Resumen: En el presente informe se realiza un desarrollo jurisprudencial sobre si en sede arbitral puede declararse la prescripción adquisitiva para lo cual se hace referencia a diversos criterios emitidos por el Tribunal Registral, siendo el último el adoptado en el Acuerdo Plenario CXCIX, que estableció que la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, no es materia de arbitraje. Sobre el particular el autor estima que tal criterio es errado al ser la propiedad un derecho de libre disposición. Abstract: In this paper, a jurisprudential development is carried out on whether in arbitration headquarters the acquisitive prescription can be declared for what makes refer to various criteria issued by the Tribunal Registral, the last being the one adopted in the Plenary Agreement CXCIX, which established that the declaration of property by acquisitive prescription of domain, is not a matter of arbitration. On the subject, the author considers that such criterion is wrong since property is a freely available right.

Palabras clave: Arbitraje / Prescripción adquisitiva / Calificación registral de las materias arbitrales / Calificación registral de la prescripción adquisitiva Keywords: Arbitration / Acquisitive prescription / Registry qualification of arbitration matters / Registry qualification of acquisitive prescription Recibido: 15/07/2021 // Aprobado: 04/08/2021

I. Realidad problemática (Introducción)

En los últimos años, se ha recurrido a la figura de la prescripción adquisitiva arbitral, con la finalidad de que un árbitro o tribunal arbitral, declare el derecho de propiedad adquirido por un poseedor-prescribiente. Una vez obtenido el laudo arbitral, los administrados, al pretender su inscripción en los Registros Públicos, se encuentran con posiciones divergentes en torno a su calificación registral.

Las instancias registrales, por un lado, admiten la posibilidad de inscribir la prescripción adquisitiva de dominio declarada en el fuero arbitral. Esta particular posición, se subdivide, en pronunciamientos en los cuales, el Tribunal Registral, indica que –en base al Acuerdo Plenario CXXI– forma parte de la calificación registral, que las instancias registrales evalúen la naturaleza del acto sometido a arbitraje (de acuerdo al numeral 1 del artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1071), esto es, se parte de la premisa que en sede registral, sí es posible que se evalué la naturaleza del acto que forma parte de la rogatoria del título, y con base en ello, se concluye que la prescripción adquisitiva de dominio sí es arbitrable, arguyéndose que las controversias relacionadas con el derecho de propiedad son materias de libre disposición por parte de los particulares. Esta primera sublínea jurisprudencial, la encontramos en las Resoluciones Ns° 2419-2015-SUNARP-TR-L, 159-2016-SUNARP- TR-L, 402-2018-SUNARP-TR-L, y 489-2018-SUNARP-TR-L.

Por otro lado, y siempre dentro de la línea jurisprudencial que admite la inscripción, existen también pronunciamientos en los que, el Tribunal Registral, hace caso omiso al asunto sobre si las instancias registrales deben o no calificar la naturaleza del acto sometido a arbitraje (muestra de indiferencia), y simplemente explicitan –también– que la prescripción es materia arbitrable, por la misma razón de disponibilidad del derecho de propiedad. Esta línea jurisprudencial se ve expuesta en las Resoluciones Ns° 978-2014-SUNARP-TR-L, 1037-2014-SUNARP-TR-L y 1062-2014-SUNARP-TR-L (Segunda sublínea jurisprudencial); y finalmente, aquellos criterios que señalan que no forma parte de la calificación registral, analizar la naturaleza del acto sometido a arbitraje (su arbitrabilidad objetiva) y, por consiguiente, consideran que sí resulta posible la inscripción de la usucapión arbitral. Esta última posición se encuentra concebida en las Resoluciones Ns° 180-2017-SUNARP-TR-L y 181-2017-SUNARP-TR-L (Tercera sublínea jurisprudencial).

En el otro extremo, las instancias registrales, son renuentes a admitir la posibilidad de que un árbitro o Tribunal arbitral, pueda declarar la prescripción adquisitiva de dominio y en base al ya mencionado Acuerdo Plenario CXXI, analizan la arbitrabilidad de la usucapión y concluyen que el acto no es materia arbitrable, razón por la cual se encontraría impedida su inscripción. Esta posición se revela en la Resolución N° 1009-2015-SUNARP-TR-L y en el Acuerdo Plenario CXCIX; en este último, el Tribunal Registral, en sesión extraordinaria (modalidad no presencial) realizada el día 31 de octubre de 2018, ha indicado expresamente que: “La declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, no es materia de arbitraje”.

Es necesario también poner énfasis que en muchos de los casos que se expondrán en la presente investigación, existen posibles indicios de la existencia del fenómeno denominado: “fraude inmobiliario”.

Por ejemplo, en los casos que dieron mérito al grupo de resoluciones que sí admiten la posibilidad de inscribir la prescripción arbitral, no existía adecuación del título con los antecedentes registrales dado que ni en el convenio arbitral, ni en el proceso instaurado había participado el propietario registral y en algunos casos, la totalidad de los copropietarios registrales; en otro caso, la copropiedad del bien la ostentaba una Comunidad Campesina y sorprendentemente, en otros, ni siquiera había la apariencia material de convenio arbitral.

Así, en la Resolución N° 2419-2015-SUNARP-TR-L, la persona que pretendía adquirir por prescripción había presentado ante el fuero arbitral un “convenio arbitral” (rectius: solicitud) sometiéndose solamente esta (solicitante de la prescripción) al fuero arbitral, sin la participación de los propietarios registrales y además en el proceso arbitral no se había emplazado a todos los titulares registrales, sino solamente a unos cuantos.

De la misma manera, increíblemente, en la Resolución N° 402-2018-SUNARP-TR-L, el bien objeto de prescripción era de cotitularidad de una Comunidad Campesina y que, de igual manera, tal persona jurídica no había sido emplazada en el proceso arbitral correspondiente, ni tampoco había suscrito convenio arbitral alguno. En otros casos, como, por ejemplo, en el explicitado en la Resolución N° 978-2014, existía un contrato de compraventa de bien ajeno, es decir, no participaba el propietario del bien (en este caso titular registral), y las partes de dicho contrato se habían sometido a la vía arbitral y obtenido un laudo, pretendiendo inscribirlo y aparentemente perjudicar el derecho del propietario registral.

Así también, en la Resolución N° 1062-2014-SUNARP-TR-L, dos sujetos habían celebrado un “contrato de compraventa de posesión”, los mismos que pactaron un convenio arbitral, y en el que tampoco participaba en dicho contrato el propietario del bien (titular registral). Por otro lado, nos encontramos también con el caso en el que no existía materialmente convenio registral (Resolución N° 1037-2014- SUNARP-TR-L), y, finalmente con aquel caso recaído en la Resolución N° 181-2017-SUNARP-TR-L, en el que el bien objeto de prescripción arbitral era un bien de una Municipalidad Distrital (no se sabía a ciencia cierta si era un bien de dominio privado o de dominio público del Estado) y en el que el convenio arbitral fue firmado por el alcalde de dicha entidad edil y el poseedor-prescribiente. En este último y específico caso, cabe resaltar que el abogado que presentó el recurso de apelación en el procedimiento administrativo registral, era el mismo árbitro único que expidió el laudo arbitral.

Todos los casos hasta el momento señalados, quizá nos permitiría considerar que la expedición del Acuerdo Plenario CXCIX Pleno del Tribunal Registral, mediante el cual se proscribió la inscripción de la prescripción adquisitiva arbitral, fue motivado (y así al parecer lo fue, dada la conversación realizada con algunos Registradores Públicos) por la existencia de estos múltiples casos en los cuales existían ciertos indicios de la presencia de este fraude inmobiliario realizado muchas veces y de tantas diversas maneras en nuestro país. Sobre la base de ello, analizaremos cómo es que tales motivos no deberían implicar una solución tan tajante y definitiva como la adoptada en el mencionado acuerdo plenario, pues existen otros mecanismos que tienen la virtualidad de evitar y/o eliminar el fraude.

En suma, con base en todo lo expuesto precedentemente, el presente trabajo de investigación, tiene por finalidad exponer cómo es que resuelven las instancias registrales (tanto registrador como Tribunal Registral) aquellos títulos en los que la rogatoria es la inscripción de prescripciones adquisitivas obtenidas en sede arbitral; evidenciar las razones y/o fundamentos que se utilizan para resolver de una u otra manera; revelar las contradicciones existentes entre una y otra posición y determinar las consecuencias prácticas que tendría optar por una u otra postura, así como también hacer notar que en la mayoría de casos revisados por estas instancias registrales, existían indicios de haberse cometido “fraude inmobiliario”, situación que nos exhorta a prestarle una especial atención al tema materia de investigación.

Luego de ello, resultará relevante, a fin de realizar una cabal y completa investigación, exponer nuestra propia posición, mostrando, por un lado, la imposibilidad que tienen las instancias registrales de analizar la arbitrabilidad de la materia sometida al fuero arbitral, pues esto solo es competencia del propio árbitro o, de ser el caso, del Tribunal Arbitral, en aplicación del principio competenz-competenz, y de hacerlo, significaría contravenir el referido principio; por otro lado, expondremos argumentos sólidos que evidencien que la prescripción adquisitiva de dominio, sí es materia arbitrable y, por último, buscaremos soluciones (ex ante y ex post) que impidan que actos fraudulentos se inscriban y/o logren objetivos perversos y de ser el caso, de llegar a inscribirse estos, analizaremos cuáles son los mecanismos que tienen los perjudicados con tal acto fraudulento a fin de eliminar los efectos producidos.

