Coleccion: Dialogo con la Jurisprudencia - Tomo 298 - Articulo Numero 32 - Mes-Ano: 7_2023Dialogo con la Jurisprudencia_298_32_7_2023

Pluralidad de reglamentos internos en el registro de propiedad exclusiva y común

RESUMEN

El régimen de propiedad exclusiva y común, según establece la Ley N° 27157, se aplica a diversos tipos de inmuebles, como edificios residenciales, comerciales o mixtos, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales, y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

En ese sentido, la propiedad exclusiva y común se refiere a la existencia de edificaciones compuestas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a diferentes propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Estas propiedades están regidas por un reglamento interno y una junta de propietarios.

El reglamento interno es el título constitutivo del régimen siendo su naturaleza el de ser “un negocio dispositivo”, esto quiere decir que la capacidad requerida para tal debe ser la necesaria para disponer.

Este instrumento es de suma importancia ya que establece las reglas de convivencia de los residentes de la edificación, así como las formalidades que los propietarios deben cumplir para adoptar decisiones.

Aunque la norma general establece que una edificación debe tener un único reglamento interno que regule las relaciones entre los propietarios, puede haber casos de edificaciones complejas en las que, debido a su tamaño o características específicas.

En un mismo terreno puede haber varios edificios, cada uno con sus propias áreas y servicios comunes, lo que requiere que cada edificio tenga su propio reglamento interno. Asimismo, entre los diferentes edificios, existen áreas y servicios comunes que se aplican a toda la edificación, lo que hace necesario contar con un reglamento interno general.

En la siguiente sección se desarrollarán los principales aportes jurisprudenciales en el tema a partir de las decisiones del Tribunal Registral en materia inmobiliaria.

I LA PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN

1. Definición del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común

El régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común. Esto por cuanto, conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

Resolución N° 2766-2023-SUNARP-TR

26 de junio del 2023

2. Regulación del régimen de propiedad exclusiva y común

Con relación al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, en el artículo 37 de la Ley N° 27157 se ha establecido que, en los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad, centros o gatadas comerciales o campos fortines y otras unidades con bienes comunes cuando pertenezcan a distintos propietarios, están sujetas a este régimen. En el mismo sentido, el artículo 125 de su reglamento establece que el régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común se aplica de manera obligatoria cuando las secciones que le conforman pertenecen a dos o más propietarios y es optativa cuando pertenezcan a un solo propietario.

Resolución N° 288-2005-SUNARP-TR

24 de mayo de 2005

3. Los reglamentos de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad exclusiva y común

Las edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común deberán contar necesariamente con un reglamento interno aprobado por el promotor o constructor que deberá ser el propietario o, en el supuesto de que las secciones se hayan transferido sin haberse otorgado reglamento interno, por el voto favorable del 50 % de porcentajes de participación. Tenemos entonces que todas las edificaciones en altura en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva que pertenecen a distintos propietarios y zonas comunes, están sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y deberán contar obligatoriamente con un reglamento interno que contenga la descripción de las secciones, los usos, los porcentajes de participación sobre las zonas y servicios comunes, los derechos y obligaciones de los propietarios y las reglas para el funcionamiento de la junta de propietarios, entre otros datos exigidos por los artículos 42 de la Ley N° 27157 y 153 de su reglamento.

Resolución N° 1046-2012-SUNARP-TR

18 de julio de 2012

II LOS REGLAMENTOS EN EL CASO DE LA PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN

1. Definición y características principales del reglamento interno

Las normas vigentes regulan el contenido obligatorio que debe tener el reglamento interno, entre otros aspectos, los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes y gastos comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.

El reglamento interno tiene como característica ser un negocio jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Así pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta al dominio de los propietarios, transformando una situación dominical, normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, al vincular indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes.

La segunda característica fundamental es que da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad exclusiva y propiedad común), en el cual se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una lex rei que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirientes.

Resolución N° 233-2015-SUNARP-TR

2 de febrero de 2015

2. Inscripción del reglamento interno

El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento privado con firma certificada por notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este último, se Insertará o acompañará copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la que se aprobó el reglamento interno y las respectivas esquelas de convocatoria o la declaración jurada otorgada conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo siguiente. A ello debe agregarse, que conforme al numeral E15 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, “el Reglamento Interno o su modificación se inscriben en mérito de escritura o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la Junta. Cuando solo interviene el presidente bastará la copia certificada del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la trascripción del texto del reglamento o su modificación”.

Resolución N° 2141-2011-SUNARP-TR

24 de noviembre de 201

3. Coexistencia de reglamentos en el caso de una misma propiedad

Sin embargo, si bien la regla general es que la edificación cuente con un único reglamento interno que regule las relaciones entre los distintos propietarios, puede darse el caso de edificaciones complejas en las que por su magnitud o particularidades, determinados bloques o sectores de la edificación pueden contar con reglamento interno propio que regule las relaciones de los propietarios del sector o bloque determinado y un reglamento interno general que regule las relaciones de la totalidad de propietarios con relación a las zonas y servicios comunes generales. Así, puede ocurrir que sobre un mismo predio existan diversos edificios cada uno de los cuales cuenta con zonas y servicios comunes propios, lo que hace necesario que cada uno de dichos edificios tenga su propio reglamento interno. Asimismo, entre los distintos edificios existen zonas y servicios comunes generales a toda la edificación lo que hace necesario que se constituya un reglamento interno general.

