“Procede observar por defecto subsanable el acto jurídico que el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, cuando el representado no lo hubiese autorizado específicamente”.

(Acuerdo Plenario. Pleno el Tribunal Registral LX)

El acuerdo adoptado en el LX Pleno del Tribunal Registral, se enmarca dentro de la posición conforme a la cual, dentro de la calificación de la validez del acto las instancias registrales deben evaluar las anulabilidades, siendo que este último criterio había sido ya establecido por el Tribunal Registral mediante Resolución
Nº 046-2006-SUNARP-TR-T del 30/03/2006, criterio que se fundamenta en el principio de legalidad que supone la evaluación de los aspectos de validez material del acto.

No sería consecuente que, por un lado, se establezca que la legalidad es la pauta fundamental de la actividad registral por medio de la cual se admiten al Registro solamente títulos perfectos y, por otro, se admitan actos que, si bien eficaces, contengan un vicio que en cualquier momento pueda determinar su invalidez. Sin embargo, es necesario precisar que para que sea objeto de calificación registral, la anulabilidad, como cualquier otro defecto, debe aparecer exclusivamente del contenido del título. Es decir, debe tratarse de una anulabilidad manifiesta.

Sobre el autocontrato José Luis La Cruz Berdejo, Agustín Luna Serrano y Francisco Rivero Hernández, expresan: “(...) Las preocupaciones de los civilistas sobre la posibilidad teórica y práctica del autocontrato se han visto desplazadas por la realidad, ante la cual, con una u otra justificación, cosa que cada día preocupa menos, doctrina y jurisprudencia han llegado a la conclusión de que el autocontrato es jurídicamente posible (salvo los concretos supuestos de prohibición legal), y que el verdadero problema es el de determinar los casos en que es admisible o no, y los requisitos que debe reunir para encauzar correctamente el conflicto de intereses (auténtica cuestión de fondo) y proteger al representado frente al posible abuso del autocontratante. Desde ese punto de vista y en esa inteligencia es regulado por algunos ordenamientos jurídicos modernos. Hay, pues, práctica unanimidad en admitir el autocontrato cuando no hay enfrentamiento ni oposición de intereses entre los del propio contratante y los de su representado, o hay autorización (expresa o implícita, pero cierta) del representado o representados a tal efecto: por ejemplo, para que el representante compre para sí lo que vende en nombre del autorizante, o venda lo que compra para este. A la autorización se asimila el hecho de que el interesado haya predeterminado el efecto jurídico del acto por lo que a él compete (e.gr., señalando el precio mínimo de la cosa a vender por el representante, o el máximo de la encargada comprar)”.

Cabe indicar que un ejemplo de autocontrato que es admitido comúnmente por el Registro es aquel referido al anticipo de legítima o donación de bienes que realizan los padres a favor de sus hijos menores, donde aquellos intervienen por sí y en representación de sus hijos. En estos casos, el acto jurídico es eficaz y produce todos sus efectos, sin que se observe la circunstancia de la autocontratación, porque se descarta la posibilidad de la existencia de un conflicto de intereses.

En el caso de la adjudicación por división y participación cuya inscripción se solicita, no es posible descartar la existencia de un conflicto de intereses entre el poderdante y la apoderada, más aún si se considera que, a consecuencia de ello, su patrimonio se vería mermado lo que afectaría su derecho de copropiedad, por tanto, se requiere que el acto jurídico sea ratificado por la representada.

(Res. N° 051-2021-SUNARP-TR-L. Fundamentos 11, 13 y 14)

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la adjudicación realizada por la Asociación de Propietarios del Súper Mercado Royal a favor de Alipio Eusebio Huamán, respecto del predio denominado Puesto N° 27 inscrito en la Ficha N° 244001, que continúa en la Partida N° 45432637 del Registro de Predios de Lima.

Revisada la Partida Electrónica N° 01806203 del Registro de Personas Jurídicas de Pucallpa, correspondiente a la Asociación de Propietarios del Súper Mercado Royal, se aprecia que en el asiento A 00012 consta el otorgamiento de poder a favor de Santos Julia Sánchez Cuzco, Alipio Eusebio Huamán y Milán Alejandro Poma Ospina para que, en su calidad de presidente, secretario y tesorero, respectivamente, suscriban en forma conjunta las minutas y escrituras de adjudicación o transferencias de los puestos de la asociación a favor de los asociados, tal como consta en el acta de asamblea general del 11/07/2013, que obra en el título archivado N° 790251 del 21/08/2013.

