RESUMEN

La autora parte definiendo al predio y a la inmatriculación, desarrollando el tema de la partición y efectuando el análisis del artículo 2018 del Código Civil. Al respecto considera que este atribuye efectos traslativos o constitutivos a la partición, ya que a través de la misma se efectúa una permuta. Asimismo, estima que el derecho que se adquiere por la partición no es el mismo que el que se tenía antes de la partición. Finalmente, sostiene que transcurridos cinco años desde la partición, la persona a la que se le adjudicó el bien habrá adquirido la propiedad por prescripción, pues ha poseído como propietario el bien y ha transcurrido el plazo requerido para que opere la prescripción.

PALABRAS CLAVE: Predio / Inmatriculación / División y partición

Recibido: 27/05/2021

Aprobado: 31/05/2021

I. EL PREDIO

La palabra “predio” proviene del latín praedium y es definido como una porción de terreno cultivado, finca agrícola o casa para habitar. La RAE define al predio como heredad, hacienda, tierra o posesión inmueble. Definición que parece ser muy limitada.

La norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones define al predio como la unidad inmobiliaria independiente que pueden ser lotes, terrenos, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria.

Gonzales Loli indica que el predio es la base objetiva sobre el cual recaen los derechos reales (finca) y señala algunas definiciones de predio que se han dado, según el sentido que se le otorgue al mismo:

- En sentido material: Roca Sastre nos dice “que es un trozo de terrenos (concepto físico) atribuido a un titular (concepto jurídico).

- En sentido funcional: García García nos dice que la “unidad del destino económico que representa (rural o urbano).

- En sentido catastral: es la representación gráfica e individualizada. Artículos 11 y 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN.

- En sentido registral: La Cruz nos da un concepto más amplio. “No es necesariamente una superficie delimitada o individualizada por signos físicos”. Todo lo que abre folio registral. Supera las nociones materia, funcional o catastral. Incluye lote de terreno, departamentos, aires, derecho de superficie, entre otros (Gonzales Loli, 2016).

En la doctrina se utiliza el término “finca” para denominar a los predios o inmuebles. Por ello, se considera la existencia de finca material y finca registral (Meneses, 2020, p. 19). Gonzales Barrón define a la finca material como “el bien inmueble constituido por un espacio determinado susceptible de aprovechamiento independiente, y que en el tráfico se considera como objeto unitario” (Gonzáles Barrón, 2012, p. 370). La principal característica que diferencia a la finca de una cosa es que aquella es un espacio físico debidamente delimitado. El predio registral es el que se encuentra inscrito en Registros Públicos, con determinadas características físicas, como son el área, linderos y medidas perimétricas, las cuales no siempre son las mismas que las del predio material (Gonzales Barrón, 2002).

El predio es la unidad física materialmente definida conformada por un ámbito de extensión territorial, con edificación o sin ella, también comprende dicho término las edificaciones en altura o porciones de subsuelo que conforman unidades independientes. En la descripción debe indicarse si es urbano o rústico, y en este último caso, si el predio es rural o eriazo.

Definir el predio como porción implica necesariamente su individualización mediante la delimitación del espacio que lo comprende (delimitación física de su contorno) estableciendo los linderos, según el siguiente detalle –artículo 19 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios– (Resolución Nº 097-2013-SUNARP-SN, 2013):

- En caso de predio urbano: el área, linderos, medidas perimétricas y colindancias, así como la ubicación georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; la calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro.

- En caso de predio rural: el código de referencia catastral, área expresada en hectáreas y perímetro expresado en metros; el centroide y ubicación georreferenciada a la Red Goedésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este último dato; el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, los linderos y medidas perimétricas en el supuesto de ser una zona no catastrada, así como cualquier otra información que lo identifique.

Actualmente, el término predio registral o finca registral habría sido sustituido, según el informe Cadastre 2014, elaborado por la Federation Internacional Des Geometres (FIG), por el de objeto inmobiliario, como respuesta a la verificación de los avances tecnológicos en el aspecto técnico de las coordenadas gráficas, determinándose por ello que:

[E]l concepto de finca registral o parcela catastral es sustituido por el concepto de objeto inmobiliaria, en cuanto trozo de terreno sobre el que recaen condiciones homogéneas dentro de sus límites. Objetos inmobiliarios son tanto las fincas propiamente dichas como las zonas delimitadas urbanísticamente para un uso determinado; la superposición de ambos objetos en un área georreferenciada determina el régimen jurídico total aplicable a dicha área (Corredor Sierra, 2014, p. 5).

II. IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO

Tal como señala Meneses Gómez (2020):

El predio puede ser identificado de forma:

a) Descriptiva: En la que se describen sus características físicas.

b) Perimetral: Se identifica usando el perímetro del predio estableciendo sus linderos.

• Georreferenciación: Se identifica estableciendo su posición geográfica, fijando sus coordenadas, actualmente se utiliza a nivel nacional.

• No georreferenciado: Se identifica con sus linderos fijos.

c) No perimetral: Se utilizan elementos topográficos del entorno del predio, caminos, vías, cerros, entre otros.

Como podrá observarse, la descripción que permite tener mayor certeza de la ubicación e identificación del predio, es la perimetral georreferenciada.

De otro lado cabe notar, que actualmente, el sistema geodésico oficial de Datum WGS 84, que es un sistema geodésico mundial de 1984, cuyo punto inicial es el centro de la tierra y representa a toda la tierra. Antes estaba vigente el sistema Datum PSAD 56, que solo representaba una porción de la tierra, puesto que su punto inicial de referencia está ubicado en la localidad de la Canoa Venezuela (Res. Jefatural N° 086-2011-IGN/OAJ/DGC).

Asimismo, debemos tener en consideración que, pese a que debe utilizarse el sistema Datum WGS 84, aun las entidades públicas incluido Registros Públicos continúan solicitando que los planos que se presenten tengan las coordenadas en los dos sistemas, puesto que algunos predios se encuentran registrados con el sistema anterior, y al no existir ningún método de conversión para estos dos sistemas se hace necesario la presentación de ambos (p. 19).

III. LA INMATRICULACIÓN

Ojeda Portugal (2019) nos comenta que:

Doctrinariamente la inmatriculación es diferente a la primera de dominio, siendo que la primera está referida al ingreso de un predio al Registro, en tanto que la segunda es la acreditación del derecho de propiedad de un titular sobre dicho predio. Esta distinción se presenta con mayor claridad en el Derecho germano, en donde el catastro tiene incorporado la totalidad del territorio, distinguiéndose cada una de las fincas (inmatriculación). En ese sentido, la inscripción del derecho de propiedad se realiza en acto posterior (primera de dominio) con base en documentación adecuada que acredite tal derecho.

En los sistemas latinos, esta distinción no tiene mayor trascendencia, pues el ingreso del predio o finca al registro se realiza en forma simultánea al derecho de propiedad, no es posible la registración de un predio sin el titular del derecho respectivo.

Así tenemos, por ejemplo, lo establecido en el artículo 7 de la Ley Hipotecaria Española que señala: “Artículo 7. La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley. El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento”.

De la misma forma, la legislación argentina en la Ley 17.801, Ley del Registro de la Propiedad Inmueble señala: “Artículo 10. Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el artículo 2, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúense los inmuebles del dominio público. Artículo 11. La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo”.

La legislación peruana, por su parte, históricamente ha seguido esta misma línea, tanto el Reglamento Orgánico de 1888 como el Reglamento de las Inscripciones sancionado por la Corte Suprema en 1936 (art. 13), hasta el actual Código Civil en su artículo 2018 y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Ellos mantienen esta opción de abrir partida para dar acogida tanto al predio o finca de manera simultánea con el derecho de propiedad que se va a publicitar.

Esto tiene su razón de ser en los principios que informan al Derecho Registral, especialmente los de Folio Real y de Especialidad. Mediante el primero se lleva el Registro ordenado en base a las fincas, o predios como se conoce en nuestro y por el segundo, que “(…) constituye un carácter esencial de todas las relaciones jurídicas: la necesidad de que el objeto de esa relación sea determinada o determinable” haciendo patente la exigencia de que: “(…) se determine con precisión el inmueble, objeto de la garantía hipotecaria y el monto del crédito objeto de la relación obligatoria garantizada con la hipoteca”.

Es así que, ingresado el predio o finca al registro de manera simultánea con el derecho de propiedad debidamente acreditado, se inscribe posteriormente los diferentes derechos que afectan o tienen relación con dicha porción territorial (transferencias, gravámenes, cargas, modificaciones, etc.). Al respecto, también el Tribunal Registral ha emitido abundante jurisprudencia en este sentido. (pp. 62-63)

La inmatriculación implica lo siguiente:

• Incorporar un predio al registro público.

• Antigüedad: títulos con 5 años.

• Informe técnico.

La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.

