Si bien la habilitación urbana es el procedimiento administrativo formal para convertir un terreno rústico en urbano, tal como lo manifestó el registrador, en la realidad existen zonas “urbanas” que cuentan con las implementaciones físicas que son menester para una habilitación urbana, pero que les falta el elemento formal antes acotado, esto es el reconocimiento legal de la administración municipal. Hoy en día es muy frecuente que determinadas zonas rústicas adyacentes a la ciudad vayan progresivamente modificando su carácter exterior, de tal suerte que el uso del suelo cambie en forma paulatina de la explotación agrícola al aprovechamiento urbano, dando paso así a una propiedad urbana nacida de manera espontánea.

Resolución N° 1553-2021-Sunarp-TR, numeral 11

De otro lado, conforme a la definición contenida en el artículo único de definiciones de la norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones y el artículo 3 de la nueva Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, Ley N° 29090, la habilitación urbana constituye el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.

Ahora bien, en el artículo 16.4 del Decreto Supremo N° 011-2017-Vivienda, se indicó que el procedimiento de habilitación urbana tiene dos etapas: a) aprobación del proyecto o licencia de habilitación urbana y b) la recepción de obras. El vigente Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación también contempla las mismas etapas, conforme consta en su artículo 16.3, por lo que en este extremo su tratamiento es similar.

Como puede apreciarse, si bien el procedimiento de habilitación urbana tiene dos etapas perfectamente definidas, como son la aprobación de la habilitación urbana y la recepción de las obras finales, se puede distinguir una etapa intermedia entre ambas, cual es, la ejecución de las obras de habilitación urbana.

Es decir, luego de obtenida la aprobación de la habilitación urbana y la autorización para la ejecución de las obras corresponde al habilitador la ejecución de las mismas a fin de que el predio rústico o eriazo se convierta en un predio urbano que cuente con los respectivos servicios públicos. La diferenciación de estas tres etapas que tiene todo proceso regular de habilitación urbana nos conduce a la conclusión

de que en el ámbito registral la primera etapa únicamente implica la aprobación e inscripción del proyecto de la futura urbanización.

Resolución N° 1553-2021-Sunarp-TR, numerales 2 y 3

Debe tenerse en cuenta que no todo error u omisión de los títulos presentados para su calificación ameritan observación, sino solo aquellos que resultan relevantes o trascendentes a efectos de su inscripción. Dicho criterio se sustenta en el principio de informalismo, regulado en el numeral 1.6 del artículo IV del Título Preliminar del TUO de la Ley Nº 27444, aplicable al procedimiento registral por ser este un procedimiento administrativo especial, siendo que la Ley N° 27444 es una norma común a todos los procedimientos especiales, como es el procedimiento registral.

Este principio otorga una pauta para interpretar las normas registrales a favor del usuario cuando en el transcurso del procedimiento registral se advierte la omisión o el error en aspectos formales mínimos que no resultan relevantes en el acto rogado ni constituyen impedimento para su inscripción, no afecte derechos de terceros ni atente contra el interés público.

Resolución Nº 293-2022-Sunarp-TR, numeral 8

El carácter vinculante del informe técnico emitido por el Área de Catastro en la solicitud de inscripción de una habilitación urbana está referido a la adecuación del perímetro de la habilitación con su antecedente registral. Ello implica que el polígono de la habilitación urbana a inscribir debe encontrarse dentro o coincidir con el perímetro del predio inscrito en la partida en la que se solicita la inscripción.

Resolución Nº 017-2022-Sunarp-TR, numeral 7)

A las instancias registrales no les concierne calificar si el predio se encuentra incurso en alguna de las causales de improcedencia de la habilitación urbana de oficio, pues ello significaría examinar o contradecir los fundamentos de hecho y de derecho que la Administración Edil ha valorado para emitir su aprobación a dicho acto.

Resolución N° 2065-2021-Sunarp-TR, numeral 10

En caso de que junto a la habilitación urbana se solicite la rectificación de linderos y medidas perimétricas del predio, el Área de Catastro deberá determinar si el polígono de la habilitación urbana a inscribir se encuentra dentro o coincide con el perímetro del predio considerando los datos de la rectificación.

Resolución Nº 3204-2021-Sunarp-TR, numeral 13

Cuando el área a habilitar no comprenda todo el predio, sino solo parte de este, y una vez realizado el levantamiento topográfico como consecuencia del inicio del procedimiento de habilitación urbana de oficio se advierte discrepancia entre el área, linderos y medidas perimétricas reales y los del antecedente registral, se colige que es el reconocimiento legal del terreno urbano lo que conlleva a la rectificación, siendo la independización un acto necesario cuya finalidad no es otra que el reconocimiento de la calidad urbana de parte del predio.

Se concluye entonces que cuando la habilitación urbana comprenda solo parte del predio, la independización del área urbana es un acto necesario que se da en el marco del procedimiento de habilitación urbana de oficio.

