dueño del inmueble hipotecado, la hipoteca se extingue”.

En ese sentido, el caso de extinción de hipoteca por causa de “confusión de derechos” surge cuando esta sea absoluta o completa, como dice Roca Sastre, y se produzca entre el crédito o el débito o entre la hipoteca y la propiedad, no obstante, cabría configurar un supuesto de extinción parcial por causa, cuando, por ejemplo, el acreedor hipotecario adquiera tan solo una parte de la cosa hipotecada, bien sea una porción material de la misma o bien una cuota indivisa de ella. Dichos razonamientos pueden ser válidamente aplicados a la extinción del usufructo por la misma causa, es decir por consolidación; por lo tanto, si al revisar una partida registral se puede visualizar que la condición de propietario y usufructuario recae o recayó en una sola persona, el usufructo queda extinguido.

Resolución N° 2691-2024-SUNARP-TR (NSIR-T)