Gonzales Barrón (2014) cita que la inmatriculación es el ingreso de una finca en el registro, es decir, se trata de la primera inscripción referida a un inmueble determinado, con lo cual, este comienza su vida o historia registral. Normalmente la doctrina registral ha venido utilizando como sinónimas las expresiones inmatriculación y primera inscripción de dominio, aun cuando teóricamente es posible encontrar una distinción conceptual entre ambas (p. 181).

El vocablo inmatriculación se origina en la lengua alemana (immatrikulatio) y posteriormente ha pasado a la italiana (immatriculare) y la española (inmatricular), pero con el significado castellano de “matricular”.

El vocablo inmatriculación técnicamente, se refiere a la operación de apertura de una hoja registral en virtud del ingreso de una nueva finca, es decir, su ámbito se reduce al aspecto físico de un predio que se incorpora al registro; luego de ella vendría separada la palabra “primera inscripción”, en donde se daría noticia de la titularidad correspondiente a la nueva finca incorporada a la vida tabular.

En el Perú, un predio se inmatricula cuando existe un derecho, nunca se inmatricula un abstracto, es decir, cuando el predio está en condición de vacante o con dueño o propietario desconocido. Por tanto, la inmatriculación no se produce con la sola existencia del predio, sino en conjunción con el derecho y el titular que lo ostenta. El derecho de propiedad es el que sirve de base para la inmatriculación, y de lo cual se deduce, que no puede inmatricularse una finca a través de un derecho real limitado sobre esta finca. Por ejemplo: resulta dudoso pensar que se pueda aceptar la inmatriculación de cuotas indivisas de copropiedad sin que se inscriba la totalidad de derechos y acciones sobre el predio. Contrariamente, se puede inmatricular un predio que además del dominio, se encuentra afecto a cargas y gravámenes, tales como: usufructo, superficie, hipoteca, entre otros.

Dentro de las consecuencias de la inmatriculación, se considera que es exclusiva y excluyente: un inmueble solo puede tener una inscripción y que la misma impide extender cualquier otra referente al mismo bien en partida distinta.

Exige que el predio no figure objetivamente inscrito con anterioridad pues, de lo contrario, la primera inscripción no podría practicarse.

Son mecanismos de la inmatriculación, todos aquellos procedimientos legales que permiten el ingreso de una finca en el registro por primera vez, junto con el titular del dominio, lo que da lugar a la apertura de una hoja particular en el registro destinada a representar dicho predio. El artículo 2018 del Código Civil de 1984 contempla dos mecanismos generales de inmatriculación, que son aplicables a cualquier tipo de predio (urbano o rural), por lo que, constituyen los medios naturales por los cuales se ingresa al registro. Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del área de catastro a que se refiere el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de catastro.

No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para cancelar la partida anterior.

En los casos en los que el predio esté ubicado en el ámbito territorial de más de una oficina registral, la inmatriculación se realizará en cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate del territorio de comunidades campesinas o nativas, en cuyo caso la inmatriculación se realizará en la oficina registral del domicilio de la comunidad. En este supuesto, el registrador requerirá informe técnico a las áreas de catastro de las oficinas registrales involucradas.

La inmatriculación determina la apertura de una partida registral para un determinado predio en virtud del principio de especialidad, consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, principio que sustenta el orden en la incorporación de los actos o derechos al Registro de Predios, tal como lo establece el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Amado Ramírez, 2021, p. 500).

La inmatriculación es el asiento que exige más garantías (bien en la formación del título, bien en el procedimiento registral), puesto que, por hipótesis, no se basa en asientos o declaraciones anteriores del registro, y en cambio, en él se basará la práctica de todos los demás asientos ulteriores.

En nuestro sistema registral, el artículo 2018 del Código Civil establece que para la primera inscripción de dominio se deben exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de 5 años o en su defecto título supletorio. Este plazo es coincidente con el plazo de prescripción adquisitiva del poseedor con justo título y buena fe previsto por el artículo 950 del Código Civil. Así se entiende, entonces, que quien quiere ampararse en el artículo 2018 del Código Civil debe exhibir justo título y tener buena fe.

