Resumen: Sobre la base de la jurisprudencia, en el presente artículo la autora se centra en dilucidar si en el caso de la falsa representación anómala debe prevalecer la institución de la seguridad jurídica o el derecho de propiedad del propietario primigenio. Al respecto demuestra que la jurisprudencia no es uniforme, pues hay casos de falsa representación anómala en donde se tutela el derecho del verdadero propietario a la restitución de su inmueble y otros en los cuales se le deniega por considerar que estamos frente a un caso de ineficacia; sin embargo, en opinión de la autora, puede otorgarse el derecho a la restitución de la propiedad del bien al falso representado, si es que se considera que ha habido mala fe por parte del tercero adquiriente. Abstract: In this article, on the basis of jurisprudence, the author focuses on elucidating whether in the case of anomalous false representation, the institution of legal security or the property right of the original owner should prevail. In this regard, it shows that the jurisprudence is not uniform, since there are cases of anomalous false representation where the right of the true owner to the restitution of his property is protected and others in which he is denied because he considers that we are facing a case of ineffectiveness; however, in the opinion of the author, the right to restitution of the property of the good may be granted to the false represented, if it is considered that there has been bad faith on the part of the third party acquirer.

Palabras clave: Seguridad jurídica / Seguridad jurídica estática / Seguridad jurídica dinámica / Representación anómala. Keywords: Legal certainty / Static legal certainty / Dynamic legal certainty / Anomalous representation. Recibido: 15/08/2021 // Aprobado: 07/09/2021

INTRODUCCIÓN

En el presente artículo nos centraremos en dilucidar si en el caso de la falsa representación anómala debe prevaler la institución de la seguridad jurídica o el derecho de propiedad del propietario primigenio, puesto que la mayor parte de la jurisprudencia peruana considera que se debe proteger al tercero adquiriente de “buena fe”, por sobre el propietario primigenio, para preservar la seguridad jurídica. Es por ello que el ordenamiento jurídico ha dado protección al tercero adquiriente de buena fe mediante el siguiente apartado jurídico:

Art. 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

En relación con dicha normativa, somos de la opinión de que en caso del tercero contratante-adquiriente de mala fe, la protección de dicho articulado se excluiría. Por tanto, debería ser preferido por el ordenamiento jurídico el derecho de propiedad del falso representado en el caso de la falsa representación anómala, por sobre el del tercero adquiriente coludido. En cuanto a si se realiza una segunda compraventa y el tercero adquiriente es de buena fe, consideramos que la nulidad se extiende a las otras compraventas realizadas, es decir, por más que en la segunda compraventa exista un tercero adquiriente de buena fe, el origen del contrato en la primera compraventa es ilícito, porque para llevar a cabo el negocio, se falsificó un poder de representación y se quebrantó una norma imperativa penal. Contrariamente a lo que nosotros pensamos, analizaremos lo que la doctrina comparada indica acerca de esta antinomia entre la seguridad jurídica y el derecho de propiedad, para poder tener un panorama general y dilucidar si algunos autores están de acuerdo con nuestra opinión.

I. ¿PREDOMINANCIA DE LA SEGURIDAD JURÍDICA?

Para algunos autores como Díez-Picazo (2014) la seguridad jurídica es entendida como “el poder de predecir o pronosticar con algún fundamento el resultado que tendrá un litigio futuro que se contempla solo hipotéticamente en cuanto a su producción o que se contempla como ya ocurrido” (p. 14), a saber, el referido autor indica que la seguridad jurídica puede ser vaticinada, considerando que nos puede centrar en diversos escenarios en donde un litio puede surgir (Díez-Picazo, 2014). Es por tal motivo, que el ordenamiento jurídico se orienta en regular las posibles consecuencias de determinados conflictos jurídicos otorgando una mayor protección a algunos derechos por sobre otros. Pero siempre nos queda la duda de ¿cómo el ordenamiento jurídico decide quitarle protección a un derecho por sobre otro?, ¿bajo qué criterios hace dicha selección? Son algunas de las interrogantes que trataremos de dilucidar en el transcurso del presente ítem.

Por otro lado, Sagüés (1997) señala, con respecto a la seguridad jurídica, lo siguiente:

La seguridad jurídica no se conforma con la necesidad de predecir eventos, de controlar los riesgos y de programar la estabilidad en las relaciones humanas. También requiere que ese mecanismo predictivo, esa neutralización de peligros y tal planificación de procesos humanos estables, brinde a la postre un producto aceptable, básicamente justo, respetuoso de los derechos humanos básicos. (p. 219)

Para el citado autor, la seguridad jurídica no debe comprender solo el hecho de presagiar eventos, sino que debe tratar de armonizar el control de los peligros que puedan darse en el futuro (a los cuales debe darles un mecanismo eficaz de solución) y el respeto por los derechos fundamentales reconocidos en la Constitución (Sagüés, 1997).

