RESUMEN

En la doctrina jurídica se distingue entre el retracto convencional y el legal. El primero está regulado en nuestra legislación en el artículo 1586 del Código Civil, bajo el nomen iuris de pacto de retroventa, en cuyo marco, en mérito del acuerdo entre las partes de un contrato de compraventa, el vendedor adquiere el derecho de resolverlo unilateralmente, en cualquier momento y sin necesidad de declaración judicial.

El retracto legal, que es el que examinaremos en los párrafos subsiguientes, es denominado en nuestra legislación como derecho de retracto y consiste en un derecho que la ley otorga a ciertas personas, en ciertas situaciones, para subrogarse en el lugar del comprador en un contrato de compraventa, asumiendo todas las estipulaciones, tal como se desprende de su definición positiva contenida en el artículo 1592 del Código Civil; y en el artículo 1599 se regulan los casos de procedencia. Un aspecto importante de esta figura es que, a diferencia de la retroventa, no conlleva un retorno a la situación anterior. Más bien, la relación jurídica original se mantiene y continúa desplegando sus efectos, con la única excepción de que el comprador es subrogado por el tercero que ejerce el derecho a retraer.

La Corte Suprema se ha pronunciado sobre el derecho de retracto en diversas ocasiones, como veremos a continuación.

I Consideraciones generales del derecho de retracto

1. Naturaleza jurídica del derecho de retracto

Sexto. (…) (i) Constituye una facultad que emana de la ley, por lo que no puede ser establecida convencionalmente; (ii) Es otorgado por la ley únicamente a determinadas personas, tratándose de una lista cerrada (numerus clausus), establecida en forma taxativa, correspondiendo a estímulos de orden público, lo que hace que no pueda ser interpretada en forma extensiva, ya que recorta la autonomía privada (de las partes contratantes) y la seguridad jurídica (de la parte compradora); (iii) Por su naturaleza excepcional, su área de acción contractual es reducida (se da solo en contratos de compraventa, dación en pago y, por extensión, permuta); (iv) Solo procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles; (v) El retrayente, que es quien ejerce el retracto, desplaza al comprador y toma su lugar en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, con lo que opera la subrogación, produciéndose solamente una modificación subjetiva, por lo que no hay pues, resolución, ni rescisión, ni revocación, ni nulidad, sino una verdadera sustitución, ya que no se da lugar a un nuevo contrato (vi) Como consecuencia de la subrogación, el retrayente debe reembolsar al comprador los conceptos señalados por el numeral (precio, tributos, gastos e intereses pagados por este, si los hubiere).

Casación N° 3270-2008-Tumbes

2. Efectos del ejercicio del derecho de retracto

Noveno. En el retracto, el contrato de venta original permanece inatacable, sin sufrir rescisión o resolución alguna, ya que el vendedor no devuelve el precio al comprador, sino que es el tercero retrayente, que reemplaza al comprador y ocupa su lugar vía subrogación, quien debe reembolsar al adquirente el precio, tributos y demás gastos pagados por este, de modo que son las sumas abonadas por el subrogado las que deben ser satisfechas por quien demanda el retracto; contando siempre el vendedor con los medios legales para que el nuevo obligado en los hechos cumpla con ejecutar las prestaciones que le corresponden.

Casación N° 2514-2002-Loreto

3. El derecho de retracto como un derecho de subrogación

Cuarto. (…) el retracto debe ser considerado como un derecho de subrogación en virtud del cual el comprador es sustituido por un tercero, ajeno al contrato de compraventa, quedando subsistente dicho contrato, es decir, continúa vigente la relación jurídica obligatoria creada por el contrato, produciéndose así una subrogación sui géneris, que tiene su origen en la ley y no en la voluntad de las partes, aun cuando opera por impulso personal (del retrayente).

Casación N° 3270-2008-Tumbes

4. El retracto va contra la voluntad de los contratantes

(…) El retracto es acción de excepción que va contra la voluntad de los contratantes y su procedencia debe admitirse en forma restrictiva (…).

Casación N° 2251-97-Lima

5. El derecho adquirido en virtud de la buena fe registral no puede oponerse al derecho nacido por vía retracto

(…) Al quedar intacto el contrato de compraventa que dio origen al retracto, este no lo anula, si lo rescinde ni lo resuelve, en consecuencia, el derecho adquirido en virtud de la buena fe registral no puede oponerse al derecho nacido por vía de retracto (…).