II. La usucapión arbitral y su calificación en sede registral

1. Líneas jurisprudenciales encontradas

1.1. Resoluciones que admiten la posibilidad de inscribir la prescripción adquisitiva de dominio arbitral

1.1.1. Resoluciones que indican que parte de la calificación registral es determinar si el acto sometido a arbitraje es materia arbitrable o no y con base en ello concluyen que la prescripción adquisitiva de dominio sí es materia arbitrable

En la Resolución N° 2419-2015-SUNARP-TRL-L, de fecha 26 de noviembre del 2015^[1], se confirma la tacha sustantiva formulada por la Registradora Pública al título mediante el cual se solicitaba la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio a favor de Carmen del Rosario Lavalle Valverde, respecto del predio inscrito en la partida electrónica N° 47136601 del Registro de Predios de Lima, en virtud del laudo arbitral (Resolución N° 9 del 12/06/2015), emitido por árbitro único, en el proceso seguido contra Vilma Gloria Delgado Álvarez de Garrido, July Delgado Rosazza y Doris Delgado Rosazza.

La Registradora Pública, en su esquela de tacha sustantiva, indicaba lo siguiente:

1. Revisado el título obran copias certificadas por árbitro de la resolución N°09, de las notificaciones del laudo arbitral y copias certificadas por Notaría Clara Carnero Ávalos, del Convenio Arbitral y de los documentos de identidad del árbitro y de Carmen del Rosario Lavalle Valverde, la cual suscribe el convenio arbitral (…), advirtiéndose del texto de la resolución que quienes fueron demandadas son Vilma Gloria Delgado Álvarez de Garrido, July Delgado Rosazza (fallecida el 15/01/2015) y Doris Delgado Rosazza (fallecida el 28/01/2014), existiendo inadecuación con lo inscrito en la partida N° 47136601 del Registro de Predios en la cual figuran como titulares registrales en conjunto con Vilma Gloria Delgado Álvarez de Garrido, los sucesores de Doris Delgado Rosazza: Luis Enrique y Carla Luisella Rodríguez Delgado y los sucesores de July Delgado Rosazza: Julio Daniel y Roberto Pastor Bonifaz Delgado, Silvia Raquel y David Ricardo O´Phelan Delgado.

2. No obstante lo señalado, se advierte que el Convenio Arbitral solo fue suscrito por Carmen del Rosario Lavalle Valverde, por lo que no se acredita que exista un sometimiento del titular inscrito a la vía arbitral en virtud de la cual se cancelará su derecho inscrito, asimismo, se tiene que las demandadas fueron declaradas rebeldes dentro del proceso conforme se aprecia en la Resolución N° 09, estando a lo señalado, es de aplicación lo dispuesto por el art. 32-A del Reglamento General de los Registros Públicos en el sentido que no será inscribible el laudo arbitral que afecte un tercero que no suscribió el convenio arbitral, en este caso los titulares registrales, constituyendo dicha circunstancia en defecto insubsanable que afecta la validez del título, por lo que se procede a su tacha (…).

La recurrente (prescribiente), en su recurso de apelación, básicamente señala que cuando se iniciaron las actuaciones arbitrales, las titulares registrales del predio eran Vilma Gloria Delgado Álvarez de Garrido, July Delgado Rosazza y Doris Delgado Rosazza y que en el presente caso, la usucapiente se había acogido a una relación jurídica que no nace de un contrato, sino de otra naturaleza, originada en un acto unilateral, motivo por el cual fue suscrito (el convenio arbitral) únicamente por la prescribiente y no por las titulares registrales (demandadas).

El Tribunal Registral, por su parte, indica que lo que constituye materia controvertida en el caso concreto, es: 1. Determinar si dentro del ámbito de calificación registral se encuentra el verificar que la prescripción adquisitiva de dominio se haya seguido contra el titular registral de dominio del bien y, 2. Para inscribir la prescripción adquisitiva de un bien en mérito a un laudo arbitral: ¿El titular registral del bien debe haber suscrito el convenio arbitral?

Así, en el análisis respectivo, a fin de dar respuestas a las interrogantes planteadas, el Tribunal Registral indicó expresamente que: “La controversia respecto del derecho de propiedad es una materia de libre disposición, por lo que resulta arbitrable”. Asimismo, en el punto 7 de su resolución, hace alusión expresa al CXXI Pleno del Tribunal Registral, el cual señala que, dentro de los alcances en la calificación de los laudos arbitrales, será objeto de calificación en el arbitraje, entre otros, la naturaleza del acto sometido a arbitraje (de acuerdo al numeral 1 del artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1071). Así también, el Tribunal Registral, dando solución al conflicto suscitado, indicó que:

10. (…) revisados los actuados presentados, se aprecia que las demandadas o emplazadas en el proceso arbitral de prescripción adquisitiva de dominio son Vilma Gloria Delgado Álvarez de Garrido, July Delgado Rosazza y Doris Delgado Rosazza.

Dicho lo anterior se advierte que solo uno (Vilma Gloria Delgado Álvarez de Garrido) de los siete titulares registrales del predio fue demandado en el proceso arbitral; en consecuencia, corresponde confirmar el extremo 1 de la denegatoria de inscripción.

(…)

13. Por otro lado, la Registradora deniega la inscripción manifestando que no se acredita que el convenio arbitral haya sido suscrito por los titulares registrales del predio.

(…)

Como se puede advertir, el convenio arbitral realmente versa sobre una declaración unilateral formulada por la demandante Carmen del Rosario Lavalle Valverde, sin que hayan intervenido los titulares registrales del predio sub materia.

En ese sentido, al no haber sido suscrito el citado convenio arbitral por parte de los titulares registrales y, por ende, no someterse a la jurisdicción arbitral, no resulta factible la inscripción solicitada por cuanto esta afectaría su derecho de propiedad.

14. Debe tenerse en cuenta que el presente caso versa sobre una prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede arbitral, lo que supone la existencia previa de un convenio arbitral conforme al artículo 13 del Decreto Legislativo N° 1071, el cual constituye el presupuesto inicial del procedimiento arbitral, en mérito del cual el árbitro asume competencia para dirimir sobre las controversias que se susciten entre las partes que suscriban el convenio respectivo.

El arbitraje es un proceso que nace de la manifestación de voluntad de las partes, ya que ninguna de las partes puede ser desviada de la jurisdicción predeterminada por Ley, ni sometida a procedimiento distinto de los establecidos, ni juzgada por órganos jurisdiccionales de excepción, por lo que no resulta procedente la inscripción solicitada por cuanto los titulares registrales no suscribieron el correspondiente convenio arbitral.

En consecuencia, corresponde confirmar el extremo 2 de la denegatoria de inscripción.

Como puede apreciarse, el Tribunal Registral, en la resolución analizada, ha modificado y/o ampliado lo dispuesto en el XXVII-XXVIII del Tribunal Registral, realizado en sesión ordinaria los días 21, 22 y 23 de noviembre del 2007, publicado en el diario oficial El Peruano, el 1 de marzo del 2008, en el que se acordó lo siguiente:

EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo.

La modificación responde a que, según la resolución analizada, a consideración del TR, el precedente al que se ha hecho alusión, no solo es aplicable al proceso judicial o procedimiento notarial, sino también al proceso arbitral.

En ese sentido, de esta Resolución se denota que este ente administrativo, en primer lugar, considera que con base en lo establecido en el CXXI Pleno del Tribunal Registral, las instancias registrales sí pueden analizar la naturaleza del acto sometido a arbitraje (de acuerdo al numeral 1 del artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1071); luego, basándose en esta premisa, indica que la controversia respecto del derecho de propiedad es una materia de libre disposición, por lo que resulta arbitrable, aseveración que nos induce a pensar que para el Tribunal Registral (y también para el Registrador), la prescripción adquisitiva de dominio (al ser una controversia relacionada al derecho de propiedad) es materia arbitrable, y por último, la necesaria verificación que se debe hacer en sede registral, entre otros requisitos, de que en el proceso arbitral se haya demandado a los propietarios inscritos y que exista convenio registral suscrito tanto por el prescribiente como por los propietarios registrales.

En el caso analizado, al no cumplirse tales requisitos, no era pasible de inscripción la prescripción adquisitiva arbitral solicitada. De lo aquí expuesto, se evidencia que, para el Tribunal Registral, si se hubiesen cumplido estos requisitos, entre otros que establece la propia normativa registral, sí procedería la inscripción de una declaración de prescripción adquisitiva arbitral.

Otro pronunciamiento que revela la línea jurisprudencial analizada, lo encontramos en la Resolución N° 402-2018-SUNARP-TR-T, de fecha 27 de junio del 2018, en la cual se confirmó la denegatoria de inscripción formulada en primera instancia al título en el que una sociedad conyugal solicitaba la inscripción de una prescripción arbitral de un predio emitida a su favor y en el que uno de los copropietarios registrales de dicho predio era una comunidad campesina.

El motivo de la confirmación de la denegatoria también era porque no existía un sometimiento por parte de ninguno de los titulares registrales a la jurisdicción arbitral a través de la existencia de un convenio arbitral. En este caso también, el Tribunal Registral, hace alusión al CXXI Pleno del Tribunal Registral, el que como ya mencionamos, indica que será objeto de calificación por parte de las instancias registrales en títulos arbitrales, entre otros, la naturaleza del acto sometido a arbitraje (de acuerdo al numeral 1 del artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1071), y con base en tal análisis, a criterio del TR, determina que la prescripción adquisitiva sí es materia arbitrable, y que “la calificación de los laudos arbitrales se realizará de conformidad con la ley que regula el arbitraje y lo dispuesto en los artículos 10-A y 32-A del Reglamento General de los Registros Públicos; en este sentido, no será inscribible la decisión arbitral que afecte a un tercero que no suscribió el convenio arbitral”.

Finalmente, para concluir esta línea jurisprudencial, en la Resolución N° 489-2018-SUNARP-TR-T, de fecha 16 de agosto del 2018, se analizó la apelación contra la tacha del título emitida en primera instancia; título mediante el cual se solicitaba inscribir la declaración arbitral de usucapión respecto de tres predios ubicados en el Departamento de Cajamarca, a favor de la sociedad conyugal.