Desde otro punto de vista, Fernández Cruz (1994) refiere con relación a la seguridad jurídica lo siguiente:

Cuando nosotros propugnamos un concepto de seguridad jurídica dinámica, en contra del concepto clásico de seguridad jurídica estática, en el fondo, estamos afirmando que el “principio jurídico de protección al tercero adquiriente de buena fe”, debe inspirar toda solución en el Derecho (y no solamente respecto al derecho de propiedad) y que la sola protección legal al mejor modo de generar más riqueza inmobiliaria, incentiva la circulación de bienes y, en general, el tráfico jurídico inmobiliario, que es el concepto de seguridad jurídica que reclama la sociedad (visión colectiva), protegiendo a los adquirientes en conjunto, en su condición de tales (configuración abstracta), con prescindencia de la situación concreta del señor x, quien, individualmente, deberá buscar los medios alternativos que le brinda el ordenamiento jurídico para la tutela de su interés específico (…). (p. 153)

En palabras del autor precedente, la seguridad jurídica engloba la circulación de la riqueza mediante la protección al tercero adquiriente de buena fe, dado que se debe privilegiar la seguridad del tráfico jurídico (seguridad colectiva) por sobre la del individuo. Empero, para el caso de la falsa representación anómala, disentimos con el autor que antecede, ya que en dicho caso, no podría privilegiarse la seguridad dinámica por sobre la seguridad estática, visto que el tercero adquiriente no es de buena fe. Más aún, si se ha confabulado con el falso representante, para poder despojar de su propiedad al falso representado.

De otro lado, con referencia a la seguridad estática, Téllez Miguélez (1996) plantea lo siguiente: “la seguridad estática o seguridad de los derechos exige que no pueda producirse una modificación desfavorable en la esfera patrimonial de una persona sin que concurra su voluntad” (p. 22). Vale decir, que en la seguridad estática, se protege el derecho de propiedad del falso representado, de perturbaciones, o despojos. En consecuencia, en nuestro caso de estudio, la seguridad jurídica, en su dimensión estática, deberá ser preferida.

En último lugar, Trujillo Blas (2012) citando a Delos, define la seguridad jurídica:

[C]omo la garantía dada al individuo de que su persona, sus bienes y sus derechos no serán objeto de ataques violentos o que si ellos vinieran a producirse, le serán aseguradas protección y reparación por la sociedad además anotaba que la seguridad importa la existencia de un formalismo jurídico que protege contra lo arbitrario, lo impreciso y lo imprevisto. (p. 171)

Es decir, la idea de seguridad jurídica está relacionada a la protección que debe ofrecer el ordenamiento jurídico ante situaciones en las cuales, por ejemplo, un legítimo propietario se vea despojado de su propiedad sin su consentimiento. Asimismo, dicho autor señala que las normas deben ser claras y no arbitrarias, protegiendo así, al individuo ante situaciones no reguladas por el ordenamiento.

II. ¿PREDOMINANCIA DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD?

Originalmente la propiedad es considerada como “el derecho real que tiene por contenido la facultad de gozar y disponer de la cosa de modo pleno y exclusivo dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones establecidas por el orden jurídico”^[1] (Bianca, 1999, pp. 147-148). Vale decir, que el propietario tiene la potestad de utilizar el bien de la forma que le sea conveniente, si desea puede ceder el uso, destruirlo, enajenarlo, no usarlo, etc. En vista de que el ordenamiento jurídico le reconoce la titularidad sobre dicho bien.

No obstante, en el caso de análisis, ante la colisión entre el derecho de propiedad del falso representado y el del tercero adquiriente coludido, consideramos que el ordenamiento jurídico debe preferir el derecho de propiedad del falso representado, por las razones que expondremos a continuación.

En relación con la propiedad como derecho fundamental, Guarniz Izquierdo (1996) plantea lo siguiente:

El reconocimiento de la propiedad como un derecho fundamental implica su interpretación en un sentido más amplio que el del derecho civil. Ello se debe básicamente a dos razones que paso a exponer. La primera (…) es que tratándose de un derecho fundamental, por principio del derecho constitucional, su interpretación debe ser lo más extensiva y protectora posible (…). La interpretación constitucional se hace siempre en favor de los derechos fundamentales puesto que ellos son concebidos como garantías básicas que tiene el particular frente al Estado (así son definidos los derechos fundamentales llamados de primera generación, entre los que se halla la propiedad) siendo su objetivo una protección amplia del individuo que se expresa en esta preferencia por ellos como principios básicos. La segunda (…), es que no puede hablarse de una protección del derecho de propiedad, aun en su acepción más restringida, si no se apareja a ella la protección de otros derechos. Debe recordarse que la propiedad es definida como un derecho absoluto justamente porque encierra en sí todas las facultades que es posible tener sobre la cosa y, en este sentido, cualquier otro derecho distinto del de propiedad que pueda caber sobre ella es una desmembración de aquel. (pp. 38-39)

En palabras del autor precedente, el derecho de propiedad es un derecho fundamental, ya que el ordenamiento jurídico mediante la Constitución le ha otorgado una protección plena al considerarlo un derecho de primera generación; es decir, aquellos que “están destinados a la protección del ser humano individualmente, contra cualquier agresión de algún órgano público. Se caracterizan porque imponen al Estado el deber de abstenerse de interferir en el ejercicio y pleno goce de estos derechos por parte del ser humano” (Cuba encuentro Derechos Humanos). Empero, creemos que las agresiones al derecho de propiedad no solamente pueden generarse de parte del Estado, sino también de terceros, como ocurre en el caso de la falsa representación anómala en la que un falso representante y un tercero contratante se coluden para despojar de su propiedad a un falso representado. Más aun, coincidimos con el autor cuando señala que “cualquier otro derecho que recaiga sobre la cosa”, es protegible constitucionalmente bajo el concepto propiedad. Por consiguiente, creemos que la afectación al derecho de propiedad del falso representado es un claro ejemplo de una violación a un derecho reconocido constitucionalmente.

