Sin embargo, la Sala Suprema ha considerado que “en una controversia sobre mejor derecho de propiedad no es aplicable la regla de concurrencia de acreedores si los títulos en disputa no provienen del mismo deudor”. Así, ante la colisión formal de títulos, es decir, que varias personas tengan títulos sobre la misma propiedad, pero que estos provienen del mismo deudor, no resulta aplicable la concurrencia de acreedores prevista en el artículo 1135 del CC.

En ese sentido, la inaplicación de concurrencia comprende una valoración conjunta de los medios probatorios aportados referidos a los títulos que cada parte tiene y en mérito a ello determinar quién tiene mejor derecho de propiedad y posesión. Los jueces determinarán, a través de las pruebas presentadas, cuál de los derechos de propiedad es preferente.

Los diversos procesos judiciales referidos a la propiedad se encuentran dirigidos al despliegue de “acciones de condena”, por cuya virtud el propietario consigue restablecer el ejercicio de su derecho mediante la recuperación de la cosa, como ocurre con la acción reivindicatoria (artículo 923 del CC) que se da cuando el propietario no tiene la posesión, por lo que es necesario condenar al demandado para la entrega forzosa.

La Corte Suprema debe destacar que en reiterada y uniforme jurisprudencia, como la recaída en el número 729-2006-Lima, expedida por esta Sala Suprema Civil Permanente, ha señalado que, si bien es cierto la norma no define exactamente los alcances de la acción reivindicatoria, para su ejercicio deben concurrir los siguientes elementos: a) que se acredite la propiedad inmueble que se reclama; b) que el demandado posea la cosa de manera ilegítima o sin derecho a poseer y c) que se identifique el bien materia de restitución.

Es importante precisar que en algunas judicaturas aún persiste la concepción de que en los procesos de reivindicación no es admisible determinar el mejor derecho de propiedad. Sin embargo, ya en la Casación Nº 1803-2004-Loreto, el Tribunal Supremo señaló que “ante la presentación de dos títulos de propiedad, las instancias se encuentran facultadas para determinar qué título prima, pues en la reivindicación también procede determinar el mejor derecho de propiedad cuando ambas partes aleguen tener título sobre el bien controvertido, por esa razón carece de sentido postergar la decisión judicial a resultas de lo que se decida en otro proceso”.

A continuación, presentaremos diversos alcances de la Corte Suprema respecto al tema en mención.

1. Origen de mejor derecho de propiedad

El artículo 1135 del Código Civil prevé que cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua. En consecuencia, no es la antigüedad del título el primer criterio a tener en cuenta, sino la inscripción en el Registro.

Casación N° 2760-2014-Lambayeque, considerando 10.

Cabe recordar que el mejor derecho de propiedad surge cuando más de una persona reclama la entrega de un bien inmueble al mismo deudor; es decir, cuando la titularidad es ejercida por personas distintas y que se contraponen entre sí; ante esta oposición de derechos reales de igual naturaleza, el Código Civil establece en su artículo 1135 que, ante el concurso de dos o más acreedores que reclaman la entrega de un inmueble determinado a un mismo deudor, se preferirá a aquel de buena fe cuyo título haya sido primeramente inscrito o en defecto de inscripción al acreedor cuyo título sea de fecha anterior.

Casación N° 476-2013-Lima, considerando 5.

2. Naturaleza de la discusión del mejor derecho de propiedad sobre bien inmueble determinado

En la discusión del mejor derecho de propiedad sobre determinado bien inmueble, pretensión que tiene como fin oponer un derecho real de propiedad frente a otro sujeto que también sostiene tener el mismo derecho sobre el bien; así, en el proceso sobre mejor derecho de propiedad, existiría la contraposición de posiciones entre dos o más sujetos que alegan de forma común ser titulares del derecho de propiedad respecto de determinado bien, por lo cual en este tipo de procesos debe incorporarse las pruebas necesarias y suficientes que servirán para demostrar cuál de ellos tiene el mejor derecho de propiedad por antigüedad, rango o inscripción registral, oponibilidad de derechos reales y fe pública registral; o cualquier otra información relevante contenida en determinada fuente de prueba, lo cual se encuentra dirigido a eliminar la incertidumbre jurídica que no permite saber quién es el mejor propietario, para descartar como titulares de este derecho real a los demás sujetos que alegan el mismo derecho.

