RESUMEN El proceso de desalojo, que se tramita en la vía correspondiente a los procesos sumarísimos, tiene como propósito obtener la restitución de la posesión de un inmueble ocupado por una persona con título posesorio (arrendatario, subarrendatario, comodatario) o sin título posesorio alguno (como el caso del precario), o por cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.

Está regulado en poco más de diez artículos del Código Procesal Civil (artículos 585 al 596), que se ocupan de la posibilidad de acumular la pretensión del pago de la renta, la determinación de los sujetos activo y pasivo, el caso del tercero ocupante, la falta de legitimidad pasiva, las reglas de notificación, el llamado desalojo accesorio, la limitación de los medios probatorios, el requerimiento de lanzamiento y la ejecución del mismo, la figura denominada “sentencia con condena de futuro” que permite demandar el desalojo antes del vencimiento del plazo para restituir el bien, el pago de mejoras y la aplicación de las normas procesales del desalojo para otros casos de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios, en lo que sean aplicables.

No solo se trata de uno de los procesos más frecuentes en la realidad procesal, sino, sobre todo, de uno de los procesos en los que, en la práctica, se suelen presentar constantes dudas, dificultades o interpretaciones normativas de diferente naturaleza, con relación, por ejemplo, a quien le compete la legitimidad activa, esto es, si es necesario ser propietario para interponer una demanda de desalojo o si se exige la presentación de un título de propiedad; o si es viable discutir el mejor derecho de posesión entre quien ocupa el inmueble y quien solicita su restitución; o la necesidad de presentar los recibos de arrendamiento impagos cuando se invoca la causal de falta de pago, entre otros aspectos.

Frente a una normativa del desalojo más bien discreta en el Código Procesal Civil, es la jurisprudencia la que ha desarrollado con un poco más de amplitud las vicisitudes y problemáticas que se presentan en la práctica procesal, contribuyendo con su esclarecimiento y con una comprensión más acabada de las normas que rigen este proceso. Considerando la relevancia del mismo, en esta sección se presenta una serie de extractos jurisprudenciales sobre el tema.

I Consideraciones generales del proceso de desalojo

1. Naturaleza jurídica

“… El proceso de desalojo constituye únicamente una acción posesoria destinada a la restitución de la posesión a favor de su titular pero, dada su naturaleza sumaria, no puede convertirse en un escenario procesal en el que se debata la validez de títulos de propiedad o […] la oponibilidad entre sí de títulos contradictorios. […] Reafirmando estos argumentos, es escenario recalcar que el desalojo constituye una acción posesoria tendiente a la protección jurisdiccional del derecho real de posesión…”

Casación N° 4674-2013-Piura

“… El desalojo es el instrumento procesal de tutela del derecho del propietario para que recupere su inmueble a través de una vía sumarísima…”

Casación N° 978-2007-Lima

2. No se requiere ser propietario para plantear un desalojo, basta con contar con algún título legítimo

El desalojo constituye una acción posesoria tendiente a la protección jurisdiccional del derecho real de posesión. En tal sentido, queda claro que no se requiere ser propietario para plantear un desalojo, sino que basta con contar con algún título que legitime a su titular a solicitar la restitución de un bien que viene siendo poseído por un tercero…”

Casación N° 4749-2013-Ancash

3. Cualquiera de los integrantes de un patrimonio en copropiedad, puede ejercer la acción de desalojo

“… El estado de copropiedad constituye patrimonio autónomo, y conforme al artículo sesenta y cinco del Código Procesal Civil, cualquiera de los integrantes de dicho patrimonio se encuentra habilitado para ejercitar directamente la pretensión de desalojo...”

Casación N° 3176-2007-Lima

4. No es viable el desalojo entre copropietarios

“… El Colegiado Superior advierte que no resulta viable el desalojo entre copropietarios, dejando a salvo el derecho de la demandante para que lo haga valer conforme a ley, por ello, tal pronunciamiento supone establecer que los elementos expuestos en la demanda dejan de tener todo asidero y respaldo legal (para efectos de un pedido de desalojo), dado que el pronunciamiento de la Sala de mérito supone que se está ante un petitorio que es jurídicamente imposible […], por tanto, la recurrida se encuentra adecuadamente fundamentada, en atención a los hechos que se han acreditado en el proceso…”

Casación N° 4211-2007-Ica

5. Los albaceas pueden ejercer la acción de desalojo

“…Los albaceas como administradores de los bienes de la sucesión, si [sic-léase sí] están facultados para demandar el desalojo de los inquilinos que ocupan las fincas de la testamentaria…”

Casación N° 2656-2000-Lima

6. La acción de desalojo persigue la defensa del derecho de reivindicación del propietario

“… Si bien la acción de desalojo es una acción real, sin embargo, tal acción persigue la defensa de uno de los derechos que la ley le confiere al propietario, que es la reivindicación, la que de acuerdo al artículo novecientos veintisiete del Código Civil es imprescriptible…”.