Bajo ese mismo orden de ideas, Álvarez Caperochipi (2012) subraya acerca de la propiedad y su protección constitucional lo siguiente:

La Constitución protege la propiedad ya adquirida (art. 70) así como la libertad contractual como mecanismo para que los bienes circulen en el tráfico (artículo 2-14); por tanto, no puede aceptarse que un propietario pueda ser despojado o “expropiado” (en sentido no técnico) de manera impune cuando no existe un valor fundamental que justifique esa solución extraordinaria por la que un titular es privado del derecho en contra de su voluntad. (pp. 48-49)

Vale decir, si es que no existe una causa justificante que avale la expropiación o el despojo de un bien, no debería violentarse el derecho de propiedad de un titular. Visto que, si esto ocurriera –como sucede en el caso de la falsa representación anómala en la que un falso representado es despojado de su propiedad por un tercero contratante coludido–, se estaría afectando un derecho constitucional cuya protección es salvaguardada por el ordenamiento jurídico.

Además, el citado autor precedente apunta lo siguiente: “La circunstancia natural o normal es que se imponga la realidad jurídica, esto es, que se proteja al verdadero propietario, sin importar que exista un tercer adquiriente de buena fe, cuya cadena de dominio se basa en un título nulo, por lo que en teoría su adquisición se desmorona” (Álvarez Caperochipi, 2012, p. 49).

Sumando a la opinión de autores precedentes, coincidimos con lo esbozado por Gunther Gonzales (2015) en lo que se refiere al derecho de propiedad de la siguiente manera:

Si usted es propietario legítimo, nadie le puede quitar el esfuerzo de su trabajo, conforme dice la Constitución en el artículo 70 –la propiedad es inviolable–, y si estafaron a un tercero con la “buena fe registral”, pues entonces que le indemnice el Estado, por mantener notarios descuidados, por decir lo menos; o por el error registral de inscribir documentos falsificados. En buena cuenta, el viejo principio por el cual es responsable el autor del daño que resulta de perfecta aplicación en este caso, pues, si el propietario no es el causante del fraude, no hay razón para que pierda su derecho; mientras que si las instituciones destinadas a la protección del trafico inmobiliario, como el notario y el registro, fallan, en algunos casos, entonces tienen el deber ineludible de indemnizar (…). (p. 17)

Para el autor anteriormente citado, la Constitución es un mecanismo de protección frente a interferencias ajenas que puedan violentar el derecho de propiedad de un titular; si en el caso de la falsa representación anómala el falso representado no es causante del fraude, no hay motivo para que sea despojado de su derecho de propiedad frente a un tercero adquiriente de mala o buena fe, pues, como es el caso, los efectos de la nulidad se extienden tanto en la primera compraventa (en la cual se utilizó el poder falsificado) como en la segunda, en la que existe un tercer adquiriente de buena fe.

Reforzando nuestro punto de vista de manera parcial, Westermann (1998) plantea lo siguiente:

Para mejorar la adquisición procesal del adquiriente, el BGB no ha impuesto su buena fe como presupuesto de adquisición, sino que, al contrario, ha tratado la mala fe del adquiriente como motivo de exclusión o como hecho impeditivo. La adquisición de propiedad fracasa, cuando el adquiriente “al tiempo al que, según estas disposiciones, habría adquirido la propiedad, no era de buena fe”. (pp. 635-636)

III. POSICIÓN DE LA JURISPRUDENCIA

Aunque la jurisprudencia no tenga un pronunciamiento en concreto sobre los remedios que deben ser otorgados al falso representado en el caso de la falsa representación anómala, y asimismo un pronunciamiento uniforme sobre si se debe preferir el derecho de propiedad por sobre la seguridad jurídica en dicho caso de análisis, sí hemos podido encontrar algunas jurisprudencias en donde se hace alusión a elementos de dicha figura, en donde el juzgador ha considerado distintos puntos de vista, los cuales analizaremos en los párrafos siguientes:

Un primer caso es el de la Casación N° 1554-2015-Lima, en la cual la Sra. Ana María Soyer pretende que no se declare la nulidad de los actos celebrados con el poder de representación que su madre le otorgó. Empero, los hechos evidencian un fin ilícito proveniente de la representante, al despojar a su madre de sus propiedades. A continuación, el tribunal manifiesta los siguientes hechos:

La señora María Aurelia Soyer Zevallos (83 años) viuda de Jayo interpone una demanda de nulidad de acto jurídico para que se le declaren nulos los siguientes actos: nulidad de la Escritura pública de donación a favor de su hija Ana María Jayo Soyer (demandada), nulidad de la compraventa de derechos y acciones a favor de la demandada, y la nulidad de la Escritura pública de Anticipo de legitima a favor de la demandada. (Poder Judicial del Perú 2015-Lima)

De la citada casación se desprende que la señora Ana María Jayo Soyer, con engaños, hizo firmar un poder de disposición a su madre para poder vender todos los inmuebles de su propiedad. Lo que nos lleva a inferir que podríamos encontrarnos dentro de un caso de falsa representación anómala, puesto que existe un fin ilícito de parte de la falsa representante al vender las propiedades de su madre, para despojarla de su patrimonio.

Asimismo, se vale de argucias y engaños para viciar el consentimiento de la poderdante; en vista de que la supuesta representante le indicó que dicho poder era para pagar los impuestos y arbitrios de sus propiedades, evidenciando una finalidad ilícita que persigue el apropiarse de sus bienes. Por tanto, podemos indicar que la demandada está actuando como un falso representante al perseguir un fin ilícito con el poder de representación otorgado por la poderdante, que le permitió realizar todos aquellos actos de disposición de los bienes que tenía su madre para incorporarlos dentro de su patrimonio.