Entonces, estos mecanismos son excluyentes entre sí, porque el primero opera cuando existen títulos de propiedad, y el segundo opera cuando no existen títulos de propiedad, o estos son defectuosos y por sí mismos no pueden fundar una inscripción en el registro; pero puede darse el caso, que un titular solicite la formación de títulos supletorios a pesar de contar con documentos escritos que acreditan su derecho. Ello, no es un instrumento que genere un obstáculo en el procedimiento de título supletorio, sino, que más bien, lo refuerzan. Igual se debe probar la posesión, porque para este caso, los instrumentos que acreditan la propiedad solo tienen carácter complementario. Un sector de la doctrina se pregunta: ¿Por qué el plazo de títulos de propiedad de cinco años de antigüedad? Se ha intentado explicar, indicando que dicho plazo se encuentra relacionado con la prescripción adquisitiva de dominio. Por otro lado, se ha indicado que el plazo es racional y no arbitrario.

Los requisitos del asiento de inmatriculación de un predio son regulados en el artículo 19 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el que dispone que para la inmatriculación de un predio se debe precisar su naturaleza urbana o rústica, y en este último caso si es rural o eriazo.

La naturaleza rústica (rural o eriaza) o urbana del predio es uno de los datos que sirven para identificar y localizar el inmueble que se inmatricula. Consideramos que este dato en la actualidad tiene como función principal determinar cuál es la legislación aplicable para inscribir los actos relacionados a la incorporación o modificación del predio. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios distingue dos tipos de predios: rústico y urbano.

De acuerdo al Reglamento Nacional de Edificaciones, son urbanos aquellos lotes resultantes de un proceso de habilitación urbana. Habilitación urbana es el proceso de convertir un lote rústico en urbano. Queda claro entonces que originariamente todo predio es rústico.

Dentro de los predios rústicos, la norma registral los clasifica como predios eriazos y predios rurales.

Finalmente, el tema de la inmatriculación en sus diferentes aspectos, se encuentra regulado en el RIRP Res. Nº 097-2013-SUNARP-SN^[1] en varios artículos, pero para el presente comentario, citaremos los siguientes:

Artículo 16.- Definición

La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.

Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del área de Catastro a que se refiere el artículo 11, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro. No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para cancelar la partida anterior. En los casos en los que el predio esté ubicado en el ámbito territorial de más de una Oficina Registral, la inmatriculación se realizará en cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate del territorio de comunidades campesinas o nativas, en cuyo caso la inmatriculación se realizará en la Oficina Registral del domicilio de la comunidad. En este supuesto, el registrador requerirá informe técnico a las áreas de catastro de las oficinas registrales involucradas.

Artículo 17.- Reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años: “Para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años se aplican las siguientes reglas:

a) No se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación cuando el título tiene por sí solo la antigüedad requerida. Tratándose de sucesión testamentaria solo da mérito a inmatricular el título en el que se ha individualizado el predio transferido;

b) El cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición. Tratándose del testamento al que se refiere el literal a), el plazo se cuenta a partir de la fecha del fallecimiento del testador”.

Artículo 18.- Inmatriculación en mérito a títulos que no requieren de una antigüedad de 5 años: “No se requieren títulos con antigüedad de cinco años cuando se trate de:

a) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura pública o formulario registral de formación de títulos supletorios;

b) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura pública o formulario registral de declaración de prescripción adquisitiva de dominio;

c) Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales;

d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de Comunidades Campesinas;

e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate o por partición;

f) Otros que la ley determine.

IV. DEFINICIÓN DE LA PARTICIÓN

Nuestro Código Civil de 1984, en su artículo 983, nos dice: “Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican”.

La acción de partición es imprescriptible y ninguno de sus copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes. Es decir, no prescribe ni se extingue en el tiempo y puede solicitarse en cualquier momento y por cualquier copropietario, lo que es una consecuencia de la obligatoriedad para poner fin a la indivisión.

Los copropietarios pueden hacer partición por convenio unánime, y puede ser efectuada también mediante sorteo.

Los bienes comunes que no son susceptibles de división material pueden ser adjudicados, en común, a dos o más copropietarios que convengan en ello, o se venderán por acuerdo de todos ellos y se dividirá el precio. Si los copropietarios no estuvieran de acuerdo con la adjudicación en común o en la venta contractual, se venderán en pública subasta.

V. NATURALEZA JURÍDICA DE LA PARTICIÓN

La partición es el derecho de cualquier copropietario, o de un acreedor de este, a que la cuota individual del comunero se concrete en el dominio sobre una porción material del bien común o subsidiariamente en dinero o en otro bien. La partición se puede realizar por acto jurídico, o por acto jurídico con homologación judicial o simplemente a través de un acto judicial cuando no exista consentimiento de las partes.