Casación N° 2514-02-Loreto

6. Tras el retracto hay un interés público

(…) Tras el retracto existe un interés público, en la medida que este opera por mandato de la ley y no por voluntad privada.

Casación N° 695-99-Callao

7. Los retrayentes cuentan con derecho preferente en la adquisición de un bien determinado

(… ) El retracto constituye un derecho reconocido legalmente a favor de ciertas personas para subrogar a quienes han comprado un determinado bien (mueble o inmueble). Tal prerrogativa surge en función a que , frente a otras personas, los retrayentes cuentan con derecho preferente en la adquisición de un bien determinado (…).

Casación N° 2123-2015-Piura

II Plazo para ejercer el derecho de retracto

1. El derecho de retracto se encuentra sujeto a plazo de caducidad, no de prescripción

7. Refiriéndonos a la pretensión postulada, queda claro que el retracto se encuentra sujeto (...), a plazos de caducidad y no de prescripción, pues (...) de no ejercerse oportunamente este derecho, quien ostentaba la prerrogativa legal de subrogar al comprador de determinado bien sobre el que ostentaba preferencia, no cuenta más con dicha prerrogativa, simplemente porque, luego de caduco, el sistema jurídico le denegará dicha posibilidad. En este punto se debe precisar que, atendiendo a su propia naturaleza y a la posibilidad de lesionar derechos de terceros adquiridos de manera onerosa, el derecho de retracto caduco no podrá hacerse efectivo de manera extrajudicial porque, reiteramos, dicha persona no contará más con el derecho de subrogar a otra. Aunado a ello, es evidente que nuestro ordenamiento jurídico ha otorgado un plazo especial bastante corto para el ejercicio de este derecho, por lo que, se entiende que es un plazo de caducidad, por lo que, de lo contrario le serían aplicables las reglas genéricas de prescripción del artículo 2001 del Código Civil.

Casación N° 3068-2023-Lima

2. Se carece de interés para obrar por concurrir si es que concluyó el plazo de caducidad

(…) Esta Sala Suprema coincide con el fallo dispuesto por las instancias de mérito al concluir que la demandante carece de interés para obrar por concurrir (sic –entiéndase concluir–) el plazo de caducidad (para ejercer el derecho de retracto) y, por tanto, deviene en improcedente su demanda (…).

Casación N° 486-2014-Lima

3. El plazo de treinta días se computa a partir del año siguiente de la inscripción del bien

Décimo primero. Siendo así, realizando una interpretación sistemática y teleológica de los artículos mil quinientos noventa y seis y mil quinientos noventa y siete del Código Civil, concluimos que si el acto jurídico materia de retracto se hubiera inscrito en los Registros Públicos, no es oponible al retrayente la presunción jure et de jure sobre el conocimiento de las inscripciones previsto en el artículo 2012 del Código Civil, sino hasta después de haber transcurrido un año de la inscripción del inmueble, momento a partir del cual recién comienza a computarse el plazo de caducidad de treinta días para el ejercicio del derecho de subrogación que asiste a la persona que goza de ese derecho.

Casación N° 2268-2011-Lima

4. El plazo para el ejercicio del retracto es resolutorio

Sexto. (...) El plazo establecido en [el artículo 1596 del Código Civil] es resolutorio para el ejercicio del retracto por el beneficiario de dicho derecho. Es un plazo que no puede ser tomado como suspensivo, y no regula relaciones de tipo obligacional. No extingue las acciones correspondientes a los supuestos de hecho, por lo que tampoco puede ser tomado como un plazo de caducidad o prescripción.

Casación N° 3845-2000-Lima

5. La oponibilidad se logra desde la inscripción del título y no desde la fecha de su presentación

Noveno. Asimismo, ante la falta de comunicación de fecha cierta o publicación, el artículo 1597 del Código Civil establece que el plazo de treinta días se computa desde que el titular del derecho de retracto conoce de la transferencia por cualquier medio distinto. No obstante, la mencionada norma establece un segundo supuesto, el cual estriba en el hecho que el titular del derecho de retracto no hubiese tomado conocimiento de la transferencia por medio alguno. En este caso, el plazo de treinta días se computará vencido un año desde la inscripción de la transferencia, teniéndose en consideración que durante ese año el titular no tomó conocimiento por medio alguno de la misma; resultando aplicable solo para este supuesto, la presunción contenida en el artículo 2012 del Código Civil.