Por último, debemos indicar que la demandante solicita que se declare la nulidad de la compraventa, lo que nos hace inferir que lo que desea es que el bien le sea restituido, si bien encontramos elementos de la falsa representación, podemos señalar que el juzgador –al declarar la nulidad de la compraventa– deberá preferir el derecho de la falsa representada por sobre el del tercero adquiriente de buena fe, al evidenciar que ha habido un fin ilícito el cual ha viciado por completo el acto de transferencia de la propietaria primigenia.

Un segundo caso es el de la Casación N° 886-2015-Lima, en donde se declara fundado el recurso de Celeste América Jiménez Caballero (hermana del demandado), por los siguientes hechos: “el contrato de compraventa celebrado por Félix Caballero Veliz sin tener poder de representación con Carlos Motalvo Sales, debe ser declarado nulo porque ambos sabían que la poderdante había fallecido en el extranjero y aun así, celebraron el contrato de compraventa” (Poder Judicial del Perú 2015-Lima).

Esta segunda casación evidencia que hubo una finalidad ilícita de parte de ambas partes, para despojar a los herederos de la propiedad de la difunta, puesto que el demandado actuó como un falso representante al ostentar facultades que no tenía, cuando celebró un contrato de compraventa con un tercero contratante que tenía conocimiento de que la poderdante había fallecido y que el fallecimiento no había sido informado a los Registros Públicos. Por consiguiente, el juzgador deberá otorgar el remedio de la restitución a los herederos, para que puedan obtener el bien del cual fueron despojados. Lo que nos lleva a indicar que en este caso el juzgador deberá preferir salvaguardar el derecho de propiedad de los herederos por sobre la seguridad jurídica, en relación con la protección otorgada al tercero adquiriente.

Un tercer caso es la Casación N° 3156-2002-Lima:

Interpuesta por el señor Ernesto Quispe Mamani contra la sentencia de vista que confirmó la sentencia de primera instancia en el extremo que declaró infundada la indemnización y la revocó en los extremos que declaró infundadas las pretensiones de nulidad, reformándola, la declararon fundada y en consecuencia nulo el acto jurídico de compraventa del Lote de terreno N° 2 Mz E-1 de la Urbanización de la Cooperativa de Vivienda La Huayrona del distrito de San Juan de Lurigancho, así como nula la inscripción de la ficha. (Poder Judicial del Perú 2002)

En la sentencia los demandantes plantean los siguientes hechos:

Señalan que el acto es nulo: a) al haberse celebrado cuando la vendedora ya no era la propietaria. b) los cónyuges co-demandados actuaron de mala fe al momento de su adquisición, pues conocían de los diversos juicios civiles y penales entre socios y cooperativas; c) porque quienes representaron a la cooperativa en la venta cuestionada carecían de legitimidad pues sus mandatos como dirigentes estaban vencidos desde el mes de marzo de 1988. (Poder Judicial del Perú 2002)

Los compradores y codemandados contestan la demanda y sostienen lo siguiente: que el título que acredita su propiedad respecto del bien citado, que les fue otorgado por la cooperativa, es un instrumento firme y legal y que su derecho de propietarios ha sido debidamente inscrito en Registros Públicos.

Finalmente, la Corte se pronunció de la siguiente manera:

Que en la sentencia de vista, se ha declarado fundada la demanda de nulidad de acto jurídico, considerando al respecto que los compradores demandados, al momento de la transferencia del bien a su favor, debieron no solo verificar quien aparecía como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble sino también si quien les estaba transfiriendo el predio tenia poder suficiente para hacerlo; infiriendo de lo expuesto, así como del considerando primero de la impugnada, que el razonamiento del ad quem apunta al hecho de establecer que al efectuarse esta transferencia el mandato y representatividad de dichos dirigentes había expirado. Que así, lo esbozado por la Corte se alude al caso del falso representante, Art. 161 segundo párrafo, además, dicho artículo concuerda con el Art. 162 en donde se indica que dicho acto puede ser ratificado. Por tanto, no puede ser nulo. Finalmente, en el caso de autos no hay prueba alguna que acredite indubitablemente que los cónyuges demandados hayan tenido conocimiento del derecho de propiedad que los actores invocan en su demanda; es por todo lo expuesto que la casación es declarada fundada. (Poder Judicial del Perú 2002)

De la citada sentencia podemos inferir que los falsos representados serían los demandantes, los cuales planteaban que el acto celebrado por un falso representado sin poder de disposición era nulo, debido a que no hubo manifestación de voluntad del agente (propietarios demandantes). Sin embargo, nosotros consideramos que la nulidad no devendría de la falta de manifestación de voluntad del agente sino del fin ilícito, porque los compradores (demandados) tenían pleno conocimiento que el bien en venta estaba en disputa y asimismo, los falsos representantes (dirigentes de la cooperativa) conocían también que no contaban con poder de representación suficiente para la venta del bien en conflicto, lo que evidencia la mala fe de ambas partes contratantes. Por consiguiente, no estarían dentro de la protección del artículo 2014 del Código Civil.

Si bien no existe un poder de representación falsificado, sí se cumplen algunos otros requisitos que hacen a dicho caso asimilable a la falsa representación anómala. En cuanto a si los falsos representados interponen como pretensión accesoria la restitución del bien, no se puede apreciar del caso, no obstante, creemos que sí hubiera sido una pretensión amparable, debido a que, al no contar con la buena fe por parte de los terceros adquirientes, debería privilegiarse a los propietarios desposeídos, es decir, el ordenamiento jurídico debe amparar su derecho de propiedad por sobre la seguridad jurídica dinámica.