Casación N° 4930-2006-Santa

7. Los jueces tienen la obligación de dilucidar la identificación del inmueble materia de desalojo

“…Los jueces, en virtud de la facultad que le confiere el artículo ciento noventicuatro del Código Procesal Civil, están en la obligación de dilucidar plenamente la identificación del predio que es materia de desalojo…”.

Casación N° 1422-2006-Callao

8. Es obligatorio que la parte accionante acredite la propiedad del terreno, edificación o fábrica levantada del predio materia de desalojo

“…Este supremo tribunal, en reiterada jurisprudencia sobre materia de desalojo, ha establecido como una de las obligaciones de la parte accionante, el acreditar la propiedad del inmueble cuyo desalojo pretende, la cual debe comprender no sólo el terreno sino además la edificación o fábrica levantada sobre el mismo…”.

Casación N° 1324-2007-Lima Norte

“…Siendo que los demandantes no son propietarios de la edificación (sino del terreno), no es pertinente la aplicación respecto de esta, de lo dispuesto en los artículos novecientos once y novecientos veintitrés del mismo Código (C.C), no siendo posible proceder al desalojo de soo el terreno…”.

Casación N° 1830-1999-Cono Norte

II Proceso de desalojo por causal de falta de pago

1. Objeto y requisitos de la acción de desalojo por falta de pago

“…La pretensión de desalojo por falta de pago tiene como objeto (petitum) la restitución de un inmueble que es objeto de arrendamiento cuya causa petendi se sustenta en que el arrendatario al no haber pagado determinado número de rentas al arrendador ha incurrido en causal de resolución, cuyo efecto es que el contrato de arrendamiento se deje sin efecto, lo que conlleva a que se restituya el bien…”

Casación N° 1830-1999-Cono Norte

2. No se discuten los derechos de propiedad y posesión en los procesos de desalojo por falta de pago

“…En los procesos de desalojo por falta de pago, no está en discusión el derecho de propiedad ni el derecho a poseer…”

Casación N° 81-1996-La Libertad

3. En los procesos de desalojo por falta de pago, no se requiere acreditar los recibos de arrendamiento impagos

“…Tratándose de un proceso de desalojo por falta de pago, no es necesario presentar con la demanda los recibos de arrendamiento impagos, como si es exigencia en los procesos ejecutivos [entiéndase procesos únicos de ejecución]…”.

Casación N° 718-2001-Lima

4. En los procesos de desalojo por falta de pago, se tiene que definir si se encuentra en mora el demandado no siendo válido pronunciarse sobre la vigencia del título

Décimo. Los justiciables han discutido en el proceso cuál de los contratos de arrendamiento se encuentra vigente, si el que se celebró el 23 de noviembre de 1995 o el que suscribió el 02 de enero de 1999 [...]. Décimo Primero. En el juicio de desalojo por falta de pago, lo único tiene que definirse es si el demandado se encuentra o no en mora en el pago de la merced conductiva y no cabe pronunciamiento sobre la vigencia de uno u otro contrato porque ello es ajeno al real objeto de la materia controvertida y porque dicha determinación solo sería relevante si se tratara de desalojo por vencimiento de contrato. Décimo Segundo. Los hechos valorados por la sentencia de vista, determinan que la demandada se encontraba en mora en el pago de la merced conductiva [...] porque las consignaciones que efectuó fueron notificadas a la demandante, cuando ya se había admitido esta demanda de desalojo.

Casación N° 202-2000-Lima

5. En los procesos de desalojo por falta de pago, se tiene que verificar si se ha producido el pago y no la condición de ocupante precario del demandado

Segundo. Respecto a la aplicación incorrecta del IV Pleno Casatorio, no se advierte por parte de este Colegiado Supremo la infracción denunciada en tanto que la sentencia de vista hace un análisis del Considerando 5.1 del Pleno Casatorio Civil (Casación N,° 2195-2011 Ucayali) referido a los supuestos de ocupación precaria entre ellos el de Resolución Extrajudicial de un contrato conforme a los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, supuesto en el que se encontraría inmerso el presente proceso peto si se hubiera demandado desalojo por ocupación precaria; sin embargo, la demanda es de desalojo por falta de pago lo que implicaba verificar si efectivamente se ha producido dicha falta de pago y es en ese sentido que actuó la Sala de Vista, no apreciándose una aplicación incorrecta del pleno casatorio en cuestión.

Casación N° 1249-2016-Lima Norte

III Proceso de desalojo por causal de vencimiento de contrato

1. En los procesos de desalojo por vencimiento de contrato, no se discute la titularidad del inmueble

“…El presente proceso se contrae a una acción de desalojo por vencimiento de contrato, promovida de acuerdo con lo previsto en el artículo quinientos ochentiséis del Código Procesal Civil, esto es, como arrendador y no como propietario, en el que no está en discusión la titularidad del inmueble…”.