De acuerdo a lo anterior, tenemos que la representación de la Asociación de Propietarios del Súper Mercado Royal no recae solamente en Alipio Eusebio Huamán, sino que se trata de una representación conjunta, que tiene que ejercerse por tres personas designadas, de tal forma que solo la voluntad formada de esta manera es la que vincula a la persona jurídica contratante.

Si es ello así, no podría inferirse la existencia de un acto jurídico consigo mismo en el contrato de adjudicación otorgado por la Asociación de Propietarios del Súper Mercado Royal, representada conjuntamente por Santos Julia Sánchez Cuzco, Alipio Eusebio Huamán y Milán Alejandro Poma Ospina, en sus calidades de presidente, secretario y tesorero, respectivamente, a favor de Alipio Eusebio Huamán, pues no se configura la identidad requerida por el artículo 166 del Código Civil: el representante y la otra parte deben ser la misma persona, ya que como resulta claro el poder de representación lo tienen las tres personas aludidas y no solo Alipio Eusebio Huamán.

En consecuencia, corresponde revocar la observación formulada por la Registradora.

(Res. N° 219-2015-SUNARP-TR-L. Fundamento 5)

Tratándose de actos de extraordinaria trascendencia patrimonial, el artículo 156 del Código Civil exige que las facultades otorgadas al apoderado consten de manera clara y transparente de modo tal que no dejen dudas respecto al encargo encomendado, además del cumplimiento de la formalidad ad solemnitatem en el sentido de que el acto de apoderamiento conste en escritura pública.

Esta instancia en reiterada jurisprudencia ha establecido que la mencionada norma no exige que de manera literal o específica se señalen los actos para los que se le ha facultado al apoderado o los bienes respecto de los cuales se otorgan las facultades, sino únicamente que no existan dudas respecto del encargo conferido. Así, queda claro que el apoderado está facultado para disponer de los bienes del representado si de los términos del apoderamiento se desprende que es esta la voluntad del poderdante.

Así también, el artículo 160 del Código Civil expresa que el acto jurídico celebrado por el representante, dentro de los límites de las facultades que se le haya conferido, produce efecto directamente respecto del representado.

A tal efecto, en la evaluación de la suficiencia del poder, se tendrán en cuenta las normas sobre interpretación del acto jurídico contenida en el artículo 168 y siguientes del Código Civil.

Así, es preciso mencionar que el citado artículo 156 del Código Civil no exige que el encargo para disponer o gravar bienes conste en forma “expresa” sino tan solo de manera “‘indubitable”, siendo que dicha “indubitabilidad” se refiere únicamente al encargo en sí y no a otros aspectos.

(Res. N° 053-2021-SUNARP-TR-A. Fundamentos 11, 13 y 14)

Uno de los aspectos que el registrador debe evaluar es la representación de los otorgantes del acto o contrato sometido a su calificación.

El artículo 156 del Código Civil señala lo siguiente:

“Para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad”.

Conforme a dicha disposición, para realizar actos de disposición (por ejemplo: vender, donar, permutar) o gravamen (por ejemplo: hipotecar, constituir garantía mobiliaria) se requiere de poder especial que contenga indubitablemente la facultad de disponer o gravar los bienes del representado, otorgado por escritura pública, bajo sanción de nulidad, no exigiéndose en dicho artículo que el encargo para disponer o gravar conste en forma “expresa o literal”, sino tan solo de manera “indubitable”, es decir, que no pueda dudarse, conforme al Diccionario de la Real Academia Española.

Cabe precisar, conforme ha señalado esta instancia en reiterada jurisprudencia, que el precitado artículo 156 del Código Civil no exige que de manera literal o específica se señalen los actos para los que se le ha facultado al apoderado o los bienes respecto de los cuales se otorgan las facultades, sino únicamente que no existan dudas respecto del encargo conferido. Así, queda claro que el apoderado está facultado para disponer de los bienes del representado si de los términos del apoderamiento se desprende que es esta la voluntad del poderdante.

A tal efecto, en la evaluación de la suficiencia del poder, se tendrán en cuenta las normas sobre interpretación del acto jurídico contenidas en el artículo 168 y siguientes del Código Civil.