Un cuarto caso, es de la Casación N° 598-2011-Lima:

Interpuesta por Patricia Marces Pareja contra la sentencia de vista que confirma la apelada, que declaró infundada la demanda en todos sus extremos. Para sustentar su posición la recurrente alega lo siguiente: a) resulta claro que el juzgador (juez de primera instancia) hace una interpretación errónea del Art. 315 del Código Civil, ya que esta norma establece que para disponer de los bienes sociales o gravarlos se requiere la intervención del marido y la mujer. En el caso de autos jamás ha existido el otorgamiento de poder especial del cónyuge demandante, para que el otro cónyuge venda el bien social, con el agravante que ello ni siquiera ha sido esgrimido como argumento de los demandados, b) el juez incurre en error al sostener que el acto de disposición de los bienes sociales por uno de los cónyuges no constituye un supuesto de nulidad de acto jurídico, sino que constituye un supuesto de ineficacia de acto jurídico. Puesto que, consideramos que es un supuesto de nulidad de acto jurídico por falta de manifestación de voluntad de la recurrente, conforme lo dispuesto en el Art. 219 inciso 1 y 8, más el Art. V del título preliminar del Código Civil, finalmente; c) se solicita accesoriamente, se le restituya la posesión del inmueble señalado, constituido por el departamento Nº 301, ubicado en Jirón Grau 411, distrito de San miguel, Lima. (Poder Judicial del Perú 2011)

En primera instancia se declara infundada la demanda por considerarla un supuesto de ineficacia y no de nulidad.

En vista de que, el juzgador considera que es un supuesto de exceso de facultades, tal como lo regula el Art. 161 del Código Civil. En ese mismo sentido, la Sala Revisora confirma la apelada sustentando que no se encuentra en un supuesto de falta de manifestación de voluntad que acarree la nulidad sino de falta de legitimación, por cuanto que se encuentra acreditado que ambos contratantes han mostrado su intención de celebrar el contrato. Finalmente, se indica que la norma contenida en el Art. 315 del Código Civil, es una norma de orden público, puesto que, se prohíbe los actos de disposición por uno de los cónyuges, además, que dicha norma está orientada a la protección del patrimonio familiar, el matrimonio y la familia. Por consiguiente, se declaró fundado el recurso de casación. (Poder Judicial del Perú 2011)

En referencia a la casación citada con anterioridad podemos deducir que si bien parecería que nos encontraríamos frente a un supuesto de falsa representación (art. 161 del Código Civil); podemos encontrar ciertos elementos que nos podrían llevar a la falsa representación anómala. Por ejemplo, podemos identificar a la falsa representada (Patricia Marces Pareja), al falso representante (Rubén Alfredo Meneses Zevallos) y el tercero contratante de mala fe (Christian Raymundo Gamio Huamán). Si bien en el caso no existe un poder de representación falsificado que haya fraguado el esposo de la demandante, sí existe la mala fe del tercero contratante, en vista de que firma una minuta en la cual “no se consigna su estado civil, ni consta documentación alguna que haya permitido publicitar su condición civil de casado” (cita que se desprende de la resolución 33) del vendedor. Lo cual nos genera serias dudas, acerca de si realmente desconocía aquella situación. Debido a que, nos preguntamos cómo una persona va a firmar una minuta desconociendo el estado civil de la persona que vende, sin conocer por lo menos que es soltero. Por tanto, conjeturamos que debió conocer la verdadera condición civil del demandado.

En relación con la pretensión accesoria que pide la falsa representada, en el caso, la de restitución de su inmueble, la cual es declarada infundada, la Corte Superior plantea:

La pretensión accesoria de restitución de la posesión, no resulta atendible, toda vez que la nulidad del acto jurídico en cuestión no significa per se que deba restituírsele la posesión del bien inmueble objeto de la compraventa anulada, toda vez que la actora no fue quien concedió dicha posesión a favor del demandado Christian Raymundo Gamio Huamán, de manera que si bien, al habérsele restituido su derecho de propiedad, goza de los atributos que confiere este, no obstante, al fenecimiento del título de propiedad que ostentaba dicho comprador demandado, es evidente que se convierte en poseedor precario. De ahí que la actora puede y debe hacer valer su derecho de la forma legal que corresponde (resolución 33). (Poder Judicial del Perú 2011)

En referencia a lo que la Corte indica, opinamos que es absurdo que señale que porque la falsa representada no intervino en la compraventa no tiene derecho a pedir la restitución de su bien; lo cual, consideramos una vulneración evidente de su derecho de propiedad. Dado que opinamos que el verdadero propietario debe tener mecanismos que resguarden su derecho de propiedad. Por ejemplo, alguno de los mecanismos o remedios que podría utilizar la falsa representada víctima de la nulidad, están: el enriquecimiento sin causa y la reivindicación, dependiendo del supuesto en el que nos encontremos. Si aparece como propietario de su bien otra persona, tendrá que pedir la restitución por la vía del enriquecimiento sin causa; por otro lado, también podría pedir la reivindicación del bien, ya que el tercero siempre quedará como consecuencia de la nulidad del contrato de compraventa como poseedor.

Un quinto caso es la Casación N° 3827-2016- Del Santa, “interpuesta por Graciela Eufemia Moscoso Tinedo, contra la resolución que confirmó la sentencia de primera instancia que declaró fundada la demanda; en consecuencia, nula la escritura pública de compraventa de fecha 23 de febrero 2010, así como la minuta de compraventa de fecha 17 del mismo mes y año, además, de la cancelación del asiento registral número 00009 de la partida registral número P09077483” (Poder Judicial del Perú, 2016).