El título fue tachado sustantivamente por la primera instancia registral (el Registrador), indicándose lo siguiente:

2 (…) para efectos registrales sí corresponde efectuar la verificación acerca de si las partes son las que han firmado el convenio arbitral, lo cual se logra con la certificación de firmas ante notario –situación que no se ha dado en la presente–, siendo ello lo único que nos permita tener la certeza de un verdadero sometimiento de las partes –EN ESTE CASO TITULARES REGISTRALES– a la vía arbitral, como establece el penúltimo párrafo del artículo 32-A del TUO del Reglamento General; mas no estamos calificando la validez – referida a su contenido– de dicho convenio ni su correspondencia con el contenido del laudo, toda vez que ello si se encuentra fuera de la calificación registral.

3. Se deja constancia que esta instancia asume arbitrable el acto rogado y, por tanto, cumplido el punto 1 del Tercer Acuerdo Plenario aprobado en el CXXI Pleno (…) Ello sin dejar de mencionar, que el mismo árbitro se ha pronunciado sobre la asunción de su propia competencia para laudar sobre el acto rogado, lo cual aparece en el fundamento DÉCIMO del Laudo Arbitral. (El resaltado en negritas es nuestro)

Este caso adquiere una gran relevancia dado que, de la propia resolución puede advertirse que existía un convenio arbitral celebrado con los propietarios registrales, y la única razón por la que, hasta ese momento, no se ordenó la inscripción de la prescripción adquisitiva, era porque las partes no habían apelado un extremo de la observación referido a que el árbitro ante quienes las partes se sometieron en el respectivo convenio arbitral y el árbitro que finalmente firmó el laudo, eran personas distintas, situación que debía ser aclarada, pero como ya se dijo, no fue objeto de apelación tal extremo, razón por la cual, el Tribunal Registral no se pronunció respecto del mismo, pronunciándose solamente sobre otros extremos relacionados a la protocolización del laudo arbitral y a la no exigencia de que el convenio arbitral contenga firmas certificadas (situaciones que según el TR, sí se habían cumplido en el caso concreto). Esta resolución evidencia entonces, conforme a la línea jurisprudencial analizada, la viabilidad de inscribir una prescripción adquisitiva declarada en sede arbitral.

1.1.2. Resoluciones que no indican que sea parte de la calificación registral que las instancias registrales analicen si el acto sometido a arbitraje es materia arbitrable o no (muestra de indiferencia respecto a este tema) y simplemente consideran que la prescripción adquisitiva de dominio sí es materia arbitrable

En la Resolución N° 978-2014-SUNARP, de fecha 22 de mayo del 2014, el Tribunal Registral, confirma la denegatoria de inscripción formulada por la Registradora y dispone la tacha sustantiva del título en el que se solicitaba la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio a favor de Raúl Velásquez Molina, Herminia Conde Flores de Velásquez, Florindo Vidal Jiménez Calixtro y Cristina Lita Florez de Jiménez, respecto del predio inscrito en la partida N° 07035397 del Registro de Predios de Lima, en virtud del laudo arbitral expedido en el procedimiento seguido contra Raúl Ernesto Ángeles López.

La Registradora Pública, en primera instancia, observó el mencionado título, en los siguientes términos:

1. Al reingreso no se acredita que en el convenio arbitral haya intervenido el titular registral del predio, como tampoco que esta haya sido emplazado en el procedimiento (…). Por tanto, se procede a reiterar la esquela de observación anterior en todos sus extremos:

“1. Mediante el presente Título se solicita la inscripción del Laudo Arbitral sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio, respecto del bien inmueble (…) inscrito en el Tomo 697 Fs. 144, asiento 9, que continúa en la Partida N° 07035397 del Registro de Predios; proceso seguido por Raúl Velásquez Molina, Herminia Conde Flores de Velásquez, Florindo Vidal Jiménez Calixtro y Cristina Lita Florez de Jiménez, contra Raúl Ernesto Ángeles López.

Revisada la Partida antes citada se advierte inadecuación entre lo señalado en el Laudo Arbitral y el antecedente registral, por cuanto ninguna de las partes intervinientes en el Convenio Arbitral tiene la calidad de titulares registrales siendo que el titular de dominio es el SINDICATO ÚNICO DE TRABAJADORES DE LA EMPRESA EDITORIAL EL COMERCIO S.A, el cual no forma parte del proceso. Es decir, el titular registral es un propietario distinto a las partes sometidas a arbitraje y, por lo tanto, ajeno al proceso arbitral, apreciándose además que no consta su emplazamiento en dicho proceso; por lo que, no se habría acreditado ante el Registro, la existencia de un Convenio Arbitral, acorde a lo establecido en el artículo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Siendo así, no resulta procedente la inscripción de prescripción adquisitiva de dominio vía Laudo Arbitral (…)”.

En el recurso de apelación, se indica que las instancias registrales no pueden evaluar –entre otros– la competencia del árbitro y que no era necesario que la persona jurídica propietaria registral participe en el convenio arbitral, dado que no ha participado en el contrato de compraventa suscrito entre las partes participantes del proceso arbitral.

El Tribunal Registral, resolviendo el caso que se presenta, señaló lo siguiente:

3. El Decreto Legislativo N° 1071, Decreto Legislativo que norma el arbitraje, prescribe en su artículo 2 que:

1. Pueden someterse a arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, así como aquellas que la ley o los tratados o acuerdos internacionales autoricen.

(…).

En consecuencia, a tenor de lo señalado en las normas que preceden, el Estado reconoce al arbitraje como un sistema de solución de conflictos que funciona como alternativa a la vía judicial, de manera tal que los justiciables pueden optar por la que les parezca más conveniente. La controversia respecto del derecho de propiedad es una materia de libre disposición, por lo que resulta aplicable.

(…)

9. Conforme se ha podido verificar, no se ha cumplido con lo previsto por el artículo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para el caso de inscripciones que se efectúen en mérito a laudos arbitrales, por el cual se faculta a la instancias registrales a verificar el sometimiento de las partes a la vía arbitral, a través de la presentación del convenio arbitral y su eficacia a través de las notificaciones, pues conforme se ha podido verificar el titular registral, SINDICATO ÚNICO DE TRABAJADORES DE LA EMPRESA EDITORIAL EL COMERCIO S.A., no es parte en el procedimiento arbitral en virtud del cual se cancela su derecho inscrito, pues no ha suscrito el convenio arbitral.

En tal sentido, habiéndose determinado que el título que dará mérito a la inscripción del acto rogado adolece de defecto insubsanable que afecta su validez, corresponde confirmar la denegatoria de inscripción formulada por la Registradora Pública y disponer la tacha sustantiva del título, en aplicación del literal a) del artículo 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

Lo particular de este caso radica en que se pretendía inscribir una prescripción adquisitiva dictada en un procedimiento arbitral nacido en mérito a un contrato de compraventa, en el que no había participado en modo alguno el propietario registral y a través del cual, las partes contractuales habían suscrito un convenio arbitral, acordando iniciar un proceso arbitral de prescripción adquisitiva de dominio respecto del bien objeto de la compraventa.

El Tribunal Registral, en este caso, no se inmiscuye en el asunto sobre si las instancias registrales pueden o no calificar la naturaleza del acto sometido a arbitraje, y solo se limita a indicar que, a su criterio, la controversia respecto al derecho de propiedad es una materia de libre disposición, por lo que resulta ser arbitrable (podría entenderse o que implícitamente el Tribunal dijo que se debía analizar la naturaleza del acto o simplemente que mostraba indiferencia respecto a tal tema en particular y solo dejaba sentada su posición de que la prescripción era materia arbitrable).

Entonces, resumiendo la posición adoptada por el Tribunal Registral (y también de la Registradora): “Para efectos de inscribir la prescripción adquisitiva de dominio, a través de un laudo arbitral, no podrá calificarse el fondo de lo resuelto, así como los fundamentos de la decisión contenida en el laudo, más si debe verificarse el sometimiento de las partes a la vía arbitral, a través de la presentación del convenio arbitral respectivo celebrado con el propietario con derecho inscrito”.

De esta resolución se denota que, según el Tribunal Registral, sería admisible la prescripción adquisitiva de dominio declarada en sede arbitral, siempre que se cumplan, entre otros, los requisitos antes señalados, por lo que la denegatoria de la inscripción se debió solo y exclusivamente a que, en el caso concreto, no se cumplieron tales requisitos, caso contrario, de haberse cumplido tales requisitos, debe entenderse que la inscripción sí hubiera procedido.

Así también, la Resolución N° 1037-2014- SUNARP-TR-L, de fecha 30 de mayo del 2014, sigue la misma línea que la resolución anterior. Esta resolución, confirma la tacha formulada por el Registrador, decidiendo no inscribir la prescripción arbitral solicitada, haciendo hincapié de que no necesariamente el convenio arbitral tiene que haber sido “suscrito” por el titular inscrito y quien aparece como prescribiente, sino que: “no solo podrá acreditarse la existencia del convenio arbitral mediante el acuerdo expreso obrante por escrito del mismo; sino también, conforme a algunos de los supuestos descritos en el artículo 13 del Decreto Legislativo N° 1071, específicamente en los numerales cuarto y quinto de dicha norma”.

Cabe resaltar que en este caso ni siquiera existía convenio alguno (a diferencia de los otros casos que hemos analizado). Asimismo, se señala que el convenio arbitral se exige a efectos de otorgar mayores elementos de seguridad con la finalidad de evitar las inscripciones de laudos fraudulentos. Entonces, de este pronunciamiento del Tribunal Registral también se deduce que, de haber existido el convenio arbitral, sí era procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva declarada en sede arbitral.