Resolución N° 1046-2012-SUNARP-TR

18 de julio de 2012

4. La pluralidad de reglamentos según el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA

De producirse la delimitación de sectores o bloques, cada uno de ellos podrá contar con su reglamento interno propio. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre juntas de propietarios y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán necios en un Reglamento Interno General común para todos los bloques o secciones.

Resolución N° 2580-2015-SUNARP-TR

17 de diciembre de 2015

5. Elementos coexistentes de las divisiones de una misma propiedad

Como puede apreciarse, en una misma edificación por acuerdo de la mayoría de los propietarios, pueden delimitarse dos o más sectores, esto es, áreas físicamente determinadas, y aprobar un reglamento interno para cada uno de los sectores. En lo que respecta a las características que deben reunir los sectores que se delimitan, es decir, los requisitos de carácter objetivo de los mismos, estos no han sido establecidos en las normas reseñadas. Lo que sí resulta claro de las normas bajo comentario es que coexistirán:

- Secciones de propiedad exclusiva agrupadas en sectores o bloques.

- Bienes y/o servicios comunes de cada sector o bloque.

- Bienes y/o servicios comunes del conjunto de la edificación.

Resolución N° 374-2016-SUNARP-TR

18 de febrero de 2016

6. La inscripción del reglamento interno general de una edificación, constituye acto previo para la inscripción de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector

(...) Los criterios esbozados en la Resolución N° 429-2006-SUNARP-TR-L del 20/7/2006 indican que la relación entre el reglamento interno de cada sector y el reglamento interno general común es de subordinación del primero al segundo de los nombrados. Para que la edificación se divida en sectores, debe adoptar dicho acuerdo la mayoría de los propietarios de toda la edificación. Es la mayoría de los propietarios de toda la edificación la que determina el número de sectores, la ubicación de cada sector y los bienes comunes de la edificación en su conjunto. Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de cada sector o bloque se requiere que previa o simultáneamente se registre el reglamento interno general de toda la edificación.

Resolución N° 2334-2017-SUNARP-TR-L

13 de octubre de 2017

7. Factores considerados durante el acuerdo de reglamentos internos propios

La determinación de los bloques o sectores que contarán con reglamento interno propio debe ser adoptada por la mayoría simple del total de propietarios de la edificación y no por la mayoría simple del total de propietarios del bloque o sector. Ello implica la preexistencia del reglamento interno general. Si se registrase el reglamento interno propio de cada bloque o sector sin que previamente se registre el reglamento interno general, las zonas y servicios comunes del conjunto de la edificación no tendrían regulación alguna, es decir, no habría reglas para su uso y mantenimiento. Conforme al artículo 39 de la Ley N° 27157 todas las edificaciones en las que existan secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, deben contar necesariamente con un reglamento interno. Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de cada bloque o sector se requiere que previa o simultáneamente se registre el reglamento interno general de toda la edificación.

Resolución N° 384-2018-SUNARP-TR

16 de febrero de 2018

8. Reglamento interno debe incluir porcentaje de participación que le corresponde a cada sección de propiedad exclusiva en la propiedad de los bienes comunes

Como ya se ha señalado, para la inscripción de cualquier modificación de reglamento interno vigente a la fecha de publicación de la Ley N° 27157, se requiere su adecuación a la Ley N° 27157. En este caso, no se ha presentado el acuerdo de la Junta de Propietarios de aprobar la adecuación del reglamento interno a la Ley N° 27157 en el acto lo que consta es el acuerdo de “elaborar el reglamento interno” y no el acuerdo de aprobar el reglamento interno elaborado.

Asimismo, uno de los datos que deberá contener el reglamento interno de la edificación es el relativo al porcentaje de participación que le corresponde a cada sección de propiedad exclusiva en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio establecido en el reglamento interno.

Resolución N° 386-2018-SUNARP-TR

16 de febrero de 2018

9. Procede que en un mismo reglamento interno coexistan bienes comunes de distintos bloques de la edificación, en tanto el artículo 154 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, prevé que la aprobación de una pluralidad de reglamentos internos es facultativa

De lo expuesto, podemos advertir que se han asignado dos distintos porcentajes de participación para cada sección de propiedad exclusiva del “Edificio SQ Nuevo Angamos”; esto es, uno respecto del “Centro Comercial Plaza Hogar” denominado “porcentaje integral” (partida matriz N° 11054836) y otro referido al mencionado edificio denominado “porcentaje general” (partida electrónica N° 13792752). Asimismo, se encuentran determinadas las áreas y bienes comunes generales del “Centro Comercial Plaza Hogar” y los bienes comunes de los sectores que integran el “Edificio SQ Nuevo Angamos”. Como puede verse, en este caso se opta por no contar con pluralidad de reglamentos internos, y además a cada sección de propiedad exclusiva se le asignan dos distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, los cuales ban sido enumerados, diferenciándose claramente, los bienes comunes de la totalidad de la edificación, de los bienes comunes al interior de cada sector.

Resolución N° 2692-2019-SUNARP-TR

16 de octubre de 2019


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