La figura del bloqueo es una típica anotación preventiva, pues permite el acceso temporal al Registro de un acto inscribible, cuya escrituración se encuentra pendiente o en trámite ante un notario. Otorga características de temporalidad y provisionalidad por el plazo de caducidad de 60 días y por la posibilidad de que dicha anotación que publica un derecho imperfecto registralmente, se convierta en una inscripción cuando se presente la escritura pública correspondiente. La inscripción subsecuente tiene una especial característica; sus efectos se retrotraen a la fecha en que se efectuó la anotación.

Resolución N° 1696-2021-SUNARP-TR, numeral 2.

La solicitud del bloqueo registral debe estar formulada por un notario público o por su dependiente acreditado con el número de la partida del inmueble a bloquear, teniendo en cuenta los siguientes puntos:

Durante la vigencia del bloqueo, no podrá inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o derecho incompatible con aquel cuya prioridad se ha reservado.

El bloqueo tiene una vigencia de 60 días hábiles, contados a partir de la fecha de su anotación en la partida registral correspondiente.

La solicitud también podrá ser presentada por el notario de forma electrónica, realizada de conformidad con la Directiva que regula la presentación electrónica del bloqueo (Resolución N° 031-2013-SUNARP/SN).

Inscrito definitivamente el acto o derecho cuya prioridad estaba resguardada, su eficacia se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación del bloqueo.

Decreto Ley N° 18278.

Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.

Solicitud formulada por un notario público con la indicación del número de la partida a bloquear.

Copia simple de la minuta en la que consta el acto cuya propiedad se reserva.

La solicitud debe ser presentada por el notario o su dependiente acreditado, salvo en el caso de presentación electrónica a través del SPRL.

Pago de derechos registrales.

Decreto Ley Nº 18278.

El bloqueo registral permite anotar, preventivamente, en el Registro un contrato todavía no formalizado, es decir, cuando solamente se tiene la minuta; ello con la finalidad de reservar su prioridad hasta que se produzca la formalización mediante la instrumentación pública y se solicite la inscripción de la constitución, modificación o extinción del derecho real de que se trate, cuya inscripción retrotraerá sus efectos a la fecha de la anotación del bloqueo respectivo.

Resolución N° 1511-2021-SUNARP-TR, numeral 3.

Los efectos del bloqueo están ligados a la aplicación del principio de prioridad. Anotado el bloqueo, se produce el cierre temporal de la partida registral para los actos incompatibles, a efectos de que se cumpla con la formalización notarial e inscripción registral del acto o contrato, dentro del plazo legal.

Como queda evidenciado, el bloqueo registral permite gozar de la eficacia retroactiva del contrato con fecha anterior a su formalización notarial. De esta manera, una vez formalizado el contrato mediante la escritura pública y siempre que esta se inscriba dentro del plazo que contempla la citada norma legal, los efectos de dicha inscripción se retrotraen a la fecha del asiento de presentación del título que dio mérito a la anotación del bloqueo respectivo.

Resolución N° 1498-2021-SUNARP-TR, numerales 2 y 3.

(…) en el presente caso, es materia de rogatoria la inscripción del bloqueo registral que tiene por objeto resguardar la compraventa a favor de [censurado] S.A.C. Sin embargo, conforme lo expresado en el punto 5 del análisis, el acto resguardado por el bloqueo no resulta procedente, por cuanto la empresa vendedora no ostenta derecho de propiedad sobre el predio, siendo el titular registral del mismo Blanco Sociedad Administradora de [censurado]. Esto, tal como consta en el asiento C0003 de la partida materia de estudio, acto con el cual se excluye de forma absoluta la inscripción del bloqueo. Esta situación se configura en un obstáculo insubsanable que determina la necesaria tacha del título alzado.

Resolución N° 1696-2021-SUNARP-TR, numeral 7.

Tratándose de anotaciones excepcionales, en tanto impiden temporalmente el desarrollo de la dinámica registral de ingreso y evaluación de títulos, las anotaciones preventivas mencionadas en el octavo considerando deben limitarse al supuesto estrictamente previsto en la ley.

Resolución N° 2530-2021-SUNARP-TR, numeral 13.

La Resolución N° 178-2019-SUNARP/SN autorizó la presentación electrónica de solicitudes de bloqueo registral que formulen los notarios, mediante el Sistema de Intermediación Digital de la Sunarp, para su inscripción en el Registro de Predios.