Doctrinariamente existe discusión respecto a la naturaleza jurídica de la partición. Por un lado, el debate se encuentra entre los que sostienen que la naturaleza de la partición es la traslativa o constitutiva, y otros que señalan que la partición es un acto declarativo.

Las tesis o teorías son:

a. Teoría traslativa o constitutiva

Distingue entre el acto del que deriva la situación de copropiedad y el acto de adjudicación de propiedad exclusiva (partición). Por la partición se realiza una transferencia del derecho de propiedad que cada condómino tiene sobre las partes en que se hubiera dividido el bien que no se le adjudican en favor del condómino a quien se le adjudican. La partición es una transmisión de derechos que se producirá desde el grupo de copropietarios hacia aquel de ellos que después de la división resulte propietario, de cada porción del bien o de todo el bien, o del precio compensatorio.

b. Teoría declarativa

Los efectos de la partición operan de manera retroactiva al día en que surgió la copropiedad de la manera que se reputa que cada copropietario –durante el período de indivisión– ha sido propietario de la porción que se adjudica (Arata Solís, 2020, pp. 574-575).

Sostienen que la partición no produce ninguna transmisión de derechos, sino que se limita a declarar o fijar, es decir, dar certeza a la situación interina de cada copropietario.

Nuestro Código Civil de 1984 ha optado o atribuye efectos traslativos o constitutivos a la partición pues dispone que a través de la misma se efectúe una permuta, en donde cada copropietario trasmite su cuota ideal a cambio del derecho que se le adjudica. La permuta es un contrato de enajenación, y, por tanto, existe transferencia de propiedad (Palacios, 2005, p. 73). Esta posición es reforzada por lo citado en el artículo 1602 del mismo cuerpo legal “por la permuta los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes”. Así como por lo citado en el artículo 982 del CC. “Los copropietarios están obligados al saneamiento en caso de evicción, en proporción a la parte de cada uno”. Como la partición tiene carácter traslativo, los copropietarios se encuentran obligados al saneamiento, así como, el representante de incapaces requiere de autorización judicial.

VI. FORMAS DE HACER LA PARTICIÓN

Puede realizarse de las siguientes formas:

a. Extrajudicial: los copropietarios pueden hacer la partición por convenio unánime o mediante sorteo. Los requisitos son: que todos los copropietarios tengan capacidad para contratar y que exista acuerdo unánime. La formalidad se debe precisar en que el CC no ha establecido una forma, pudiendo las partes, en esa línea, optar libremente. Sin embargo, para asegurar el derecho frente a terceros con fe registral, debe optarse por la escritura pública cuando se trate de bienes inmuebles.

b. Judicial: la que se lleva a cabo por el juez. La acción la puede iniciar cualquier copropietario o acreedor de este. La sentencia que ampara la pretensión no adjudica los bienes, simplemente declarará el porcentaje de partición de cada copropietario frente al bien o la masa de bienes factibles de división.

VII. ¿QUÉ SE ADQUIERE EN UNA PARTICIÓN?

Se adquiere el derecho de propiedad exclusivo (o en conjunto con otro u otros copropietarios) sobre un bien. Es un título de adquisición de propiedad: no se adquiere meramente el uso o la posesión.

El derecho que se adquiere por la partición no es el mismo que el que se tenía antes de la partición: antes de la partición se tenía una cuota ideal sobre todo el predio y ningún derecho de propiedad exclusivo sobre parte material alguna.

Transcurridos cinco años desde la partición la persona a la que se adjudicó el bien habrá adquirido la propiedad por prescripción pues ha poseído como propietario el bien y ha transcurrido el plazo requerido para que opere la prescripción.

VIII. ANTECEDENTES DEL PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

Podemos citar los siguientes:

1. “El cómputo del plazo de antigüedad se efectúa a partir de la fecha del instrumento público en el que consta la adquisición, de conformidad con el artículo 2018 del Código Civil. Se exceptúan las escrituras públicas otorgadas por el juez en rebeldía del obligado, supuesto en el que el plazo de antigüedad se cuenta desde la fecha cierta de la minuta si el juez la valoró expresamente”.

Pleno del Tribunal Registral: CLVII (Acuerdo plenario), del 14 de setiembre de 2016.

2. La inmatriculación en mérito a instrumentos aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con la antigüedad requerida por el artículo 2018 del Código Civil, si la materia de aclaración y/o modificación está relacionada a la identificación del predio.

Pleno del Tribunal Registral: CLX (Acuerdo plenario), del 26 y 27 de diciembre de 2016.