Casación N° 350-2017-Lima, considerando 7.

3. Mejor derecho de propiedad permite comprobar el dominio del actor y eliminar la incertidumbre jurídica

Para tutelar el derecho de propiedad se puede recurrir a la pretensión de mejor derecho de propiedad, que comprueba el dominio del actor, de tal manera que se elimina la incertidumbre jurídica, así como la pretensión de reivindicación para restitución de la posesión del bien, de la que se encuentra privado el propietario, de persona que solo tiene la calidad de poseedor.

Casación N° 1109-2016-Madre de Dios, considerando 4.2.

4. Mejor derecho de propiedad debe evaluarse en los procesos de reivindicación

En un proceso de reivindicación, el juez puede analizar y evaluar el título del demandante y el invocado por el demandado para definir la reivindicación.

Plen. Juris. Nac. Comercial 2008 Lima, acuerdo 1, tema 2.

En el proceso de reivindicación, el juez debe pronunciarse sobre el mejor derecho de propiedad cuando el demandado acredite su propiedad respecto del predio materia de litis. Condicionando a que se fije el mejor derecho de propiedad como punto controvertido.

Plen. Juris. Dist. Civil y Familia 2011 Apurímac, acuerdo 2.

5. Aplicación del artículo 1135 del Código Civil en los conflictos sobre derechos reales

En los procesos de reivindicación o mejor derecho de propiedad de inmuebles inscritos, cuando ambas partes se arrogan el derecho de propiedad invocando su título respectivo, no son aplicables las reglas del artículo 1135 del Libro de Obligaciones del Código Civil, pues no hay deudor emplazado y estamos ante la oposición de derechos reales que debe resolverse a la luz del primer párrafo del artículo 2022 del mismo Código, sin perjuicio de valorarse la buena fe de quien accedió primero al registro.

Plen. Juris. Dist. Civil 2017 Ventanilla, acuerdo del tema 2.

6. Declaración de “mejor derecho de propiedad” no da lugar a la cancelación del asiento registral de quien aparece como propietario del bien

La declaración de “mejor derecho de propiedad”, desarrollada por la jurisprudencia nacional y concebida como acción real e imprescriptible, a pesar de no estar prevista como tal en nuestro ordenamiento jurídico, no da lugar a la cancelación del asiento registral de quien aparece como propietario del bien, siendo no obstante frecuentemente opuesta al propietario registral no poseedor por el poseedor no propietario cuando el primero con derecho inscrito demanda la reivindicación del bien de su propiedad o, incoada como pretensión principal cuando un mismo bien ha sido transferido a dos o más personas a fin de que se determine cuál de los títulos prevalece sustentada en la supuesta existencia de dos propietarios sobre un mismo bien, lo cual como anteriormente se ha expuesto transgrede los alcances que nuestro ordenamiento legal regula.

Casación N° 3312-2013-Junín, considerando 5.

7. Aplicación de principios registrales ante concurrencia de acreedores

Cuando dos personas alegan derecho de propiedad respecto a un mismo bien inmueble a fin de determinar quién tiene mejor derecho resultan aplicables las normas sobre concurrencia de acreedores, prioridad registral, oponibilidad de derechos reales y fe pública registral.

Casación N° 4221-2001-Arequipa, considerando 3.

8. No es aplicable regla de concurrencia de acreedores si títulos en disputa no provienen del mismo deudor

(…) no se da el primer presupuesto consagrado en el artículo 1135 del Código Civil dado que cada una de las partes tienen títulos de dominio que no provienen de un mismo deudor en razón a que la colisión más bien versa sobre la sentencia de formación de título supletorio y la habilitación urbana aprobada por la Municipalidad Distrital de San Jerónimo a favor de la actora y la demandante por titulación administrativa, la cual se expidió previa información que dio el Presidente de la Asociación sobre el derecho de propiedad de la demandada y que más bien en el presente proceso está actuando contra sus propios actos consecuentemente no es legal que se prefiera una propiedad exclusiva de los demandantes sobre la totalidad del área y si en forma implicante pareciera que el mejor derecho de propiedad le asiste a la demandada no es así por lo anteriormente argumentado ya que no es un acreedor entre varios sino un propietario con distinto título reconocido por su contraparte y sobre la posesión del área (…).