Casación N° 486-2014-Lima

6. El plazo señalado en el art. 1597 es resolutorio, pues tiene que ver con una potestad del interesado, que puede ejercer o no en un determinado lapso

Sétimo. Se tiene que el plazo señalado en el artículo 1597 no es uno de caducidad ni de prescripción, sino que es uno que tiene que ver con una potestad del interesado, que puede ejercer o no en un determinado lapso, es decir, se trata de un plazo resolutorio, en el presente caso, por excepción contenida en la norma, la presunción del artículo 2012 solo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia, es decir, se da al comprador el beneficio de hacer valer la transferencia realizada e impugnada por el retrayente, para que la oponga una vez que esta se halle inscrita por más de un año; quiere decir que el legislador interrumpe por el plazo de un año el conocimiento que pueda imputarse al retrayente de que tiene conocimiento de las inscripciones de Registro Público, como lo establece el artículo 2012 del Código Civil.

Casación N° 3845-2000-Lima

III Personas que tienen derecho al retracto

1. Derecho de retracto en copropiedad. Retracto efectuado sobre un estacionamiento ubicado dentro de un edificio

(...) Noveno. El numeral 2 del artículo 1599 del Código Civil, establece que: “Tiene el derecho al retracto: inciso 2) “el copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas”. Que sobre dicho dispositivo el doctor Manuel de la Puente y Lavalle, (...) señala: En este caso, deben resaltarse dos aspectos: el primero, en cuanto a que el inciso está referido a la venta a terceros y no a otros copropietarios; y el segundo, a que debe tratarse de porciones indivisas y no de la cosa en su integridad (...)”. De la lectura del artículo bajo análisis, no solo se advierte la existencia de dos presupuestos básicos, esto es, que la venta se haya efectuado a terceros, y que la misma se refiere a porciones indivisas, sino que, para intentar dicho derecho, la ley sólo otorga dicha facultad al “copropietario”. (...) Décimo primero. Si bien el retracto se ha efectuado sobre un –estacionamiento– ubicado dentro de un edificio; también es verdad que no existe disposición normativa alguna, que pueda limitar el derecho del propietario a transferir el área que no desea usar, o que disponga que la venta necesariamente deba efectuarse solo a los propietarios del aludido edificio, pues ello limitaría los atributos del derecho de propiedad a que tiene derecho toda persona, y se encuentra reconocida en nuestro ordenamiento sustantiva en el artículo 923 del Código Civil.

Casación N° 1133-2011-Lima

2. El copropietario como titular del derecho de retracto

Primero. El copropietario puede interponer demanda de retracto, más aún cuando el otro condomino ha solicitado su intervención litisconsorcial en el proceso en calidad de demandante (...).

Casación N° 3590-2011-Ayacucho

3. Derecho de retracto del propietario de la tierra colindante

Segundo. Como se puede apreciar de los requisitos establecidos para el ejercicio del derecho de retracto en el colindante, la ley no le concede tal derecho por el simple hecho de ser colindante, sino porque desea que su predio rústico, al ser inferior a la unidad agrícola mínima, llegue alcanzar o se acerque a la dimensión de dicha unidad con la adquisición del predio de su colindante, en caso de encontrarse en venta, pero que, al final, reunida con la adquisición futura no supere tampoco la unidad, puesto que la limitación al derecho de libre enajenación del propietario, se justifica únicamente en la contribución a favor de su colindante para que este alcance dicha unidad agrícola, pero lógicamente no puede hablarse de contribución cuando se ostenta un área mayor, desapareciendo la referida limitación.

Casación N° 721-99-Ica

4. La condición de arrendatario no legitima para interponer el retracto

(...) La condición de arrendataria del inmueble de la recurrente en el presente proceso (de retracto) no la legitima para interponer la presente acción (de retracto).