3. El artículo 2018 del Código Civil dispone: “Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios”.

La antigüedad de cinco años requerida al título para que dé mérito a la inmatriculación está relacionada con la figura de la prescripción adquisitiva de dominio, pues la ley presume que la posesión por ese lapso de tiempo lo convierte en propietario del predio, por ello no es necesario, cuando el título tiene la antigüedad requerida, que se acompañen otros que acrediten la adquisición inicial. Sin embargo, el citado artículo 2018 debe de interpretarse en concordancia con el artículo 2010 del mismo cuerpo normativo, que establece que la inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario.

Resolución: N° 055-2021-SUNARP-TR-A, del 3 de febrero del 2021. Fundamento: 1.

4. En el CLX Pleno Registral realizado en sesión extraordinaria modalidad no presencial los días 26 y 27 de setiembre de 2016, esta instancia aprobó el siguiente acuerdo:

- “INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A INSTRUMENTOS ACLARATORIOS Y/O MODIFICATORIOS

La inmatriculación en mérito a instrumentos aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con la antigüedad requerida por el artículo 2018 del Código Civil, si la materia de aclaración y/o modificación está relacionada a la identificación del predio”.

Dicho criterio fue precisado en el CLXXVII Pleno realizado en sesión ordinaria modalidad presencial los días 31 de agosto y 1 de setiembre de 2017, en los siguientes términos:

- “INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A INSTRUMENTOS ACLARATORIOS Y/O MODIFICATORIOS

La inmatriculación en mérito a instrumentos aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con la antigüedad requerida por el artículo 2018 del Código Civil, si la materia de aclaración y/o modificación está relacionada a la ubicación, área, linderos y medidas perimétricas”.

En aplicación de dichos acuerdos, la inmatriculación rogada no resulta procedente debido a que la escritura pública del 04/09/2017 por la que se modifican las características físicas (área, linderos y medidas perimétricas) del predio transferido no tiene la antigüedad de cinco años para dicho acto según lo prescrito en el citado artículo 2018 del Código Civil.

En tal sentido, siendo que el instrumento público aclaratorio sub materia no cuenta con la antigüedad establecida en el artículo 2018 del Código Civil, corresponde confirmar la denegatoria de inscripción plasmada en la tacha sustantiva del título venido en grado, por adolecer de defecto insubsanable que afecta su validez, conforme al literal a) del artículo 42 del RGRP.

Resolución: N° 2183-2020-SUNARP-TR-L, del 27 de noviembre del 2020. Fundamentos: 7 y 8.

IX. COMENTARIOS A LA RES. Nº 107-2021-

SUNARP-TR

La escritura pública de división y partición da mérito a la inmatriculación si cuenta con la antigüedad requerida por el artículo 2018 del Código Civil, esto es, de por lo menos cinco años.

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inmatriculación del predio con un área de 296.30 m² ubicado en Jr. Chanchamayo, sector de Callancha, distrito, provincia de Tarma y departamento de Junín, a favor de Eva Consuelo Paredes Vargas y Carmen Rosa Paredes Vargas de Gálvez.

Se adjuntó, entre otros, los siguientes documentos:

- Testimonio de la escritura pública de partición, división y adjudicación del 02/05/1997 otorgada ante el ex notario de la provincia de Tarma Rolando Rojas Arroyo, expedido por Augusto Gianni Santisteban García, en su condición de Director de la Dirección de Archivo Regional Junín del Gobierno Regional de Junín el 02/05/1997.

- Testimonio de la escritura pública de canje de propiedades del 06/05/1938 otorgada ante el ex notario de la provincia de Tarma Adolfo Mascassi Aguilar, expedido por Joel M. Salvador Lazo, en su condición de Director Regional de la Dirección Regional de Archivo Junín del Gobierno Regional de Junín el 25/06/2019.

El registrador público emitió pronunciamiento negativo subsanable (observación), de la cual, en lo que respecta al tema bajo comentario, se puede rescatar:

(…) Vista la escritura pública de fecha 06/05/1938, se señala lo siguiente: (…) Primera: Es materia del presente contrato de canje de propiedades, la acción hereditaria y proindivisa, que tengo yo Manuel R Vargas, en la casa ubicada en la calle Chanchamayo de esta ciudad, (…), con la chacra de la propiedad de doña Victoria Vargas, que ubica en el caserío de Ataquero, (.,.). Segunda.- Con el título antes referido, nosotros Manuel R. Vargas y Victoria Vargas, hacemos el canje de las propiedades enumeradas en la cláusula primera, (...). Quinto.- (...) esto es que doña Victoria Vargas, en lo sucesivo, será la única dueña y poseedora de la casa signada (…) que ubica en la calle Chanchamayo de esta ciudad, (...), y don Manuel R. Vargas igualmente, será dueño único de la chacra de pan llevar que ubica en el caserío de Ataquero, con sus árboles y demás pertenencias. (...).