Finalmente, en la Resolución N° 1062-2014-SUNARP-TR-L, de fecha 5 de junio del 2014, también se confirmó la tacha del título. Se trataba del caso de dos sujetos que habían participado en el proceso arbitral de prescripción adquisitiva de dominio, pero ninguno de ellos era el propietario registral del predio (las partes tenían un contrato de compraventa de posesión).

La particularidad de este caso radica en que el apelante de la tacha expedida en primera instancia, indicó en su recurso de apelación; “que, en estricta aplicación del inciso g) del artículo 5 de la Ley N° 27333, Ley Complementaria a la Ley N° 26662, Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularización de edificaciones, y en virtud de la Carta (…) cursada por el notario de Lima (…) los solicitantes de la prescripción adquisitiva en la vía notarial, frente a la oposición formulada a dicho trámite, optaron por someter la prescripción adquisitiva de dominio a la jurisdicción arbitral, para cuyo efecto las partes suscribieron el convenio arbitral en forma de un acuerdo independiente (…)”. Este argumento será analizado más adelante.

Además, el Tribunal Registral señala que el criterio asumido es el expuesto en la Resolución N° 978-2014-SUNARP-TR-L, de fecha 22/05/2014, ya analizada en los párrafos precedentes. El Tribunal aquí también sin analizar si es posible o no que las instancias registrales analicen la naturaleza del acto sometido a arbitraje, indica que la prescripción adquisitiva de dominio es materia arbitrable, debiendo en todo caso solamente cumplirse con los requisitos propios que el ordenamiento registral y arbitral prevén.

1.1.3. Resoluciones que señalan que no forma parte de la calificación registral analizar si el acto sometido a arbitraje es materia arbitrable o no: Viabilidad de la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio arbitral

En la Resolución N° 180-2017-SUNARP-TR-T, de fecha 4 de mayo de 2017, el Tribunal Registral, resolvió la apelación interpuesta contra la tacha sustantiva expedida en primera instancia del título mediante el cual se solicitó la inscripción de la inmatriculación por prescripción adquisitiva de dominio del predio ubicado en el anexo de Matiaza Rimachi, Distrito de Valera (…) a favor de Frankedyn Torres Cruz.

El Registrador Público había procedido a tachar el título de inmatriculación sustentado en un laudo de prescripción adquisitiva de dominio, pues el área de Catastro había determinado que el predio materia de rogatoria formaba parte de un predio de mayor extensión de propiedad de una Comunidad Campesina. Así también, en la esquela de tacha se indica que, al ser un inmueble de propiedad de una comunidad campesina, la prescripción estaba proscrita en mérito al artículo 89 de la Constitución del Estado peruano y al artículo 7 de la Ley N° 24656 - Ley de Comunidades Campesinas, por lo que no procedería inscribir la rogatoria. Además, se señala que: “Sin perjuicio de lo anterior, de la calificación del acta de protocolización de laudo arbitral presentada, se verifica que como demandante, figura Frankedyn Torres Cruz y como demandada Leydi Elita Torres Cruz; es decir, se verifica que fueron terceros quienes suscribieron el convenio arbitral”, siendo así el artículo 32 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que No será inscribible el laudo arbitral que afecte a un tercero que no suscribió el convenio arbitral.

En el recurso de apelación, el impugnante indica básicamente que el predio ya no formaba parte de la partida donde se encontraba inscrita la titularidad de la comunidad campesina, al haberse producido una independización, y que la partida donde se encuentra inscrito actualmente el inmueble materia de prescripción, se encuentra cerrada por no tener titular registral activo.

El Tribunal registral, en la resolución analizada, señaló que:

(…)

El registrador tachó el título porque el predio usucapido materia de estudio forma parte de un predio de mayor extensión (…) perteneciente a la Comunidad Campesina de San Pablo, es decir determinó que el predio a independizar es parte de territorio comunal, por tanto, la propiedad de sus tierras son inembargables, inalienables e imprescriptibles. Como puede apreciarse, en el fondo lo que está cuestionando el registrador es la materia sometida a arbitraje. En otras palabras, según el registrador, el árbitro resulta incompetente para declarar la prescripción de dicho predio. También controvirtió la validez del laudo arbitral por cuanto el convenio arbitral ha sido suscrito por terceros y no por la Comunidad (…)

4. (…)

Podemos concluir que el arbitraje es un sistema de solución de conflictos que funciona como alternativa a la vía judicial, con principios y atribuciones propias, no pudiendo ser objeto de revisión por parte de una entidad administrativa respecto a la materia sometida al fuero arbitral ni cuestionar la competencia del órgano arbitral para conocerla. En tal sentido, la determinación de la asunción de competencia por la materia corresponde únicamente al árbitro o, al tribunal arbitral en su caso, bajo su exclusiva responsabilidad, debiendo previamente analizar si el derecho materia de controversia es de libre disposición y, por tanto, arbitrable.

Siguiendo idéntica orientación, tampoco puede ser objeto de reparos el convenio arbitral en cuanto a su validez, porque es la fuente del sometimiento a dicha jurisdicción y responsabilidad exclusiva del árbitro comprobar que los otorgantes son capaces o, dependiendo del caso, si están autorizados para suscribirlo. Por esta razón, el artículo 32-A del TUO del RGRP, dispone que la calificación del convenio solo se limita a la verificación del acogimiento de las partes a la vía arbitral. Cabe señalar que conforme a lo establecido por el artículo 32-A del TUO del RGRP, solo se puede objetar el laudo arbitral que afecte a un tercero que no suscribió el convenio arbitral, salvo lo señalado por el artículo 56 numeral 3 del Decreto Legislativo Nº 1071 (Ley que norma el arbitraje), modificado por el Decreto Legislativo Nº 1231.

En el título apelado el registrador ha calificado un asunto de exclusiva responsabilidad del árbitro que es, precisamente, la asunción de competencia para conocer determinada materia sometida a arbitraje lo que, en atención a lo establecido en los fundamentos precedentes, le está vedado. Es decir, es al órgano arbitral y no a las instancias registrales, a quien le atañe calificar si es competente para conocer la materia sometida a su fuero, iniciar el procedimiento respectivo y emitir un pronunciamiento. Del mismo modo, ha calificado la validez del convenio arbitral cuando estaba prohibido de hacerlo. Por consiguiente, resolviendo la primera controversia, debe revocarse la esquela de tacha. (El resaltado en negritas es nuestro)

Este particular caso adquiere una importancia vital, dado que el predio objeto de prescripción en un primer momento había formado parte del predio matriz cuyo titular registral era una Comunidad Campesina, luego tal predio fue independizado a favor de un nuevo titular y este había ejercido la “renuncia de la propiedad” (habiendo determinado el Tribunal Registral de que el predio dejó de existir para el Registro). Entonces, la titularidad del predio no la ostentaba nadie, por lo que sí se trataba de una inmatriculación. Del caso se evidencia también que el convenio arbitral había sido suscrito entre el anterior propietario registral (quien renunció a la propiedad) y el actual prescribiente. Finalmente, el TR revocó la esquela de tacha y dispuso que la primera instancia devuelva la documentación al área de catastro a fin de que emita el informe correspondiente, teniendo en cuenta que el predio objeto de inmatriculación ya no formaba parte del inmueble cuya titularidad recaía en la Comunidad Campesina, lo cual quiere decir que, en cuyo caso, se cumplan los requisitos técnicos para la inmatriculación, la prescripción adquisitiva finalmente iba a inscribirse.

El Tribunal Registral también llegó a la misma conclusión de que no puede ser objeto de revisión por parte de una entidad administrativa la materia sometida al fuero arbitral ni cuestionar la competencia del órgano arbitral para conocerla, en la Resolución
N° 181-2017-SUNARP-TR-T, de fecha 4 de mayo del 2017, dejando sin efecto la tacha formulada en primera instancia. En este caso, a diferencia del anterior, los predios objeto de prescripción eran bienes estatales, cuya titularidad la ostentaba una Municipalidad Distrital.

El Registrador Público, tachó sustantivamente el título, indicando que resultaba indiferente si los predios son de dominio público o privado, puesto que en virtud del artículo 73 de la Constitución Política del Perú y al artículo 2 de la Ley N° 29618, los bienes de propiedad estatal (sean de dominio público, esto lo indica la norma constitucional o privados, esto lo indica la norma infraconstitucional) son imprescriptibles. Causa curiosidad en el caso concreto, la existencia de un convenio arbitral suscrito entre los prescribientes y el alcalde representante de la Municipalidad Distrital.

En síntesis, en la resolución comentada, se determinó que las instancias registrales no pueden evaluar si el predio usucapido es de propiedad estatal de dominio público o de dominio privado y si por mandato constitucional o legal, estos son imprescriptibles. Asimismo, tampoco –según lo señalado en la propia resolución– se deberá analizar, si el alcalde tenía o no facultades para suscribir convenios arbitrales, todo lo cual correspondería única y exclusivamente al propio árbitro o Tribunal arbitral.

1.2. Resoluciones que rechazan la posibilidad de inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio arbitral

1.2.1. Resoluciones que analizan la naturaleza del acto sometido a arbitraje y concluyen que la prescripción adquisitiva de dominio no es materia arbitrable

En la Resolución N° 1009-2015-SUNARP- TR-L, de fecha 22 de mayo del 2015, se confirma la tacha sustantiva decretada contra el título mediante el cual se solicita la anotación preventiva del auto admisorio de la demanda arbitral de prescripción adquisitiva de dominio, presentada por Antonia Lucila Hilario Lizana Viuda de López, respecto del predio inscrito en la partida
N° P02176311 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador Público, formuló tacha, en los siguientes términos:

1.- De conformidad con el art. 2 del Decreto Legislativo N° 1071 (Decreto Legislativo que norma el Arbitraje), puede someterse a arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, así como aquellas que la Ley o los tratados o acuerdos internacionales autoricen.