En dicha casación la recurrente ha denunciado:

A) La infracción normativa por inaplicación de los artículos 161, 1135, 2013 y 2014 del Código Civil; señala que se afecta su derecho, pues se ha confirmado la decisión impugnada sin tener en cuenta que la misma transgrede los alcances que regulan dichos dispositivos legales; es decir, en vez de declararse la ineficacia del acto jurídico denunciado se ha declarado erróneamente su nulidad, pese a que se ha demostrado que Jesús Antonio Saavedra Devoggero intervino con facultades especiales y su poder estaba inscrito en registros públicos. Además, se indica que las facultades no han sido revocadas en ningún momento; asimismo, sostiene que resulta incuestionable que en caso de concurrencia de acreedores inmobiliarios, se debe preferir al acreedor que inscribió primero, y en el presente caso la recurrente es la que tiene derecho inscrito, pues actuó de buena fe y con diligencia, ya que verificó que sobre el inmueble que se le transfería no hubiese posesión alguna. (Poder Judicial del Perú, 2016)

En primera instancia se declara fundada la demanda; en consecuencia, nula la escritura pública de compraventa, así como la minuta, además, se cancela el asiento registral por las siguientes razones:

Se indica que el acto jurídico en cuestión contiene finalidad ilícita, ya que los poderes que exhibió el supuesto representante, quien actuó en nombre de la vendedora, no fueron otorgados por la Asamblea General de la Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador, evidenciando un accionar irregular, pues dicha persona suscribió el acto sin contar con las facultades para ello. En segunda instancia, la Sala Superior confirma la sentencia de primera, manifestando que el acto jurídico cuya nulidad se solicita, celebrado por Jesús Antonio Saavedra Devoggero, a favor de Graciela Eufemia Moscoso Tinedo, deviene en nulo por haber sido celebrado por persona que no contaba con las facultades de enajenación, actitud que conlleva una finalidad ilícita, la misma que trae como consecuencia la contravención de las normas que interesan al orden público y las buenas costumbres, por lo tanto, la causal de fin ilícito del extremo de la sentencia recurrida deberá confirmarse. Sin embargo, la sentencia de casación declaró fundado el recurso por los siguientes argumentos: se aprecia que en las sentencias emitidas por las instancias de mérito se establece que en el caso de autos se ha verificado uno de los supuestos de hecho del art. 161 del Código Civil, es decir, que Jesús Antonio Saavedra Devoggero, quien actuó como representante de la Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador, en el acto jurídico que se cuestiona en la demanda (no constaba con las facultades de enajenación); es decir, constituiría lo que se denomina falsus procurator; no obstante, le han asignado como conciencia jurídica los efectos propios de la nulidad, lo cual resulta incongruente con la concepción doctrinaria antes descrita, puesto que, se trataría de un acto ineficaz, por tanto, con consecuencias distintas a la nulidad.(Poder Judicial del Perú, 2016)

De la casación que antecede, podemos inferir que desde nuestro punto de vista nos encontramos frente a un caso de falsa representación anómala, dado que encontramos los siguientes elementos: los falsos representados (Santos Ernesto Lezama Chávez y Consuelo Ysabel Angulo de Lezama), el falso representante (Jesús Antonio Saavedra Devoggero), la tercera contratante (Graciela Eufemia Moscoso Tinedo) y el poder falsificado (porque inferimos que se fraguó uno, porque la Asamblea General de la Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador nunca ha otorgado dicho poder; además, dicho instrumento ha sido ingresado de forma subrepticia a Registros Públicos).

En relación con la finalidad ilícita, consideramos que el falso representante la detentaba, debido a que fragua un poder para poder vender un inmueble y sacar un provecho económico de la venta. Por el contrario, consideramos que la finalidad ilícita no se desprende de la tercera contratante porque según afirma, ella confió en lo que el registro le indicaba. No obstante, en este caso, si bien hay dos perjudicados, se debe preferir al verdadero propietario por sobre el tercero contratante, y restituirle el inmueble, porque el primero ha sido víctima de la estafa y el despojo de su bien. En cambio, el tercero contratante solo ha visto quebrantada su buena fe en el contrato celebrado, por lo que, podría pedir una indemnización solidaria entre el falso representante, el notario que se prestó para la estafa y a Registros Públicos, por ingresar títulos fraudulentos perjudicando así el derecho de terceros.

Un sexto caso es la Casación N° 3730-2016- La Libertad, interpuesta por Lucero Ysela Gamboa Moreno, contra la sentencia que confirma la apelada, que declara improcedente la demanda de nulidad de acto jurídico. En la casación se plantea lo siguiente:

Lucero Ysela Gamboa Moreno interpone demanda de nulidad del acto jurídico, con el propósito que el órgano jurisdiccional declare: la nulidad del acto jurídico contenido en el contrato de compraventa de fecha 12 de agosto del 2000, respecto del inmueble ubicado en Natasha Alta, distrito de Trujillo, departamento de la Libertad, acto jurídico celebrado por Juan José Ramírez Paredes (como vendedor) y Dora Vicenta García Espejo (como compradora). Sustenta jurídicamente su demanda en las causales de falta de manifestación de voluntad del agente y por ser contrario a las leyes que interesan al orden público; numerales 1 y 8 del artículo 219 del Código Civil, respectivamente. Además, demanda la reivindicación a su favor del bien materia del proceso que viene ocupando la demandada Dora Vicenta García Espejo. (Poder Judicial del Perú, 2016)

La actora explica que contrajo matrimonio con el codemandado Juan José Ramírez Paredes el 20 de octubre del 1990, y dado que su esposo trabaja en la ex Cooperativa Laredo, se le transfirió a su esposo, mediante minuta de compraventa de fecha 28 de octubre 1999, el inmueble materia de conflicto, quedando pendiente el otorgamiento de escritura pública para su respectiva inscripción en Registros Públicos; en consecuencia dicho bien pertenecía a la sociedad de gananciales.