(Res. N° 550-2020-SUNARP-TR-A. Fundamentos 2, 3 y 4)

Se aprecia que se ha conferido poder de disposición respecto del predio inscrito en la partida N° 21261906 del Registro de Predios de Predios de Cañete, correspondiente al ubicado en el terreno 1 a la altura del km 109.00 de la carretera Panamericana Sur en el sector Sarapampa del distrito de Asia, provincia de Cañete y departamento de Lima.

Así, tenemos que se otorgó poder especial al presidente y fiscal del consejo directivo, para que, dentro de las acciones del saneamiento físico legal del inmueble de propiedad de la asociación, puedan, entre otros actos, celebrar contratos de compraventa, de lo que se puede colegir que estos sí cuentan con facultades para disponer de la propiedad, tal como establece el artículo 156 del Código Civil.

De esta manera, de acuerdo a los términos expresados en el poder registrado en la partida N° 01750410 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, es posible concluir que el presidente y fiscal del consejo directivo, respectivamente, se encuentran autorizados para celebrar el contrato de compraventa del predio sub materia en representación de la vendedora.

(Res. N° 128-2021-SUNARP-TR-A. Fundamento 6)

Uno de los aspectos que el registrador público debe evaluar es la representación invocada por los otorgantes del acto o contrato sometido a calificación. En el caso de transferencias de bienes efectuadas por representantes de personas naturales o jurídicas, se determinará si los que intervienen en representación de aquellas tienen facultades para obligarlas, es decir, primero se estudiará el contenido del asiento de la partida registral donde conste el poder inscrito, con el fin de conocer al representante y las atribuciones con las que se encuentra investido, esto es, debe evaluarse la suficiencia del poder. Además de ello, debe verificarse si el citado poder continúa vigente o ha sido objeto de revocatoria.

En lo que concierne al apoderamiento, el artículo 149 del Código Civil consagra el principio general de la revocabilidad del poder expresando que el poder puede ser revocado en cualquier momento, pues nada debe constreñir al representado si no quiere que se celebren actos jurídicos por él. La revocación tiene su razón de ser en que la designación de representante se basa fundamentalmente en la confianza que tiene el representado en la persona del representante, sentido de confianza que es otorgada intuito personae; así, si el representado pierde la confianza en su representante puede revocar el poder por simple acto de voluntad del propio interesado [representado], y en cualquier momento, no siendo necesario fundamentar su decisión de poner término al poder conferido, ni explicar razón alguna.

(Res. N° 536-2020-SUNARP-TR-T. Fundamentos 1, y 2)

De lo transcrito se puede advertir que en la resolución que declara la interdicción, se señala expresamente que las curadoras no cuentan con facultades para disponer de los bienes del interdicto.

(….)

De lo transcrito se advierte que en la cláusula quinta de la escritura del 11/12/2003, expresamente se indica que respecto del Depósito 568 se deja pendiente la división, partición y adjudicación, la cual se realizará mediante escritura pública complementaria, asimismo, se deja constancia que, en su momento, previo a la independización de dicho inmueble, se efectuará la adjudicación a favor de Zenaida Alicia Gómez Torres y Alicia Torres Ramos de Gómez.

Por lo tanto, podemos concluir que con la escritura pública del 11/12/2003 aún no se efectuaba la adjudicación del Depósito 568 materia del presente título.

De otro lado, de la revisión de la escritura pública del 28/05/2019, correspondiente a la aclaración y declaración de la división, partición y adjudicación, se advierte que en la nueva cláusula quinta expresamente se indica que se adjudica a favor de Alicia Torres Ramos Viuda de Gómez el 82.24 % y a favor de Zenaida Alicia Gómez Torres el 17.76 % de acciones y derechos del Deposito 568, por lo tanto, es mediante este instrumento público que recién se efectúa la adjudicación materia del presente título. Dejando constancia que en dicha fecha ya se había declarado la interdicción de Luis Alberto Gómez Torres.

En esa línea, teniendo en cuenta que mediante escritura pública del 28/12/2019 las curadoras ratifican la escritura pública del 28/05/2019 y 04/11/2019, podemos concluir que se estaría ratificando la adjudicación del predio sub materia, lo cual, al corresponder un acto de disposición de un bien del interdicto, requiere que sea autorizado judicialmente.

En consecuencia, corresponde confirmar la observación formulada por la registradora.