2.- La declaración de propiedad adquisitiva por prescripción no se produce por la voluntad del solicitante, sino que es una declaración que se efectúa al contrastarse la existencia de ciertas circunstancias previstas expresamente en la norma. Estos son, que exista una posesión continua, pacífica y pública, durante un tiempo determinado.

3.- En ese sentido, la prescripción adquisitiva, no es asunto que pueda someterse a arbitraje, toda vez que no depende de un acuerdo de partes involucradas que consientan su sometimiento a un tribunal arbitral, sino que es ajeno a su voluntad. Asimismo, la legislación, no ha atribuido a los árbitros competencia para realizar una declaración de propiedad vía prescripción adquisitiva, por lo que no resulta la inscripción del acto solicitado.

Siendo esto así, la documentación presentada no constituye título que amerite inscripción, razón por la cual, se procede a la tacha del presente título por defecto insubsanable.

El Tribunal registral, por su parte, indicó lo siguiente:

Ahora bien, respecto a la calificación de las decisiones arbitrales, esta instancia en el CCXXI Pleno ha adoptado el siguiente acuerdo: (…)

De conformidad con el citado acuerdo, en lo que respecta a decisiones arbitrales, las instancias registrales durante la calificación deberán verificar la formalidad del laudo, su adecuación con el antecedente registral o si es necesario el cumplimiento de determinados actos previos para su inscripción; previo a ello, deberán verificar el sometimiento de las partes a la vía arbitral, a través de la presentación del convenio arbitral respectivo, la eficacia del laudo a través de las notificaciones correspondientes; así como la naturaleza del acto sometido a arbitraje, es decir, si la controversia se encuentra dentro de lo prescrito en el artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1071.

(…)

8. En el título venido en grado de apelación, la rogatoria está constituida por la anotación de demanda de prescripción adquisitiva de dominio presentada por Antonia Lucila Hilario Lizana Vda. De López, en vía arbitral, dispuesta mediante Resolución
N° 001-2015-ÁRBITRO ÚNICO-CC del 09/02/2015. En ese sentido, corresponde determinar si la prescripción adquisitiva de dominio es un asunto que puede ser sometido a la competencia arbitral de conformidad a lo regulado en el artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1071.

(…)

10. Al respecto, como se ha manifestado en los numerales que anteceden el inicio de procedimiento arbitral dependerá del acuerdo de voluntades de las partes en someterse a dicha vía a efectos de resolver las controversias derivadas de una determinada relación jurídica contractual o de otra naturaleza; sin embargo, en la prescripción adquisitiva de dominio, dicho acuerdo no resulta posible toda vez que esta deriva de una situación de hecho, como es la posesión continua, pacífica y pública de determinado inmueble, la cual no está sujeto al pacto o acuerdo de las partes (prescribiente y titular del predio).

Asimismo, debe señalarse que si bien las controversias relativas al derecho de propiedad son materia de libre disposición, como lo ha manifestado esta instancia en múltiples pronunciamientos, en el caso de la prescripción adquisitiva de dominio, en principio, no existe controversia debido a que la propiedad se adquiere por la posesión pública, pacífica y continua por determinado tiempo, siendo que es el procedimiento o proceso para su reconocimiento y oposición a terceros, el que puede generar la confrontación con el derecho del titular inscrito.

Por lo tanto, estando a lo señalado, corresponde confirmar la tacha sustantiva.

Resulta claro entonces que, para el Tribunal Registral, contrariando las tres líneas jurisprudenciales asumidas y analizadas en los anteriores acápites y analizando el acto sometido a arbitraje (prescripción adquisitiva) –facultad de análisis que según la propiedad entidad registral se lo permitiría el CCXXI Pleno– ha determinado que la usucapión no es materia arbitrable, dado que según se refiere, se trataría de una situación de hecho, la cual no está sujeta al pacto o acuerdo entre las partes.

Finalmente, el Tribunal Registral terminó decantándose –a través de un acuerdo plenario– por esta postura y determinó que la prescripción adquisitiva de dominio, no es materia arbitrable. Así, en el acuerdo plenario adoptado en el CXCIX Pleno del Tribunal Registral, se indicó que: “La declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, no es materia de arbitraje”.

2. El estado de las cosas: alcances generales de la usucapión en el ordenamiento jurídico peruano

La usucapión constituye un modo originario de adquisición de la propiedad en virtud de que un sujeto de derecho (prescribiente o usucapiente) se convierte en propietario por el mero paso del tiempo y al encontrarse en una determinada hipótesis normativa (fattispecie abstracta), sin que el propietario anterior dé conformidad a la adquisición. En ese sentido, la adquisición de tal sujeto no se encuentra subordinada al derecho del propietario anterior del bien, estableciéndose en cada ordenamiento jurídico, el plazo y los requisitos especiales que debe reunir la posesión en la que se funda la prescripción adquisitiva.

Gonzales (2017), señala que los requisitos de la usucapión son:

i) Requisitos de la posesión: La posesión debe ser en concepto de propietario, pública, pacífica y continua. ii) Requisitos temporales: la posesión debe extenderse por el periodo temporal que establece el Código Civil, de acuerdo con las distintas circunstancias. iii) Requisitos de inacción: el domino anterior no ha interrumpido la posesión ad usucapionem hasta que esta llega a consumarse. (p. 108) [El resaltado corresponde a su autor].

Respecto a los requisitos temporales, los artículos 950 y 951 del Código Civil, expresan que el plazo de la prescripción extraordinaria para bienes inmuebles (entiéndase, urbanos) es de 10 años y para bienes muebles, 4 años; y en el caso de la prescripción ordinaria (que requiere justo título y buena fe) es para bienes inmuebles (también entiéndase urbanos): 5 años; y para bienes muebles, 2 años^[2].

Actualmente, en el Derecho peruano, es admitido que la prescripción adquisitiva puede ser declarada mediante:

a) Proceso judicial, regulado expresamente en los artículos 486 y siguientes del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil (vía procedimental: abreviada).

b) Procedimiento notarial, regulado taxativamente en las Leyes N°s 27157 y 27333 (Ley complementaria a la Ley N° 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos), las cuales establecen que el notario puede declarar la prescripción adquisitiva a través de un procedimiento no contencioso siempre que no exista oposición por parte de un tercero. La prescripción adquisitiva notarial solo procede si el predio (tiene edificación o en ausencia de ella) es urbano (con recepción de obras) o en casos especiales cuando el predio cuente con proyecto aprobado de Habilitación Urbana con construcción simultánea, o predios (siendo rústicos registralmente) no cuenten con proyecto de habilitación urbana pero que se puede acreditar zonificación urbana, lo cual se acredita con el Certificado de Zonificación o Certificado de Parámetros Urbanísticos emitido por la Municipalidad respectiva.

c) Procedimiento administrativo: La prescripción adquisitiva puede ser declarada: i) De conformidad con la Ley N° 28687 y su reglamento el D.S. N° 006-2006-VIVIENDA, modificado por D.S. N° 030-2008-VIVIENDA (de competencia municipal), y la Ley N° 28923 y el TUO del Decreto Legislativo N° 803 (de competencia de Cofopri). ii) Respecto a predios rurales, la normativa aplicable es el Decreto Legislativo N° 1089 y su Reglamento D.S. N° 032-2008-VIVIENDA (de competencia exclusiva de Cofopri). Cada procedimiento con sus especiales particularidades.

En ese sentido, tal es el marco normativo que tiene un sujeto si quiere que se le declare propietario por prescripción adquisitiva. Con ello, las preguntas que nos formulamos son las siguientes: ¿Existe otra vía –además de las señaladas– por la cual un sujeto puede lograr tal propósito? ¿Una de ellas podría ser el arbitraje, como lo sugieren algunas de las resoluciones del Tribunal Registral? ¿De qué depende que la prescripción sea o no materia arbitrable? ¿Acaso de la libre disposición, o de la ley?

Por otro lado, si concluimos que la prescripción es materia arbitrable, ¿esta determinación de arbitrabilidad le atañe al órgano arbitral o a las instancias registrales? y finalmente, teniendo en cuenta que la categoría de la “usucapión arbitral” también es pasible de ser utilizada por personas inescrupulosas, ¿cómo podemos evitar el fraude inmobiliario a nivel registral? y en cuyo caso, se logre inscribir tal prescripción adquisitiva arbitral, ¿qué pueden hacer los terceros a los cuales le haya causado perjuicio la declaración y ulterior inscripción arbitral de la prescripción adquisitiva?

Motivados por los precedentes que se han analizado en el acápite anterior, responderemos estas interrogantes (entre otras) en los acápites siguientes.

3. Arbitraje: ¿Todo es materia arbitrable?

El arbitraje es una forma heterocompositiva de solución de conflictos de intereses a cargo de un sujeto supraparte objetivo e imparcial, que tiene como base el sometimiento de los sujetos a tal jurisdicción a través del denominado: “convenio arbitral” y siempre que la controversia o la “materia” sea arbitrable (arbitrabilidad objetiva).

En palabras de Lohmann (1987):

El arbitraje es el acuerdo de voluntades por el cual dos o más partes deciden someter a uno o más terceros, que aceptan el encargo, la solución de un cierto conflicto de Derecho Privado respecto del cual dichas partes tienen capacidad de disposición, obligándose previamente a no llevar la controversia a los tribunales ordinarios sin el previo fallo arbitral, el cual deberá expedirse con arreglo a ciertas formalidades. (p. 39)

Ahora bien, el inciso 1 del artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1071, que norma el arbitraje, señala que, pueden someterse a arbitraje las controversias sobre:

1) materias de libre disposición conforme a derecho; (y/o)

2) aquellas que la ley o los tratados o acuerdos internacionales autoricen.