Casación N° 321-2015-Cusco, considerando segundo.

9. Protección al adquiriente de buena fe y a título oneroso que inscribe su derecho

La protección al adquiriente de buena fe y a título oneroso que inscribe su derecho, se justifica: a) precisamente en la buena fe de quien cree en la titularidad del que le trasmite, lo que se debe proteger; y b) en la negligencia del titular verdadero, quien al no cuidar se inscriba su derecho, dio lugar a que se realice una transacción en la que él no intervino.

Casación N° 951-2005-Sullana, considerando 5.

10. Acción reivindicatoria es la acción real por excelencia

La acción reivindicatoria es la acción real por excelencia ya que protege el derecho real más completo que es la propiedad y puede ser interpuesta por el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario, procediendo aún, en los casos en que el demandado ostenta título de dominio siempre y cuando el título del demandante se encuentre inscrito anteladamente en los Registros Públicos, en virtud del principio de prioridad.

Casación N° 820-2000-Ica, considerando 8.

11. Acción reivindicatoria es un remedio

La acción reivindicatoria es el remedio por excelencia de la propiedad, por la cual el propietario reclama la entrega del bien cuando este se halla en posesión de un tercero sin título alguno. Mediante ella, y según una muy usual definición, el propietario no-poseedor hace efectivo su derecho a exigir la restitución del bien respecto del poseedor no-propietario. (…) La reivindicatoria es una acción real, es decir, puede ser dirigida contra cualquier tercero que posea el bien. En ese sentido, la reivindicación ofrece grandes ventajas con respecto a cualquier otra acción personal, empezando por los remedios posesorios.

Casación N° 5060-2017-Cusco, considerando 2.

12. Ventajas de la acción reivindicatoria como mecanismo de protección de la propiedad

Las ventajas de la reivindicatoria son de tres tipos: a) El actor solo requiere la prueba de su propiedad, no necesita probar la existencia de una específica obligación de restituir por parte del demandado; b) La reivindicatoria tiene éxito no solo contra el usurpador, sino contra cualquiera que tuviese el control del bien luego de la usurpación; c) El legislador suele acordar a favor del reivindicante términos largos para ejercer su pretensión.

Casación N° 5060-2017-Cusco, considerando 2.

13. Doctrina define a la reivindicación como la recuperación de lo propio

La reivindicación es en doctrina la recuperación de lo propio, luego del despojo o de la indebida posesión o tenencia por quien carecía de derecho de propiedad sobre la cosa.

Casación N° 655-2005-Lima, considerando 6.

14. Pruebas en la acción reivindicatoria

La acción reivindicatoria se caracteriza porque, frente al despojo sufrido por el propietario (y que conlleva el intento de apropiación del bien por el poseedor, de ordinario), busca la reintegración o restitución de la posesión a su verdadero dueño. Para que el propietario salga victorioso de la acción reivindicatoria debe probar: a) el dominio; b) la falta de derecho de poseer; c) la posesión o tenencia del poseedor; y d) la identidad del bien.

Casación N° 816-2006-Junín, considerando 13.

15. Reivindicación otorga el derecho al propietario del terreno a que se le entregue la edificación

En el supuesto que dentro de los procesos de reivindicación la parte demandante no acredita la propiedad de la fábrica levantada sobre el terreno cuyo dominio ha probado tener (o no la ha invocado) y la parte demandada tampoco alega ni acredita la propiedad de tal construcción sobre el terreno ajeno se deberá declarar fundada la demanda atendiendo a que la acreditación de la propiedad del terreno por parte del demandante, implica también que se le repute propietario de lo levantado sobre él, ello en virtud de la accesión, más aún si la parte demandada no ha alegado la propiedad de la construcción.

Plen. Juris. Nac. Civil 2010 Lima, acuerdo 3.

16. Acción de reivindicación implica la restitución del bien a su propietario en el que debe existir siempre una evaluación sobre el derecho de propiedad del demandante

La reivindicación implica la restitución del bien a su propietario, por lo cual, a efectos de su procedencia debe existir siempre una evaluación sobre el derecho a la propiedad del demandante, habida cuenta de que la pretensión reivindicatoria persigue que sea declarado el derecho a poseer el bien como derivado principal del dominio de propiedad, y, en consecuencia, le sea restituida la cosa sobre la cual recae; siendo así, la reivindicación implica de manera inseparable la confirmación del dominio a favor de la demandante sobre el bien sub litis y la restitución de la cosa a su propietario.