Por tanto, de acuerdo al artículo 17 del RIRP “Reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años”. Para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años se aplican las siguientes reglas:

a) No se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación cuando el título tiene por sí solo la antigüedad requerida. Tratándose de sucesión testamentaria solo da mérito a inmatricular el título en el que se ha individualizado el predio transferido (...); sin embargo, revisado el testamento, no es posible determinar la individualización de este, así como tampoco en el testimonio presentado, por cuanto, no se ha consignado área, linderos, medidas perimétricas, entre otros.

Finalmente, el registrador público, citó a la Res. Nº 028-2018-SUNARP-TR-L INMATRICULACIÓN POR TESTAMENTO: Por sí sola la división y partición voluntaria no constituye título inmatriculatorio; sin embargo, el testamento inscrito en el Registro de Testamentos en que se atribuye la propiedad del predio a favor de uno de los herederos sí lo es, siempre que el predio transferido se encuentre individualizado.

No existe, en el presente caso, un antecedente registral, porque se trata de una inmatriculación.

En el planteamiento de las cuestiones se indica: Si procede la inmatriculación en mérito a una escritura pública de división y partición.

Del análisis del caso, podemos citar los siguientes puntos más resaltantes o importantes:

- Mediante la inmatriculación se produce la incorporación de un predio al registro, siendo dicho acto el punto de inicio de su historial jurídico registral. En ese sentido, según lo dispuesto por el artículo 16 del RIRP: “La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta”. Al respecto, el artículo 2018 del Código Civil señala que “para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios”.

- Además de la titulación, es requisito fundamental para inmatricular un predio que este no se encuentre inscrito en el Registro, como tal o formando parte de otro de mayor extensión. La razón es evidente: la duplicidad de partidas atenta contra la certeza de la información registral, pues sobre un mismo bien se publicaría situaciones jurídicas similares o distintas, con nocivos efectos frente a los terceros que acuden al registro.

- El artículo 17 del RIRP al tratar sobre las reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años señala lo siguiente:

a) No se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación cuando el título tiene por sí solo la antigüedad requerida. Tratándose de sucesión testamentaria solo da mérito a inmatricular el título en el que se ha individualizado el predio transferido.

b) El cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición. Tratándose del testamento al que se refiere el literal a), el plazo se cuenta a partir de la fecha del fallecimiento del testador.

- En el caso, se solicitó la inmatriculación del predio con un área de 296.30 m² ubicado en Jr. Chanchamayo, sector de Callancha, Tarma, Junín.

- La observación tuvo como sustento la resolución del Tribunal Registral N° 028-2018-SUNARP-TR-L del 05/01/2018, cuyo criterio fue el siguiente “Por si sola la división y partición voluntaria no constituye título inmatriculador; sin embargo, el testamento inscrito en el Registro de Testamento en que se atribuye la propiedad del predio a favor de uno de los herederos si lo es, siempre que el predio transferido se encuentre individualizado”.

- Del contenido de dicho acto jurídico puede verse que los hermanos Jesús Floro Martínez Vargas, Zoraida Marcela Martínez Vargas, Eva Consuelo Paredes Vargas y Carmen Rosa Paredes Vargas adquirieron el dominio de las propiedades por la declaratoria de herederos de su madre Victoria Vargas Vega, inscrita en la ficha N° 686 que continúa en la partida electrónica N° 02008299 del Registro de Sucesiones Intestadas de Tarma.

- En vista de que en la escritura pública de división y partición del 02/05/1997 ya se encuentra individualizado el predio submateria, la interrogante ahora consiste en determinar si dicho título es suficiente para inmatricular el inmueble adjudicado.