(Res. N° 1139-2020-SUNARP-TR-L. Fundamentos 8, 10 y 11)

De acuerdo al tenor transcrito, César Jesús Meléndrez Luna ostenta –entre otras– la facultad de celebrar en representación de la asociación contratos ya sea a título oneroso y/o gratuito, tales como compraventa, dación en pago, permutas, donación, adjudicación, de bienes inmuebles de la asociación.

El artículo 156 del Código Civil señala lo siguiente:

“Para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad”.

Conforme a dicha disposición, para realizar actos de disposición (por ejemplo: vender, donar, permutar) o gravamen (por ejemplo: hipotecar, constituir garantía mobiliaria) se requiere de poder especial que contenga indubitablemente la facultad de disponer o gravar los bienes del representado, otorgado por escritura pública, bajo sanción de nulidad, no exigiéndose en dicho artículo que el encargo para disponer o gravar conste en forma “expresa o literal” sino tan solo de manera “indubitable”, es decir, que no pueda dudarse, conforme al Diccionario de la Real Academia Española.

Conforme ha señalado esta instancia en reiterada jurisprudencia, que el precitado artículo 156 del Código Civil no exige que de manera literal o específica se señalen los actos para los que se le ha facultado al apoderado o los bienes respecto de los cuales se otorgan las facultades, sino únicamente que no existan dudas respecto del encargo conferido. Así, queda claro que el apoderado está facultado para disponer de los bienes del representado si de los términos del apoderamiento se desprende que es esta la voluntad del poderdante.

En el Derecho, existen apotegmas jurídicos que ayudan a la interpretación. Uno de ellos es el argumento ab maioris ad minus:

“Según el argumento ab maioris ad minus, quien puede lo más, puede lo menos. Esta es una variación del argumento a fortiori fundado en la mayor fuerza que tiene, para quien está investido de la atribución de hacer lo mayor, poder hacer lo menos”. (RUBIO CORREA, Marcial. El sistema jurídico. Introducción al Derecho. Lima: Fondo Editorial de la PUCP. Octava edición. Año 2003. p. 299).

Siguiendo dicho apotegma jurídico, quien está facultado para dar en donación, puede también recibir donaciones.

(Res. N° 1938-2020-SUNARP-TR-L. Fundamentos 5, 7, 8 y 10)

El artículo 156 del Código Civil señala lo siguiente:

“Para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad”.

Conforme a dicha disposición, para realizar actos de disposición (por ejemplo: vender, donar, permutar) o gravamen (por ejemplo: hipotecar, constituir garantía mobiliaria) se requiere de poder especial que contenga indubitablemente la facultad de disponer o gravar los bienes del representado, otorgado por escritura pública, bajo sanción de nulidad, no exigiéndose en dicho artículo que el encargo para disponer o gravar conste en forma “expresa o literal” sino tan solo de manera “indubitable” es decir, que no pueda dudarse, conforme al Diccionario de la Real Academia Española.

Cabe precisar, conforme ha señalado esta instancia en reiterada jurisprudencia, que el precitado artículo 156 del Código Civil no exige que de manera literal o específica se señalen los actos para los que se le ha facultado al apoderado o los bienes respecto de los cuales se otorgan las facultades, sino únicamente que no existan dudas respecto del encargo conferido. Así, queda claro que el apoderado está facultado para disponer de los bienes del representado si de los términos del apoderamiento se desprende que es esta la voluntad del poderdante.

A tal efecto, en la evaluación de la suficiencia del poder, se tendrán en cuenta las normas sobre interpretación del acto jurídico contenidas en el artículo 168 y siguientes del Código Civil.

Así, de acuerdo al artículo 168 del Código Civil: “El acto jurídico debe ser interpretado de acuerdo a lo que se haya expresado en él y según el principio de la buena fe”, a lo cual el artículo 169 del mismo código sustantivo añade: “Las cláusulas de los actos jurídicos se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndose a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas”.

(Res. N° 1936-2020-SUNARP-TR-L. Fundamento 3)

Al calificar el título, el registrador deberá atender a la situación jurídica existente al momento de la celebración del contrato, y no como normalmente califica, teniendo como base la situación jurídica registral que se manifiesta cuando se presenta el título al Registro. Por ello, agrega la Exposición de Motivos citada que “para quien contrata amparado en la publicidad de este registro, no solo es posible celebrar y gozar de los efectos de un contrato nulo, anulable, rescindido o resuelto (si se ampara en el artículo 2014), sino también en un contrato ineficaz, por ampararse en el artículo 2038”.