En ese sentido, no todo es materia arbitrable, es decir solo ciertas materias pueden someterse a la vía arbitral.

Sobre la “libre disponibilidad”, Castillo, M. y otros (2018), han afirmado que:

(…) hablar simplemente de disponibilidad como el factor clave para determinar qué derechos son o no son arbitrables es un despropósito porque el concepto, en sí mismo, no nos dice nada. En Derecho, disponibilidad no es un concepto que tenga vida propia, sino que está en función de lo que dice la ley. Es esta la que determinará qué derechos son disponibles y cuáles no.

Realmente, no consideramos que la “libre disposición” sea un concepto que se encuentre en función de la existencia de una norma que señale que tal derecho sobre el cual versa la controversia es arbitrable o de lo contrario no lo es. Desde nuestro punto de vista, son dos situaciones completamente diferentes, que varían según la política legislativa de cada Estado, puesto que puede existir un derecho que sea de libre disposición (v.gr. El derecho de propiedad, el derecho de crédito) pero a su vez, norma que expresamente indique que tales derechos no son arbitrables; así como también derechos que no sean de libre disposición pero que el ordenamiento jurídico permita su arbitrabilidad (v.gr. materia ambiental), así también pueden existir derechos que siendo de libre disposición, también la norma jurídica decreta su arbitrabilidad.

Es en ese sentido que, como es fácil de advertir, el propio inciso 1 del artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1071, indica que dos son los criterios para determinar la arbitrabilidad objetiva: 1. Si la materia es de libre disposición; y 2. Si la arbitrabilidad es establecida mediante norma jurídica o acuerdo internacional.

Una interpretación contraria, esta es, que es la ley la que finalmente determina qué derechos son disponibles y cuáles no, nos conllevaría a hacernos las siguientes preguntas: ¿Por qué el legislador precisó en el inciso 1 del artículo 2, que tanto la libre disponibilidad y la ley, son dos criterios para determinar la arbitrabilidad objetiva? ¿Acaso, si todo se circunscribiría como dice el autor citado –a lo que la ley disponga, no debió solo hacer alusión a esta y no– a la “libre disposición”?

En razón a lo mencionado, debemos entender en primer término, qué significa que la materia sea “de libre disposición”.

Nosotros nos acogemos a la tesis que, con base a la patrimonialidad del objeto de la controversia, se llega al concepto de “libre disposición”. Al respecto, Campos (2006), indica que: “la patrimonialidad termina siendo una forma de sustentar el concepto de libre disponibilidad, en el sentido que se entenderá que, si el objeto de una controversia es de carácter patrimonial, entonces, es arbitrable” (p. 319).

En ese sentido, debemos precisar que toda controversia siempre está referida a derechos, por lo que son estos y no las materias o controversias, sobre los cuales está referida la arbitrabilidad. Por lo que, si el derecho tiene carácter patrimonial, entonces, es arbitrable.

Por otro lado, como también ya se ha señalado, puede existir norma jurídica que establezca directamente la arbitrabilidad, tal como hace referencia el inciso 1 del artículo 2 del Decreto Legislativo N° 1071.

3.1. ¿La prescripción adquisitiva de dominio es materia arbitrable? ¿El derecho en juego es de libre disposición? ¿Existe arbitrabilidad objetiva legal?

En sede nacional, pese a coincidir con nosotros en que la prescripción es “materia” arbitrable dada la patrimonialidad del derecho de propiedad, se ha señalado que uno de los argumentos por los cuales la prescripción adquisitiva de dominio también sería materia arbitrable es porque:

(…) no hay norma prohibitiva que lo prohíba expresamente (…) No se puede descartar esta vía para la usucapión, señalándose que esta es materia no arbitrable, considerando que el estado no la prohíbe manifiestamente, máxime si este proceso no es exclusivo de la jurisdicción judicial. (Teves, 2018)

Particularmente, considero de que el hecho de que no exista norma jurídica alguna que prohíba que la prescripción adquisitiva pueda ventilarse en sede arbitral, no es óbice para señalar a rajatabla que implícitamente está permitida (no nos parece un argumento fuerte), además que el propio inciso 1 del artículo 2, indica que será arbitrable una “materia” cuando lo disponga la ley o el acuerdo internacional, mas no indica, en sentido negativo, que serán arbitrables todas las materias que la ley no prohíba su arbitrabilidad como lo hacía la predecesora Ley de Arbitraje. Es más, veremos que existe una norma jurídica que expresamente establece que la prescripción adquisitiva es materia arbitrable.

En ese sentido, consideramos que, para determinar si la prescripción adquisitiva de dominio, es arbitrable o no, debemos establecer si el derecho en juego es de libre disposición y/o si la norma (o tratado internacional) prevé su arbitrabilidad.

Para ello, debemos tener en cuenta que el derecho en juego en una prescripción adquisitiva de dominio, es el derecho de propiedad, el cual por antonomasia es de libre disposición, por su carácter patrimonial. Entonces según este argumento, la prescripción adquisitiva sí sería arbitrable, como así lo han señalado las Resoluciones N°s 2419-2015-SUNARP-TR-L, 159-2016-SUNARP-TR-L, 402-2018-SUNARP-TR-L, 489-2018-SUNARP-TR-L, 978-2014-SUNARP-TR-L, 1037-2014-SUNARP-TR-L y 1062-2014-SUNARP-TR-L, y contrariamente a lo señalado en la Resolución N° 1009-2015-SUNARP-TR-L y en el Acuerdo Plenario CXCIX Pleno del Tribunal Registral.

Por otro lado, en esta última resolución mencionada, recuérdese que el Registrador mencionó que:

2.- La declaración de propiedad adquisitiva por prescripción no se produce por la voluntad del solicitante, sino que es una declaración que se efectúa al contrastarse la existencia de ciertas circunstancias previstas expresamente en la norma. Estos son, que exista una posesión continua, pacífica y pública, durante un tiempo determinado.

3.- En ese sentido, la prescripción adquisitiva, no es asunto que pueda someterse a arbitraje, toda vez que no depende de un acuerdo de partes involucradas que consientan su sometimiento a un tribunal arbitral, sino que es ajeno a su voluntad. Asimismo, la legislación, no ha atribuido a los árbitros competencia para realizar una declaración de propiedad vía prescripción adquisitiva, por lo que no resulta la inscripción del acto solicitado.

Por su parte, el Tribunal Registral indicó también que la prescripción adquisitiva de dominio implica el reconocimiento de una situación de hecho, fundamento por el cual no sería arbitrable.

Respecto al argumento de que la prescripción adquisitiva de dominio no depende del acuerdo de las partes involucradas, siendo ajeno a su voluntad y que se trataría de una situación de hecho; cabe señalar que en la “usucapión arbitral” no es que las partes vayan a ponerse de acuerdo en qué una de ellas (el prescribiente) adquirió el bien por prescripción adquisitiva y otra (propietario registral) reconozca tal adquisición originaria; tal negocio jurídico o contrato sería, desde nuestro punto de vista, nulo por la causal de objeto jurídicamente imposible, consagrada en el inciso 3 del artículo 219 del Código Civil^[3], pues el ordenamiento jurídico ha establecido que debe ser un ente judicial, administrativo, notarial, y veremos que también arbitral –y no las propias partes– quien determine el cumplimiento de determinados requisitos para poder adquirir el derecho de propiedad por prescripción (esto último no implica que la sentencia sea constitutiva).

Entonces lo que realmente debe discutirse –y es lo que nos ha exhortado a realizar la presente investigación– es si es posible que ambas partes (propietario registral y prescribiente) puedan ponerse de acuerdo mediante un “convenio arbitral” para someter la controversia (relacionada al derecho de propiedad) a los tribunales arbitrales, lo cual desde el enfoque de la “libre disponibilidad”, como ya se ha expuesto, sí resultaría posible y serán estas entidades arbitrales quienes verificarán el cumplimiento de los requisitos y/o presupuestos para adquirir el derecho de propiedad vía prescripción. Es de esta manera como debe entenderse la categoría materia de análisis.

Por otro lado, hemos señalado también que en virtud del inciso 1 del artículo 2 de la ley de arbitraje, la arbitrabilidad objetiva se puede originar en virtud de una norma jurídica (o tratado internacional) que declare que la “materia” es arbitrable.

Algo que no ha sido tomado en cuenta por quienes han investigado sobre el tema y tampoco ha sido un argumento expuesto en ninguna de las líneas jurisprudenciales analizadas, es el hecho de que en nuestro ordenamiento jurídico ¡existe una norma jurídica que señala que la partes pueden recurrir al arbitraje para solucionar sus conflictos relacionados a la determinación de propiedad por prescripción!

¿Cuál es esa norma jurídica?: La norma jurídica prescindida es la Ley N° 27333, Ley Complementaria a la Ley N° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, la cual en su artículo 5 literal g), indica lo siguiente:

Artículo 5. – Del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio

El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva previsto por el artículo 21 de la Ley
N° 27157, se tramitará (…) verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil, de acuerdo con el siguiente trámite:

(…)

g) Si existe oposición de algún tercero, el Notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso. (El resaltado es nuestro).

Entonces, si bien es cierto, existe abundante discusión a nivel doctrinario^[4] respecto a si la prescripción adquisitiva es o no materia arbitrable porque algunos tienen interpretaciones dispares de la oscura categoría: “libre disposición” (a pesar de que para nosotros sí es arbitrable en base a la patrimonialidad del derecho de propiedad), también lo es que el tema queda zanjado teniendo en cuenta la perspectiva de la arbitrabilidad legal de la prescripción adquisitiva regulada en la Ley N° 27333, siendo esto claro y determinante para finalmente concluir que esta “materia” sí es arbitrable en base a lo dispuesto por el propio inciso 1 del artículo 2 de la ley de arbitraje.