Casación N° 4958-2017-Lima Norte, considerando 2.

17. Acción reivindicatoria busca eliminar el hecho que causa lesión contra el propietario

Cuando la transgresión del deber lesiona el interés del titular del derecho subjetivo sin hacerlo desaparecer, el mecanismo de tutela tiene como función eliminar el hecho que causa la referida lesión, para de esta manera reponer el estado anterior a las cosas. Este es el caso de la acción reivindicatoria (artículo 927 del Código Civil) cuya función es permitir al propietario la recuperación del bien que se encuentra en poder fáctico de cualquier tercero. Sin embargo, cuando la transgresión del deber lesiona el referido interés, pero hasta el punto de hacerlo desaparecer, el mecanismo de tutela ya no será la acción reivindicatoria pues el bien no existe más.

Casación N° 5060-2017-Cusco, considerando 1.

18. Tres requisitos para acceder a la reivindicación

Se debe analizar en la nueva sentencia, si se cumple con los requisitos para poder acceder a la reivindicación los cuales son:

i) El derecho de propiedad del demandante respecto del bien sub materia, para cuyo efecto es necesario acreditar su titularidad con los instrumentos que demuestren el dominio útil y el dominio directo;

ii) Identidad del bien con el que posee el demandado, es decir que el inmueble sub litis debe estar debida y adecuadamente individualizado, en cuanto área, linderos y colindancias; y,

iii) Posesión ilegitima por parte del demandado del citado bien; excluyéndose del análisis el tema de la prescripción adquisitiva de dominio o la existencia de un probable derecho, al no existir como se tiene expresado una sentencia judicial firme que lo acredite.

Casación N° 364-2017-Lima Norte, considerando 9.

19. Partes y objeto litigioso en proceso de acción reivindicatoria deben ser individualizados

No basta individualizar al demandante y al demandado, pues, también es necesario que el objeto litigioso sea identificado. Los bienes constituyen elementos de la realidad externa, es decir, son los términos de referencia sobre los cuales se ejercen las facultades y poderes del derecho real. En caso contrario, este caería en el vacío, ya que no habría objeto de referencia. Por ello, los bienes deben estar determinados, es decir, conocerse cuál es la entidad física (o ideal) sobre la que su titular cuenta con el poder de obrar lícito.

Casación N° 3994-2017-Ica, considerando 7.

20. Bienes deben de contar con autonomía jurídica fundada sobre la función social y económica que el bien cumple

Los bienes, ante un proceso de acción reivindicatoria, deben estar individualizados, aislados o separados de cualquier otro bien; en resumen, deben contar con autonomía jurídica, fundada sobre la función económica y social que el bien cumple de acuerdo con su naturaleza y la voluntad de los sujetos. En efecto, el derecho de propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que sean apropiables y cuenten con valor económico. Estas cosas u objetos tienen necesariamente límites físicos que permiten establecer con aproximativa certeza hasta dónde se extienden las facultades del propietario. Si se prueba la propiedad del actor, pero no se prueba que el objeto controvertido sea el mismo al que se refiere el título de propiedad, entonces la demanda será rechazada.

Casación N° 3994-2017-Ica, considerando 7.

21. No se puede reclamar reivindicación a quien ya ha sido declarado propietario por prescripción

Si bien el artículo 927 del Código Civil establece que la acción reivindicatoria es imprescriptible y no procede contra aquel que adquirió el bien por prescripción adquisitiva de dominio, lo que está tratando de decir es que no se puede reclamar reivindicación a quien ya ha sido declarado propietario por prescripción.

Casación N° 2392-2017-Lima Sur, considerando 14.

22. Procedencia de la acción de reivindicación de bienes hereditarios

La acción de reivindicación de bienes hereditarios, procede: a) cuando el demandante acredita la existencia del título de dominio; b) el demandando no ostenta título alguno que le faculte ejercer la posesión; y, c) el bien objeto de la pretensión se encuentra debidamente identificado, lo que supone como presupuesto de accionabilidad que el reivindicante sea heredero declarado o instruido por testamento.

Casación N° 913-2009-Piura, considerando 12.