Resolución Nº 2107-2021-Sunarp-TR, numeral 8

De conformidad con el artículo 47 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la inscripción de regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas, disponiendo que dicha inscripción se efectuará en mérito a los siguientes documentos:

a) Resolución municipal que en vía de regularización aprueba el proyecto, en cuyo caso se extenderá la anotación preventiva aplicándose el artículo 37 en lo que fuere pertinente o la recepción de obras de la habilitación urbana ejecutada, en cuyo caso se extenderá el asiento de inscripción de la habilitación y de la independización de los lotes.

b) Planos de ubicación y localización del terreno y de trazado y lotización o de replanteo, en su caso, presentados ante la Municipalidad respectiva.

c) Memoria descriptiva.

d) Documento privado suscrito por el profesional responsable con certificación de firmas que contenga la valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que dicha valorización se encuentre contenida en la memoria descriptiva. Este requisito solo será exigible en el supuesto de regularización con recepción de obras.

La norma añade que cuando la resolución municipal de regularización solo apruebe el proyecto, se anotará preventivamente. Los lotes serán independizados una vez que se presente la resolución de recepción de obras.

Resolución N° 1553-2021-Sunarp-TR, numeral 4

Para inscribir el cambio de uso de un predio rústico a urbano basta la resolución municipal que así lo declare, incluso antes de la culminación del proceso de habilitación urbana en sus dos etapas

Resolución N° 1553-2021-Sunarp-TR, numeral 12

Conforme al artículo 24 del Texto Único Ordenado de la Ley N° 29090 modificado por el Decreto Legislativo N° 1426, prevalecerá el área, linderos y/o medidas perimétricas que provengan del levantamiento topográfico que se realice en el procedimiento de habilitación urbana de oficio sobre la información discrepante que conste en los antecedentes registrales, siendo procedente la rectificación y/o determinación con base en los documentos provenientes de dicho levantamiento.

Resolución Nº 3204-2021-Sunarp-TR, numeral 9

“La independización de lotes conformantes de la habilitación urbana de oficio, requiere de la solicitud formulada por el titular registral, los posesionarios, o la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de titulares o posesionarios. Cuando las solicitudes sean formuladas por los poseedores estas deberán contar con la conformidad del ente municipal correspondiente, puesto que la posesión deberá ser acreditada ante la autoridad administrativa y no ante el Registro”.

De esta manera, como regla general, se establece que el simple hecho de poseer no tiene acceso al Registro de Predios, por lo que no corresponde acreditar frente al registro la calidad de poseedor, pues ello debe ser verificado por la autoridad municipal que aprueba el procedimiento de habilitación urbana de oficio.

Resolución Nº 2159-2021-Sunarp-TR, numeral 6

(…) Ahora bien, como ya se ha mencionado en los considerandos precedentes, el artículo 48 del RIRP dispone que cuando la habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio registrado, la inscripción se extenderá por el solo mérito de la resolución municipal respectiva, de modo tal que entonces no se requiere toda la documentación técnica a que se ha hecho referencia en los numerales 5 y 6 que anteceden.

En tal sentido, dado que no se requiere presentar documentación técnica, tampoco corresponde requerir informe técnico al área de Catastro. Esto por cuanto si bien cambia la naturaleza del predio a uno urbano, al comprender la habilitación urbana todo el predio, este no sufre modificación en cuanto a sus dimensiones. En este caso toda el área del predio constituye el área útil, no habiendo áreas destinadas a aportes, a vías, áreas de compensación, ni menos lotización alguna que justifiquen la presentación de documentación técnica. Entonces, la adecuación del título con el antecedente registral estará referida únicamente al área, linderos y medidas perimétricas del predio matriz, calificación que puede realizarse en mérito a la simple comparación de datos entre el título presentado y la partida registral, por las mismas instancias registrales.

Resolución N° 2358-2021-Sunarp-TR, numeral 10

Se puede concluir que a diferencia de lo que sucede con los procedimientos regulares de habilitación urbana, el supuesto de las habilitaciones urbanas de oficio constituye un procedimiento excepcional para declarar habilitados los predios registrados como rústicos, ya que su inicio no depende de la voluntad o participación del interesado sino del reconocimiento de una situación de hecho ya dada que la propia autoridad municipal verifica. Si bien puede presentarse el supuesto en que sea el propio administrado quien solicite a la autoridad municipal que dé inicio al procedimiento de habilitación urbana de oficio, dicha entidad no se encuentra obligada a efectuarlo, pues quedará a su criterio determinar la conveniencia de declarar la habilitación de los predios rústicos correspondientes. En ese orden de ideas, puede concluirse que la habilitación urbana de oficio puede incluso realizarse sin la intervención del propietario, siempre que se haya cumplido con notificársele durante el procedimiento, tal como señala la ley y su reglamento.

Resolución N° 2877-2021-Sunarp-TR, numeral 5

A diferencia de lo que sucede con los procedimientos regulares de habilitación urbana, el supuesto de las habilitaciones urbanas de oficio constituye un procedimiento excepcional para declarar habilitados los predios registrados como rústicos, ya que su inicio no depende de la voluntad o participación del interesado sino del reconocimiento de una situación de hecho ya dada que la propia autoridad municipal verifica. Si bien puede presentarse el supuesto en que sea el propio administrado quien solicite a la autoridad municipal que dé inicio al procedimiento de habilitación urbana de oficio, dicha entidad no se encuentra obligada a efectuarlo, pues quedará a su criterio determinar la conveniencia de declarar la habilitación de los predios rústicos correspondientes. En ese orden de ideas, puede concluirse que la habilitación urbana de oficio puede incluso realizarse sin la intervención del propietario, siempre que se haya cumplido con notificársele durante el procedimiento, tal como señala la ley y su reglamento.

Resolución N° 2877-2021-Sunarp-TR, numeral 5