Casación N° 3176-2014-Lima

5. Cuando la venta ha sido a otro copropietario no existe la posibilidad del retracto

(… ) El artículo 1599 inciso 2 del Código Civil refiere que el retracto opera a favor del copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas, por lo que, en sentido contrario, cuando no se es tercero, esto es, cuando la venta ha sido a favor de otro copropietario no existe la posibilidad de retracto (…).

Casación N° 375-2015-Ucayali

6. El derecho de retracto no procedería en los casos de propiedad horizontal

(…) No queda duda sobre la voluntad del legislador del actual Código Civil de restringir el derecho de retracto solo a los casos expresamente contemplados en el (…) artículo 1599 (del Código Civil), entre ellos, a los copropietarios del bien objeto de venta, a fin de consolidar en una sola persona la titularidad del bien, sin embargo, no se reconoce dicho derecho para el caso de la propiedad horizontal. Esta postura del legislador se apoya en razones tanto de índole económica como jurídica, toda vez que considera que el retracto importa un obstáculo en la fluidez del tráfico comercial inmobiliario, debido a los conflictos que se originan entre las partes involucradas y además por importar una restricción al principio de libertad de contratar, pues el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la coexistencia de dos derechos: la propiedad exclusiva sobre determinadas secciones y la propiedad común sobre ciertos elementos que facilitan el aprovechamiento y disfrute de las secciones exclusivas.

Casación N° 502-2014-Junín

7. El dueño del departamento de un edificio puede transferir su propiedad exclusiva independientemente de los demás propietarios

(…) No queda duda sobre la voluntad del legislador del actual Código Civil de restringir el derecho de retracto solo a los casos expresamente contemplados en el (…) articulo 1599 (del Código Civil), entre ellos, a los copropietarios del bien objeto de venta, a fin de consolidar en una sola persona la titularidad del bien, sin embargo, no se reconoce dicho derecho para el caso de la propiedad horizontal. Esta postura del legislador se apoya en razones tanto de índole económica como jurídica, toda vez que considera que el retracto importa un obstáculo en la fluidez del tráfico comercial inmobiliario, debido a los conflictos que se originan entre las partes involucradas y además por importar una restricción al principio de libertad de contratar, pues el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la coexistencia de dos derechos: la propiedad exclusiva sobre determinadas secciones y la propiedad común sobre ciertos elementos que facilitan el aprovechamiento y disfrute de las secciones exclusivas.

Casación N° 502-2014-Junín

8. La ley no concede derecho al retracto por ser colindante, sino porque se desea que un predio rústico, al ser inferior a la unidad agrícola mínima, llegue a alcanzar o se acerque a la dimensión de dicha unidad

(…) El artículo mil quinientos noventa y nueve del Código Civil es claro al establecer los sujetos del derecho a retracto y, entre ellos, ha determinado en su inciso sétimo, que también goza de él el propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquella y esta reunida no excedan de dicha unidad (…) Que, como se puede apreciar de los requisitos establecidos para el ejercicio del derecho de retracto en el colindante, sino porque desea que su predio rústico, al ser inferior a la unidad agrícola mínima llegue a alcanzar o se acerque a la dimensión de dicha unidad con la adquisición del predio de su colindante, en caso de no encontrarse en venta, pero que, al final, reunida con la adquisición futura no supere tampoco la unidad, puesto que la limitación al derecho de libre enajenación del propietario, se justifica únicamente en la contribución a favor de su colindante para que este alcance dicha unidad agrícola, pero lógicamente no puede hablarse de contribución cuando se ostenta un área mayor, desapareciendo la referida limitación (...).

Casación N° 0721-99-Ica

9. Quedan sin efecto las otras enajenaciones, comprendiendo a todas las posteriores que se realicen a la compraventa materia de retracto

(…) El artículo 1601 del Código Civil (…) establece que: Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la primera enajenación sólo por el precio, tributos, gastos e intereses de la misma. Quedan sin efecto las otras enajenaciones, verificándose que el mismo no distingue a las personas a quien se realice (sic –léase a quienes se realice–) la posterior enajenación, comprendiendo, por tanto, a todas las enajenaciones posteriores que se realicen a la compraventa materia de retracto, sea cualquiera la persona quien adquiera el bien (…).

Casación N° 1424-2015-Cusco