- El Tribunal Registral a través de las resoluciones N°s 204-2019-SUNARP-TR-L del 24/01/2019, 036-2018-SUNARP-TR-L del 09/01/2018, 028-2018-SUNARP-TR-L del 05/01/2018, 2397-2016-SUNARP-TR-L del 25/11/2016, entre otras, estableció como criterio reiterado y uniforme la improcedencia de la inmatriculación en mérito a una escritura pública de división y partición, debido a que, conforme a lo señalado en nuestro ordenamiento jurídico (artículo 983 del Código Civil) la división y partición a favor de uno de los condóminos solo será título de dominio de la cuota que se le adjudica pero no de la cuota ideal que ya le correspondía en el bien, cuya causa se encuentra en otro acto jurídico. Además, se señaló que no sería justo título la partición entre los herederos, pues no hay en ella una adquisición propiamente dicha sino que continúa en la posesión del causante de manera que habría que remontarse al título adquisitivo del mismo para juzgar si él era o no justo.

En esa línea, la Tercera Sala en mayoría consideró que debía apartarse del criterio reiterado mencionado en el numeral 11, por lo que solicitó al Presidente del Tribunal Registral, al amparo del artículo 33 b.2 del RGRP, la convocatoria a Pleno extraordinario del Tribunal Registral, con el objeto de definir el criterio a seguir.

El pleno se celebró los días 26 y 27 de abril de 2021 y por unanimidad, se aprobó el siguiente criterio como precedente de observancia obligatoria:

INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A DIVISIÓN Y PARTICIÓN

La escritura pública de división y partición da mérito a la inmatriculación si cuenta con una antigüedad de por lo menos cinco años.

Los fundamentos por los que se aprobó el precedente fueron los siguientes:

- Se asume que el artículo 2018 del Código Civil exige exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años porque se entiende que al haber transcurrido 5 años desde la adquisición de la propiedad, se ha cumplido el plazo para adquirir inmuebles por prescripción corta.

- No es necesario acreditar tracto sucesivo porque, aunque el transferente no hubiera sido propietario, igualmente el adquiriente es propietario pues se ha cumplido el plazo para adquirir por prescripción.

- El título o títulos deben ser títulos materiales por los que se adquiere la propiedad (causa de adquisición de la propiedad). Visto por el lado del transferente títulos por los que se transfiere la propiedad.

- En cuanto al título formal, en el CLVII Pleno del Tribunal Registral celebrado el 14/09/2016, se adoptó el siguiente acuerdo: “El cómputo del plazo de antigüedad se efectúa a partir de la fecha del instrumento público en el que consta la adquisición, de conformidad con el artículo 2018 del Código Civil. Se exceptúan las escrituras públicas otorgadas por el juez en rebeldía del obligado, supuesto en el que el plazo de antigüedad se cuenta desde la fecha cierta de la minuta si el juez la valoró expresamente”.

- En la doctrina existen dos teorías sobre la naturaleza jurídica de la partición; la primera teoría expone a la partición como un acto traslativo de dominio (teoría traslativa o constitutiva), la cual distingue entre el acto del que deriva la situación de copropiedad y el acto de adjudicación de propiedad exclusiva (partición). Así, por la partición se realiza una transferencia del derecho de propiedad que cada condómino tiene sobre las partes en que se hubiera dividido el bien que no se le adjudican en favor del condómino a quien se le adjudican; por otro lado, la segunda teoría presenta a la partición como un acto declarativo (teoría declarativa), en donde los efectos de la partición operan de manera retroactiva al día en que surgió la copropiedad de manera que se reputa que cada copropietario –durante el período de indivisión–, ha sido propietario de la porción que se le adjudica.

- Nuestro Código Civil atribuye efectos traslativos o constitutivos a la partición (art. 983) ya que a través de la misma se efectúa una permuta. A través de la división y partición se adquiere el derecho de propiedad exclusivo (o en conjunto con otro u otros copropietarios) sobre un bien.

- El derecho que se adquiere por la partición no es el mismo que el que se tenía antes de la partición: antes de la partición se tenía una cuota ideal sobre todo el predio y ningún derecho de propiedad exclusivo sobre parte material alguna.

- Transcurridos cinco años desde la partición la persona a la que se le adjudicó el bien habrá adquirido la propiedad por prescripción pues ha poseído como propietario el bien y ha transcurrido el plazo requerido para que opere la prescripción.

Entonces, en el caso que nos convoca, en vista de que la escritura pública de división y partición del 02/05/1997 constituye un genuino acto traslativo de dominio y que además cuenta con la antigüedad requerida por el artículo 2018 del Código Civil, debe ser considerado como título inmatriculador. Estando a lo acordado por unanimidad.

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^[1] www.spijlibre.com/normassectoriales.

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* Abogada y magíster en Derecho Civil y Comercial por la Universidad de San Martín de Porres. Doctora en Derecho. Docente universitaria de esta casa de estudios.