¿Procede la aplicación de un precedente de observancia obligatoria respecto de títulos ingresados al Registro antes de la publicación de dicho precedente?
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Hace un tiempo mi abuelo decidió venderme un predio muy importante para él. Este se encuentra algo lejos de casa, pero después de discutirlo con la familia, decidimos solicitar su inscripción del cambio de uso de rural a urbano el 16 de abril de 2024. Por tanto, adjuntamos una serie de documentos, como es el caso del certificado de zonificación y vías expedido por el Instituto Nacional de Planeamiento de la Municipalidad Provincial de Arequipa, el plano perimétrico, entre otros. No obstante, nos dimos con la sorpresa que la registradora pública decidió tachar el título, basando su decisión en el CCLXXV Pleno Registral del año 2024 que indica que no procede la inscripción del cambio de condición o uso del predio de rústico a urbano en mérito al certificado de zonificación y vías o en mérito al certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. He consultado con un abogado, quien me dijo que los precedentes entrarán en vigencia y serán de cumplimento obligatorio desde el día siguiente de su publicación y, en ese sentido, el precedente aprobado en el CCLXXXV Pleno fue publicado el 24 de abril de 2024. Entonces, mi consulta es: ¿procede la aplicación de un precedente de observancia obligatoria respecto de títulos ingresados al Registro antes de la publicación de dicho precedente? |
Respuesta
El certificado de zonificación y vías y el de parámetros constituyen documentos previos de la habilitación urbana, los cuales –según se ha normado en el artículo 14 del TUO de la Ley Nº 29090– son aquellos que regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio.
Al respecto, los artículos 32 y 69 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) indican que dichos documentos únicamente deben dar lugar a la anotación preventiva respectiva; por ende, no pueden sustentar la inscripción del cambio de uso de un predio inscrito como rústico a urbano, pues para ello la propia Ley N° 29090, Ley de Habilitaciones Urbanas, ha contemplado cuál es el procedimiento que se debe seguir para la citada conversión.
En diversos pronunciamientos el Tribunal Registral ha expresado un criterio opuesto a lo manifestado en el considerando precedente, es decir, admitiendo el cambio de uso de un predio inscrito como rural a urbano en virtud de la sola presentación de los documentos antes señalados. Este criterio reiterado en varias resoluciones, sin constituir un precedente de observancia obligatoria, ha sido sometido a evaluación por parte del Pleno del Tribunal Registral. El precedente en cuestión menciona que:
Jurisprudencia
Cambio de condición o uso del predio de rústico a urbano
No procede la inscripción del cambio de condición o uso del predio de rústico a urbano en mérito al certificado de zonificación y vías o en mérito al certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Criterio sustentado en la Resolución N° 527-2015-SUNARP-TR-L del 12/3/2015. Asimismo, se tuvieron en cuenta los fundamentos del voto en discordia de la Resolución N° 0069-2024-SUNARP-TR del 9/1/2024
Ahora bien, haciendo una revisión de la jurisprudencia del Tribunal Registral en esta materia, podemos apreciar lo siguiente:
Jurisprudencia
El criterio adoptado en el CCLXXXVI Pleno Registral debe ser aplicado aun cuando se trate de títulos presentados de forma previa a la publicación del precedente e incluso si se trata de un criterio que no propicia la inscripción, regla que encuentra su excepción solo si existe un precedente previo que sí propicie la inscripción, supuesto en que será de aplicación este último (situación que no se presenta en esta apelación). De este modo, siendo este el primer precedente de observancia obligatoria sobre la materia, el criterio en él recogido será de aplicación inclusive a los títulos que ingresaron al Registro antes del 24.4.2024, a pesar de existir reiterada jurisprudencia que propicia la inscripción.
Resolución N° 2207-2024-SUNARP-TR
Asimismo, la normat0iva indica que:
Normativa
Artículo 158.- Precedentes de observancia obligatoria
Constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los Plenos Registrales, que establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias registrales, en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria posterior.
Artículo 158 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
Siendo que mediante la celebración de los plenos registrales se aprueban, modifican o dejan sin efecto los precedentes de observancia obligatoria, el criterio aprobado en el CCLXXXV Pleno constituye precedente administrativo de observancia obligatoria por todas las instancias registrales hasta que sea objeto de modificación por uno posterior.
El artículo 103 de la Constitución determina que las normas no se aplican retroactivamente. A lo señalado debemos decir que el precedente de observancia obligatoria aprobado por el Tribunal Registral recoge la interpretación de normas legales, es decir, no es una norma.
En efecto, el numeral 1 del artículo VI del Título Preliminar del TUO de la Ley N° 27444 prescribe: “Los actos administrativos que al resolver casos particulares interpreten de modo expreso y con carácter general el sentido de la legislación, constituirán precedentes administrativos de observancia obligatoria por la entidad, mientras dicha interpretación no sea modificada”.
En la misma dirección se encuentra el artículo 158 del TUO del RGRP: “Constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos (…) que establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles (…)”.
En ese sentido, lo que correspondería sería la confirmación de la tacha realizada por la registradora.