Casación N° 2886-2000-Lima

2. Consecuencias del envío de la carta notarial requiriendo la desocupación del bien cuando el contrato de arrendamiento ha vencido

Tras la emisión del IV Pleno Casatorio Civil, ¿ha quedado impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato cuando ya realizó el requerimiento (carta notarial) de restitución del bien, o es facultativo que lo haga valer por esa causal o por ocupación precaria? El Pleno acordó por mayoría: “Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hada el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria”

Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil,realizado en Chiclayo, 2007

3. Si el contrato de arrendamiento no estuvo inscrito, y se pretende despojar al arrendatario, el arrendador debe iniciar la acción de desalojo por vencimiento de contrato, y no por ocupante precario

“…En caso de enajenación de bien inmueble arrendado, si el contrato no estuviese inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido. El hecho de dar por concluido el contrato de arrendamiento significa que el arrendador tiene derecho a exigir la devolución del bien comunicándolo al arrendatario, y de no obtener su desocupación, iniciar la acción de desalojo por conclusión del contrato, motivo por el cual el inquilino no se convierte en ocupante precario…”

Casación N° 3574-2006-Lima

4. Si el arrendatario ostenta con título para ocupar el inmueble, y se pretende despojar, la acción de desalojo viable es por vencimiento de contrato y no por ocupación precaria

“…La interpretación correcta del artículo novecientos once del Código Civil es que el arrendatario ostenta título para ocupar el inmueble, por tanto, no puede ser ocupante precario, por lo que en este caso la acción de desalojo pertinente es la derivada de la conclusión del contrato de arrendamiento y no la de ocupante precario…”

Casación N° 896-2001-Lima

IV Proceso de desalojo por causal de ocupación precaria

1. Naturaleza jurídica de la posesión precaria

“La posesión precaria es aquella posesión de hecho que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido, caracterizándose por tanto por la ausencia de un título que justifique el uso o disfrute del bien. En ese sentido, […] nos encontramos frente a una posesión netamente ilegítima de mala fe, que pudo haber sido en un comienzo una posesión ilegítima de buena fe (el poseedor tuvo un título nulo), pero ante el requerimiento de restitución de la posesión, el poseedor se negó a hacerlo…”

Casación N°1730-2011-Cusco

2. Presupuestos imprescindibles para que prospere la acción de desalojo por ocupación precaria

Noveno. [...] Mediante la pretensión de desalojo por ocupación precaria se deberá establecer si la parte demandante ha acreditado su derecho a la restitución del bien inmueble, y respecto al demandado, si tiene un título que justifica su posesión. En consecuencia, para que prospere la acción de desalojo por esta causal se requiere la concurrencia inexorable de los siguientes presupuestos: i) Que, el actor acredite su derecho a la restitución del bien al tener la condición de propietario de este o encontrarse dentro de alguno de los supuestos contenidos en el artículo 586 del Código Procesal Civil que legitima a interponer la presente demanda al arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598 del mismo código, considere tener derecho a la restitución de un predio; ii) Que, no exista vínculo contractual alguno entre demandante y demandado; iii) Que, haya ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien inmueble por la parte demandada; y, iv) Que, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado esta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que no se ajuste a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos: a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido; b) que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y, c) que se adquiera de aquél que teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo.

Casación N°2156-2014-Arequipa

3. El proceso de desalojo no es una acción real, ni es una acción reivindicatoria

“El desalojo por ocupación precaria no es una acción real, ni es una acción reivindicatoria simplificada: es ciertamente una acción posesoria y de naturaleza personal. No está dirigida a proteger la propiedad, sino a proteger la posesión y por eso corresponde, además del propietario, a quien considere tener derecho a la restitución. En esta acción no se discute la propiedad de un bien, tan sólo el derecho a poseer…”

Casación N°5571-2007-Lima

4. El proceso de desalojo puede ser ejercida por el propietario que no pudo poseer su predio

“…La acción de desalojo por ocupante precario puede ser también ejercida por el propietario de un bien que no había ingresado a ocuparlo por encontrarse ocupado por un poseedor precario…”

Casación N°1926-01-La Merced

5. En un proceso sumarísimo sobre desalojo por ocupación precaria resulta impertinente pretender determinar cuál de los justiciables tiene el mejor derecho de propiedad

Quinto. La sentencia de vista ha declarado fundada la demanda sobre la base de considerar que los demandados no han acreditado que el título de propiedad que invocan pueda servir pata enervar la acción; sin embargo, en un proceso sumarísimo sobre desalojo por ocupación precaria resulta impertinente pretender determinar cuál de los justiciables tiene el mejor derecho de propiedad; configurándose la causal que se fundamenta en el inciso primero del artículo 386 del Código Adjetivo. Sexto. Además el propio juzgador al declarar infundada la excepción de falta de legitimidad para obrar del demandante e improcedente las tachas deducidas por la actora considera que el derecho de propiedad que alega el recurrente debe hacerse valer en vía de acción; consecuentemente, la demanda deviene en improcedente.