Resolución N° 178-2019-SUNARP/SN, numeral 1.

Mientras los asientos de las partidas electrónicas registrales del Registro de Predios, o en su defecto, la escritura pública que sustentó su extensión, no sean declarados nulos por el Poder Judicial, van a continuar surtiendo los efectos propios de toda inscripción registral, legitimando con ello al titular registral. Por tanto, para anotar el bloque de una partida registral, se debe coincidir entre el transferente y el titular registral del predio.

Resolución N° 746-2008-SUNARP-TR-L, numeral 8.

El bloqueo se encuentra referido a los actos y contratos que se celebren y en virtud de los cuales se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales, entendiéndose por estos últimos a aquellos que generen una relación directa e inmediata entre la persona y la cosa.

Resolución N° 251-2004-SUNARP-TR-L, numeral 7.

La falta de consignación del estado civil de los compradores es un tema que está vinculado al acto materia de formalización. En este caso, a la compraventa y no a la formalidad exigible para la anotación del bloqueo, el cual es la presentación de la solicitud por parte del notario y la presentación de copia simple de la minuta.

Resolución N° 1091-2010-SUNARP-TR-L, numeral 6.

Respecto de la calificación del bloqueo registral, el artículo 136 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) establece:

Artículo 136.- Anotación de bloqueo registral

La anotación del bloqueo a que se refiere el Decreto Ley Nº 18278 y sus modificatorias se extienden en mérito a la solicitud formulada por el Notario que tiene a su cargo la formalización del acto y a la copia simple de la minuta respectiva. La solicitud será presentada por el Notario o por su dependiente acreditado, salvo el caso de presentación electrónica realizada de conformidad con la Directiva que regula la presentación electrónica del bloqueo. La calificación del bloqueo se limita a las formalidades extrínsecas, la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registral. No obstante, la calificación del acto definitivo cautelado por el bloqueo se realizará con los alcances del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos. El bloqueo tiene una vigencia de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la fecha de su anotación en la partida registral correspondiente. Inscrito definitivamente el acto o derecho cuya prioridad estaba resguardada, su eficacia de retrotraerá a la fecha del asiento de presentación del bloqueo. [énfasis agregado]

Conforme a ello, la calificación del bloqueo registral se circunscribe a lo siguiente:

Formalidades extrínsecas.

Acreditación del tracto sucesivo.

La inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registral.

Resolución N° 051-2021-SUNARP-TR, numeral 4.

En concordancia con lo expuesto en el CLV Pleno del Tribunal Registral, llevado a cabo en la modalidad presencial el 26/8/2016, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

Calificación de la anotación de bloqueo

“No corresponde a las instancias registrales calificar la representación en la solicitud de anotación de bloqueo”. En tal sentido, el examen de la representación no se encuentra dentro de los alcances de la calificación registral de la solicitud de anotación de bloqueo, siendo suficiente verificar que el título presentado reviste las formalidades extrínsecas necesarias para su anotación, que quien aparece como transferente cuenta con dominio inscrito y, por último, que no aparezcan obstáculos insalvables en la partida registral del predio.

Resolución N° 051-2021-SUNARP-TR, numeral 5.

Se añade en dicho numeral que la competencia de la Jefatura Zonal es indelegable, por lo que el conocimiento y evaluación de dichas denuncias no puede ser sometido a otros órganos, como las instancias registrales. Una vez presentada la solicitud de bloqueo por falsificación de documentos dirigida a la Jefatura de la Zona Registral respectiva, esta procederá en el plazo de máximo de tres (3) días hábiles a realizar las verificaciones correspondientes señaladas en la citada Directiva, para que en el plazo máximo de un (1) día emita una Resolución Jefatural a fin de determinar la existencia de indicios que presuman la falsificación de documento, y dispondrá la anotación del bloqueo por Presunta Falsificación de Documento en la partida registral respectiva.

A tal efecto, conforme precisa el numeral 6.5 de la citada directiva, la Resolución Jefatural será presentada en el Diario de la Oficina Registral competente dentro del día hábil siguiente a su expedición a fin de que sea derivada al registrador para su posterior anotación en la partida correspondiente. Cabe indicar que es esta resolución, la que contiene el acto inscribible, consistente en el bloqueo por presunta falsificación de documento.

Resolución N° 1908-2017-SUNARP-TR-L, numeral 3.