4. El principio competenz-competenz: ¿Es posible que las instancias registrales analicen si el acto sometido a arbitraje es materia arbitrable o no?

El inciso 3 del artículo 3 (y el inciso 1 del artículo 41), señalan que el tribunal arbitral tiene plenas atribuciones para iniciar y continuar con el trámite de las actuaciones arbitrales, decidir acerca de su propia competencia y dictar el laudo.

Doctrina nacional ha comentado el mencionado artículo, haciendo específica alusión al principio competenz-competenz, indicando que:

(…) el propio inciso 3 subraya la plena vigencia del principio kompetenz-kompetenz, el mismo que faculta a los árbitros a decidir acerca de las materias de su competencia, a efectos de evitar que una de las partes, que no desea someterse al pacto de arbitraje, mediante un cuestionamiento de las decisiones arbitrales, pretenda convocar la participación de jueces mediante la interposición de cualquier acción de naturaleza civil, constitucional o penal. (Castillo, M. y otros, 2018, p. 69)

En ese mismo sentido, Cantuarias y Aramburú (citado en Castillo, M. y otros, p. 546), señalan que: “la doctrina postula desde hace mucho tiempo la necesidad de que sean los propios árbitros los que determinen, por lo menos, en un principio, si son competentes o no para resolver la controversia (…) Esta competencia de los árbitros de resolver acerca de su propia competencia se conoce comúnmente como competenz-competenz y se encuentra expresamente reconocida en un sinnúmero de tratados y leyes sobre la materia”.

Aplicado el mencionado principio al tema que nos compete, el árbitro o de ser el caso, el Tribunal Arbitral, son los únicos facultados para decidir acerca de las materias de su competencia, lo cual significa que, al órgano arbitral, es a quien le compete determinar si la prescripción adquisitiva de dominio es materia arbitrable o no, y no a las instancias registrales.

Con base en ello, tanto los pronunciamientos emitidos en las Resoluciones N°s 2419-2015-SUNARP-TR-L, 159-2016-SUNARP-TR-L, 402-2018-SUNARP-TR-L, y 489-2018-SUNARP-TR-L, como en la Resolución N° 1009-2015-SUNARP-TR-L y el propio Acuerdo Plenario CXCIX, al analizar en base al tantas veces mencionado Acuerdo Plenario CXXI, la naturaleza del acto sometido a arbitraje, están vulnerando el principio competenz- competenz. La diferencia del primer grupo de resoluciones con esta última resolución y el acuerdo plenario CXCIX, es que en aquellas a pesar de que erróneamente se analice si la materia es arbitrable o no, finalmente se expone la viabilidad de que puedan inscribirse títulos cuya rogatoria sea la prescripción adquisitiva arbitral (premisa errada/ consecuencia práctica positiva), sin embargo, en la Resolución N° 1009-2015-SUNARP-TR-L y en el Acuerdo Plenario CXCIX, dado que concluyen que la materia no es arbitrable (situación que como se dijo no le compete), consecuentemente se impide la inscripción de títulos referidos a prescripciones adquisitivas declaradas en sede arbitral (premisa incorrecta/ consecuencia práctica negativa).

De la misma manera, en la línea jurisprudencial que corresponde a las Resoluciones Ns° 978-2014-SUNARP-TR-L, 1037-2014-SUNARP-TR-L y 1062-2014-SUNARP-TR-L, al no pronunciarse sobre la posibilidad que tienen las instancias registrales de analizar o no la materia arbitrable, permiten la posibilidad de inscribir estos “títulos”, generando de igual manera una consecuencia positiva.

Merece especial atención la línea jurisprudencial que siguen las Resoluciones N°s 180-2017-SUNARP-TR-L y 181-2017-
SUNARP-TR-L, pues estas recogen acertadamente nuestra postura, esto es, expresamente indican que a las instancias registrales les está vedada la posibilidad de analizar si la materia es o no arbitrable. En esta línea jurisprudencial, se permite la inscripción de las prescripciones arbitrales (premisa correcta/consecuencia práctica positiva).

En suma, les está proscrita a las instancias registrales el analizar si la materia es arbitrable o no (de hacerlo violarían el principio competenz-competenz), debiéndose preocupar solamente por verificar que el “título” sometido a su revisión cumpla con las normas arbitrales y registrales aplicables a los laudos y decisiones arbitrales, situación que como se verá en el próximo acápite, es una buena forma de prevenir la “consumación” del fraude inmobiliario a nivel registral.

5. ¿Cómo prevenir el fraude inmobiliario a nivel registral y cómo desaparecer los efectos del mismo?: análisis ex ante y ex post

5.1. Prevención (análisis ex ante)

Como se mencionó en el introito de la presente investigación, de la revisión de las líneas jurisprudenciales, se evidencia la presencia de indicios de comisión de lo que actualmente se denomina: “fraude inmobiliario”.

Por ejemplo, en la Resolución N° 2419-2015, la prescribiente suscribió un “convenio” arbitral unilateral, sometiéndose ella misma a la vía arbitral, sin la participación de todos los copropietarios registrales y en el respectivo proceso arbitral, no aparecían emplazados todos ellos. De la misma manera, en la Resolución N° 402-2018, tampoco había sometimiento a la vía arbitral a través de convenio arbitral y, es más, la cotitular registral era una comunidad campesina. Igualmente, en las Resoluciones Ns° 1037-2014-SUNARP y 1062-2014-SUNARP, ninguno de los que había firmado el convenio arbitral era el propietario registral, y este último tampoco aparecía como parte emplazada en el proceso respectivo. Finalmente, merece también ser mencionado el caso recaído en la Resolución N° 1037-2014-SUNARP, en el que, a diferencia de los casos anteriores, no se presentó convenio arbitral alguno.

La pregunta que nace a raíz de estos casos sería, ¿es necesario para efectos de evitar el fraude inmobiliario impedir de manera general la inscripción de las prescripciones adquisitivas declaradas en el fuero arbitral?, o ¿existe algún otro medio para evitar (ex ante) que estas prescripciones fraudulentas sean inscritas?

La respuesta la otorga la propia normativa registral y arbitral que regulan los aspectos de la calificación de “títulos” arbitrales.

Así, además, de la calificación habitual que hace el Registrador, este debe ceñirse a lo dispuesto en los artículos 10-A, 32-A y 51-A del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, entre otras normas que regulan este particular tipo de calificación registral.

Nos interesa específicamente lo dispuesto en el artículo 32-A, sin perjuicio de que en otros escenarios se pueda evitar la inscripción de laudos y/o anotaciones preventivas fraudulentas que contengan la declaración de prescripción arbitral, aplicando estrictamente los demás requisitos que la normativa prevé.

Así, el artículo 32-A, señala lo siguiente:

En los casos de los laudos y los procedimientos realizados por el Tribunal Arbitral o Árbitro Único para laudar, el Registrador Público y el Tribunal Registral efectuaran su calificación de conformidad con las normas que regulan el Arbitraje y lo dispuesto en el artículo 32 del presente reglamento.

No será inscribible el laudo arbitral que afecte a un tercero que no suscribió el convenio arbitral. Sin perjuicio de ello, las instancias registrales no podrán evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o Árbitro Único para laudar, el contenido del laudo, ni la capacidad de los árbitros para ejecutarlo. Tampoco podrá calificar la validez del convenio arbitral ni su correspondencia con el contenido del laudo.

El Tribunal Arbitral o Árbitro Único asume exclusiva responsabilidad por las decisiones adoptadas en el ámbito de su competencia.

Tratándose de la reproducción certificada notarial del convenio arbitral la calificación se circunscribirá únicamente a la verificación del sometimiento de las partes a la vía arbitral.

Si el Tribunal Arbitral o Árbitro Único reitera su mandato de inscripción sin haberse subsanado los defectos advertidos en la calificación del título presentado, el Registrador no inscribirá el acto o derecho contenido en el laudo arbitral debiendo emitir la correspondiente esquela de observación.

En mérito a este artículo, se podrían evitar todos aquellos casos narrados en los que por ejemplo no existía convenio arbitral o en aquellos otros en los cuales no existía convenio arbitral entre el propietario registral (o copropietarios) y el prescribiente poseedor, con cualesquiera de las formas que la ley arbitral prevé la “existencia de convenio registral” (artículo 13 de la Ley de Arbitraje), sin la necesidad de errar y decir que la prescripción no es materia arbitrable como lo ha hecho algunas de las ya analizadas resoluciones del Tribunal Registral y el Acuerdo Plenario CXCIX.

Entonces, en aquellos casos en los que exista convenio arbitral entre propietario registral y prescribiente, y se cumplan los demás requisitos que las normas sobre la materia prevén (arbitrables y registrales), no debería existir obstáculo alguno para que se inscriba la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva declarada en el fuero arbitral.

El hecho de que exista cierta reticencia a aceptar esta vía por parte de los académicos, dada la poca probabilidad de que propietario registral y prescribiente suscriban convenio arbitral sometiéndose a la vía arbitral, no constituye obstáculo alguno para no admitir la posibilidad de acudir al fuero arbitral para que sea este quien declare el derecho de propiedad vía prescripción, pues “poca probabilidad” no significa que no existan casos en los que sí exista convenio registral donde participen propietario y prescribiente, pues como ya hemos mencionado, en las Resoluciones N°s 489-2018, 180-2017 y 181-2017, existía tal convenio, además que la propia normativa registral no limita la existencia de convenio a los casos en que ex ante se haya suscrito el convenio arbitral, sino que también en el propio proceso es posible de que se forme tal convenio (véase el caso por citar un ejemplo del inciso 5 del artículo 13 que indica que también existirá convenio escrito, cuando esté consignado en un intercambio de escritos de demanda y contestación en los que la existencia de un acuerdo sea afirmada por una parte, sin ser negada por la otra).