También ha señalado el legislador del Código Civil que, como es evidente, “se exige la buena fe y ella debemos entenderla en los mismos términos de la buena fe del artículo 2014, esto es, el desconocimiento de la inexactitud registral. Si existen modificaciones o extinciones, ellas deben ser desconocidas por quien contrata sobre la base del poder o mandato inscrito”. No debe perderse de vista de que en estos casos, como ya se ha señalado, la protección alcanza al contratante que, a la fecha de celebración del contrato, no podía conocer de la extinción del poder por cuanto esta no se encontraba inscrita.

(Res. N° 536-2020-SUNARP-TR-T. Fundamento 3)

Del artículo 152 del Código Civil se puede extraer lo siguiente:

(i) La revocatoria de la representación debe comunicarse al representante y a todo aquel interviniente o interesado en el acto jurídico para el cual se otorgó el poder.

(ii) Si no se ha comunicado la revocatoria del poder a los intervinientes o interesados en el acto jurídico realizado por poder, no podrá oponerse tal revocatoria a los terceros que contrataron ignorando tal revocación.

(iii) Si la revocatoria del poder tuvo acceso al Registro, es oponible a todos y no podrá alegarse su desconocimiento.

En este orden de ideas, para los terceros que obran ignorando la revocación del poder, este subsiste y los actos que celebre con el representante legal obligan al representado.

(Res. N° 536-2020-SUNARP-TR-T. Fundamento 4)

El recurrente indica un hecho jurídico relevante: la muerte de la poderdante. Al respecto de la consulta efectuada en la base de datos del Reniec se advierte que el registro de identificación de Inés Pérez Ruíz se encuentra cancelado por fallecimiento desde el 14/06/2020, esto es, con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa (16/06/2020).

Sobre el particular, debe señalarse que el artículo 61 del Código Civil establece: “La muerte pone fin a la persona” con lo cual, cesan automáticamente las relaciones jurídicas de las cuales era titular, produciéndose efectos tales como la extinción de los mandatos o la transmisión de su patrimonio a favor de sus sucesores.

Por la muerte se pone fin a la persona, es decir, a partir del momento de la muerte, se extingue la calidad de sujeto de derecho de una persona física o natural, pasando a convertirse en objeto de derecho.

Al extinguirse la personalidad, se extingue también la representatividad que hubiere otorgado dicha persona, entre otros efectos jurídicos como el de apertura de la sucesión.

Siendo que en el presente caso el otorgamiento de poder es un acto jurídico autónomo con relación al acto jurídico celebrado en su ejercicio, el fallecimiento de la poderdante ocasiona la extinción del poder conferido, es decir, la pérdida de eficacia por causal sobreviniente de un acto de apoderamiento que nació válido; siendo esto así, la apoderada deja de ser tal de forma que si se atribuye una representación de una fallecida o continúa ejerciendo el poder que en algún momento le confirió la ahora fallecida, en realidad está desarrollando un acto jurídico nuevo viciado de nulidad por falta de un presupuesto del acto jurídico, cual es el sujeto.

Tenemos entonces que desde el fallecimiento de la poderdante se extinguió el poder inscrito en la partida registral N° 14466716 otorgado por esta a favor de María Elena Herrera Fernández, siendo la fecha relevante la de cancelación del registro de identidad (14/06/2020).

Por otro lado, tenemos que la escritura pública de compraventa fue suscrita ante notario el 16/06/2020.

Por consiguiente, siendo que con el instrumento público se verifica que en el momento en que la apoderada realiza los actos que le fueron confiados se ejecutaron después del fallecimiento de la poderdante, podemos concluir que la apoderada no contaba con legitimidad para otorgar la compraventa de conformidad con el inciso 3 del artículo 1803 del Código Civil, correspondiendo que la transferencia sea ratificada y formalizada por los herederos de la que fuera la poderdante pues los actos celebrados en su nombre no produjeron efectos jurídicos en su esfera patrimonial.

Respecto a lo argumentado por el apelante en el sentido que la transferencia se realizó el 5 de marzo del 2020, cabe indicar que la fecha cierta para el Registro es la fecha que el contrato ha merecido fe de realización, esto es la fecha de la celebración de la escritura pública.

Solo a modo informativo se verifica además que la minuta no cuenta con fecha cierta.

(Res. N° 1936-2020-SUNARP-TR-L. Fundamentos 9, 10 y 11)