Construcción en predio ajeno
RESUMEN
De acuerdo con el artículo 941 del Código Civil peruano, cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo podrá optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En relación con ello, en el primer caso, el dueño del suelo deberá pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra; en el segundo caso, el invasor deberá pagar el valor comercial actual del terreno.
Por otro lado, cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño podrá exigir la demolición de lo edificado, si este le causara algún tipo de perjuicio, es importante resaltar que esta demolición estará a cargo del invasor; adicional a ello también podrá solicitar el pago de una indemnización, así como también hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor.
I. CONSIDERACIONES GENERALES
1. Edificación de buena fe en predio ajeno
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“Los demandantes adquirieron el predio de litis el veinticinco de junio de dos mil uno; la construcción sobre el inmueble, materia del proceso data del año de mil novecientos noventa y nueve; por lo tanto, la edificación sobre el predio de submateria se realizó antes de que los actores adquieran dicho bien. De este modo se ha acreditado que los demandados han edificado de buena fe sobre el predio materia de proceso; en consecuencia, resulta aplicable al caso el artículo 941 del Código Civil”. Casación N° 4685-2016-Lima Este |
II. REIVINDICACIÓN
1. Reivindicación del predio por parte del propietario en contra del ocupante indebido
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“La reivindicación es una acción que la dirige el propietario de un bien contra el ocupante que la posee indebidamente, para lo cual se requiere que la parte demandante acredite la propiedad del bien, que el demandado posea sin justificación y que se identifique el bien”. Casación N° 1707-2018-Cusco |
III. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIÓN
1. Regulación de accesión por edificación de buena o mala fe
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“Los artículos 941 y 943 del Código Civil, que regulan la accesión por edificación de buena o mala fe en terreno ajeno respectivamente, emplean en su redacción el término invasor para identificar al sujeto que edificó en terreno ajeno. Además, los mencionados artículos establecen las diversas consecuencias jurídicas atendiendo a la conducta del invasor, esto es, si el invasor edificó de buena o mala fe”. Casación Nº 4685-2016-Lima Este |
IV. ACCESIÓN
1. Cuando no procede el pago por construcción en terreno ajeno
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“No procede amparar la pretensión del demandante de exigir el pago del valor comercial por construcción en terreno ajeno al demandado, si no queda establecido en autos, que el accionante sea propietario exclusivo del predio en controversia, al encontrarse en trámite un procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio”. Casación Nº 4228-2014-Callao |
2. Al invocarse la accesión se deberá acreditar fehacientemente la mala fe con que obró
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“Cuando se invoque la accesión, no solo se debe demostrar la ausencia de la buena fe del constructor, sino se deberá acreditar fehacientemente la mala fe con que obró, determinación que resulta de interés en la presente litis, ya que tal circunstancia no puede dejarse librada a la presunción de publicidad establecida en el artículo 2012 del Código Civil, pues se vulneraría el deber de motivación de resoluciones contenida en el artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú”. Casación Nº 717-2017-Lima Norte |