5.2. Análisis ex post

También puede darse el caso que, por alguna razón, el laudo arbitral fraudulento de prescripción adquisitiva llegue a inscribirse, consumando la situación a nivel registral:

1) Generando perjuicio a algún tercero (no participante del convenio arbitral o, por ejemplo, quien alegue tener mejor derecho a la propiedad, etc.).

2) En el proceso arbitral haya existido fraude, vulneración al debido proceso u otras causales que la propia normativa prevé; y/o

3) El laudo arbitral se expidió con base en un convenio arbitral no suscrito por el propietario registral, pero finalmente se inscribió.

Respecto al primer punto, al respecto, compartimos plenamente la siguiente opinión:

Sin embargo, no podemos ignorar la probabilidad de la instrumentalización de la prescripción adquisitiva arbitral, precisamente por esto es que existen mecanismos legales a favor de los afectados con arbitrajes fraudulentos, como la interposición de una acción de amparo contra laudo arbitral que afecte los derechos constitucionales de un tercero ajeno al proceso, tal y como es regulado en el precedente de observancia obligatoria contenido en el literal c) del considerando 21 de la Sentencia del Tribunal Constitucional recaída en el Expediente N° 00142-2011-PA/TC, en el recurso de agravio constitucional iniciado por la Sociedad Minera de Responsabilidad Limitada María Julia.

Supuestos de procedencia del amparo arbitral

No podrá declararse la improcedencia del amparo por aplicación del artículo 50 inciso 2) del Código Procesal Constitucional, en los siguientes supuestos:

(…)

c) Cuando el amparo se haya interpuesto por un tercero que no forma parte del convenio arbitral y se sustente en la afectación directa y manifiesta de sus derechos constitucionales a consecuencia del laudo pronunciado en dicho arbitraje, salvo que dicho tercero esté comprendido en el supuesto del artículo 14 del Decreto Legislativo N° 1071. (Jiménez, 2019, p. 154)

Sobre el segundo aspecto (punto 2), está claro que se encuentra habilitada la vía de la anulación del laudo arbitral, pretensión que solo se puede incoar ante la existencia de determinadas causales que la propia normativa prevé (artículo 63 de la Ley de arbitraje).

Finalmente, respecto del tercer punto, es necesario tener en cuenta que, en la Sentencia del Tribunal Constitucional del 28 de noviembre del 2013, (Exp. N° 3841-2012-PA/TC), se declaró ineficaz un laudo arbitral en la medida en que el afectado con dicha declaración fue un tercero que no suscribió el convenio arbitral, ni participó en el proceso. He ahí el remedio.

Conclusiones

Debe observarse atentamente la jurisprudencia registral expedida respecto de un tema que en el mundo actual ha adquirido gran relevancia, nos estamos refiriendo a la usucapión arbitral y su calificación registral.

Particularmente, nosotros consideramos que el derecho en juego en la prescripción arbitral es el derecho de propiedad, el cual por antonomasia es un derecho patrimonial y de libre disposición por parte de los sujetos de derecho, razón por la cual sí sería arbitrable la prescripción adquisitiva.

Por otro lado, de la revisión a la doctrina existente y a la jurisprudencia registral, no se evidencia en modo alguno la referencia al artículo 5 literal g) de la Ley N° 27333, Ley Complementaria a la Ley N° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, el cual indica que la prescripción adquisitiva de dominio puede ser sometida a arbitraje, por tanto, en aplicación del inciso 1 del artículo 2, tal controversia también sería arbitrable (arbitrabilidad legal).

Debe tenerse presente que en la usucapión arbitral, no es que las partes se van a poner de acuerdo a través de un convenio arbitral de que una de ellas (el prescribiente) adquirió el derecho de propiedad por prescripción, sino que, por el contrario, tanto prescribiente como titular registral a través de un convenio arbitral (sea cual fuere la forma del convenio arbitral establecida en el artículo 13 de la Ley de Arbitraje), van a someter a arbitraje dicha pretensión de declaración de adquisición por prescripción, esto es, van a permitir que sea un árbitro o un Tribunal Arbitral, quien evalúe si es que el poseedor-prescribiente adquirió o no por prescripción adquisitiva de dominio, conforme a las exigencias legales.

Asimismo, debe tenerse en cuenta que no forma parte de la calificación que realizan las instancias registrales, determinar si la materia sometida a arbitraje es arbitrable o no, pues el arbitraje es un sistema heterocompositivo de solución de conflictos, con principios y atribuciones propias, no pudiendo ser objeto de revisión por parte de una entidad administrativa respecto a la materia sometida al fuero arbitral ni cuestionar la competencia del órgano arbitral. En materia arbitral, existe un importante principio denominado, competenz-competenz, según el cual la determinación de la asunción de competencia por la materia corresponde únicamente al árbitro o al tribunal arbitral, bajo su exclusiva responsabilidad, debiendo ser la instancia arbitral, la encargada de revisar si el derecho materia de controversia es de libre disposición o si la materia goza de arbitrabilidad legal (o internacional, conferida por un acuerdo internacional). En ese sentido, resultan muy cuestionables las resoluciones del Tribunal Registral (y las esquelas de tacha de los registradores) en las que se analiza la naturaleza del acto sometido a arbitraje, demostrándose de tal actuación, la vulneración al principio arbitral antes referido.

Por las razones expuestas, esperemos que el Tribunal Registral, en algún momento, modifique lo dictaminado en el Acuerdo Plenario CXCIX, según el cual la prescripción adquisitiva no es materia arbitrable, pues se ha analizado minuciosamente como este criterio es errado.

Por último, en la mayoría de líneas jurisprudenciales, se advierte la presencia de indicios reveladores de fraude inmobiliario, situación que en nada enerva la posibilidad de que se pueda optar por la usucapión en sede arbitral, pues tal fraude puede ser prevenido ex ante, esto es, antes de que se inscriba en el Registro, con base en una exigencia y cumplimiento irrestricto de las normas registrales sobre la calificación de laudos arbitrales en general y también de las normas arbitrales (TUO del RGRP, RIRP y Ley de Arbitraje), así como también puede evitarse el perjuicio a los titulares registrales ex post, con base en remedios como son la ineficacia y anulación de laudo arbitral e incluso, a través de la acción de amparo.

III. Precedentes registrales utilizados

Resolución N° 978-2014-SUNARP-TR-L, de fecha 22 de mayo del 2014.

Resolución N° 1037-2014-SUNARP-TR-L, de fecha 30 de mayo del 2014.

Resolución N° 1062-2014.SUNARP-TR-L, de fecha 5 de junio del 2014.

Resolución N° 1009-2015-SUNARP-TR-L. de fecha 22 de mayo del 2015.

Resolución N° 2419-2015-SUNARP-TR-L, de fecha 26 de noviembre del 2015.

Resolución N° 159-2016-SUNARP-TR-L, de fecha 12 de abril del 2016.

Resolución N° 180-2017-SUNARP-TR-L, de fecha 4 de mayo del 2017.

Resolución N° 181-2017-SUNARP-TR-L, de fecha 4 de mayo del 2017.

Resolución N°402-2018-SUNARP-TR-L, de fecha 27 de junio del 2018.

Resolución N° 489-2018-SUNARP-TR-L, de fecha 16 de agosto del 2018.

CXCIX Pleno del Tribunal Registral- Acuerdo Plenario.

Referencias bibliográficas

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^[1] Un similar caso y en el cual se llegó a las mismas conclusiones, fue el expuesto en la Resolución N°159-2016-SUNARP-TR-L, de fecha 12 de abril del 2016.

^[2] ¿Por qué decimos que estos articulados son aplicables sólo a inmuebles urbanos? Como dato coligado, no olvidemos que de conformidad con lo establecido en la novena disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653, Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, la propiedad de un predio rústico también se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública, como propietario durante cinco (5) años (…). Al parecer esta norma fue omitida (u olvidada) por la Corte Suprema en la Casación N° 7752-2015-Cajamarca, la cual ordenó la emisión de nueva sentencia por parte de la Sala Superior por argumentos de falta de motivación (sin razón suficiente en el caso en concreto). Esta Sala Superior, renovando el acto procesal, mediante Sentencia 31-2018-Cajamarca, denotó el error en que había incurrido su superior jerárquico, señalando, lo siguiente: “(Fundamento 5): 5. Se tiene claro que el inmueble a prescribir es un predio rústico, por tanto, resulta aplicable la novena disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653, Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario. Es decir, en el caso particular, la prescripción operará ante la posesión continua, pacífica y pública, por 05 años del predio sub litis (predio rústico denominado “La Torre”); por lo que, corresponde el análisis de la concurrencia de los referidos requisitos (posesión pacífica, pública y continua). (El resaltado es nuestro)”. Este plazo de 5 años se aplica tanto a la usucapión ordinaria, como a la extraordinaria, es decir, se trata de un plazo único (cuando exista justo título y buena fe, o en su defecto que no existan tales circunstancias).

^[3] El profesor Gonzáles (2017), tiene una posición contraria a la nuestra: “Pese a todo, la mejor solución es admitir la validez del negocio de reconocimiento de propiedad por usucapión, lo que también haría admisible que ocurra lo propio con los otros modos originarios de adquisición de propiedad, como la accesión por ejemplo” (p. 305).

^[4] Sobre la arbitrabilidad de la prescripción adquisitiva, con base n sus propios fundamentos, puede verse: Teves, G. (2018), Landeo, E. (2019), Huanco, H. (2018); y, sobre la no arbitrabilidad, pueden verse los fundamentos de: Rubio, E. (2017).

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* Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Con estudios de maestría en Derecho Civil en la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asistente de juez superior de la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima. Miembro principal del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario (GEDI) de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.