Argumenta que, al surgir problemas con su cónyuge, se vio obligada a iniciar un proceso de alimentos, razón por la cual este procedió a vender, sin su consentimiento, el inmueble materia de controversia a favor de la codemandada, Dora Vicenta García Espejo, mediante contrato de compraventa con firmas legalizadas, de fecha 12 de agosto de 2000.

Que el artículo 315 del Código Civil establece que para disponer de los bienes sociales se requiere de la intervención del marido y la mujer, hecho que no ha ocurrido, visto que no autorizó la venta del bien.

Asimismo, señala que “la codemandada Dora Vicenta García Espejo tuvo conocimiento que el inmueble sub Litis era un bien social, hecho que la demandante puso en conocimiento de la mencionada codemandada; inclusive, la señora Dora Vicenta García Espejo inició un proceso penal contra Juan José Ramírez Paredes por el delito de estafa, expediente signado con el N° 2946-2001” (Poder Judicial del Perú, 2016).

Por otro lado, la codemandada contesta la demanda afirmando que nunca tuvo conocimiento que el vendedor era casado, en vista de que este al momento de la celebración de la compraventa presentó la minuta de compraventa que suscribió con la empresa Agroindustrial donde figuraba como soltero, así como la ficha Reniec, en la cual, hasta la actualidad aparece con dicho estado civil. Refiere que el acto jurídico, materia de nulidad cumple con todos los requisitos del artículo 140, no incurriendo en nulidad. Por último, afirma que ha interpuesto demanda de prescripción adquisitiva, sobre el bien y que está siendo tramitado en el Expediente N° 10133-2006, por lo que la presente demanda es maliciosa.

En sentencia de primera instancia, se declaró improcedente la demanda porque se determinó que la demandada Dora Vicenta García Espejo al momento que adquirió el bien inmueble desconocía que el estado civil del demandado (ahora rebelde del proceso). En segunda instancia, se confirma la sentencia de primera, y la sala agrega que, en el presente caso, estamos frente a la figura del falso representante, por lo tanto, el acto es ineficaz y no nulo. En consecuencia, lo que hubo fue falta de legitimidad para contratar.

Finalmente, en sede de casación, el recurso es declarado fundado al no haberse acreditado la subsunción de los hechos en la causal de nulidad, y al no haberse analizado la otra causal alegada por la demandante, incurriendo en un pronunciamiento infra petita, al no haber emitido pronunciamiento a lo que es objeto del contradictorio.

De la casación antes descrita, podemos indicar que existen ciertos elementos que nos podrían encauzar dentro de la figura de la falsa representación anómala: en principio, tenemos a la falsa representada (Lucero Ysela Gamboa Moreno); en segundo, al falso representante (Juan José Ramírez Paredes) y por último, está la tercera contratante (Dora Vicenta García Espejo). Si bien no existe un poder de representación falsificado, sí existe la figura de la estafa por parte del falso representante hacia la supuesta tercera contratante de buena fe y hacia la falsa representada. Empero, consideramos que la tercera adquiriente no estaría protegida por el artículo 2014 del Código Civil, al haber tomado conocimiento de que el bien era social, y aun así, celebrar la compraventa. Por consiguiente, ello evidencia su mala fe. Asimismo, no entendemos cómo si primero interpuso un proceso penal de estafa contra el falso representante en el 2001, en el 2006, pretende la prescripción adquisitiva de dominio, sabiendo que el bien ha sido vendido sin el consentimiento de la esposa y que la compraventa ha sido fraudulenta. Lo que acrecienta nuestra conjetura de que no tiene buena fe. En relación con la pretensión accesoria de la demandante sobre la reivindicación del bien, consideramos que debió ser declarada procedente, en vista de que el derecho del verdadero propietario está por encima del tercero adquiriente, si este último actúa con mala fe.

Por último, en la Casación N° 3671-2016-Puno:

Interpuesta por la demandante Zulema Aida Condori Chambi, contra la sentencia de vista que confirma la sentencia apelada que declara fundada la demanda de nulidad de acto jurídico, interpuesta en el expediente N° 301-2004, seguido por Dominga Gonzales de Jiménez contra Melitón Pablo Jiménez Quispe y Fermín Jiménez Rodríguez; y con el expediente N° 001-2005, seguido por Dominga Gonzales de Jiménez contra Fermín Jiménez Rodríguez y esposa Juana Espinoza de Jiménez y Zulema Aida Condori Chambi; en consecuencia, nulos los actos jurídicos de compraventa contenidos en: a) La minuta de fecha 17 de agosto 1988, así como la Escritura Pública de fecha 11 de octubre de 1988 celebrado por Melitón Pablo Jiménez Quispe a favor de Fermín Jiménez Rodríguez, b) La Minuta de fecha 21 de setiembre de 2004, así como la Escritura Pública del fecha 6 de octubre del 2004, celebrada por Fermín Jiménez Rodríguez y su esposa Juana Espinoza de Jiménez a favor de Zulema Aida Condori Chambi. (Poder Judicial del Perú, 2016)

En la casación se apunta lo siguiente: Dominga Gonzales de Jiménez interpone demanda contra Melitón Pablo Jiménez Quispe y Fermín Jiménez Rodríguez sobre la nulidad de los siguientes actos jurídicos: 1) Minuta de compraventa del 17 de agosto de 1988; 2) Escritura Pública de fecha 11 de octubre de 1988 celebrada entre los demandados, 3) de manera accesoria la reivindicación del bien, 4) pago de frutos civiles.