Casación N°1922-99-Callao

6. Cuando se trata de acciones que tengan como pretensión la restitución del bien por ocupación precaria, el actor debe ser necesariamente propietario

Sexto. El artículo 586 del Código Procesal Civil establece que pueden ser sujetos activos de la acción de desalojo el propietario, arrendador, administrador y todo aquel que tiene derecho a la restitución del bien; procediendo dicha acción -entre otras causales- por ocupación precaria, que es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido conforme lo dispone el artículo 911 del Código Civil, empero, cuando se trata de acciones que tengan como pretensión esta causal, el sujeto activo de la relación jurídica procesal debe ser necesariamente el propietario quien deberá acreditar de manera indubitable su derecho de propiedad [...]. [...] Octavo. Si bien es cierto que se ha afectado en uso el inmueble [...] y como titular de dicho derecho goza de las facultades propias de la administración, también lo es que esta entidad no ostenta la propiedad del bien por cuya razón la recurrente no goza de titularidad respecto del derecho discutido y por tanto carece de legitimidad para solicitar la restitución del bien por ocupación precaria, como así lo ha determinado la Sala de vista, agregándose a ello el hecho de no haberse identificado a la mayoría de los numerosos poseedores del inmueble pues solo se ha emplazado a un grupo minoritario de ellos quienes habrían justificado su permanencia en el bien en virtud de los medios probatorios aportados en autos, por todo lo cual no se configura la causal de precariedad prevista en el artículo 911 del Código Civil, pues no basta que el poseedor carezca de título sino que debe estar ausente cualquier circunstancia que evidencie la legitimidad de dicha posesión [...].

Casación N°2369-2003-Lima

7. En los procesos de desalojo por ocupación precaria, la interposición de una demanda de usucapión constituye título para poseer el predio

“La interposición de una demanda de prescripción adquisitiva de dominio de modo alguno constituye título para poseer el bien sub litis [objeto del proceso de desalojo por ocupación precaria]…”

Casación N°4478-2006-San Martín

8. Los hijos menores de edad de los padres demandados en un proceso de desalojo por ocupación precaria no constituyen litisconsortes necesarios por tener la calidad de servidores de la posesión

El Pleno acordó por mayoría: “Que, los hijos (menores de edad) de los padres demandados en un proceso de desalojo por ocupación precaria, que ocupan el inmueble materia de desalojo, no constituyen litisconsortes necesarios por tener la calidad de servidores de la posesión al tener una relación de dependencia con los padres y por tanto no necesitan ser integrados a proceso ni emplazados al amparo del artículo 897° del Código Civil, salvo que tengan intereses contrapuestos”.

Pleno Jurisdiccional Distrital Civil y Familia, realizado en Arequipa, 2013

9. Al tener la condición de heredera forzosa, no tendría la calidad de precaria, por tanto, tiene un título que la habilita como poseedora del inmueble mientras que no se diluciden los derechos hereditarios que corresponden a los herederos forzosos

IV [...] 14. No constituye infracción normativa de los principios de iniciativa de parte el hecho de que las instancias de mérito hayan concluido [...] que la demanda es improcedente al contar la demandada con título que justifica su posesión por tener la calidad de heredera forzosa de los padres causantes que celebraron un acto de liberalidad a favor del hijo demandante, toda vez que la obligación del órgano jurisdiccional en un proceso de desalojo por ocupación precaria no es solo determinar si el demandante cuenta con derecho para solicitar la restitución en los términos que prescribe el artículo 586° del Código Procesal Civil, sino también establecer si se da en la demandada la ausencia de cualquier circunstancia que justifique la ocupación que hace del predio cuya restitución se le solicita. [...] 24. En ese sentido, si las instancias de mérito, básicamente, determinan que la demandada no tiene la calidad de precaria sobre el predio en litis por tener la condición de heredera forzosa del causante SAO quien, conjuntamente con su esposa, otorgó en anticipo de legítima el predio cuya restitución solicita el demandante, esta Sala Suprema considera que no se incurre en la infracción denunciada, toda vez que, a pesar de que el demandante acredita su titularidad registra! sobre dicho predio con un acto de liberalidad de sus causantes como lo es el anticipo de legítima, existe en el caso un título que habilita a la demandada, en su calidad de heredera forzosa, la posesión del inmueble mientras que no se diluciden los derechos hereditarios que corresponden a los herederos forzosos.

Casación N°985-2013-Arequipa