La demandante indica que el señor Melitón Pablo Jiménez Quispe es su esposo y este último vendió sin su consentimiento el bien a Fermín Jiménez Rodríguez y esposa Juana Espinoza de Jiménez. Estos últimos realizaron otra venta, a la señora Zulema Aida Condori Chambi.

En la sentencia de primera instancia, se indica que en la primera venta realizada por Melitón Pablo Jiménez Quispe a Fermín Jiménez Rodríguez y esposa Juana Espinoza de Jiménez, no intervino la demandante y además, sabiendo que la anterior venta fue declarada nula, Fermín Jiménez Rodríguez y esposa, Juana Espinoza de Jiménez, venden a la señora Zulema Aida Condori Chambi el bien sin tener poder de disposición; por tanto, dicha venta fue declarada nula por las causales 1 y 4 del artículo 219 del Código Civil. En consecuencia, se declara fundada la demanda.

En segunda instancia, se confirma la sentencia de primera que declaró fundada en parte la demanda, puesto que considera que sí ha habido falta de manifestación de voluntad de la demandante en la primera compraventa realizada; empero, el juez considera que no se puede pagar frutos civiles hasta que se desocupe el bien. En última instancia, en sede de casación se determina que hubo motivación deficiente y, por tanto, se declaró fundado el recurso y nula la sentencia de vista y se ordenó que la Sala emita nuevo pronunciamiento.

Con relación a la casación anteriormente descrita, podemos colegir que nos encontramos en un caso en el que podemos encontrar algunos elementos que podrían encajar dentro de la falsa representación anómala, por ejemplo: podemos identificar al falso representante (Melitón Pablo Jiménez Quispe), quien vende el bien social a unos terceros contratantes de mala fe (Fermín Jiménez Rodríguez y esposa Juana Espinoza de Jiménez), y que a su vez venden el inmueble a una tercera contratante que aparenta buena fe (Zulema Aida Condori Chambi).

Si bien no existe el elemento del poder falsificado, sí se encuentra el elemento del fin ilícito que existe entre el falso representante y los terceros contratantes, al conocer estos últimos que el vendedor era casado. Aunque después en su contestación lo intentan desvirtuar. En relación con la pretensión de reivindicación, consideramos que debería restituirle el bien a la señora Dominga Gonzales de Jiménez, debido a que ha sido víctima de la colusión de su esposo con los terceros contratantes de la primera venta. En referencia, a la tercera adquiriente de buena fe, consideramos que su derecho a la propiedad del bien sujeto a un fin ilícito no debería otorgársele, puesto que se perjudicaría el derecho del verdadero propietario. Sin embargo, tendrá el mecanismo de la responsabilidad civil como remedio para poder satisfacer su interés.

Como podemos apreciar de todas estas sentencias antes analizadas, la jurisprudencia no es uniforme, hay casos de falsa representación anómala en donde se tutela el derecho del verdadero propietario a la restitución de su inmueble y otros en los cuales se le deniega por considerar que estamos frente a un caso de ineficacia. Sin embargo, consideramos que en casos de falsa representación anómala, es factible que el juzgador otorgue el derecho a la restitución de la propiedad del bien, al falso representado, si es que se considera que ha habido mala fe por parte del tercero adquiriente.

IV. NUESTRA POSICIÓN

Para concluir, podemos señalar que el fenómeno de la falsa representación anómala en el Perú es un tema bastante discutible, en vista de que muchos doctrinarios consideran que ante la falsificación de documentos el mejor remedio para dicha situación es la ineficacia; sin embargo, consideramos que la nulidad es el mejor remedio para resolver dicha situación, sobre todo cuando el inmueble ha sido transferido. En cuanto a los remedios que debe utilizar el falso representado, reiteramos nuestra posición en favor de la restitución o reivindicación como remedios idóneos para la satisfacción del interés del falso representado en el supuesto de la falsa representación anómala. Más aún, consideramos que debe prevalecer el derecho de propiedad del falso representado por sobre el tercero contratante de mala fe en la primera compraventa y también cuando en la segunda compraventa nos encontremos frente a un tercer adquiriente de buena fe. Finalmente, esperamos que este artículo logre despertar el interés de la sociedad ante esta nueva forma delictiva de estafa y, sobre todo, que la jurisprudencia pueda tener un mayor análisis en cuanto a los remedios que pueda tener el falso representado, en este caso en particular, considerando que los pronunciamientos con relación a las restituciones de la propiedad han sido escasos.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Gonzales Barrón, G. (2015). La falsificación: nuevo modo de adquirir la propiedad. Crítica a los tribunales que amparan al tercero que nace del fraude inmobiliario. Lima: Gaceta Jurídica.

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Sagüés, N. (1997). Jurisdicción constitucional y seguridad jurídica. Revista Pensamiento Constitucional. Vol. 4, (4), pp. 217-232.

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Casaciones:

Casación N° 886-2015-Lima

Casación N° 1554-2015-Lima.

Casación N° 3156-2002-Lima

Casación N° 598-2011-Lima.

Casación N° 3827-2016-Del Santa.

Casación N° 3730-2016-La Libertad.

Casación N° 3671-2016-Puno.

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^[1] Traducción Libre por la autora “il diritto reale che ha per contenuto la facoltá di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

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* Abogada por la Universidad de Lima. Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú.